雖然個別地區成立按揭公司的背景因素各有不同，而且美國方面最後會演變成怎樣尚為未知之數，但我們仍可從中汲取教訓。 2019年12月，立法會財務委員會通過政府紓困措施撥款推出「九成信貸擔保產品」，由政府為中小型企業作擔保，以便向貸款機構申請貸款。 2019年12月16日，香港按揭證券有限公司正式推出「九成信貸擔保產品」。 香港按證保險公司為60歲或以上人士安排及申請保單逆按貸款，已退休或準備退休人士可利用其壽險保單作為抵押品借貸，並能選擇在指定年期（如15年、20年，甚至是終身）收取年金。 當申請人去世後，壽險保單的身故賠償金額將用作償還貸款。 按揭證券 計劃同樣由香港按證保險有限公司營運，長者可將已斷供的人壽保險的保單作抵押，經香港按證公司向銀行貸款，提取保單逆按貸款，「自製長糧」作為年金退休之用。 保單的價值愈高及選擇的年金期愈短，每月可拿取的金額就愈多。 定息按揭由香港按揭證券保險有限公司(“按揭證券公司”)營運及為置業者提供另一種融資選擇以助他們減低因利率波動而產生的風險。 在宏亞按證RMBS計劃下，負資產按揭證券化後的票據(包括夥伴銀行融資及宏亞按證提供融資兩部份)由標準普爾及穆迪評級，並由南非Standard Bank—當地最大的金融服務機構承保。
而當貸款被終止時，物業業主（或其遺產代理人）可全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業，或讓貸款機構出售抵押物業以清還安老按揭貸款。 如有差額，將由按證保險公司承擔；如有餘額，則退還給物業業主（或其遺產代理人）。 於2022年2月24日，政府公佈的新一份財政預算案中，再次公佈了新的按揭保險計劃，而且已即時生效。 此是繼上次由特首於2019年10份推出的林鄭Plan後的一次重大更改。 根據以往資料，高於1000萬以上物業，則最多只可以獲承造樓價之50%按揭，換言之，1000萬以上至1920萬之住宅物業，而貸款金額又超過樓價之50%的話，就會涉及新按揭保險計劃，因此亦需要繳付相關的按揭保險費。 按揭證券 定息按揭首先通過銀行提供，然後根據定息按揭計劃提取後將其出售給按揭證券公司。 因此，與定息按揭有關之產業權、權利、財產業權、權益及利益（及任何相關擔保的利益）將於提取後由銀行轉移及轉讓至按揭證券公司。 定息按揭的任何進一步進展均受按揭證券公司的政策及審批約束。 在1990年代，逆周期宏觀審慎措施還屬於較前衛的概念。 當時銀行批出按揭貸款時，普遍認為只須將最高借貸成數一直維持在七成的水平便是審慎做法了。
人還年輕時，對早逝風險的需要當然較為逼切；然而，這種風險與年齡可說是「此消彼長」。 人壽保單的價值只能在保單持有人去世後才可變現，而按證公司提供的這項嶄新產品，讓保單持有人在生時能夠將人壽保單保額轉換成即時固定現金收入，而且保證終身發放。 我相信，這項新鮮出爐的產品將與安老按揭計劃和香港年金一樣，會逐步得到香港退休人士的廣泛認識和接受。 財政司司長陳茂波表示，定息按揭計劃於2022至21年度《財政預算案》中提出，試行一年半以來，批出約四億港元貸款額，反映市場對定息按揭產品有一定需求。
按揭證券: 按揭優勢
金管局亦會一如以往密切監察市場情況，繼續維持貨幣及金融穩定。 另外按證公司對入息有懷疑，都會影響按揭保險申請進度，甚至令申請被拒絕。 一般打工仔有穩定入息一般在入息可信性方面可以過關，但如果你工作的公司是自己或家人開設，按保公司可能會懷疑可信性，若入息是來自自己開設的公司，就可以提供利得稅稅單和核數師報告。 「新按保」是以政府去年新修訂的按揭保險計劃的標準而定。
因此，銀行往往會在基建落成營運前將貸款出售，讓資金早日回籠，投放到其他項目（包括新的基建貸款）。 每個基建項目各有特點，貸款條件也有差別，故需要更簡單、更容易的方式讓投資者可參與基建投資。 這與投資按揭貸款有異曲同工之處，解決方案就是將一籃子基建貸款證券化。 雖然香港年金公司錄得會計虧損，其於2020年6月30日的內含價值約為53億港元，包括權益總額43億港元和預期將來利潤的現值10億港元。 按揭證券公司是在住房按揭需求不斷增加，按揭貸款資金快速增長的情況下產生併發展起來的。 為了分散風險、降低利息，在商業銀行按揭貸款的基礎上，產生了按揭證券公司。 隨著第二按揭市場的深入發展，按揭證券公司將逐步與政府分離，最終成為一個純粹的商業機構。
中銀香港指出與按揭證券公司簽署基建貸款合作框架《諒解備忘錄》，就雙方在基建貸款的合作設立基本準則，並為參與基建融資奠定基礎，共同推動香港作為國際基建融資中心的發展。 按揭證券公司再次上調定息按揭利率，10年、15年及20年期的定息按揭利率一律加息0.25厘，分別升至2.45厘、2.6厘及2.75厘，適用於5月份起的申請。 中原按揭董事總經理王美鳳指，若以500萬貸款額、30年期按揭計算，選擇10年、15年或20年期定按計畫人士每月供款增加600多元或3.4%。 由明年2月開始，按揭證券公司會按其資金成本、業務風險、市場情況等因素不時釐定定息年利率，並每月公布。 香港按揭證券公司最近推出「保單逆按」計劃，加上旗下分別有「安老按揭」計劃及「香港年金」計劃，成為香港按揭證券公司的主打的退休理財產品。 三項產品均能為長者在退休後做到按時獲取一筆固定的收入，達到「自製長糧」的效果。 安老按揭，又稱逆按揭，即借款人將自身擁有的住宅物業作為抵押品，向指定銀行提取年金，同時仍可繼續居住在物業內，除非貸款在特定情況下被終止，否則在一般情況下借款人可終身毋須還款。
我們有幸與眾多業界翹楚、專業夥伴，共同為香港的自用業主提供優質的正規按揭方案。 貸款申請人（包括提交加借申請的現有借款人）應向貸款機構申請貸款。 貸款機構會以專業知識、專業判斷和謹慎的態度，以完成客戶盡職審查，審閱其貸款申請，及核查借款人的申請資格，並向按證保險公司提交申請及相關證明文件以作審閱及批核。 按揭證券 除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人。 簡單而言，P是指銀行最優惠利率，最惠利率並不是一個劃一的利率，不同銀行的P亦會有所不同。 現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平，分為「大P」 (5.25%)及「細P」 (5%)。
事實上，財政司司長陳茂波表示，計劃試行一年半以來，批出約4億港元貸款額，即佔計劃總貸款額約４成，反映市場上對定息按揭有一定的需求。 如果您夢寐以求的居所是以綠色理念設計和建造，並持有香港綠色建築委員會頒發的「綠建環評」鉑金級或金級住宅樓宇認證，即可選擇星展「綠色按揭計劃」兼享現金回贈。 本行及按揭證券公司擁有修改及/或收回上述優惠以及相關條款及細則的決定權而不需給予事先通知。 宏亞按證與香港多家銀行攜手提供獨具創意的SuperFirst住宅按揭計劃；透過此計劃，宏亞按證為自住用家提供一個按息合理、可承擔的借貸選項，協助他們完成置業夢想。 按揭證券 而SuperFirst按揭，亦會置於一個經審慎設計的信託架構之中。 美國4月CPI按年升8.3%，高於預期的8.1%，聯儲局未來加息實難放軟手腳。 在之前全球利率都一直偏低，加息未必人人經歷過，而在利率上升時投資，是一項要學的技能。 如果買家想買樓花，但又想申請高成數按揭，只要在付款方式選用建築期就可以了！
- 其實本地按揭產品看似名目繁多，實際上可概括為幾個大類。
- 香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）推出10年、15年及20年期的定息按揭計劃。
- 當時還沒有信貸資料庫可供銀行核實，故炒家大可以每一次都到不同的銀行，宣稱沒有任何其他按揭貸款，那麼每個增購的物業都能輕易獲批按揭貸款。
- 宏亞按證由海外的銀行及金融機構取得融資，加上股東及私人投資者的資本，不同來源的資金，成為支持我們資金循環模型、進行按揭業務的動力來源。
- 相比之下，按證公司所購入的按揭貸款和發行的按揭證券（mortgage-backed securities）一直保持良好質素，到目前為止最高的壞帳率為2000年的0.42%。
使用細P的包括滙豐、恒生及中銀香港等；而大P則為其他銀行採用。 2020年，美國聯儲局兩度緊急減息，但供樓人士似乎暫未受惠，不論美國及香港，按揭息率不跌反升。 現時大部份銀行最優惠按揭封頂利率是2.5%，個別中小行為2.4%。 由於最近 HIBOR利率下跌，H按按息再現1.87%。 試驗計劃的總貸款額為10億港元，由接受申請日期起計推行6個月。 雖然我們經常說貨比三家，但應該在申請按保之前透過按揭比較平台，用大數據分析不同銀行的按揭比較，省時之餘更可以有專人跟進你的按揭申請。 按揭證券 理論上「定息按揭」比較穩定，因此選擇「浮息按揭」會費用會較費，但因本港息口目前屬於低息，因此大部分按揭保險申請人依然會選用「浮息按揭」。 「新按保」和「舊按保」分別主要是樓價和按揭成數，以及貸款額上限有所不同，因此要決定用「新按保」還是「舊按保」，就要看買家需要申請多少按揭成數，和申請按揭的物業樓價而定。
按揭證券: 按揭證券化
票據於2004年12月獲全部認購，並於2010年8月全數贖回—令RMBS交易於6年內成功結案，雖然按揭組合處於負資產的情況，但我們的投資者卻沒存絲毫損失，期内如期收回本息。 按證公司在1997年成立時，外匯基金投入了20億港元為初始資金，由成立到現在，按證公司的除稅前溢利累計151億港元，證明按證公司在財政上是可行和可持續運作的，並且為外匯基金帶來不俗的股權回報。 2018年，外匯基金進一步投入50億港元支持按證公司的香港年金業務，長遠而言，這項業務料可獲得不錯的回報。 回顧這20多年來的發展，按證公司可以說是一家成功企業的例子，不但營運良好，而更為重要的是，還對香港金融市場的穩定與發展發揮作用。 經過與銀行業界的共同努力，將不同銀行五花八門的住宅按揭文件標準化後，按證公司開始向銀行購入按揭貸款，而當時銀行大都樂於為其按揭貸款組合減磅。 到了1997年夏，亞洲金融危機首度衝擊香港時，銀行業更有逼切需要減持按揭貸款以換取流動資金。 在1998年，按證公司就購入了共值114.4億港元的銀行按揭貸款，變相向銀行體系注入等額的流動資金。 由此可見，按證公司的出現，其意義已不止於催生新的金融產品，更在香港金融歷史中一個非常艱難時期，對銀行體系穩定作出貢獻。
金管局在1996年發表了一份諮詢文件，指出如果銀行繼續以當時的速度批出按揭貸款，未來數年可能出現巨大的資金缺口。 為協助銀行更有效運用資金，並促進銀行體系穩定，我們建議的對策是成立一家按揭證券公司，將銀行所持的按揭貸款證券化，以釋放流動資金，使其注回銀行體系。 這在當時的香港是嶄新的嘗試，我們於是委託了房利美為成立這家新機構提供技術協助。 這家機構後來命名為「香港按揭證券有限公司」（The Hong Kong Mortgage Corporation Limited，下稱「按證公司」）。 成立按證公司的目的，是開拓證券化和其他金融產品，從而帶動本地的金融市場發展和促進香港的金融穩定。 要實現這項使命，前提之一就是按證公司必須在商業和財政上可持續運作。 按證公司由1997年3月正式成立至今，這個目標和使命一直初衷不變。 雖然香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）與兩房的帳目上都有按揭貸款，亦會從市場借款，但兩者有明顯的差別。 按揭證券公司的首要目的是促進金融穩定，透過為銀行提供渠道，讓它們可以應付流動資金需求及解決按揭貸款組合引起的信貸風險。 基於這個首要目的，政府可依法動用外匯基金成立按揭證券公司。
按保在審批申請人不同銀行的申請表時，如申請資料有差異，按保會感到疑惑，可能會影響按揭批核。 因此，若向多間銀行申請，一定要確保申請表上的資料一致。 HKMC和QBE的保費和條款大致上一樣，因此按保經HKMC或QBE批出沒有實際分別。 物業成交後，需至少一位借款人或擔保人，是以該物業為主要住所，直至按揭保險屆滿或按證保險公司免除此規定為止。 雖然香港年金公司錄得會計虧損，其於2021年6月30日的內含價值約為81億港元，包括權益總額65億港元和預期將來利潤的現值16億港元。 陳大文持有自有資金$20,000元，參加永豐金證券(亞洲)舉辦的股票按揭活動，計劃投資C股$100,000元。 因買入後股價不如預期上漲，尚無沽出的打算，扣除首期後，每月只需供款約$6,666元，即可繼續等待合適沽出時機。 本網頁商品由永豐金證券(亞洲)編制，未經香港證券及期貨事務監察委員會或任何香港監察機構審閱，謹供參考並不構成對任何投資產品的要約、招攬或建議。
但現在我們都知道，固定借貸成數其實是「順」周期的做法。 由於借貸成數固定不變，當地產市道暢旺時，抵押物業可獲的銀行按揭貸款額也隨之水漲船高，變相用信貸助燃、催谷樓市泡沫。 在1996至1997這兩年間，按揭貸款每年平均增長約25%，增速驚人，銀行體系明顯地難以長期維持如此高速的信貸擴張。 更危險的是，一旦泡沫爆破，就會觸發嚴重的流動資金緊縮。 按揭證券 就是在這種背景下，金管局覺察到香港有需要創立一家類似美國房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的按揭證券公司，並最終決定付諸實行。 香港按證保險有限公司（「按證保險公司」）呼籲公眾，提防任何以代辦「百分百擔保個人特惠貸款計劃」貸款申請或取得「百分百擔保個人特惠貸款計劃」貸款批核招徠並收取費用的人。
儘管銀行最多只能提供樓價七成的按揭貸款，但地產發展商會為買家提供額外兩成甚至更高的首期貸款，而不過問買家的還款能力。 當時還沒有信貸資料庫可供銀行核實，故炒家大可以每一次都到不同的銀行，宣稱沒有任何其他按揭貸款，那麼每個增購的物業都能輕易獲批按揭貸款。 那些年，高峰期每月平均有超過15,500宗物業交易，以一整年計就相當於私樓單位存量約15%1，換言之當年每七個住宅便有一個轉手。 運作初期與8家銀行簽訂按揭買賣總協議和管理供款總協議。 2006年，從香港銀行購入14億港元的士貸款，並且向領展旗下的The Link Finance Limited 購入40億港元商業按揭貸款。 ）是根據《公司條例》註冊成立的公共有限公司，由香港特別行政區政府通過外匯基金全資擁有，成立於1997年3月。 港元於紐約交易時段觸發金管局7.85港元兌1美元的弱方兌換保證，金管局承接15.86億港元沽盤，向市場沽出美元，是2019年3月底後首次觸發弱方兌換保證。 聯繫匯率制度實施接近40年以來經歷過多次經濟周期，一直行之有效。
但P及H本身會浮動，最優惠利率（P）剛被主要銀行上調，而拆息（H）天天可都可能出現變化。 舉個簡單的加息例子，假設上車盤市值HK$550萬，首期20%，即HK$110萬，承造八成按揭借HK$440萬，供款期25年。 我們上集提到有觀眾買入二手樓後，委託裝修公司裝修鬧得不愉快，最後爛尾收場，裝修公司卻出動財務(收數)公司要求業主付清尾數。 礙於擔心收數公司持續滋擾，業主決定息事寧人，向裝修公司支付協定金額，並簽署各不追究同意書。