按揭後轉工 內容大綱
近日有位客人，他在疫情期間祼辭了，休息了幾個月，其後受僱大型銀行，收入穩定，即考慮買樓置業。 雖然只是剛剛轉工，出了兩個月糧，但由於新公司是大型企業，可信性較高，客人以為申請高成數按揭也不是問題。 按揭後轉工 結果是銀行批了，但按保要求補文件，去到最後需要加擔保人才可以滿足按保要求。
當然，如公司是大型企業或政府機構，申請按揭期間轉工都不會有問題。 若由check TU到發放貸款超過3個月，銀行有需要查多次申請人TU，並要求申請人提交多次最新糧單。 像一般新造按揭一樣，需要預備入息證明（公司工作證明、收入紀錄、出糧戶口月結單）、原有按揭貸款合約及供款紀錄及個人身份證及住址證明。 過往不少業主透過轉按套取現金之用，但前提必須在物業有一定估值升幅時才能做到。 然而，如果物業估價跌至500萬，最高只能申請300萬貸款，無法償還原有按揭貸款，並不能達到轉按目的。 申請資格方面，一般情況下申請人年齡必須為55歲或以上並持有香港身份證，申請時沒有破產或涉及破產呈請或受個人自願安排所規限。 按揭後轉工 抵押物業必須為香港住宅物業、由借款人個人名義或由借款人與另外最多兩名借款人以聯權共有形式持有、樓齡為50年或以下、無任何轉售限制以及沒有出租，按證公司亦會按個別情況作處理。 如果物業樓價有一定升幅想套取資金，亦可透過轉按達到。 例如當初買入物業為500萬，當時申請六成按揭，貸款額為300萬。 現時樓價已升至700萬及尚欠本金剩餘200萬，再申請六成按揭420萬，償還200萬貸款額後，便能套現最多220萬作其他用途，但實際情況仍視乎申請人當時的財務收入決定，有機會套現金額會比預期少。
如有差額，將由按證保險公司承擔；如有餘額，則退還給物業業主(或其遺產代理人)。 除以上優點外，若你目前的按揭計劃沒有提供Mortgage Link 戶口，便可考慮透過轉按取得。 所謂Mortgage Link，是該戶口會提供與按揭利率相同的存款利率，例如按揭的實際利率是2.25%，你便可享有2.25%的存款利率。 簡單而言，你可透過Mortgage Link 對沖部份供樓的利息開支。
然而準買家仍願意支付律師費來達到「轉按」，背後就則跟近年銀行著重按揭業務下，而為買家提供高達2%的「現金回贈」有關，變相可抵銷轉按時所需的律師費外，還有額外金錢落袋。 因為不同行業的薪金水平通常有別於本業，轉行減薪的情況比比皆是。 雖然理論上申請人只需有足夠的入息就能通過壓力測試以承做按揭。 但如按揭申請人是家庭的經濟之柱，下轉工決定時更應小心慎重考慮。 按揭後轉工 如果一定要轉工，建議先儲足夠的備用資金應付未來半年的供樓及家庭開支。 本港不少大型銀行均有為員工提供按揭優惠，部分更借足「十成」，利率低見0.8厘，希望挽留人才。 樓價由去年高位下跌近10%後，這批員工首當其衝落入「負資產」的界線。 據政府統計處數據顯示，2017年本港約有10萬名銀行從業員，可想而知若果樓價持續下跌，「負資產」宗數只會越來越多。
按揭後轉工: 情況一：轉工或離職時已供緊樓
經絡按揭轉介擁有全港專注樓宇按揭銀行的按揭計劃，提供逾50間金融機構共100多款按揭及轉按套現產品，致力為客戶提供優質的按揭轉介服務及最新按揭資訊。 由於是高成數按揭，有時侯按保亦需申請者補交多一個月的糧單及出糧月結單，較申請六成或以下按揭嚴謹。 另一方面，如已轉到新公司上班但不足一年的情況下申請按揭，按保在審批上亦會接受。
本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 但按揭成數超過6成，而新公司並非大公司，則有機會唔批；相反新工是在大公司及公營機構則較大機會批出按揭。 按揭後轉工 如是做高成數，停了工作而新工又未返足3個月的話，可能有機會唔批。 不過也看本身的行業，例如醫生停了工幾個月進修，然後返醫管局工作，這種個案筆者相信HKMC應會酌情處理，可以先試預批。
受薪人士申請按揭除了需要帶備香港身份證、物業買賣合約及最近3個月內發出的住址證明，工作及入息證明需要帶備3個月糧單及僱主聘用文件。 為了增加銀行接受程度，我們建議可額外提交舊公司的收入證明及稅單等，增加銀行批核按揭的信心。 由於Bonnie已過3個月試用期，有足夠新公司糧單在手，又有妥善保存前公司的入息文件，按揭批核機會自然更高。 按揭後轉工 【置業遇上轉工】收入證明「斷纜」 會否影響申請按揭？ 轉工時申請按揭，銀行基於要作出風險管理，必然是申請人提供越多證明文件越好。 受薪人士申請按揭，如果舊工與新工之間沒有間斷，一般需要提交香港身份…
由於是一宗「新買賣」的關係，很大機會可以藉按保做到最高80%按揭來加大貸款額，從而達到套現效果。 要證明內部轉讓是一宗「新成交」，大前提是買賣雙方要草擬好一份「臨時買賣合約」，之後可透過銀行，向按揭證券公司作出申請。 新按保政策下，既然物業估值飛升至800萬元，新政策下已跌入按保受理範圍，業主能否透過繳交15%額外保費，來承造最高80%按揭，從而加大貸款額至640萬元？ 因為若這個方法可行，變相扣除欠銀行餘額300萬元後，套現金額可大增至340萬元，較之前大增近90%。 簡單而言，「轉按」就是將貸款人的按揭，由一間銀行轉移至另一間銀行承造。 按揭後轉工 一般計算，銀行會先委託估價行為單位進行估值，將最新估值扣減償欠銀行的貸款額後，再按當時按揭成數來決定可否轉按，銀行會當新按揭去審批，故買家需再進行壓力測試。 早幾年，由於銀行長期維持H按息率在H+1.7厘，及後因近年銀行出現減息戰，而一度減至H+1.25厘，之後倒升至H+1.4厘，當中出現約0.3厘息差，成為了轉按慳息的誘因。 以往申請 按揭 ，交了申請表，銀行在批核期間一般不會要求補交最新的入息紀錄。 但疫情後銀行收緊了 按揭 ，很多銀行都要求在按揭批核期間或放款前補交最新的入息紀錄。 如果是做高成數按揭，按保一般也需要追加最新入息紀錄。
在簽訂新按揭契據日期前最少14個工作天，申請人須將已簽妥轉按同意書、證明書和確認書傳真至置業資助貸款小組，以進行資料審核。 如果按揭成數是6成或以下，轉工有一個月出糧紀錄也可做按揭。 按揭後轉工 如果要借6成以上經按揭保險，只要對上一份工是連住，而對上一份工有入息證明（包括公司信、糧單、銀行自動轉帳等），有稅單，一樣也可批。
話雖如此，在這個市況下，加人工、出花紅都沒有多大期望，如果剛捱過罰息期，向銀行申請轉按賺下回贈也不錯。 早前多間銀行推出「還息不還本計劃」，而首批在2月申請的業主，陸續結束首6個的「還息不還本」期… 按揭後轉工 由於武漢肺炎的關係，美國聯署局突發減息0.5厘，香港銀行息口會否跟隨？
按揭後轉工: 轉工前後一年內申請按揭 申請批核方法、計算壓測大有不同？
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當過咗第一關，接住落嚟就要通過埋按保公司，申請按揭成數六成以上部分就係由按保公司決定批唔批。 每年農曆新年假期是樓市淡季，而農曆新年過後，樓市便現「小陽春」。 對打算轉工的打工仔來說亦然，農曆新年過後便是轉工的大好時機，亦稱轉工旺季。 今期便為讀者分析，打算轉工的樓按申請人，在「轉工前申請按揭」及「申請按揭途中轉工」，這兩類按揭申請上最常遇到的問題。 按揭後轉工 事實上，只要按揭成數不超過6成，只要提供新一份工作嘅僱員合約以及最近一個月的銀行出糧記錄，銀行都可以批出按揭。 佣金收入要以6個月平均數計入息，無論是6成以上或6成以下都是這樣計算。 如果是做高成數按揭，而又剛轉工的話，新工的佣金便不能計算在入息，只能計底薪，上一份工的佣金也不能計。
已轉職人士如對按揭申請有任何疑難，可提供資料與我們聯絡，置業路上自然減少疑慮。 由於Bonnie任職的保險公司以自動轉帳形式發放薪金，故較容易獲得銀行接納按揭申請。 由於Bonnie已經成功通過試用期，有公司證明書在手，列明已聘請她為長期員工，能增加銀行對申請人的信心。 按揭後轉工 如轉工時按揭仍在申請中，如果由按揭提款到check TU超過3個月，銀行在drawdown前需要check多一次TU以及需要貸款人提供最新的糧單。
- 因為，按證公司會以最新的入息去計算壓力測試，同時因為放無薪假導致薪金有所減少，更會被視為浮動收入，以6個月平均入息去計壓力測試，而且不能申請9成按揭，最多只能做8成。
- 一般而言銀行都會要求申請人提供三個月入息證明🧾，如果申請人因為新工作未過試用期，銀行係有機會拒絕按揭批核。
- 所謂「MORTGAGE LINK」戶口，是銀行提供一個停泊資金的戶口，而所提供的利息跟樓宇按揭息率相同，藉以方便借貸人抵銷供樓利息開支。
- 過往不少業主透過轉按套取現金之用，但前提必須在物業有一定估值升幅時才能做到。
- 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。
- 假若業主在罰息期過後，尚欠銀行貸款餘額300萬元，而物業估值卻飛升至800萬元。
- 由於每間銀行的轉按利率及現金回贈各有不同，部份銀行對較大貸款額提供較優惠的按揭計劃，可以向多間銀行查詢，或直接在按揭比較平台了解按揭計劃的選擇。
參考今日由銀行公會公佈的一個月銀行同業拆息約1… 過往不少業主決定密密轉按是為了賺取銀行的現金回贈，但由於現時銀行現金回贈較過去少，加上轉按涉及數千元律師費成本，決定轉按前宜先行計數，以免得不償失。 如果樓價升幅不似預期，以致物業估價不足， 轉按就有難度；新批貸款額可能比原本更少，又或利率高企，轉按就無利可圖。 如果原來的承按銀行未有 Mortgage Link 戶口，借款人便可透過轉按，從新承按銀行取得戶口，減少供樓利息開支。 假設物業買入時價值 700 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 420 萬元，當中尚餘 300 萬元未供。 過幾年後，物業現時估值為 750 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 450 萬元。 舉例，如果物業買入時價值 700 萬元，未供完之貸款額為 300 萬元，借款人可選擇將未供完之 300 萬元轉至向另一間銀行借貸，即是平手轉按。
如果借款人當初因為各種優惠而選擇了利率亦較高的按揭計劃，一心打算罰息期後再立即轉按，以賺盡優惠，跌市的話，借款人就可能要硬食高息。 作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 如要把相關已抵押的物業出租，則需要先甩走按揭保險，轉按至5成或以下按揭，才可以合法地將單位出租。 在銀行進行審批同時，申請人可物色適合的律師進行轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起。
本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 按揭後轉工 如是剛轉工，又要沒有稅單證明過去入息，在兩個「kick位」下，筆者覺得申請按揭保險有難度。 找到心儀的銀行後，便可正式申請按揭，銀行會委託估價行進行估價，期間申請人可以找律師處理轉按事宜，費用約為幾千元。
按揭後轉工: 申請按揭前轉工兼大幅加薪，高成數按揭大步擸過！
樓花是指以預售形式發售的項目，需要一至兩年才會落成。 售樓說明書「發展項目的資料」顯示出的預計關鍵日期，為項目的預計完成時間，雖然並非正式收樓… 包括貸款額上限僅960萬元，而且只適用於現樓，同時，「新按保」不能用作套現及清數用途，不及「舊按保」計劃般靈活。 於咨詢過程中，發現客人原來具有博士（Phd）學歷資格而且有相關工作經驗，跳槽後大幅加薪實屬情有可源。 而客人過往於初創企業工作，薪金的確出現較正常低的情況。 申請高成數按揭前轉工兼大幅加薪，驟眼睇申請人應該都九死一生難逃撻訂嘅下場。 但天無絕人之路，只要搵對專業的按揭顧問絕對可以救你一命。 而客人過往於初創企業工作，薪金的確出現underpay情況。 但天無絕人之路，只要搵啱專業嘅按揭顧問絕對可以救你一命。
新銀行須於簽訂新按揭契據後十天內，將一份按揭契簽立通知書 [註三] 送交房屋署財務分處及置業資助貸款小組。 結論是：盡量避免在按揭放款前轉工，尢其如申請按揭的銀行會做 employment check 或需要經按保做高成數按揭。 另外R先生要注意嘅地方，就係佢人工嘅增幅📈，因為大多數打工仔轉工嘅增幅頂多都係20%至30%，而R先生嘅人工增幅係40%，入息在短期內增長過多，銀行對呢個增幅嘅可信性會即時降低😵！ 按揭後轉工 好彩R先生嘅新僱主係具規模嘅上市公司🏢，對銀行來講自然有信服力得多！ 如果大家轉咗政府工呢類穩定嘅職業，銀行對薪金嘅增幅亦頗為鬆手。