如果業主對管理公司的薪酬有任何懷疑，而作出咨詢，管理公司也可以拒絕作答。 因為「業主委員會」的職能是由公契所賦予，故職權不能凌駕於管理公司之上，管理公司也可以自行決定是否採納「業委會」的意見。 馬鞍山錦柏苑1,896個單位，實用面積介乎約17.1平方米至約43.9平方米不等（即介乎約184平方呎至約473平方呎）。 本頁顯示的樓盤說明和相關信息均由地產代理或業主或第三方提供的樓盤資料。 OneDay不保證或對其準確性或完整性承擔任何責任。 若非因其他屋苑事故而要抽樣巡查，整件事一直會蒙在鼓裡。
所謂「業主立案法團」，實情是業主根據「大廈公契」及《建築物管理條例》而成立的法人組織，可在法律賦予的權力下，代表業主管理一個屋苑的公共地方，以至任免管理公司的權力。 法團可以監察管理公司的薪酬、定明管理項目的開支、預算，並不可以拒絕業主在財務提出的問題。 據業主覆述，2022年9月23日，機電工程署派員來到「海栢花園」，管理公司翌日隨即發出通告稱，機電工程署巡查後提出意見，需對池底燈進行安全檢查，需要晚間時段停池維修，及會就相關檢修工程進行招標。
海栢花園平面圖: 表: 管理公司查詢及回覆
方面，項目設有住客會所，提供包括戶外泳池、桑拿浴室、健身室、壁球室、籃球場、卡拉OK室、鋼琴室及兒童遊樂場及休憩花園等設施。 ，人口普查資料等，名城，麗都花園，半山壹號，900，港景峯，平面圖，屋苑位置，按揭計劃等，筍盤分佈，更為買家賣家設有按揭計算機及業主免費刊登放盤廣告。 海栢花園平面圖 單位的實用面積介乎183至286平方呎，樓底高度為3.15米，間隔包括開放式及一房，樓底高度約3.15米。
管理公司是否一早知道火牛不合規，有潛在危險? 針對上述四大問題，我們有向管理公司高衛查詢，重申從沒阻止任何機電工程署人員到場巡查。 但對於其他提問，就沒有直接回應，只表示會於休池期間密切跟進相關的維修工程安排。 「海栢花園」設有泳池及會所等設施，其露天泳池位於會所正中央，池底設固定電力照明裝置，過去管理公司均有遵從法例要求每五年進行一次大檢。 早前鐵路站上蓋大圍「溱岸8號」發生屋苑泳池懷疑漏電、導致小朋友池內電昏的事故，令機電工程署決定抽樣調查全港有泳池的屋苑，但亦因此事令「海栢花園」產生變化。 業主周先生表示，他從鄰舍口中知道，有居民懷疑屋苑泳池不合規，故匿名方式向機電工程署通報，結果署方派員實地調查。
海栢花園平面圖: 表: 機電工程署查詢及回覆
本人已查閱貴公司的 私隱政策 和 收集個人資料聲明 ，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 ，分佈於第1、3、4及6座最高兩層，實用面積介乎702至789平方呎、建築面積由883至1,042平方呎，各配置平台或/天台。 海栢花園 建有六幢 (1至6座) 住宅大廈，每座樓高24至28層，各配置2或3部升降機 (第1、3、4及6座各設3部；第2、5座各設2部)。 胡耀祖表示，由於成交單位的上下層，分別有單位發生事故淪為凶宅，因此是次成交價低市價約10%。 參考網上銀行就上址的估價約為863萬元至871萬元，是次成交價較估價平約124萬至132萬元，差幅14.3%至15.1%。
離島區的大嶼山@中原樓市片區，區內共1,010個私人住宅單位，涉及人口共19,283人。 主要街道包括貝澳老圍村、貝澳新圍村、大嶼山水口村、貝澳羅屋村、梅窩涌口村、大嶼山昂平、大嶼山大浪灣村。 另外，區內主要屋苑包括 銀河苑,澄碧邨,長沙別墅,福安閣,WHITESANDS。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 19,000，年齡中位數為 44.8歲。 業主期望壓縮開支，因為屋苑過去曾入不敷支，只因業主在管理費之外，額外多繳一筆費用，撥入特別基金才成功滅赤，自然希望未來可以用得其所，但管理公司制定的預算時卻令業主覺得，管理公司是否為了谷大開支，藉以獲取更高的酬金。 所以，業主要有心理準備，第一次籌組法團多數失敗，只是法院得知業主籌組失敗後，每一次的要求門檻也會相應下調的。
海栢花園平面圖: 中原地產沙田御龍山溫志樑團隊 上半年佣金破千萬 鯉魚門海鮮宴慶功
方面，項目附近有深水埗公園(內設游泳池)、北河街體育館、通州街公園、樂群街公園及南昌公園供公眾使用；而步行十分鐘可至大角咀市政大樓，該處設有圖書館及泳池等多種康體休閒設施。 方面，海柏匯擁有荃灣線、西鐵及東涌線等多線優勢，從項目步行至港鐵深水埗站或南昌站，需時約為十分鐘，來往港九新界各區均十分便利快捷。 同時區內亦有多條穿梭港九新界的巴士及小巴路線可供選擇。 但倘若業主真的可取得半成業權份數，推舉召集人召開會議，他們的談判籌碼就會即時大增，至少在整個選舉過程中，因經法院頒令下，業主是必然委任的召集人，可掌控整個選舉；管理公司只能作輔助角色。 更極端的例子，就是業主可以撇下管理公司不顧，由業主自己去承辦。
我們有向機電工程署查詢，究竟署方對屋苑遞交俗稱「WR2」的表格會如何處理，是直接由署長簽署核實，抑或會抽樣作檢查。 署方回覆我們《胡．說樓市》表示，會在加簽定期測試證明書的過程中抽查已申報完成定期檢查的電力裝置，但就沒有直接回應數量有多少，只表示若於抽查時發現有不安全或不符合規定的固定電力裝置，會嚴肅處理及採取相應的執法行動。 根據《條例》規定，電力裝置擁有人，也就是業主或者法團，必須需要透過註冊電業承辦商進行相關檢測，並把相關「定期測試證明書」，在檢測起的兩星期內，遞交至機電工程署署長加簽。
海栢花園平面圖: 業主委員會職能
方面，海柏匯在2樓設有面積約678平方呎住客會所，提供了包括健身設備、悠閒雅座、兒童遊樂間、戶外園林空間等設施。 另有面積約4,995平方呎的平台公用花園。 馬鞍山 @中原樓市片區 海栢花園平面圖 沙田區的馬鞍山@中原樓市片區，區內共26,869個私人住宅單位，涉及人口共203,158人。 另外，區內主要屋苑包括 迎海,新港城,銀湖‧天峰,翠擁華庭,聽濤雅苑。 區內家庭住戶每月收入中位數為HK$ 32,490，年齡中位數為 43.8歲。 其中最受爭議一項，就是管理公司預留近215萬元作維修及工程用途，包括全幢大廈電梯翻新工程。
不過要留意第1座位處單邊，C及D室會望及馬鞍山中心及海典居一帶樓景，同時有道路噪音問題；第10座亦有同樣問題，A及B室遠望銀湖．
海栢花園平面圖: 項目設施、景觀、交通、生活配套及社區康體設施
部份管理公司還會拆細工程，以避過業主審批的門檻。 其實只要小業主對投標工程價格有合理懷疑，最直接還是向廉政公署舉報。 反觀「業主委員會」只屬諮詢性質，其作用只是向管理公司作出意見上的反映，卻不能監察管理公司的行為。
- 針對上述四大問題，我們有向管理公司高衛查詢，重申從沒阻止任何機電工程署人員到場巡查。
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- 今日已經是2022年11月23日，我們《胡．說樓市》來到「海栢花園」現場實地視察，其泳池設於屋苑的正中心位置，泳池未抽乾水，但暫時晚間不可使用。
- 屋苑單位的實用面積介乎388至789平方呎、建築面積由521至1,042平方呎，客飯廳主要以左右廳、日字廳、鑽石廳開則，戶戶採用獨立式廚房設計。
- ＊ 你不能提及聯絡方式／車位號碼，否則帳户將被封鎖。
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若任何人違反上述規定，即屬違法，可被判罰款10,000元。 「海栢花園」的泳池內因設有照明裝置，跌入了固定電力裝置，故需進行五年一次的檢測。 此訊息已張貼在 新界住宅, 香港住宅項目目錄, 馬鞍山 及標籤 住宅項目, 分層屋苑, 已入伙, 現樓 by Richitt. 方面，項目設有有蓋天橋與港鐵站大堂相連，步行至港鐵馬鞍山站只需2至3分鐘。 同時地下設有巴士總站及的士站，提供多條來往港九新界多個地方的交通工具。
海栢花園平面圖: 馬鞍山車位成交
本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 海栢花園共有6座，兩排聳立甚有氣勢，單位總數約1,102個單位，單位面積由519至1,042平方呎不等，是共有6幢28-31層（不設4、14及24樓）的高座住宅大廈。 海柏花園（1-6座）於1994年12月落成，在1995年4月入伙。 海柏花園座落臨海地段，多數單位可覽吐露港及八仙嶺全景，部分沙田馬場及城門河景；而低層則可覽屋苑園景及馬鞍山公園景致。 我提議在雙方簽署ParkingHK.com網上協議後7天內簽署正式買賣合約及交付_____%正式訂金.＊ 你不能提及聯絡方式／車位號碼，否則帳户將被封鎖。
- 更極端的例子，就是業主可以撇下管理公司不顧，由業主自己去承辦。
- 原本這一點看似也合情合理，但當周先生向機電署職員求證時，卻得出另一版本。
- 本頁顯示的樓盤說明和相關信息均由地產代理或業主或第三方提供的樓盤資料。
- 方面，項目附近有深水埗公園(內設游泳池)、北河街體育館、通州街公園、樂群街公園及南昌公園供公眾使用；而步行十分鐘可至大角咀市政大樓，該處設有圖書館及泳池等多種康體休閒設施。
原本這一點看似也合情合理，但當周先生向機電署職員求證時，卻得出另一版本。 表面上，這看似一宗涉及私人糾紛的小事，但原來業主要調查管理公司失當一事，卻是牽涉著屋苑利益，足以影響住戶安全。 沙田區的馬鞍山@中原樓市片區，區內共27,029個私人住宅單位，涉及人口共203,158人。 另外，區內主要屋苑包括 新港城,迎海,錦豐苑,銀湖．
海栢花園平面圖: 馬鞍山錦柏苑商場配套
當時職員跟他解釋，因機電署相關標準在2021年更新，屬於早年落成的「海栢花園」不符合更新標準並不足為奇。 今日已經是2022年11月23日，我們《胡．說樓市》來到「海栢花園」現場實地視察，其泳池設於屋苑的正中心位置，泳池未抽乾水，但暫時晚間不可使用。 海栢花園平面圖 至於泳池的變壓器則置於屋苑其他位置，在這裡就不能看得到。
此疫情放緩，加上限聚措施有望於４月21日起放寬，吸引上車客出動執平貨，因而帶動二手市場成交。 馬鞍山海柏花園一伙高層兩房戶，新買家獲業主減價19萬元，以739萬元易手，較網上銀行估價低15%。 2018年12月，有匿名居民透過發匿名信發現屋苑管理費錄得巨額赤字，達300至400萬，需要上調管理費達17%去滅赤。 當中發現平台幾年前加建的無障礙斜道造價高達100萬。 但後來高衞物業管理單方面指摘，疑似有別有用心人士傳出流言蜚語以抵毁業委會的工作及構成誹謗，並指出無障礙斜道長25米，造價47萬，但沒有進一步披露整項工程合約！ 此訊息已張貼在 九龍住宅, 深水埗, 香港住宅項目目錄 及標籤 住宅項目, 單幢式大廈, 已入伙, 現樓 by Richitt.
海栢花園平面圖: 樓盤資料
相信最麻煩一點，就是當管理公司意識到業主有意籌辦業主立案法團時，很多時會利用公權來加以阻撓。 這些令人夭心夭肺的前期工作，很多時會消磨了業主的意志。 根據房屋署公布的《馬鞍山第86B區恆泰路規劃大綱》，馬鞍山錦柏苑為欣安邨二期擴建項目，落實後將興建三座住宅大廈。 個案中，周先生曾經向協助「海栢花園」檢查電力裝置的註冊電業承辦商查詢，才發現原來屋苑泳池火牛並不合規。
海栢花園平面圖: 管理公司回覆
李先生稱，管理公司繼去年上調了17.9%管理費後，管理公司在制定新財政預算時，下個年度每戶管理費再上調4.9%，每個月要1,300至2,000元，比起周邊屋苑貴，質疑管理公司濫加管理費。 海栢花園平面圖 設立十四天通知期後，舉行會議當日需得到10%業主出席；會議上也要有超過30%業權份數業主，及在過半票源支持下才可成立。 但當然一些設有停車場或商場的屋苑，發展商在售樓之初已掌握一定業權份數，故業主很難集合足夠支持。 在旁邊的恒安邨經已設有民生商舖，街市，生活百貨。 附近的大型商場則包括恒安商場及We go mall。
海栢花園平面圖: 聯絡電話
過程中絕對是心力交瘁的，但再接再厲的話，最終也會成功的一天。 一旦業主成功成立法團後就可以撤換管理公司，同時透過更改管理公司的「經理人合約」，改為「管理人合約」，也可杜絕管理公司收取外判商回佣、或任何財務不清的問題。 因此，如果業主對屋苑作終極監察，最直接還是組織「業主立案法團」，但當然背後卻是難關重重。 業主在第一步要先集合5%業權份數，再入稟土地審裁處，要求召開業主大會及選舉。
至於標書需否得到各方同意才接納，則視乎該項目是否屬於「大型採購」項目。 海柏花園位於馬鞍山西沙路608號（中原樓市片區：馬鞍山）。 我今天要作實租用／購買車位，請於今天回覆作實。 即將決定選購其他車位，可否一人一步 海栢花園平面圖 $_____? 由於新車未落地,可否填上朋友車牌並後補本人車牌號碼?
海栢花園平面圖: 泳池按區域設不同防觸電保護措施
可能过多或不当地使用了受版权保护的文字、图像及多媒体文件。 方面，海柏匯位處鬧區，以附近樓景為主，低層向西南單位會望高架行車天橋。 而每層有4伙的一房戶由於均面向通州街，估計景觀會較為開揚，中高層可享海景及南昌公園景。
我提議在雙方簽署ParkingHK.com網上協議後24小時內繳付_____%臨時訂金＊ 海栢花園平面圖 你不能提及聯絡方式／車位號碼，否則帳户將被封鎖。 車位的起租日期太早，可否改作 YYYY-MM-DD？ 事實上，要加強業主對管理公司的監察，目前「民政事務署」對管理公司制定了一份《大廈管理的最佳做法》指引，例如規定管理公司招標工程，需要擬備招標書。 但凡供應品、貨品或服務價值超過或等於過去三年平均審計開支的20%，就需要用招標方式進行。
馬鞍山錦柏單位售價由75萬元至261萬元，平均呎價為5,030元元。 若以綠表最低5%首期計算，首期最平3.75萬元。 海栢花園平面圖 早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。
海栢花園平面圖: 香港樓宇目錄
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