總之，個別業主都應該經常留意大廈的公用地方，以免被人佔用自已大廈公用地方的業權，以後更難管理。 法團代表律師陳詞指，根據【建築物管理條例】，答辯人在離任管理人後，須將法團的動產，包括按金或屬於法團的金錢歸還法團。 業主大會投票 法官認同法團代表律師的論點，即答辯人所有收取的款項，包括上述的按金，只是以信託人身分持有，須歸還法團。
所以我早於招標面議 及提問 環節中，已特別要求承辦商加入特定服務績效指標，並獲得所有回標商答應遵守。 業主大會投票 至於具體指標詳情及執行方法，我將會待於稍後與中標公司商討及落實後，適時向大家匯報。 如屋苑欠缺維修保養，待更嚴重老化時才一次過進行大維修，業主們更難以一次性繳付大筆維修費用，樓宇失修問題亦會進一步惡化，令大家生活在惡劣的居住環境中，現時屋苑維修儲備僅餘約$300萬元，若繳付本年度維修費用後，在沒有維修基金運作下，所有維修項目將面臨擱置。 業主大會投票 適時落實維修保養計劃除了能有效保持樓宇設施的良好狀態，更重要是減少危害住戶安全的意外風險。 管理費是用作大廈管理開支的管理基金，由法團或受委託管理人代表所有業主持有，通常以公契所分配的業權份數按比例分擔，業主須在每月月初準時預繳該月的管理費，業主須明白法團或受委託管理人沒有足夠的管理費便沒法合理地履行管理職責。 根據原告人供詞，當時升降機離地面約3至4吋，她踏出升降機時未有察覺，因此跌倒受傷。
業主大會投票: 大廈消防系統維修事宜
如須進行表決，召集人須在投票前向出席業主會議的業主解釋投票方法，例如舉手或在投票表格上使用“”或“”號。 召集人須確定，會議通知上的建築物地址(尤其是建築物名稱)與土地登記冊上所載的資料相同(可參考差餉物業估價署出版的《樓宇名稱》或公契上有關建築物的名稱)。 購買後即可解除試用天數限制，繼續使用，無需重新下載和輸入已有資料。
經必要及恰當修改後，載於第3.2部分的最佳做法亦適用於委出管理委員會的業主會議及《條例》附表1A表格1 。 持有約22%業權份數的房屋署則回覆《獨媒》表示，房委會代表在法團發出召開特別業主大會的通告前，已提醒法團應先就議程內容徵詢律師意見，以確定其符合《建築物管理條例》及其他相關法例規定。 署方續指，房委會作為翠林邨其中一名業主，將在大會上平衡各方利益及考慮相關契約及法例規定後，審慎行使投票權，以確保屋邨管理質素及成效，並捍衛所有業主（包括房委會）的整體利益。 管委會有責任因應大廈的實際需要，釐定每年的財政預算，確保業主需繳付的款額足以支付法團及大廈的基本開支及／或應急開支。 根據《條例》第21（1A）條，如果管委會新釐定的款額較原來的款項增加超過50%，就必須由法團藉業主大會通過的決議批准。
業主大會投票: 業主大會的投票方式有著嚴格限定
申請人於2006年8月開始有關工程，法團即在9月發信要求申請人停止該工程。 法團曾於2006年11月14日召開全體業主大會，業主大會不接納申請人就其單位進行的外牆改建工程，理由是恐怕該項工程影響大廈外牆的結構，因而構成危險。 法團聲稱申請人開始其工程之前，從沒有依據該大廈公契向大廈管理人或法團提出批准的申請，該工程屬違例建設，法團有職責執行該大廈公契，強制申請人拆除違例建設的門口。 高等法院2009年第2256號個案，申請人是銅鑼灣堅拿道東1至2號某大廈地舖兼中層單位的業主，答辯人是該大廈的業主立案法團。
- 凡與公用部分有關的決議，主席及委員都受【建築物管理條例】第16條保障。
- 蒙先生亦指出在天井內的垃圾桶約有一米高及半米直徑，只能放紙張、汽水罐及紙巾之類垃圾，不能容納商業廢料。
- 作業備考訂定，安裝玻璃幕牆的生產商及供應商須提供一切有關安裝玻璃幕牆系統的資料給建築物的業主。
- 該預算須列明管理委員會認為，是應付條例第20條的基金所指明類別的各項付款合理所需的款項，如管理委員會認為，預算所列出的任何款項不足以應付該款項支付的建議開支，則可就該預算擬備修訂預算。
- 三名現任主委(主席、秘書及司庫）係周年大會業主所選之一般委員，因前主委被惡勢力所攪而總辭，以過半數留任委員互選產生，房委會代表並無 …
- (事件2)事發十多年後，於2008年8月10日，嘉禾大廈同樣發生五級大火，火警集中於閣樓和1樓夜總會，據知夜總會內沒有安裝消防花灑系統，有些單位的消防設施曾被改裝，而發生火警的樓層並無防煙門間隔，於是形成煙窗效應，濃煙迅速沿樓梯向上升，使整座大廈充滿濃煙。
你一經使用有關軟件及文件，即表示同意特區政府可不時更改本使用條款而不予另行通知，並同意受本使用條款的最新版本約束；上述兩項同意均是不可撤銷的。 MemDB投票點票系統現時不提供試用下載，如需要了解, 可與我們聯絡約見,我們提供免費上門顧問和講解服務. 法團是次將會議安排於平日、在距離翠林邨14公里外位於西貢市的西貢賽馬會大會堂舉行，同樣引起爭議。 除質疑於工作日舉行外，亦不選擇邨內的社區會堂、露天劇場及球場舉行，有居民自發安排租用旅遊巴前往。 業主切勿將現金交託他人代交管理費或維修費，避免發生錢銀瓜葛，業主須保存所有繳費收據，以便証明已繳交管理費。 業主須以支票或自動轉賬方式，將管理費存入法團戶口或受委託管理人代表所有業主名義開設的客戶戶口。
業主大會投票: 有關:天盛苑免收2020年全年管理費事宜
由於法團收到屋宇署發出兩個維修命令，為履行該兩個維修命令，需進行大廈整體維修工程，該屋苑於2011年開始籌備屋苑公用部分的大型維修工程，並聘請偉略工程顧問有限公司作為工程顧問，負責制定工程招標文件和監督日後的工程施工。 2012年5月3日，在東方日報刊登該維修工程承辦商資格的投標預審廣告，於截標前共收到25間承辦商回覆，通過預審承辦商評分標準，達到60分符合資格可以領取標書之承辦商只有12間。 按理，無論法團是否獲得保險賠償，申請人需賠償受害人的責任及數目，不會有絲毫改變或減退，唯一可能改變的，是追討的權益，隨保險公司已賠償的多寡由法團而轉移到保險公司，但保險公司若要追討，亦要以法團名義進行，這個是一般保險法律的原則。
申請人指法團沒有跟從該大廈公契及【建築物管理條例】的規定去執行法團的職責，包括第一項沒有對在該大廈商場營業的美新名廚茶餐廳霸佔公用地方而執行職責；及第二項沒有經業主大會通過決議便拆除2樓兒童遊樂場的設施。 盧先生在第275號個案提出，根據【建築物管理修例】第18條及附表4，管理委員會主席、副主席、秘書及司庫的津貼須法團藉業主大會的決議批准，及不超過條例附表4所指明的最高津貼。 法團於2010年1月29日業主大會中選出新一屆(第九屆)管理委員會，包括主席、副主席、司庫及秘書職位，但未有進行決議批准支付津貼予上述人士每名每月1,200元，因此盧先生申請法庭頒令，討回曾支付予上述人士的津貼及存入法團戶口。 法團指出，當年盧先生是法團主席時，曾於2002年12月13日舉行業主大會通過決議，凡擔任法團管理委員會職位者，每人可得最高津貼額每月1,200元，上述決議自2002年通過後，一直未被推翻或由另一個決議取代。 在多層大廈，個別業主擁有某單位的獨自管有權，但這個權力的享用，必須依據公契的條文及受條文限制，包括容許其他業主依照公契對該大廈進行維修保養。
業主大會投票: 有關慈善義賣活動事宜
當晚各業主只是要求將第二項議程，即有關撤換管理委員會及即時補選管理委員會的議程，調轉為第一項議程，而就該方面的動議，大會已作出投票，同意調轉議程。 法官亦不相信會議當晚會無原無故，業主會互相推撞，而引致大會不受控制，非休會不可。 即使當晚有發生過前任主席所述的事情，前任主席亦不能單方面宣布休會，因為休會應是大會的決定，不應是主席一人的決定，如果有需要休會，大會是須要進行投票來作出決定， 因此，無論當晚是否發生爭吵和推撞，前任主席亦無權單方面宣布休會。
另外，懸掛招牌的商戶須事前獲得業主立案法團批准(如未成立法團則須獲得公契管理人批准)，當然必須符合大廈公契的規定。 懸掛招牌的商戶必須為該招牌的工程及日後發生意外的風險購買保險，業主立案法團應先向有關部門查詢，及事前向律師尋求法律意見。 民政事務處提供放置舊衣回收箱的地點，包括社區會堂、社區中心入口、休憩處、公園、體育中心和圖書館等；如得到業主立案法團或物業管理公司同意，也可將舊衣回收箱設置於私人樓宇及商場的公用地方。 法官裁定，由於該大廈公契條文並沒有指明各業主繳付特別基金分攤的比率，因此各業主就特別基金的支付，須按【建築物管理條例】第22條，即按各單位的業權份數分攤。 答辯人的答辯理由是他從1968年頂讓該公用部分後，一直佔用該公用部分超過二十年，根據【時效條例】構成逆權侵佔，所以法團無權收回該公用部分。 答辯人指他是在1968年從一位名叫「垃圾婆」的人士以37,000元把該公用部分頂讓回來，及根據該公用部分前佔用人的一貫做法，支付該大廈每戶每月3元作為垃圾費。
業主大會投票: 成立法團對業主的好處
法官提醒業主，工程合約一經簽訂，對法團及所有業主均具約束力，倘若有業主仍希望推翻合約，便須留意違約賠償的風險。 《條例》給主管當局賦予的權力是有前提和界限的，適用的範圍並非如一些業主所設想。 例如有業主指大廈的財政管理出現問題，要求主管當局運用《條例》第40A條查閱法團的財務報表。 但是，運用這權力的前提，是大廈的管理出現了重大問題，因此，法例給我們設置了行使權力的門檻。 又例如，有業主要求主管當局引用《條例》第40A條查閱委任代表的文書，以確定是否有效。 然而，《條例》明確規定，管委會主席或主持會議的人（如主席缺席）才有權作出這些決定。
成員可就被提出的書面決議表示同意，並採用印本形式或電子形式把有關決議送交有關公司（第556條）。 免除舉行周年大會的相關條文屬許可性條文，該條文並沒有明訂凌駕公司章程細則的條文。 如公司無須就某個財政年度舉行周年大會，則擔任該公司的核數師的人，在其委任期終結時，須當作再度獲委任為該公司下一個財政年度的核數師（第403條），該公司亦須向公司每名成員送交關乎該財政年度的報告文件的文本（第430條）。 4.1 就不多於50個單位8的建築物而言,鼓勵每年收入或開支金額多於10萬元的法團將其財務報表(包括收支表和資產負債表)由法團藉業主大會通過的決議所聘請的會計師作審計。
業主大會投票: 有關：舊衣回收服務事宜
1樓商場在該大廈公契下屬一個大單位，「分公契」在屋苑入伙後才簽署，法團不受「分公契」的約束，所以在制訂預算管理開支時，法團只須依從該大廈公契條文。 法團在招標文件中應詳細列出維修工程的要求及條款，在評審承辦商時須揀選符合資格的承辦商，及須審閱承辦商的標書內容是否清晰符合法團的要求及條款，避免純粹以價低者得作為唯一評分標準。 有一些承辦商以低價投標工程，中標後才附加很多工程項目費用，結果令全體業主多花冤枉錢。 被告人拒絕支付欠款的理由，是因為法團拒絕為他維修屋頂，引致他的物業天花不斷漏水，他十多年來不斷要求法團作出屋頂天台的維修，但法團一直拒絕替他維修。
此外，無須傳閱成員陳述書的準則有所更改，如公司或聲稱感到受屈的人提出申請，而原訟法庭應申請而信納要求傳閱的權利正被濫用或正被用以在帶誹謗成分的事宜上，取得不必要的宣傳，則無須傳閱陳述書（第583條）。 管委會成員由業主大會投票選出，負責決策恆常大廈管理事務，於重要事項如聘用物業管理公司、核數師、大廈維修工程招標等提供建議方案，再於法團業主大會中投票表決。 民政事務局於2016年提出修訂《條例》，當中涉及9個方面，包括採購和大型維修工程、委任代表文書及妥善保存和傳閱記錄等。 過往屋苑通過「大型維修工程」決議時，法團會議的法定人數，為業主人數的10%，修訂建議則提高至20%，並須有至少10%業主親自出席。
業主大會投票: 管委會秘書
管理費是按大廈公契的業權份數計算，所有業主包括未售清所有單位的地產發展商，都須依時繳交所佔業權份數的管理費。 市區有很多樓齡超過40多年的舊樓，而這些舊樓內充斥著很多僭建物，屋宇署通常只要求業主修葺，很少向僭建物的業主發出清拆令。 有報社於2010年6月向屋宇署查詢觀塘某大廈的情況，屋宇署已證實有關大廈平台僭建屋屬即時取締類別，但沒有解釋僭建物竟然存在多年而該署仍未發出清拆令之原因。
答辯人由2007年5月1日至2009年6月30日為該屋苑的公契經理人。 法團於2009年9月份與答辯人以合約形式訂立另一份管理合約，1年死約及1年生約，繼續管理該屋苑。 業主大會投票 法團於2009年12月15日曾發出兩封信給答辯人，追討所管有的管理費按金、水電費按金、累積盈餘等等的各項金額及該屋苑的賬目，其後於2010年5月19日透過業主大會議決通過終止該管理合約，而該管理合約到2010年7月31日完結，答辯人亦於當天離開該屋苑。 土地審裁處2010年第285號個案，申請人為5個車位的業主，亦是法團在1996年10月至1998年8月的司庫，答辯人為九龍城嘉林邊道44至46號某屋苑業主立案法團。
業主大會投票: 有關：新春年花送贈活動
基於上述理由，法官裁定第一及第二申請人的申請不能成立，必須被撤銷。 業主大會投票 法官分析，如果答辯人的僭建物支撐鐵枝越過地界，很難想像在商業大廈興建期間，工人不會將鐵枝切短才繼續工程，就算答辯人的說法正確，他的僭建物的鐵枝必然已超越地界，所以已經是侵權的行為。 在現階段，申請人沒有足夠的證據，顯示答辯人的行為破壞了外牆的防水層，而需要做特別的防水維修工程。
業主大會投票: 有關：盛麗閣﹝R座﹞及街市出入口附近牆身張貼宣傳標語字句事宜
在業主大會上，以大廈業主的總人數計算，須超過10%的業主出席人數，才可宣布大會開始，並即時將出席人數和業權份數寫在大會的公告板上。 公用地方的不可分割份數不能計算在投票的業權份數內，及沒有人可用作投票。 區域法院雜項案件編號2011年第2628號個案，原告人是九龍宏冠道某工業大廈業主立案法團，被告人是該大廈10樓某單位業主。 被告人提出上訴，理由是他反對法團在2012年2月14日得到聆案官的命令，可在毋須通知法庭下出售其單位。 事因被告人在2009年3月26日的審訊及命令14天內，拒絕支付426,497.09元的欠款，法團於是申請物業扣押令，其後要求聆案官作出2012年2月14日的命令，出售被告人的單位。
業主大會投票: (I) 會議及決議
2010年10月21日，申請人入稟法院，要求法庭澄清及追回有關多付的管理費。 九龍城嘉林邊道44-46號某屋苑，共有40個住宅單位和38個車位，大廈公契雖然規定，應以第一附表註明的份數計算有關管理費，但多年來，法團均以「用者自付」的原則計算車位的管理費，因此出現了多付管理費的問題。 法官作出裁決，法團有權根據大廈公契，在合理的情況下進入個別單位，就大廈公用部分的設施進行維修工程。 法官命令答辯人必須讓法團僱用的承辦商於工作天的上午9時至下午6時期間(下午1時至2時為午膳除外)進入其單位進行維修工程。 若曾填寫委託書的業主出席會議及要求收回投票權，受委託者便不能取得授權及不能取得該會議的投票書，該會議的投票權需交回該單位的業主手上。 遇上同一單位有兩名或以上的共同擁有業權份數的業主出席大會，若他們之間未能協議由誰代表該單位作出投票，則只可由在土地註冊處註冊紀錄內就該份數而記錄排名最先的人取得1份投票書(不論由業主親自投票或委派他人投票)。
業主大會投票: 有關：「協助業戶拆除單位晒衣架」意見調查
公契是大廈各共同擁有業權的人、經理人和發展商簽訂的協議書，訂定各方的權利和責任，包括擁有單位的業主的獨有使用權和管有權，以及負有維修和保養大廈公用部分的責任，業主購入單位後，便同時須要履行大廈公契規定的所有權利和責任。 若公契的內容未得到有關各方的完全同意，締約的任何一方都不能單方面修改公契的任何條款。 在一般業主大會上，必須超過10%的業主出席會議(包括委託代表人數)，同時在整個議事過程中不可少於法定人數，在任何法定人數不足的情況下通過的決議案都屬無效。 根據條例第21款，管理委員會須釐定業主就某段期間根據第20條設立並維持的基金繳付的款額後，其後再根據該條例釐定的任何款額，均不得超過相當於根據該條例釐定的前一款額的150%之數(1.5倍)，除非該款額由法團藉業主大會通過的決議批准。
業主大會投票: 有關：法團管委會委員替補事宜
不論是住宅、商業大廈或工業大廈，每幢大廈都必定在發售之前制定大廈公契。 公契是一份在土地註冊處註冊的文件，它以業權份數去界定業主之間的權利、權益和責任。 不可分割業權份數是指整個屋苑的業主共同擁有業權總份數的比例，用作計算業主在購買該單位物業後，在該屋苑所擁有的業權比例，亦即是業主的權利和責任的分配比例，通常會用作計算管理費和維修費的分擔比例，同時享有在業主大會中的投票權比例。 狹義的物業管理，是指管理人為受委託管理的物業提供日常的管理服務，包括保安、清潔、維修、保養工程、保險及財務管理等工作。 (個案1)土地審裁處1999年第392號個案，某業主購買一個連天台的頂層單位時，已知天台安裝了其他單位的水表，但公契明示天台業主擁有天台的獨有管有權，該業主因此拒絕其他業主進入天台。
業主大會投票: 物業管理系統
事實上，自1975年法團已要求有關政府部門採取行動，清拆天台的違規僭建物，政府部門雖確認這些僭建物屬於違規，但因未有構成即時危險，而一直沒有採取任何行動。 法官認同法團的答辯，簷篷屬僭建物，申請人沒有理由要求法團支付違法僭建物所須的費用，故此駁回他的申請及須支付訟費。 號個案，申請人是雲景道某大廈車位的業主，第一答辯人是該大廈業主立案法團，第二答辯人是該大廈管理公司。 過往，法例規定在改建工程展開前，須透過認可人士或註冊工程師向屋宇署申請入則，而改建的廚房亦須符合消防條例的規定。
不過，各屋苑的單位數目各異，局方建議就4,000個單位或以下的法團，及4,001個單位或以上的法團，均要求在法定人數中須有至少10%業主親自出席及決議投票，後者最低要求有400名業主親自出席。 至於合約年期，經投票後由所有列席委員贊成通過為2年，並同時授權管理處與現役服務供應商將現時合約延長至明年 3月 31日，防止服務停擺。 而由於2年合約總額超過屋苑平均年度開支百份之二十，根據建築物條例20A 規定, 議案必須於業主大會中交由出席業主表決。
業主大會投票: 公用表格
由於丟棄的商業廢料內有廚餘，必須每天清理，否則帶來各種環境及衛生問題，因此，法團需額外支付清潔費去處理該等商業廢料。 法團要求法庭頒令，宣布該大廈天井屬該大廈的公用地方，及要求答辯人賠償額外清潔費。 法官認為上述大會使用的委任代表文書，已於過往十年在多次業主大會中使用，一直沒有任何人士(包括申請人)反對或投訴。 盧先生指出所用文書與表格2不同之處，只是字眼上的差異，並不影響實質內容。 法團未有舉行8月21日會議的「延會」，而逕行「合併」舉行特別業主大會，是否符合法例規定？ 民政事務總署回覆《獨媒》表示，根據《建築物管理條例》附表3第5A條，延期舉行大會時的會議通知、會議程序、委任代表及法定人數等適用於原來會議。