以往只要持有一幢現契樓，就算沒有入息，不少銀行的資產審查都可以做4成按揭套現。 不過如戶口有現金相等於2年的供款，都有銀行可以繼續做4成。 更早之前，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，設置了「三道紅線」。 根據各家房企財務狀況，按照踩線條數不同，從多到少分成「紅—橙—黃—綠」四級管理。 收緊按揭 每降一級，企業有息負債規模增速值的上限增加5%，即橙色、黃色和綠色級別的有息負債增速分別不超過5%、10%、15%。 值得留意的是，滙豐雖然轉軚看好樓市，但同時收緊物業按揭。 舉例說，滙豐近期兩度調升按息，先於5月底將按息加至最高H+1.4厘，6月底更加至最高H+1.5厘，現金回贈方面，最多削至0.2%，遠少於高峰期的2%。
但最近的措施開展後，有大銀行取消可以加保費以豁免壓測的安排。 至於行業影響方面，航空酒店業等重點影響行業，有銀行不願接按揭申請，即使接都需要減按揭成數，比如調整5%。 另外，自僱人士方面，大家都知道一直以來都是比較困難。 現時自僱人士即使提供到內務帳目，仍然不足夠，很多都要提交稅單作審批。 收緊按揭 現時經濟前景不明朗，本港首季 GDP 跌 8.9%，跌幅創單季新高，因此銀行加強風險管理無可厚非，預期審批會愈來愈謹慎。 為避免申請人於按揭審批期間失業，部分銀行於放款前會要求提供最新糧單。 另外， 銀行對自僱/高齡人士、村屋或舊樓、資產按揭等的審批均有所收緊。
- 近日疫情逐步穩定，加上美國無限量寬環境下，H 按利率已跌了0.4%，釋放積壓多時的樓市剛需。
- 礙於擔心收數公司持續滋擾，業主決定息事寧人，向裝修公司支付協定金額，並簽署各不追究同意書。
- 另外， 銀行對自僱/高齡人士、村屋或舊樓、資產按揭等的審批均有所收緊。
- 至於有能力的買家會恐怕下一次被淘汰而加快入市，支持樓價在高位企穩。
- 據悉，最近的按揭收緊措施只算輕微，主要的範疇在無薪假和受影響行業的浮動入息計算方法。
寫這篇文章，一來，當然不是為政府說好話，我對特區政府的取態，不用多花筆墨，但我不能因為討厭這個政府，而扭曲自己一些想法去討好大眾。 二來，這也不是什麼樓市、投資參考，只是講道理，談常識，大家看後想入市又好，罵政府又好，自行取態。 所謂存款掛鈎按揭貸款計畫，即客戶所享有的存款息率與按揭息率一樣，因此計畫下的存息明顯較定期存款息率吸引。 收緊按揭 原本東亞所定的存款上限為未償還按揭貸款的50%，沒銀碼限制，但下月初起將增設以200萬元為限。 東亞發言人表示，該行會因應市場情況，不時檢討旗下產品及作出相應的修訂。
香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。 400萬元以下的物業，可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭，但貸款額上限鎖定為360萬元；450萬至600萬元下的物業，則最高可做80%按揭。 觀乎政府過去推出一系列措施以限制物業需求，但由於市場資金氾濫，故不少市民仍然傾向入市磚頭保值，加上發展商一手物業吸引，帶動過去一手交投持續暢旺。 是次金管局限制按揭成數及供款與入息比率，雖然部分需要擔保或實力略遜的入市買家，但目前市場上大部分入市客戶均具實力，故措施對樓市衝擊有限。
收緊按揭: 收緊按揭 不利助民置業
樓價飆升問題，歸根究底，關鍵源於供應不足，因此政府需要積極增加土地及興建房屋以回應市場訴求，但是收緊按揭變相又縮窄了置業人士選擇物業的範圍，令符合入市要求的供應減少，兩者產生矛盾。 究其原因，越貴價物業按揭越收緊，加上樓價上升，換樓客置業的成本與日俱增，若然資金未能同步增長，屆時只可縮窄選擇範圍，或者打消換樓計劃。 收緊按揭 而在環環相扣的情況下，換樓客缺乏向上流的動力，上車盤供應將更緊絀。
雖說現時樓市較任何時間都要穩固，但難於政治經濟未明朗時期，銀行收緊按揭業務控制風險亦無可口非。 但當然風險卻是物業落成後，貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。 據悉，最近的按揭收緊措施只算輕微，主要的範疇在無薪假和受影響行業的浮動入息計算方法。 不過，隨著經濟繼續下行，仍然在波動之中，我們了解到有機會出現另一輪的收緊措施，而影響的受眾亦會更多，以下我們會分析一下，到底在新一輪的措施下，哪類人在按揭上會承受較大的風險。 筆者相信，樓市成交短期內料會稍為降溫，不過待市場消化過後，買家將會再度重返市場，焦點仍然會集中細價物業。 究其原因，在收緊按揭的情況下，除非置業人士短期內能夠增加每月收入，相信可能性不大，因此只能夠因應相關收入，退而求其次選擇合乎負擔能力的物業入市，因此預期細價物業會進一步受追捧。 壓力測試的話，針對不同申請人的條件，在供款與入息比率上有不同的要求。 假如申請人是自住、無按揭在身，當前按揭利率下，每月供款不能超過入息的50％；如要通過壓力測試，即加息3厘後，每月供款不能超過入息的60％。 較早前我們已曾透露”收到風”銀行或會收緊”佣金收入”人士的按揭審批，過往銀行一般要求佣金收入人士，提交 6個月入息證明以計算平均入息。
部份銀碼符合申請「舊按保」的物業，也可以申請最高90%按揭。 但香港按揭證券公司有規定，若希望申請「舊按保」的物業，其樓花期不可長於一年、以及必須受預售樓花同意方案規管的物業，也表示重建「舊契樓」並不符合條件。 但當然，香港按證保險公司表明會視乎個別物業而作出審批。 收緊按揭 如果物業為現樓，則可按正常程序作出審批，自住及有固定收入人士，視乎銀碼最高可做到90%按揭，但若物業本身屬於樓花物業，則視乎物業何時落成，才能看可否申請90%按揭。
目前樓價企硬，我們很多客戶都是高於估價買 入，有些甚至高過估價10%，預期樓價會企穩，甚至會上升。 要求採用內評法計算資本充足比率的銀行，對新造住宅按揭貨款的風險權重下限，由現時15%，提高到25%。 至於村屋按揭，也可以透過按揭保險申請最高85%按揭。 樓價800萬以下的村屋，如果本身屬於首次置業及有固定收入人士，可最高取85%按揭，否則最高只得80%按揭；1000萬以下則可借取最高80%。 按揭證券公司也表明，不會接受「樓花村屋」、「祖」、「堂」物業及有轉售限制的村屋申請。 正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。 如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。 部份人因沒有工作、或退休人士，他們希望用「資產」作按揭申請。 所謂「資產」會計算現金、股票價值，但需存放在銀行超過三個月；物業價值也計算，但只計算估值一半，及需扣減尚未清還按揭本金；部份銀行也接納海外物業，但就僅以買入價一半作準。 如果購入的為第二層物業，則最高按揭成數不可超過30%。
收緊按揭: 問題1: 申請人的入息會否影響「按揭成數」?
美國4月CPI按年升8.3%，高於預期的8.1%，聯儲局未來加息實難放軟手腳。 在之前全球利率都一直偏低，加息未必人人經歷過，而在利率上升時投資，是一項要學的技能。 另外，銀行取態出現轉變不單針對內房，桂洪集團旗下紅磡單幢新盤「曼翹」雖然早前近乎沽清130伙（賣剩兩伙特色單位），亦不獲本地大型銀行提供樓花按揭申請（即供按揭計劃），情況極為罕見。 自從恒大爆發債務危機以來，多間銀行曾暫停接受恒大在港新盤之樓花按揭申請。 其中涉及屯門掃管笏「恒大．珺瓏灣」II期、長沙灣「恒大．睿峰」，估計近60名「即供」買家受影響。 同時亦出現準業主有可能上唔到會風波，因發展商未有遵守承諾安排財務公司「包上會 收緊按揭 」。 400萬以下高成數上車必讀 大部份購買樓價400萬以下的單位的人士可能是首次置業，可以「按揭保險計劃」承造高達九成按揭上車，以下為大家解釋一下實際操作及注意事項…… “計霖工商”，2014 年 08 月 15 日成立，守法經營。 代辦申請各種支援香港中小企的政府專項基金，包括 BUD 專項基金、TVP 科技券、D-Biz 遙距營商基金 … 等專項基金。 一站式工商服務、各類轉介服務包括 “中小企貸款”、”中小企有抵押貿易融資” 及 “按揭貸款” 等，擅長處理複雜個案。
在港美息差仍有距離，以及將有京東等大型新股來港上市，資金持續流入香港，港匯連日觸及強方兌換水平，促使金管局連番入市，預計明日本港銀行體系結餘將增加至1,221.27億港元。 作為H按基準利率的1個月期本港銀行同業拆息，今日再跌近13點子，至0.56厘。 受新冠肺炎疫情衝擊，美國經濟停頓，今次聯儲局繼續釋出寬鬆貨幣政策的訊號，無非與當地經濟轉弱有關。 聯儲局在議息後發出的新聞稿中，劈頭已坦言，當局會動用一切可用的工具來支持美國經濟，包括創造就業及維持物價穩定，以達至2%的通脹目標。 作為專業的按揭代理，會在接到客戶申請時，已為客戶預計出現不同的情況下的解決方法，例如會預先建議客戶找擔保人等等，不會在銀行批出OFFER 收緊按揭 後，才如夢初醒發現有問題。 在新按保計劃下，爆壓測個案，多數都只是保費較高，但有個別銀行是會對爆壓測的客戶上調按息，也有按保公司會減按揭成數，如原本申請80%，實際批出只有 75%。 如對自己的按揭申請有疑惑，簽臨約前可到銀行做預批，又或向賣家爭取3個月成交期，預多點時間向不同銀行叩門。 注意，這些只是最基本的，銀行有機會視乎按揭申請者的行業和入息証明文件，銀行有機會需要申請者補回更多的文件，例如上一年的入息証明、稅單等等。
聯儲局同時下調多項經濟指標的預測，預計今年美國GDP將倒退6.5%，明年才會反彈5%；同時預測今年美國失業率會高達9.3%，通脹則只有0.8%，遠離2%的目標。 然而，目前美國的經濟狀況與理想相距甚遠，根據上周美國勞工統計局公布修訂的數字，雖然美國5月失業率較預期好，但仍達16.3%的高水平，而會後聲明中，聯儲局亦重申4月底的用字，認為中期而言，美國經濟仍面臨相當大的風險。 委員會亦表示，當局於未來幾個月會最少以目前的速度，繼續購入美國國債，及按揭抵押證券等資產，意即將維持量寬規模。 目前聯儲局每月購買約800億美元的美國國債，以及約400億美元的按揭抵押證券。
因為全球主要央行放水，大量資金流入投資市場，將推高豪宅樓價向上。 預料2015年大型住宅樓價升幅顯著，而中小型住宅的樓價升勢會放緩。 「建築期付款」主要容許買家只付出少量首期，待物業落成時才清還尾數。 樓巿現輕微泡沫 無97爆煲條件 金管局推「新三招」收緊按揭，劍指投資巿場，發展商「見招拆招」，推高成數按揭力吸購買力，新盤繼現大手客成交個案…… 2010年11月，金管局第三次收緊按揭及推出SSD(額外印花稅)，買入住宅首24個月內出售需繳付5至15%額外印花稅。 假設樓市最終下跌四成，早兩三年入市的尚有中度防守力，即使以今日價位計算樓價跌四成，這班人可能只蝕兩成，兩成在任何投資上都不算很大的損失。
一直去到2020年，疫症打擊工商舖市場，金管局才首次放寬。 報道又指，為應對經濟收縮的風險，部分中小型銀行對依賴佣金收入的申請者要求更高，除要求提交最近6個月的入息證明外，還會分別計算申請人最近6個月及3個月的平均入息，以較低者為準，來計算申請人的供款能力。 在本港經濟在最近三個月因肺炎疫情遭受嚴重打擊下，此計算方法無疑增加申請人的貸款難度。 根據經絡按揭轉介數字顯示，若以物業金額劃分，當中去年全年700萬元以下物業佔整體按揭市場比例達74%，換言之超過七成買家將會受到措施影響。 相反，投資者佔整體按揭市場比例不足3%，因此即使收緊對各類非自用物業按揭貸款，由現時最高五成調低至四成，影響較為有限。 去年政府放寬了按揭成數，按揭保險申請人如符合首置便可免壓力測試，只要供款與入息比率不超過50% 便成。 雖然過不到壓測需要加10%-15%保費，但都是可以批。
近期更加有銀行需要用3個月、6個月的平均數，取其低者。 至於受影響行業比如航空酒店業等，之前有個別銀行不願接按揭申請，但近期有銀行加入行列，雖可以照接，但要減按揭成數，比如調整5%。 即原本申請9成按揭，counter offer 為 8成半。 祥益地產區域董事袁思賢表示，新近促成屯門啟豐園2座低層B室，實用面積410平方呎，2房，享開揚海景，獲區內首置客以$516萬購入，實用面積平均呎價$12,585，屬市場價成交。 祥益地產高級區域經理黃慶德表示，日前錄得屯門龍門居16座高層F室，實用面積431平方呎，2房1廳，累減$20萬，成交價$350萬（居二市場價），實用面積平均呎價$8,121，屬市價成交。 收緊按揭 該行又指，地產股目前估值低，資產淨值折讓約55%，較10年平均水平低，並從估值方向分析，上調信置（00083）評級至「買入」，而希慎（00014）及朗延（01270）的評級，則上調至「持有」。 滙豐環球指，發展商近期推出的新盤，帶旺市場氣氛，故調整今年樓價預測，由之前的下跌5%至10%，改為上升0至5%。
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而擔保人亦只局限於借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦。 第三，若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業，也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。 是的，在經濟不穩、失業率創逾9年高，升至3.7%的情況下，銀行審批按揭的態度普遍較為審慎，對物業估價轉為保守。 收緊按揭 話雖如此，基本上大多銀行在申請人提供到正常入息文件，以及成功通過壓力測試的情況下，都是可以批出按揭的。
此外，該行同時上調明年樓市預測，由原先升3%，改為升5%。 真的， 不管你是有沒有買樓經驗，安全起見，還是先找人替你看看。 因為巿場資訊是常常變動的，這個月已經和上個月可能有所不同，銀行也會隨巿況調整按揭的鬆緊度。 有見及此，筆者十分建議想要買樓的朋友們，在落訂買樓前，可以先行找一些有經驗的專業人仕替你看看， 根據你的入息証明，銀行到底會不會批出按揭。 總括來說，買樓上車，不管是投資還是自住，都是一件值得慶祝的事，但前提是大家必須事先準備好一切所需文件，以提升按揭的成功度。 很簡單，平常早一點， 收齊好自己的銀行紀錄、稅單、強積金紀錄以及各種資料。
收緊按揭: 經濟不穩 個別銀行收緊按揭審查
但近期，一些聯名物業甩名，重做8成按揭套現，不少都被拒批，最終只能做6成按揭。 金管局2月27日推出第七輪收緊物業按揭的監管措施及修訂按揭保險計劃申請資格後，以維持銀行金融體系穩定，進一步淘汰實力不足的買家出局。 收緊按揭 去年政府放寬按揭成數，1,000萬樓可以借8成，甩名也適用，原因是甩名可以當是新買賣，因此新按揭成數適用。 但近期，一些夫婦聯名物業甩名，重做8成按揭套現，不少個案按保都拒批，最終只能做6成按揭。
市傳政府有意收緊第二套房按揭為樓市降溫，筆者認為，政府2009年起四度收緊按揭措施，無疑令投資者數目減少，但實際卻未能紓緩樓價上升壓力，更未能惠及真正用家。 因此建議在新措施推出前，宜先評估及檢討過去四度收緊按揭之成效，再對症下藥，長遠才有利市場健康發展。 有傳言，政府將要求銀行進一步收緊按揭，以力阻樓價進一步上升。 收緊按揭 銀行界人士解釋，隨着美國進入減息周期，銀行上調最優惠利率夢碎，惟有調升新做按息以維持利潤。 經絡按揭指，銀行按揭有機會因疫情影響，使審批時間延長，建議準買家及業主預留足夠成交期，最好有3個月。 消息指，高風險行業將包括航空、酒店、零售、旅遊業僱員等等。