新發展區將首次增闢4條商店街，以期扭轉昔日新市鎮私人屋苑商場林立但街道了無生氣的情況。 為落實規劃意念，當局未來整合土地招標時，將首次透過收緊地契條款，列明發展項目面向街道的地面，須強制設置地舖，並將一樓平台移後作戶外咖啡室等用途，以營造街道活力。 針對區內現時190公頃的「棕地」，政府除預留土地整合現有的棕地作業，遷入多層樓宇，亦會仔細研究如何安置現有棕地使用者。 在2017年的施政報告中，時任行政長官梁振英表示，洪水橋新發展區將作為試點，探討以多層工業樓宇或其他有效使用土地模式整合棕地作業，以釋放棕地作發展用途。 而受拆遷影響的居民，政府將以「加強版傳統新市鎮發展模式」進行收地，受影響村民可原區上樓安置或獲發特惠補償金，當局已在洪福邨旁預留土地作原區安置，料提供1,800個單位。 地政總署今日在洪水橋／厦村新發展區第一期發展計劃工程範圍內將會收回的土地張貼公告，指出有關土地將於公告張貼後三個月，即今年10月24日，需歸還政府所有。
記者根據該名經紀名片上的牌照號碼，翻查地產代理監管局的牌照目錄，發現該經紀與牌照持牌人的名稱不符；「睇樓紙」上的代理牌照號碼，亦與名片上的牌照號碼不脗合。 本材料由Sing Tao Newspapers San Francisco Ltd.代表星島新聞集團有限公司發佈，更多相關信息可從華盛頓特區司法部獲得。 【更新滙豐回應】 政府宣布，在政府綠色債券計劃下，成功發售8億港元的代幣化綠色債券，是全球首批由政府發行的代幣化綠色債券。 是次代幣綠債規模為8億港元，為期一年，並於昨日定價，票面息率為4.05厘… 他表示現時以月租一萬多元租用近一萬平方呎的的棕地，擔心日後如需要搬上多層大廈，呎租升幅恐怕以倍計，「最想係畀番個地方我哋經營，煮到埋嚟就食囉，可以做啲咩」。 不過值得一提的是，泛海集團表示，該項目将會成為泛海國際歷來最大型項目。
洪水橋收地: 物業不設露台及工作台
翻查政府及立法會文件，今次所涉及的土地是以《收回土地條例》收回。 發展局回覆指，兩發展區第一階段發展分別約涉及68公頃、12公頃土地，自2019年起陸續復歸政府。 2021年5月13日，發展局公布收回可規劃作高密度房屋發展的三幅私人土地，作資助房屋用途。 三幅地分別位於「Yoho Midtown」外一幅綜合發展區用地、一幅位於元朗十八鄉路「龍田村」附近的住宅甲類用地、以及位於粉嶺中心以東北的一幅用地。 三幅地涉及12,300平方米，連同鄰近約3,500平方米政府土地，地積比率5倍至7.5倍，預計合共可提供約1,600個單位。 餘下七幅用地，有兩幅認為不適合作發展，其餘用地則因「商業敏感性」不予公開。
張稱3個模式以自動捷運系統最快及最貴，料13分鐘能從泥圍到達流浮山，但由於需以全高架形式運行，造價或高達400至450億港元；現代化電車需時17分鐘，預算約250億至300億港元；環保巴士系統需時20分鐘，預算約200億至250億港元。 本刊航拍所得的鳥瞰圖可見，廈村大部分貨倉都有鐵皮覆蓋，部分夾雜石屎結構。 根據《建築物條例》，上述土地皆屬於「祖堂地」，受集體公契約束，未經政府發牌，任何人都不可興建任何非農用的建築物，否則政府有權收回土地。 翻查資料，廈村鄉鄉委會主席兼元朗區議員鄧勵東等人是反對計劃的重炮手之一，之前曾與相關官員「摸底」諮詢，鄧勵東亦曾公開要求當局要有「超出合理」水平的賠償。
洪水橋收地: 洪水橋╱厦村新發展區
黃偉綸直言補償方案不會「一換一」，或無縫銜接場地調遷安排，他認為「金錢補償係最直接、實際。」如經營者希望搬到其他地方繼續營運，政府亦會協助個別經營者取得規劃許可，並繼續物色空置政府土地，以短期租約方式供合資格經營者優先投標。 陳劍青卻不認同鄉事派提出劃一甲級賠償的觀點，他指政府有關賠償機制有一定準則，公平且靈活，質疑鄉事派的倡議一旦成真，將打破這個沿用多年且恒之有效的賠償準則。 他解釋，「政府賠償機制所賠償的，並不是賠期望價值，而是土地的實質價值，因為期望價值是難以估計」，並舉例指，如果收回土地後用作建大樓，並以每個單位的售價來賠償，庫房再多也不夠賠償，認為政府不應該因為地主想爭取更多而退讓。 然而對於準買家來說，相信他們更關注的，就是購入物業會否受到「突如其來」的阻力影響。
另外，「#LYOS」也有51個「花園複式戶」，並命名為「層層叠趣」，單位提供地下花園、1樓平台及天台，面積由778至806呎，全部均為三房一套設計，樓層高度3.5米。 現有的洪水橋新發展區，由於仍然是將其定位為傳統的新發展區，雖然有嘗試增加就業，但是規劃的就業都只是「現代物流」以及非商業核心區的就業，提供的就業仍然比新增人口要低。 一個核心商業區製造的，必須是以中產白領就業為主，而且需要有集聚規模（以40萬白領就業為目標）；同時也需要核心商業區相匹配的配套，如酒店及餐飲零售。 這就必須在規劃中清晰的將其定位為「副都心」核心商業區，其發展須具規模才能支撐這些消費需求，也才能吸引到相關的企業願意遷入。 現在已經進入規劃程序的「洪水橋新發展區」，位於新界西北的天水圍與屯門兩個新市鎮之間，西鐵、輕鐵、三號幹線與港深西部通道貫穿其中。 其北方由港深西部通道連接，可直達深圳重點發展的前海深港現代服務業合作區，也可快捷接駁沿江高速、深圳國際機場等。
洪水橋收地: 洪水橋具有地理優勢
倘若未符合安置資格的受影響人士有需要，在接獲地政總署的轉介後，房屋署會考慮開放臨時收容中心讓他們作短暫居留，為期約3個月。 現時新界西北地區的骨幹交通屯馬綫，繁忙時間客量已超過設計容量的上限。 何開發又認為，政府多番把「東西走廊」（屯馬綫）與西鐵綫混為一談，實屬偷換概念。 團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺指出，過往政府收地，主要概念為以區域劃分，愈接近新發展區，例如甲級及乙級農地，涉及地價愈貴，在新修訂下改為涉及用地日後擬作的發展用途劃分，減少業權人對收地的抗拒，以金錢換取時間，將有助推動新界北一帶發展。 港府要收地發展，最重要解決賠償問題，鄉議局主席劉業強對政府動用《收回土地條例》便有保留。 他謂，現行政府收回農地的賠償金遠低於市價，賠償機制又分甲、乙、丙、丁等級，收地一般按乙或丙級補償，即每平方呎僅500多至800多元，簡直是賤價收地。
向南面一直推進，房協公營房屋用地下方，設有一幅「政府、機構及社區」用地，會興建垃圾收集站、以及政府聯用大樓，繼續向南推進的「田心路」，就是泛海持有的用地。 這幅地的實際位置在「雅珊園」右手邊，介乎「田心路」、「洪元路」、「洪堤路」及「洪安里」交界。 地盤面積約104,000呎，最高可建樓面約521,000呎，當中90%為住宅項目，而10%則會設計為臨時商舖，泛海在2020年10月接納了政府批出的補地價金額21.287億元，以每呎地價4,086元成功補價。 發展商表示會在明年第二季至第三季推售，會興建5座12層高住宅，提供1,000個住宅單位，當中逾半為400呎兩房單位。 另一方面，洪水橋新發展區的土地，大部分屬於廈村鄉與屏山鄉的範圍，「祖堂地」佔比多，要開發需要經過收地，有可能會引起反對。
洪水橋收地: 發展洪水橋，挖掘新界西北與新界北潛力
發言人又指，設10年期限為局方一直沿用的基準年期，亦具需要性，以免有投機人士伺機混水摸魚，局方事前未有與業界進行商討。 發言人續稱，現行的法定補償安排，每宗個案平均需時3至4年，金額則視乎業務損失大小而定，相信今次建議的新安排將以月計便可處理每項申請。 據公司註冊資料發現，「進利國際」兩名董事均姓鄧，其中一名董事鄧晉昇，與身兼元朗區議員及廈村鄉鄉委會主席、人稱「田雞東」的鄧勵東相識，均為非牟利機構「元朗大會堂管理委員會」董事，負責舉辦不少社區活動。
泓亮咨詢及評估董事總經理張翹楚認為，跟2017年相比，現時住宅樓價升約1成，認為今次發展商願意付的補地價水平不算便宜。 泛海國際執行董事關堡林接受香港媒體采訪時亦公開強調，政府将投入大量資源将洪水橋打造成新界西北“區域經濟及文娛樞紐”，集團對該區樓市前景非常看好。 大成糖業發盈警，預期截至2022年12月31日止年度虧損淨額較2021年同期大幅增加超過100%。 期內，收益及毛利分別較2021年減少約50.6%及34.4%。 大成生化科技發盈警，預期截至2022年12月31日止年度虧損淨額較2021年同期大幅增加超過200%。
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不過話分兩頭，雖則說洪水橋站可加強了區內對外接駁，也會加重了西鐵線路的負荷；但「#LYOS」的位置，會跟未來規劃的「洪水橋站」的站口有一段距離。 因為站口選址較貼近「田心村」以南一帶，實際位置會較捱近「亦園路」、也就是輕鐵「鍾屋村站」附近。 我們嘗試從樓盤出發行過去，經過「洪水橋大街」後，來到「田心村」後，若不是通過「田心村」，便要繞落「洪水橋大街」後再轉入「亦園路」，需時約20分鐘以上。 當然相信配合日後轉型，區內道路會較完善時，前往時間可縮短一點。
根據《施政報告》以及《北部都會區發展策略》文件，政府計劃在把洪水橋及廈村的定位，提升為核心商務區，透過加建連接「深圳前海」的「港深西部鐵路」，加強與前海在金融、物流及科技發展，並計劃在前海實施一地兩檢。 本文會一次過闡述樓盤需注意事項、周邊規劃，並在文末會詳述其揀樓攻略，以及付款辦法需知。 2018年隨著粵港澳大灣區的合作發展，新界西北地位日益重要，規劃署前署長凌嘉勤透露，洪水橋新發展區將成為新界北商業核心區及策略性就業樞紐區，而洪水橋站前亦已預留地皮，用作興建一條連接深圳前海的跨境鐵路。 洪水橋乃位於屏山西側，位處屯門與元朗之間，昔日青山公路是元朗來往九龍必經之處，區內有廿多條村落，包括原居民村，亦有九條戰後中國大陸來港聚居之村落，包括以廣西人為主的和平新村、丹桂村、奕園村、田心新村、新生新村、石埗路尾村及沙洲里二等。 昔日洪水橋附近多為耕種及墟市中心，據載洪水橋曾有戲院，座位有800。
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至於 「第二級別」將涵蓋「作非發展用途，包括與改善鄉郊及保育有關的用途」，賠償金額是「第一級」的一半，這個級別大致上涵蓋現時丙區和丁區的土地用途。 據立法會早前文件顯示，第一期工程涉及工程開支約16.3億元，而計劃將提供1400個單位，公營房屋佔1300伙或逾九成，單位供應數目佔整個發展區共6.1萬伙的約2%。 政府預計，第一期計劃下，專用安置屋邨可於2024年入伙，確保第二期發展清拆行動於同年起開展時，有足夠單位安置受影響的合資格住戶。 為協助受第二期發展工程影響而需覓地復耕的作物農戶，政府提供復耕選項供農戶復耕。 受影響的作物農戶若願意接受「農業園」租約條款和條件，可獲優先考慮申請租用日後於古洞南落成的「農業園」。
其中自動捷運系統最快，從泥圍站至流浮山站需時13分鐘，初步預算建造成本約400億至450億港元。 1998年，政府完成《全港發展策略檢討》，按照檢討之結果，開展了《新界西北規劃及發展研究》。 在研究過程中，洪水橋因有西鐵和多條策略性道路連接，又可與天水圍新市鎮相互結合，以及鄰近當時仍在倡議階段的深港西部通道，故被列作具發展潛力之地區之一。
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測量師張翹楚表示，該賠償機制僅僅為「特惠」，是恩恤性質的，看不到有理由政府會訂定一個新的機制提高賠償額。 洪水橋收地 更耗時的是跟土地持有人討價還價，巫伯雄指出「每個農地持有人都會等土地價值最高時才拿去發展」，政府開出的補地價金額往往達不到發展商所想所求，陷入僵持局面。 而政府面對房屋壓力會陸續在新界搭建交通網絡，基建完成後，新界土地價格飆升，屆時發展商更坐享其成。 張翹楚指出，某些農地所處區域已備有一定基建設施，如元朗洪水橋一帶。
- 泛海集團同時将單位平均面積縮細12%，住宅單位總數不減反增近百夥，由844夥加至943夥，加幅逾11%，平均每夥面積約518平方呎。
- 屋宇規模不超過三層、每層有蓋面積不多於700呎，不受《建築物條例》管制。
- 更耗時的是跟土地持有人討價還價，巫伯雄指出「每個農地持有人都會等土地價值最高時才拿去發展」，政府開出的補地價金額往往達不到發展商所想所求，陷入僵持局面。
- 青山公路以北，除了新地泉薈和幾個小型屋苑外，正在興建的有大型公屋地盤（圖中地盤），以及正待發展的輕鐵巴士廠，再向外圍已經被保留的鄉村隔著，才到未來的洪水橋兩個市中心，所以未來都只會是區內的二線角色。
- 新發展區總共可提供15萬個就業機會，包括零售餐飲、辦公室、工業、企業及科技園、物流設施、港口後勤及社區服務，以紓緩洪水橋、屯門及天水圍居民跨區就業的需要，亦避免商業活動和就業機會，過度集中在市區。
- 張稱3個模式以自動捷運系統最快及最貴，料13分鐘能從泥圍到達流浮山，但由於需以全高架形式運行，造價或高達400至450億港元；現代化電車需時17分鐘，預算約250億至300億港元；環保巴士系統需時20分鐘，預算約200億至250億港元。
他提出，政府應檢討收地機制，取消分級、以劃一價收地，若收地涉及清拆寮屋則更應做好安置。 律政司可在確定收地符合「公共用途」後，向行政長官及行政會議建議收地；政府事前會就涉及收地及清拆計劃，諮詢有關區議會，並在作出決定前考慮公開諮詢所得意見及書面反對。 洪水橋收地 過去土發或現在市建局進行舊區重建時，若在後階段未能集合業權，也可能向政府要求運用相關條例，協助收回剩餘業權，故條例不是新鮮事，而外國也有類近條例。
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張家亮解釋，土拓署是技術部門，會代為反映收地安置意見，又稱票價方面暫未有定案，但會參考現時短途巴士收費及市民承擔能力再決定。 他又稱得悉市民對保安系統的憂慮，會注意閉路電視設計及慎重考慮意見。 資料顯示，這幅「棕地」大部分地段屬於元朗廈村鄧氏多個祖堂的「太公地」，另有小部分由私人公司購入，部分有鄉事背景。 不過發言人稱，地政總署可參考租約紀錄及航拍片等，有權就可疑個案，扣減不屬實質經營的面積。 發展局將於下周二向立法會發展事務委員會作出簡介，如獲立法會通過，措施生效日期將追溯至今日。
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新發展區分為六個部份，包括河畔和鄉村區、灣景區、物流和科技區、商業及住宅綜合區、東部住宅區及商業中心，和南面住宅區。 將有五條非原居民村需要清拆，分別為亦園村、田心新村、新生新村、石埗路尾村及沙洲里二村。 第一期發展計劃下的預備工作，對順利推展整個新發展區的發展非常重要。 其中，我們期望第一期計劃下提供土地以發展的專用安置屋邨可於二○二四年入伙，確保第二期發展清拆行動於同年起開展時，有足夠單位安置受影響的合資格住戶。 其中，當局期望第一期計劃下提供土地以發展的專用安置屋邨可於2024年入伙，確保第二期發展清拆行動於同年起開展時，有足夠單位安置受影響的合資格住戶。 發展局局長黃偉綸早前接受媒體訪問時表示，屬北部都會區項目的古洞北及粉嶺北，以及洪水橋、廈村新發展區的首期發展，涉及約80公頃土地，形容收地進度良好。
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於2013年政府公佈洪水橋新發展區的初步發展大綱圖時，顯示五條需清拆的村落全為非原居民村，而所有原居民村則不受影響；而在公眾參與的過程中，非原居民的待遇和意見也不被重視，在公眾參與期限完結後才安排居民會。 洪水橋新發展區聯村關注組成員何開發認為，政府此舉只保障原居民，不保障非原居民，違反了基本法第三章二十九條「香港居民的住宅和其他房屋不受侵犯」。 第三階段公眾參與完結後，政府參照公眾人士提出的意見，於2016年9月5日發佈經修訂的建議發展大綱圖。 新發展區將興建的單位數量提高至61,000個，而劃作港口後勤及物流設施用途的土地面積也有所增加。
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該項目經三度諮詢，總發展面積縮細，並擱置收回三條鄉村的土地，意圖再闖關。 發展局指出，以往受收地影響的戶外業務經營者，需在政府凍結登記日前營運不少於七年，才合資格獲特惠津貼，新制度下建議縮短至不少於兩年，並取消經營露天場地面積及津貼上限。 《收回土地條例》來自現行香港法例第124章，儘管港府強調不會輕易採用《收地條例》，不過根據憲報記錄，在1997年至2019年，政府就曾為164個公共工程及市建局項目引用《收地條例》，收回私人土地。 洪水橋收地 當中，牽涉工務工程、社區設施及鄉村遷置的個案有83宗，屬所有項目最多；其次是配合市建局重建的個案，涉63宗。 他又認為，港府要大規模發展新界農地，不能單純興建住宅或基建配套，從長遠規劃看，更應發展地區經濟。 新界農地位處偏僻，即使有交通配套要到市區上班亦路途遙遠，在區內加入商業元素不可或缺，他指不一定要打造另一個核心商業區CBD，但政府須有發展地區經濟傾向，逐步營造商業氛圍。
洪水橋收地: 涉195幅私地 主要作原區安置之用
而位於洪水橋新發展區內的古蹟，例如屏山文物徑和圍村等，將會大力發展，以吸引香港本地及外地的遊客。 1999年的洪水橋發展方案以「環保城」為概念，佔地435公頃，建議容納人口160,000人，可以提供27,000個就業機會。 按照當時的規劃方案，洪水橋於2011年需要接收100,000人口，當時計劃的西鐵第一期亦會配合洪水橋的發展，洪水橋站上蓋會興建高密度住宅區，距離車站10多分鐘的路程的地方將會發展低中密度住宅，洪水橋市中心內有行人路和單車徑。 受工程影響住戶和業務經營者應留意地政總署7月上旬所發信件，信內註明遷出限期。 署方與相關部門正全力處理受影響土地業權人、住戶和業務經營者的補償安置事宜，致力在清拆工作開始之前完成所涉個案的跟進工作。 發展計劃包括新發展區第一期工程範圍內的工地平整和基礎設施工程，用於發展專用安置屋邨以安置合資格住戶、鄉村遷置區以補償符合資格屋地業主、特別設計的多層樓宇或露天用地以容納棕地作業和電力支站。
首先是向城規會申請闖關，需時8至10年；過關後規劃署須訂定相關框架條款，需時10至12年；接下來才進入商討補地價的階段。 港府早前修改《長遠房屋策略》，把公營房屋供應十年目標定在31.5萬伙，但現時樂觀估計，未來十年可提供的潛在供應僅約24.8萬伙，即尚有6.7萬伙缺口。 按美銀美林報告得出，若以地積比率3.5倍計算，政府收回約830萬平方呎農地，再預留820萬呎土地以作綠化地帶及公共設施，就可填補未來十年6.7萬伙的供應量。 香港面積只有約1111平方公里，根據2018年規劃署香港土地用途資料，農地佔全港土地面積只有約4.5%，僅約50平方公里。 現時香港農地大部分都荒廢並沒有耕作，法例規定農地是不可建屋，如要建屋就得申請改變用途，並要補地價。
因為參考2016年希慎對城規會高度限制的案例，當時希慎不滿城規會就物業高度作出限制，認為有違《基本法》第6條及105條中保障私人土地財產條文，因而提出司法覆核，最終終院裁定希慎勝訴。 案例提及條文中對財產的保障並非絕對權利，要平衡社會利益之餘，也要顧及有否侵犯私人權利。 港府早前委聘的顧問去年底提出建議，在洪水橋及元朗兩區分別闢地廿四公頃及三點八公頃興建多層大廈以容納汽車相關行業、回收再造業、港口後勤及倉庫等不同棕地作業。 其中擬議的元朗福宏街及宏利街的用地建議，採用單幢八層高的建築物設計，記者日前到元朗相關用地視察，該地仍是空地一片。