至於蝕讓方面，成交價是與購入價比較，難以「營造」出來吧！ 其實，市場近月錄得至少20宗的蝕讓個案，大部分都有一個共通點：都是近3、4年內發售的新盤。 因為2016至2018年正值樓市熾熱期，發展商以高市價開盤，變相買家當年購入價經已預支了往後數年的樓價升幅，故這些「半新盤」現時轉手，實難以獲利。 若持貨未滿三年、須涉10%SSD稅項成本，就更容易出現蝕讓。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。
由於戶口屬於活期戶口，當有資金需要時可隨時提取使用。 而且個別銀行的高息按揭存款掛鈎戶口更容許借款人的家人使用。 張君錚表示，由於通關及港車北上計畫，現時香港人對珠海現樓項目興趣大，因為以往內房樓花延期停工等情況，香港買家更傾向購買一手物業，康華地產2月收到大量客戶查詢，主要諮詢現樓項目，客戶普遍想參加睇樓團前往實地參觀。 現時自住佔70%，投資30%，自住預算約為300萬（人民幣．下同），投資預算約200萬，例如珠海金灣航空新城90方米的200萬物業，月租3500元，收租回報2.1厘。
樓價跌轉按: 仲量聯行：1月寫字樓整體空置率升至12.2% 租金按月跌0.2%
但今天的現況，卻是供應大幅度增加的同時，樓價卻未真正回落到大眾可負擔。 所以，超過十萬個私樓供應的數字，是一個很吸睛的標題，但說到底，房屋問題卻未得到改善。 因為以香港過去五年、平均按年售出15,975個單位計算，105,000個單位也就等於香港6.6年的吸納量。
否則，隨着樓價下滑，成交量也會收縮，現時預期一手及二手成交量今年跌15至20%，一手成交量明年再跌10至15%，二手再跌5至10%。 就算發展商資產負債表強且估值低廉，基本面仍在轉弱，調低恒基地產、新鴻基地產、新世界發展及嘉里建設目標價大約7至12%，但長實集團目標價維持在64元，理由是香港住宅收入佔比較低及回購股份往績良好。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，今年選舉排行榜前三名中，關於息口走勢佔據了兩席，相信因息口直接影響供樓開支，業主對息口變化亦十分敏感。 而今年本港銀行連番上調最優惠利率P及H按計劃鎖息上限，供樓負擔及上車要求均有所增加，因此成為大眾最為關注的新聞。 另外，按揭成數是上車重要因素之一，今年「波叔PLAN」推出後進一步放寬高成數按揭樓價上限，使首置人士更易上車，亦助換樓人士以高成數按揭換樓，促進換樓市場交投，因此亦受到不少市民關注。 過往不少業主買入一手單位時，會使用發展商的按揭計劃，但在蜜月期過去，按揭利息會急升至五厘以上，在此情況下便有急切轉按需要，一個尚欠貸款額500萬的物業，剩餘還款期為23年，如果以5厘按息計算，每月還款額為3萬多元。
樓價跌轉按: 物業估價不足
不少業主買入新盤時，會選用發展商提供的按揭計劃，此類計劃幫助部份人士較易上車，而且在頭數年會較為低息，利率與市場上的按揭計劃相若，但經過蜜月期後（一般為3年）利率便會急升，按息往往在5厘以上。 最近銀行推出1.6%現金回贈的按揭計劃，不少有需要的業主「心郁郁」想轉按，究竟甚麼叫「轉按」？ 經絡按揭今次與大家分享轉按多項小知識，讓大家申請轉按時更加得心應手。 二手市場方面，交投同樣受到農曆新年假期的影響，珠海上月住宅網簽共錄得1121套成交，較去年12月錄得約1673套，按月回落約33%。 造價方面，去年12月平均呎價約為人民幣22185元（折合港幣約2354元），至於上月整體平均呎價約為22379元（折合港幣約2375元），造價輕微上升不足1%。
經本網比較及轉介按揭，成功申請按揭額每HK$100萬送HK$500現金券，最高可享HK$6,000現金券。 港置行政總裁馬泰陽指，政府昨日近乎全面放寬防疫措施，市場正準備迎接即將通關的機遇，相信短期內樓價及交投均有望回穩，甚至調頭回升。 事實上，今年樓價已調整約一成半，相信不少用家正伺機入市。 展望明年，正常通關將刺激樓市於明年首季回暖，成交量有望谷底回升，呈現「小陽春」，至年中將有更大突破，全年樓價反彈至少5%。
樓價跌轉按: 差估署樓價指數轉跌 按月跌0.34% 中原陳永傑：下半年樓價仍具上升動力
另外，新都城、麗港城、映灣園帳面獲利比率亦超過9成。 以太古城為例，去年全年成交呎價跌25.4%，但是2023年迄今，已回升22.3%，是表現最好的藍籌屋苑。 很多人都有一個疑問，全球股債、甚至黃金等資產，都在今次疫情下「冚包散」，奈何樓價未見太大回落，這究竟是「磚頭」太硬、抑或是流動性等其他問題。 陳永傑指，過去兩月一手新盤如開價較市價低10%至15%，皆可錄理想銷情，反映只要發展商開價克制，剛性需求仍在，惟只集中於上車項目，中產及豪宅一手項目依然受壓。 一開始原本人人一面倒看好的，怎料年尾卻是倒跌收場，不單令人感受到樓市落差，也逐步見證見頂回落的步伐。
而社交距離措施放寬，多家發展商及地產代理表示有利本港經濟及樓市，料經濟即將復甦，樓市出現曙光，按揭市場亦有望回升，預計2023年新取用按揭貨款金額及宗數可達到3,400億元及70,000宗水平，比今年升約一成。 匯豐控股在公布全年業績時,表示有信心今年有形股本回報率最少達到12%的目標,連同全年派息比率50%的指引,集團行政總裁祈耀年稱,簡單計算下,即全年派息為50美仙(約3.9港元),已接近回到疫情前水平。 他補充稱,疫情前派息金額相若,但派息比率遠超現時指引的50%水平,意味著匯控未來可以動用更多資本,發展現有業務和回購股份,進一步提升股東回報,亦可望為股價增添動力。 匯控今年會再度派發季度股息,祈耀年表示,正常情況下,首三季度股息將持平,期末股息會較高,但現時不會給予市場指引,最快在第一季度業績時公布季度息金額。 匯控又表示,在完成出售加拿大銀行業務的前提下,考慮派發每股0.21美元(約1.638港元)特別股息,祈耀年強調,特別息會是首選,因集團深明早年被勒令暫停派股息,令大量零售股東受影響,管理層希望藉此機會補償股東。 他補充說,除用作派發特別股息外,出售加拿大業務所得餘額,可能會在原有股份回購計劃下額外加碼。
樓價跌轉按: 樓市走勢丨二手議價變反價 十大屋苑周末成交跌逾35%
MoneySmart建議申請人可以先待成功轉按申請獲批後，再到分行辦理手續。 不是所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保障，所以業主在使用ML戶口存款前要避免這項Mortgage Link 風險，應先向銀行查詢。 轉按即由A銀行的一套按揭計劃，轉至B銀行的另一種套按揭計劃，一般業主為賺取現回贈，即使轉按的計劃無升跌，照樣可以做到「平手轉按」。 上述兩名業主最終能化險為夷，成功轉按「甩走」發展商二按。 雖然期間需要補錢，但可幸是僅僅數十萬元，「籌旗」難度不算高。 對用家來說，一旦遇著心頭好的話，有可能在現市況下，業主開價比市價高，準買家可能也要追價買樓。
另外，在淡市時放售，業主沽壓較大，即討價還價能力較買家為低，要賣樓可能要花多點時間，亦有機會被其他買家壓價，未必能以估價出售，或是到達心水價。 國家統計局公布數據，按月計，新樓和二手樓價格上升城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個。 其中，一線城市新樓價格由上月持平轉為上升0.2%；二手樓價格由下跌0.5%轉為上升0.4%。 二線城市新樓價格由下跌0.3%轉為上升0.1%；二手樓價格下跌0.3%，跌幅收窄0.1個百分點。 三線城市新樓價格下跌0.1%，跌幅收窄0.2個百分點；二手樓價格下跌0.4%，跌幅相同。 從英國大學畢業後回港後，在金融機構（AIA）和金融產品比較平台MoneySmart任職客戶經理。
樓價跌轉按: 按揭計算機
不過，加按物業亦要面對樓價下跌時，加按物業可能亦會被銀行call 樓價跌轉按 loan的風險。 一般來說，只要業主準時供樓，銀行call loan 的機會較低。 但當樓價下跌時，香港經濟及就業情況，相信不會好得到那，因此業主在大跌時，最大風險是會否失業，成去供樓能力。 如果因看淡樓市，而想高位套現，另一方法則是將物業加按。 以目前樓價700萬元，如沒有按揭負擔下，可將物業加按6成，套現420萬元，供款30年，每月供款約1.6萬元。 但可獲得貸款的現金回贈，雖然目前大多銀行都在減現金回贈，但如找轉按公司，亦可得到現金回贈，以420萬元計，即有約8.4萬元。
問題來了─近月社會事件陰霾驅之不散，樓價開始回落，有些新屋苑估價不足，業主未能將早年借入的發展商二按全數轉按，最終需要補錢收場。 樓價跌轉按 不過，樓價600萬元以上銀行最多只可借6成按揭，1,000萬元以上只可借5成，此意味樓價必須有一定升幅，才能將全數貸款餘額轉按，否則便會出現「債務缺口」，需要「籌旗」補錢。 對於零售市場，他說，去年整體零售銷售跌幅由上半年的2.6%收窄至0.9%，相信零售租金開始觸底，續租租金將止跌或微升，零售租金收入也會在年內見谷底。 如果大家實為大淡友，睇淡樓市，大可以而家就將手上物業放售。 不過香港人經過多次歷史教訓，相信唔會再輕易將手上物業賣出，而當年好多人就係因為賣咗樓，之後後悔莫及，甚至乎有人賣咗樓之後到而家都「上唔返車」。 以前大旺市，買賣二手樓的議價過程中，業主佔上風，準買家就在下靶位；但今天市況略有回調，買賣雙方分歧逐步拉近，但卻也未至於一面倒由準買家佔優。
樓價跌轉按: 今年首三季私樓交投量跌近40%
業主通過物業轉按後，能夠以新借入的 390 萬元來償還原有按揭餘額（即 230 萬元），那麼業主能夠取得 160 萬元並套現成流動資金進行投資或其他用途。 假設物業買入時價值 500 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 300 萬元，當中尚餘 230 萬元未供。 過幾年後，物業現時估值為 650 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 390 萬元。 但突然決定若要移民英國等西方國家，很多時都要在一定時間如9個月內賣掉香港物業，否則便要就賣樓所得利潤支付高昂的資產增值稅。 故假若短期內有移民的可能性，便絕不應轉按，甚至應考慮盡快賣樓，免遇上困局。 該行暫維持全年樓價跌8%預測，若施政報告有好消息公佈，樓市或轉現「價穩量升」勢頭。
恒生銀行公布，恒生中國去年營業溢利按年跌77%，由於內地商業房地產貸款的預期信貸損失撥備增加；撇除有關變動前，營業溢利按年升9%。 至於恒生銀行去年內地業務稅前盈利約2.2億元，按年跌81%，總營業收入則升近4%至31.1億元。 另外，至去年底，恒生銀行全職員工總數8708人，按年跌逾7%。 行業有發展，市場有週期；今年幣市進入熊市，是在市場狂熱之後的退潮，對於投資機會更需要理性。 而投資者當務之急要做的事，必然是如何在熊市中尋找生存方法。 就算套現出來的資金沒有特別用途，亦可以存放在高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），高息按揭存款掛鈎戶口的利息與按揭利率一致，存款額能高達剩餘貸款額的一半。
樓價跌轉按: 疫情造就「上車」機會？了解什麼是按揭保險！
現時轉按最低利率是2.375%，總現金回贈2.4%，回贈將會在貸款額上扣減。 近月，多間大型銀行已加息至2.625%，回贈減至1%，仍想獲得低按息高回贈的業主，宜及早到中小型銀行，乘搭這輛「低息尾班車」。 若果是另一個情況─物業價格接近但未跌穿600萬元，這個時候業主應掉轉槍頭，尋找估價較保守的銀行，令物業符合600萬元以下高成數按揭標準，最多可以借足8成，保費2.15%兼享6折，可攤分30年歸還。 以上述全‧城匯個案為例，銀行按揭貸款為815萬元，若果業主再借私貸65萬元，便能100%「甩走」發展商二按。
- 其後2019年創立「28Mortgage」，專注為為大眾提供免費按揭解決方案和銀行按揭轉介服務。
- 如想到銀行轉按，根據金管局的規定，600萬以上至1,000萬物業，銀行最多只可借出物業價值的60%，同樣以700萬元計，6成按揭金額是420萬元，中間相差140萬元，需要由買家自付，才能夠轉按。
- 近日，陳小姐預備轉按「甩走」高息二按，發現該物業現時估價最高為1,300萬元，意味銀行最多可借650萬元。
- 資訊科技解決方案公司Nexify 租用新落成的觀塘The Millennity全層樓面，涉及建築面積約12,600平方呎，租戶將由同區的中海日升中心遷入該廈，以提升辦公室質素。
- 業主可以把轉按的按揭成數下調至6成或以下，但遇上跌市或估價不足，此計劃就無法進行。
星展銀行(香港)今日發表2023年香港房地產市場展望，星展銀行(香港)研究部董事丘卓文表示，本港樓價去年全年下跌15%，受到本港與內地通關的因素影響，他指今年市場氣氛有好轉，港人不再觀望，預期樓價平穩。 由於每間銀行的轉按利率及現金回贈各有不同，部份銀行對較大貸款額提供較優惠的按揭計劃，可以向多間銀行查詢，或直接在按揭比較平台了解按揭計劃的選擇。 要靠手上自住樓賺現金流主要靠兩招，第一招是「轉按賺回贈」，但條件手上物業絕不能是負資產，否則無法轉按。
樓價跌轉按: 中原地產 買樓,租屋,放盤，更輕鬆!
加上依家通脹猛於虎，有時候單單保本都唔夠，要識得安安全全賺利息，存款先唔會貶值蝕畀通脹，荷包先唔會畀個市場陰乾。 轉按時如果樓價並沒有明顯提升的話，甚至比原來的購入價為低的時候，如果轉按的銀行本身利息較原來銀行高時，轉按有可能會是蝕本生意，而且轉按最多只批500萬。 借款人能夠申請保費退款甩按保，只要轉按時貸款額係樓價60%內並足夠清還現有按揭就可以同時甩按保，退款額為第1年至3年退回分別 40%、 25%及15%的退款。 舉例，如果物業買入時價值 1000 萬元，未供完之貸款額為 500 萬元，借款人可選擇將未供完之 500 萬元轉至向另一間銀行借貸，即是平手轉按。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
樓價跌轉按: 樓價跌原因1 : 香港人移民數量大增
同樣地，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，均有機會賺取現金回贈。 轉按也有成本，例如律師費支出，不過一般來說，成功轉按獲得的現金回贈可以彌補律師費有餘。 其次是罰息期，現時一般銀行的罰息期為2年，業主轉按後，如在罰息期內償還貸款（例如賣樓），便需要支付罰息，一定程度上減少了調配資產的靈活性。 物業估價亦是考慮因素，近年樓價上升，物業估值對申請按揭的負面影響應該不大。 較大的問題是按揭指引收緊，例如借款人2年前購入600萬物業，可以順利借取6成按揭；但如果現時借款人有多於一項按揭負擔，有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。 轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額，也是一個考慮的關鍵。
樓價跌轉按: 物業升值，貸款額增加，借款人能「套現」
業主如果在罰息期內轉按或出售物業，都需要跟銀行支付按揭貸款額一部份的百分比作為賠償。 因此業主需要特別注意這個部份，盡量不要在罰息期內申請轉按。 新地在今年七月帶頭減價賣樓，其位於屯門54區「NOVO LAND」以低二手價10%、平均呎價13,000多元推出。 當區內二手賣七百多萬元，同一價格「NOVO LAND」可買三房；手持近五百萬買區內二手開放式單位，「NOVO LAND」可升格兩房。 劈價來跟二手市場搶客，影響所及，其後部份發展商要跟減散貨，部份堅持高價或市價賣樓，則難逃滯銷厄運。
樓價跌轉按: 識玩轉按 身家翻幾倍 樓市有得跌 套現執平貨
一線城市方面，北京一手樓價按年漲5.2%，升幅收窄0.6個百分點；上海揚4.2%，擴大0.1個百分點；廣州由升0.4%轉為挫0.4%；深圳跌幅擴大0.7個百分點，至0.9%。 樓價跌轉按 二手樓價方面，北京按年上揚4.3%，擴大0.4個百分點；上海彈2.3%，漲幅縮0.3個百分點；廣州維持跌0.5%；深圳下滑幅度由3.7%收窄至2.7%。 1月一手樓價按年上漲的城市減少1個，至15個，二手樓價上揚的城市維持6個。
樓價跌轉按: 銀行會送火險？
不過，要緊記不要以同一時間向多間銀行申請按揭的方式格價，因為此舉會令多間銀行就你的TU（環聯）信貸報告同時進行「硬性查詢」（Hard Inquiry），有機會影響你的信貸評分（Credit Score）。 當物業市場處於上升周期，物業升值令按揭貸款額佔比逐步下降，退保便可能有利可圖。 假設2年前經按揭保險「上車」，目前物業已升值，按揭成數下降，毋須利用按保。 按保退保政策是，首年可退回40%、2年內退回25%、3年內15%、3年後不能退保。
樓市走勢2023｜香港樓市正處跌浪，香港樓價持續尋底，展望2023年香港樓市走勢，在加息周期未完下，市場普及預期樓價仲有得跌。 樓價跌轉按 經絡按揭轉介預計，本港最優惠利率P最快於2023年上半年增至6厘水平，即實際按息將挑戰4厘。 該行調查亦顯示，近3成港人料樓價再跌10%至20%。
樓價跌轉按: 考慮1：樓價跌定未？
如果樓價升幅不似預期，以致物業估價不足， 轉按就有難度；新批貸款額可能比原本更少，又或利率高企，轉按就無利可圖。 這個情況下，透過完全將物業轉按，借款人可利用新借入的 450 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的 150 萬元可以提取，套現成流動資金。 假設物業買入時價值 700 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 420 萬元，當中尚餘 300 萬元未供。