波叔plan 內容大綱
【2022買樓必讀】齊來關注息口走勢 「加息」，對關心樓市的人士，是敏感字詞；對供樓中的業主而言，更隨時是一場惡夢。 如有擔保人，還款期可以用人齡似乎借款人和擔保人較年輕一位去計最長還款期，但留意有附帶條款。 另外，近期HKMC對於有收緊跡象，如果貸款人超過60歲，買樓前建議先預批。
【個案分析】1,200萬想買荃灣西 按保費太貴點算好？ 有準買家早前看中荃灣西鐵站上蓋項目柏傲灣一個1,200萬元單位，在沒有新按保的日子，如果要買入1,200萬元的住宅，需要支付五成、即600萬… 有關措施剛「滿月」，究竟使用按揭保險計劃的比例是否有所增加？ 答：最長還款期為30年，但會根據人齡及樓齡有所調整。 人齡由銀行決定，最長以(80-人齡)計算還款期，上限是30年，但按保公司有權用(75-人齡)去計算，看實際情況而定。 波叔plan 樓齡最長以(75-樓齡)計算，村屋則以(55-樓齡)計算，部分藍籌屋宛如美孚，即使樓齡已超過50，仍有機會都可照批30年。 答：如須借取9成按揭，佣金或其他非固定收入不能計作入息，但花紅可以，以兩年平均數計算。
波叔plan: 「波叔plan」滿月 中價樓交投增3成
然而，過往的「林鄭Plan」雖加速住宅物業成交，但只主要集中於千萬以下物業，現時部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元，「林鄭Plan」下的換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。 現時疫情再度嚴峻，重擊香港經濟及樓市，是次再度推出逆周期措施，為樓市打下強心針，對樓市屬正面支持，可謂適時的做法。 對於是次再度放寬按揭成數的樓價上限，筆者認為時機得宜。 波叔plan 自2019年施政報告中推出「林鄭Plan」，可見市場反應非常正面，加快了二手及換樓市場的流轉，即使當年放寬後不久遇上疫情襲港，樓市亦未見受到打擊。 事實上，根據香港按揭證券有限公司資料顯示，去年全年新取用按揭保險金額突破千億，宗數達到23,846宗，創有記錄以來的年度新高，反映買家對高成數按揭有一定需求。
如果本身屬於舊按保、跌入「表2」門檻來交按保，而準買家又打算承造80%按揭，按揭年期為30年話，一次過繳清按揭保費的話，就是貸款額的2.45%；但如果逐年支付的話，首年就是貸款額的1.27%，第二年起是剩餘貸款額的0.29%。 如果本身是屬於舊按保、選用「表1」來交按保，期內準買家打算承造90%按揭，而按揭年期為30年的話，一次過繳清按揭保費的話，就是貸款額的4.35%；但如果逐年支付的話，首年就是貸款額的2.03%，第二年起是剩餘貸款額的0.77%。 下一步，你就要自己跌入「保險範圍(根據按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍，再選擇是「一次過找清」或是「逐年繳交」保費就會知實質所繳交的保費。 特首林鄭月娥宣布不會尋求連任，李家超今午宣布辭任政務司司長，計劃參加下一任特首選舉。 但比併林鄭任期內的「林鄭Plan」與財政司司長陳茂波提出的「」，數據則反映「波叔Plan」更能激活樓市交投。
波叔plan: 波叔plan 壓力測試、按揭成數一覽
疫情進一步回穩，樓市亦顯著復甦，近月透過經絡按揭轉介申請按揭的宗數按月升六成。 而近日發展商開始積極推出新盤，市場積壓多個月的購買力釋放，加上「」協助下，相信可吸引更多人以高成數按揭置業。 不過，本港經濟仍未復甦，有意選用高成數按揭入市，建議不要借太盡，事前應作出風險管理，仔細評估借貸風險以及收入是否穩定。 而近日發展商開始積極推出新盤，市場積壓多個月的購買力釋放，加上「波叔Plan」協助下，相信可吸引更多人以高成數按揭置業。
」申請規則與原有的按揭保險在按揭成數、轉按套現、樓花按揭及壓力測試方面有不少相異之處，今次經絡按揭為大家一一拆解。 先說第一欄，「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。 「定息按揭」的波動性較「浮息按揭」為低，故所繳交的按揭保費略低，但始終因現時息口低企，故市面上仍是「浮息按揭」為大多數。 當然，財政司司長陳茂波在《財政預算案》2020卻公布了「定息按揭」計劃，若選用了該計劃的買家，按揭保費就可繳交較低門檻的保費。 波叔plan 只是在正常情況下，卻不容許加貸款額或作出套現，但仍有一類買家會採用，就是早幾年被新盤高成數按揭綑綁、而踏入高息期的買家，只要物業最新估值低於1,920萬元以下，也可透過按保來轉按變相鬆綁。 一般按揭保險審批時間約一至三星期左右，視個別批核情況而定，申請人要準備稅單做入息證明，留意如申請人財務有問題，例如欠債、破產、部分資金來歷不明，都有可能影響審批。
按揭保險計劃的申請個案突破三成，佔整體個案的32.7%，對比放寬措施前一個月的25.4%增加7.3%，並創下有紀錄以來新高。 答：根據金管局條例，不論回贈來源為銀行或按揭中介，若現金回贈超過1%，需相應扣減貸款額。 舉例，如樓價600萬，借貸8成，現金回贈共1.55%，實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算，不能借足8成，銀行及中介於成交後再提供現金回贈。 答：可以，惟借貸上限為8成，而且家人本身不能持有物業。
另首置客買1000萬樓如須借6成，亦要經按揭保險，因1000萬樓的銀行按揭只可借5成。 審批來說，按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多，需時亦較長。 但要注意，「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試，但若要轉按，仍要提供入息證明及通過壓力測試，對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。 若未能轉按，便只能被「呼吸plan」的高息綁死，甚至因償還不了貸款而要賣樓。 在適用物業方面，「呼吸Plan」自由度最大，基本上發展商有提供的都可以選擇，但樓花一般要選擇即供期付款。 而按保計劃則限於住宅物業，選擇舊按保的話樓花可選即供期或建築期付款，而「波叔plan/林鄭Plan」則須建築期付款。
- 」能幫助業主換樓，例如生了小孩的家庭需要三房單位，便可以用高成數按揭選擇千多萬的單位。
- 新措施「波叔Plan」跟舊按保措施相比，首次置業人士無疑購買到1,000萬元以上物業，並借到較高甚至最高成數按揭。
- 特別是一些未通過到壓測的首置人士，亦可申請高至80%至90%的按揭，供款入息比率仍是要不多於50%，都會要求額外付保費10%，而且需要選擇指定銀行。
- 預計隨著時間的推移，料信貸增長和不良貸款的周期將更加波動，利率和信貸需求更具韌性，但資本市場表現會有所放緩。
- 此外，網頁詳細列出「最新按揭措施」、「按揭保費表」、「印花稅收費表」等實用資訊，預算多少一目了然。
我認為會引左一堆人入海怡，始終香港島大又見使的兩房過一千萬係常態，未來八成按增至1200萬勢將為海怡或港島樓引入更多睇樓客，有信心港島樓樓市會比之前冇咁落後。 至於1,500萬元單位，原先的按揭成數最高只有5成，即首期需要750萬元，而放寬按揭成數後最高按揭額為960萬元，按揭成數增至64%，首期為540萬元，即減少210萬元或28%的首期開支。 今年首季樓市交投膠着，截至3月29日，一手成交累積錄得約950宗，創近9年季度新低。 然而，疫情逐漸改善，禁聚令將逐步放寬，有報道指，近30個新盤有望於第二季推出，涉逾1.15萬個單位，打破樓市悶局。 今年本港新冠疫情肆虐，投資市場亦見波動，惟2月23日財案公佈的「波叔plan」政策出爐，800萬元至1920萬元的物業均受惠，可承造高成數按揭。 根據美聯物業分行統計，過去1個月10大屋苑交投錄得約154宗，按月微跌6%，惟受惠的800萬元以上物業交投則佔95宗，按月逆市上升約32%，表現跑贏大市。
銀行批核普遍需時1至2周，如遇上旺季銀行「塞車」，審批時間或會較長。 另須留意，因應2019年施政報告推出新按揭政策，導致銀行收到大量按揭申請，審批時間或較往年旺季更長。 從最高按揭成數來說，「林鄭Plan」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 600萬以上樓價的高成數按揭，令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。 但要注意，雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期，部份更可還息不還本。 但當低息期過後，約是第三年，利息可能會大幅升高和加入本金的還款，令負擔突然增加。
波叔plan: 【樓按言明】「波叔plan」推後首月千萬物業按保激增兩成
筆者認為，申請按揭保險計劃的個案比例創紀錄新高，當中1,000萬元以上的物業表現十分突出，反映「波叔plan」加快中高價物業的流轉，並促進換樓市場的交投。 筆者曾遇上不少客人，由於不熟悉金融管理局最新的按揭措施，錯誤計算自身負擔能力而失去預算。 例如，筆者曾經收到客人A先生查詢，打算購入一所750萬元的住宅物業，並以「首置」身份承造九成按揭，供款30年，壓力測試要求原為67,070元。 雖然近月樓市交投受疫情影響大跌，但當中申請按揭保險計劃的個案比例卻創紀錄新高，特別是1,000萬元以上的物業表現突出，反映「波叔plan」的確能幫助到一些鐘情千萬元以上物業的置業人士以較低首期上車，促進換樓市場的交投。 答：若以首置身份買樓，而按揭申請人及擔保人均無按揭在身，未能壓力測試不會被拒批按揭，但要多繳保費10%，而且月供款與入息比率不能超過50%。 至於未獲豁免壓測者，入息未能通過的情況下，按保將拒批按揭。
按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保，令銀行可承造6成以上按揭計劃，使買家可以以較低的首期，借到8至9成的按揭。 現時市場有三間提供按保計劃的公司，買家可選擇每年清還保費或一次繳清。 波叔plan 事實上，新按保計劃另一個特色，就是政府放寬了首置客的「壓力測試」要求。
波叔plan: 香港樓市2022
以新界全幢3層乘700平方呎的村屋售價約1,200至1,500萬元為例，新Plan剛好滿足村屋買家的需求。 HKMC的按保申請表上，需要申請人填寫按揭中介回贈的金額，然後HKMC會進行貸款額扣減。 由於還款期由銀行定立，如果銀行是用(70-人齡)，連帶按保部份亦須用(70-人齡)計算，申請前應向按揭中介查詢，那些銀行批的還款期最長。 波叔plan 第二個常見拒批原因為首期來源，按保公司需要申請人證明，首期不是從貸款而來（例如私貸、信用卡現金貸款等）。 另一常見原因是按保公司質疑，買入的物業不是自住用途。 答：未能批出按保，可請求銀行員工替你上訴，因此嚴選優質銀行很重要。
於2022年2月24日，政府公佈的新一份財政預算案中，再次公佈了新的按揭保險計劃，而且已即時生效。 此是繼上次由特首於2019年10份推出的林鄭Plan後的一次重大更改。 舊有按揭保險計劃涵蓋1000萬內物業，而新的按揭保險計劃大幅調升至1920萬物業，根據新按揭保險計劃，1000萬以內物業可獲承造9成按揭，其上至1200萬物業則可以獲得8成按揭，而最高受惠可達致1920萬物業上限貸款額為960萬港元。 根據以往資料，高於1000萬以上物業，則最多只可以獲承造樓價之50%按揭，換言之，1000萬以上至1920萬之住宅物業，而貸款金額又超過樓價之50%的話，就會涉及新按揭保險計劃，因此亦需要繳付相關的按揭保險費。 雖波叔plan可使首置客、換樓客受惠，不過仍要視乎按揭年期、按揭成數去決定，一般都是佔貸款額1.32%至5.29%。
答：一般而言，HKMC批核需時約一星期，而QBE一般能於銀行內部批，可短至數日內完成批核。 同時，2022新按保擴大適用範圍，樓價$1,200 – $1920萬以內也可作承保，貸款上限為$960萬。 波叔plan 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。
按上述例子，唯申請人需通過連同按揭保費整筆金額之壓力測試方能成事。 當然，業主亦可選擇按年支付，但一般較少選取此法，因按揭保費會相應提高之餘，如業主於使用按揭保險3年內退保亦不能獲退還部份保費。 筆者曾遇上不少客人，由於不熟悉最新金管局的按揭措施，錯誤計算自身負擔能力而失去預算。 波叔plan 例如筆者曾經收到客人A先生查詢，他打算購入一所樓價750萬元的住宅物業，並以「首置」身份承造9成按揭，供款30年，壓力測試要求原為$67,070。