按揭審批時間 內容大綱
一般來說，按揭申請被拒批的原因不外乎是「人」或「樓」出現問題。 所謂「人的問題」，最常見收入不足或收入證明不足。 固定收入人士需要於銀行月結單顯示起碼3個月入息，非固定收入人士起碼6個月（最好有12個月）。 如申請8成按或9成按的高成數按揭，除了銀行批核外，也需要按保公司批核（即香港按揭證券有限公司HKMC或昆士蘭保險QBE）。 同時獲銀行以及按保成功批核，才取申請到所需的按揭貸款。 一般來說，高成數按揭申請由銀行先批，成功後便轉去給按保批核，但也有些銀行先交由按保批核後才由銀行內部再批。 但同一例子，你購入一層600萬元的物業，原本在傳統銀行可以做到60%按揭，但因你本身擁有其他物業，可能是準備換樓，但仍未賣出舊居；又或者你有為其他物業進行擔保，而物業仍有按揭在身。 在這種情況下，傳統銀行會將你的按揭成數起碼下調一成。 故在傳統銀行按揭上，即使你購入一層600萬元物業，但也只能承造50%按揭，變相你要借取按揭保險的話，就會跌入「表2」的範圍來計算按揭保險。 審批文件上，有些銀行可能就算沒有稅單，也可依據公司糧單及入帳紀錄去審批。
將自己歸納在「新按保」及「舊按保」範圍後，如果屬於「舊按保」的你，可能還會猶豫於選擇「表1」或「表2」來繳交保費；屬於新按保的你， 則會衡量應該選用「表3」或「表4」來交保費。 來到這一步，選用哪一張保費表，大前提要視乎你「原有按揭成數」是多少。 不應，因為信貸報告有效期為3個月，若超過90天成交期，銀行按揭或要重新批核，令時間大失預算。 「預先評估」與「預先批核」未必完全相同，不過同樣能夠給予申請⼈按揭批核狀況的概念，助你運籌帷幄，掌控⾃⼰的財政狀況。 除「波叔 Plan」和「林鄭 Plan」外，其實原有舊例依然生效，即450萬元以下的物業最高可以借9成，而600萬元以下的物業則最高可以借8成，轉按套現亦適用 。 今年高成數按揭申請比例平均達40%，反映新按保釋放大量潛在需求！ 按揭審批時間 自去年10月政府放寬按揭成數，現時樓價1,000萬元或以下的單位，可承造8成按揭，而800萬元或以下更可承造9成按揭，利用按保入巿的客戶明顯增加。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，據統計指，去年第四季申請高成數按揭客戶比例曾高達46%，對比第三季29.5%明顯上升，反映放寬按保即時釋放用家上車需求。 至於中銀香港的職員就表示，若果首置客的供款不超出其入息五成的話，「理論上會批。」但提醒記者置業有風險，最好自己計好數先買。 【疫市迷思】買樓按揭FAQ大拆解 肺炎襲港，市場出現不少按揭及樓市的消息，本身正在供樓及準備入市的人士難免有不少疑問，有網民揣測樓市有可能跌至沙士價，而按揭在身者會擔心會被銀…
一般來說，按揭證券公司還會因應借貸人選用「一次過找清」而提供一定折扣，而且三年內轉按也可還退還部份繳交的保費，但要留意，退保的部分不是按已供款年期而定，一般只是小部份已繳交的保費。 另外多數銀行也容許買家將按揭保險費，加入貸款額內一併上會供款。 由於這個按揭保險費並沒有退款機制，但起首幾年的保費較一次過找清的保費相宜一點，故只適用於能盡快轉按的買家使用。 按揭審批時間 答：如果符合以上條件需要通過壓測，而入息又不能過壓測的話，按保是會唔批按揭。 但如果是首置身份買樓，沒有按揭在身以及擔保人沒有按揭，過不到壓力測試不會唔批按揭，只會加保費 10％。 但要留意，就算不用過壓力測試，每月供款與入息比率都不能超過 50％。
按揭審批時間: 銀行「按揭預批」6月死線 上車客最後召集【星之谷專欄
若申請被HKMC拒批，便需選擇其他銀行經QBE再試。 HKMC和QBE的保費和條款大致上一樣，因此按保經HKMC或QBE批出沒有實際分別。 如果本身跌入舊按保計劃，究竟應選擇「表1」或「表2」呢? 舉例，如果你本身購入的物業是600萬元，在傳統銀行承造的按揭成數本來就是60%，在這個基礎上，如果你希望借取多20%的按揭保險，你就會用「表1」來計算按揭保險費。 因此第一步，你要首先確定自己跌入「新按保」、還是「舊按保」範圍。
- 不過如戶口有現金相等於2年的供款，都有銀行可以繼續做4成。
- 經濟復甦時期，美國聯儲局或有機會實施負利率政策，現時已有多國採用負利率政策，究竟甚麼叫「負利率」？
- 值得注意，如果申請人曾經有破產等不良紀錄、或被質疑首期資金來源、以至入息的可信性，也可能會拖慢申請，甚至不獲批按保。
- 如果你已無收入，但仍擁大量現金、債券、股票，都可批按揭，除非有個情況是，按揭餘額與估值相距甚遠，例如物業市值1000萬元，只欠銀行十幾萬元，否則如果想用一間未供完的物業承造資產按揭，就有難度。
- 多數買家在入市前，多多少少會進行計算，了解自己的收入可負擔多少按揭貸款。
通常說這些話是為了方便他們能提早close file。 實際上，收樓前2-3星期才有批核結果律師樓是有足夠時間綽綽有餘，律師樓收得你錢，是必須服務你的，不要被他們嚇到。 如想快批，主動地遞交所有文件是必要，因如approver有疑問，便會要求補文件，那樣來來往往便是時間。 而且如批核部說要補文件，份app便要重新排隊批核，很費時失事。 入息文件包括公司僱傭合約，糧單，3個月出糧戶口月結單，現有按揭的facility letter，現有按揭的供款單（如轉按）。 如報自住有些銀行要看水電煤證明，有些則銀行statement通訊地址顯示到個物業地址可以了。 至於一些按揭條款較優勝的銀行，自然也多人排隊交文件申請，猶其是想承造8至9成按揭，更需要按揭保險獨立批核，時間又要再預多兩星期，多數1個月左右就可得知按揭批核是否成功。 不過在疫情下，不少銀行都暫停服務，影響了批核時間，為了減少對成交的影響，最好與賣家爭取3個月時間，才會充裕點。 成交後，按保公司定期會調查物業是不是自住，要申請人聲明及提供水電煤證明。
舉例，如果你購買一層600萬元物業，你選擇向傳統銀行申請60%按揭後，再向香港按揭證券公司申請多20%按揭，意思最高80%按揭，你就是跌入了「舊按保」計劃。 按揭評估雷達圖分析(報告正中)：列明各項影響按揭獲批率的因素，包括壓力測試、信貸能力、文件準備、行業評估及按揭成數。 超過7分算合格，若申請人在某些地方獲得6分或以下，表示有進步空間。 在這個情況，讀者們可能會心想，為何不直接落銀行問。 因為每間銀行批核準則並非劃一，而且分行同事需要顧及不同銀行產品服務，未必最了解按揭批核事宜。
本周五銀行體系戶口結餘減少至大約3360億港元。 聯繫匯率制度實施接近40年以來經歷過多次經濟周期，一直行之有效。 金管局亦會一如以往密切監察市場情況，繼續維持貨幣及金融穩定。 一般而言，高成數按揭申請都是銀行先批，成功後再將申請傳至按保公司批核。 按揭審批時間 不過，亦有個別銀行會待按保批核後，才由銀行內部再批。 高齡人士，如60歲以上，就算有穩定收入，很多個案按保都不批，也見過有個案批但要減按揭成數，除非加擔保人。
按揭審批時間: 物業出現問題
答：跟據金管局條例，如現金回贈超過 1％，需扣減貸款額，不論該回贈是從銀行或按揭中介而來。 其實是借少了幾萬，但還也還少幾萬，沒有蝕底的，可以視作是儲錢。 答：可以的，但上限只能借8成，而且家人本身要無物業。 如家人本身有物業，按保公司可能需要申請人解釋家人的物業為何不能自住，如該物業需要出租不是未必被按保公司接受。 HKMC的按保申請表上，需要申請人填寫按揭中介回贈的金額，然後HKMC會進行貸款額扣減。 按揭審批時間 答：根據金管局條例，不論回贈來源為銀行或按揭中介，若現金回贈超過1%，需相應扣減貸款額。 舉例，如樓價600萬，借貸8成，現金回贈共1.55%，實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算，不能借足8成，銀行及中介於成交後再提供現金回贈。
近期開始有大銀行取消可以加保費以豁免壓測的安排，即就算首置都還是要壓力測試。 有些銀行也加入回復壓測為批核標準，但壓測可較以前寬鬆，比如壓測後供款不能超過入息65%，相比正常以60%計算，仍算放寛了一點。 無論是本身屬於舊按保或是新按保範圍，但凡跌入「表2」及「表4」的買家都要留意。 如果申請人是在原有按揭成數之上，只是借超過20%以內，供款佔入息比率會用40%計算準則。 但如果超出原按揭20%以上，則供款佔入息比率要用35%來計算。 按揭審批時間 答：與銀行按揭審批相比，按揭保險較為嚴格，除了3個月入息紀錄外，還需要稅單以及強積金紀錄。 若無稅單，HKMC有機會要求查看6個月的入息紀錄，並會要求申請人解釋無稅單的原因。 常見可接受的原因包括：因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工（如分娩）等。 答：有置業能力且打算近日上車的人士，要考慮銀行估價問題。
如是經HKMC, 由於是政府機構，如虛假聲明是刑事罪行，大家要留意。 答：HKMC 一般一星期左右，如 QBE 可以幾日便完成批核，因 QBE 一般可以在銀行內部批。 如果文件唔齊或HKMC覺得需要補文件，審批時間便會更長。 銀行部份的批核一般1－2星期，如果是旺季，銀行塞車，可能審批時間會較長，客人如急應向按揭中介查詢那間銀行批得快。 按揭審批時間 另外，因為 2019年施政報告出了新的按揭政策，現時銀行因收到大量的按揭申請，審批時間可能比過往旺季更長，這點客人需要留意。 如想借超過6成，需要經按揭保險，並支付按揭保險費。
若未能符合「壓力測試」的首置客，按揭證券公司可因應風險作額外調整，在新按保保費下額外加徵10%。 假如首置客購入800萬物業，承造九成按揭，借貸額720萬，攤分30年還款期，月供需有28,919元、而月入需達69,078元才能過壓力測試。 一旦收入不足，但卻能符合「供款佔入息一半」的準則，即月入有57,838元，現時按保也受理，只是要再徵收額外保費，由原本徵收36萬元，上調至39.6萬元。 結果視乎不同的按揭年期及按揭成數，保費介乎貸款額1.32%至5%不等。 舉例，若以一層800萬物業計，首置客承造最高九成按揭，變相貸款額720萬，攤分30年還款期計，保費高達貸款額5%，即36萬元。 按揭審批時間 值得注意，如果申請人曾經有破產等不良紀錄、或被質疑首期資金來源、以至入息的可信性，也可能會拖慢申請，甚至不獲批按保。 按揭保險本身制肘也較多，例如只容許買家自住，不可以出租。 但當然，這不代表購買第二套房的買家不能申請按保，只要證明單位屬自住仍可申請，只是要繳交較高的保費。 如果選擇一次過付交保費的話，按揭證券公司是會提供保費折扣，現時一般人可取得的保費折扣額是八折。 如果曾經試用過按保計劃，再去申請按保，保費折扣會再多一點，最多可以去到五折。
一般而言，購買住宅物業必須先付樓價的40%作為首期，然後再向銀行貸款繳付餘下的60%。 若首期不足，可考慮申請按揭保險公司提供的九成按揭貸款擔保。 您可購買由政府資助的公營房屋，包括居者有其屋及租者置其屋等。 但以上各項均有特定的申請資格，申請者需特別留意。 在交易過程中，尚須支付地產代理佣金、律師費(包括買賣合約、轉讓契及按揭契)、釐印費、土地註冊處的查冊費及註冊費，以上費用均須列入買樓預算之內。 若向銀行貸款置業，銀行較容易接受或喜歡哪種住宅物業敘做按揭? 銀行對樓齡較高的物業多採取較保守的態度，因此選擇新建樓宇、管理與保養較佳的住宅物業最為理想。 您可按個人的經濟狀況及財務需要選擇還款方法，並於作出決定前先考慮市場上現有的各種還款方式，一般有每月供款、兩星期供款、固定金額供款、固定年期供款或不定年期供款等。 申請人需帶備臨時或正式買賣合約、身分證明文件、入息證明正本(包括過往一年的稅單、糧單及銀行月結單)。
不過也不能一竹竿打一船人，筆者也同很多分行sales有合作，他們也是按揭達人。 未必，有些中小型銀行會接受3個月自動轉帳或支票出糧紀錄，留意，最好是用公司名義出支票，以免影響按揭申請。 相反，如果想申請高成數按揭，但撞正轉工，出糧證明不足3個月，自然也增加難度。 除了疫情因素，如果你急著想在2個月內成交，打算漁翁撒網式地申請多間銀行的話，就要小心有機會影響了TU評級。 當銀行收到你的申請，就會查閱TU報告，而查閱後也會留下紀錄，如果發現申請人同時向幾間銀行申請，或會令銀行考慮申請人是否有信貸問題，過程中就會花更多時間審查財務個案。 按揭審批時間 按揭知識或銀行選擇(報告下方)：當ROOTS上會的A.I.智能分析認為申請人有進步空間提升按揭獲批率，報告的下方會顯示不同建議予申請人參考。 如果申請人報告大致理想，A.I.智能分析便會推介合適銀行，方便即時申請按揭。 可以在個人化A.I.預先按揭評估選擇「想知成功申請按揭機會」，預先了解按揭獲批機率。 利用A.I.人工智能技術，根據客人資料，這份預先按揭評估報告可以準確預測客人會否有機會獲批銀行按揭，解答客人借唔借到，借唔借得足的問題。
按揭審批時間: 壓力測試所須月入 假設加息三厘
答：未能批出按保，可請求銀行員工替你上訴，因此嚴選優質銀行很重要。 留意每間按保公司只會審批一次，例如HKMC不批，即使經另一銀行再向HKMC申請按保，同樣不會重批。 簽署臨時合約後，準業主於銀行敍做按揭時，如借貸額超過6成，銀行會替你申請按揭保險。 部分銀行會先批核6成按揭，才把申請表交至按保公司，部分銀行則先等按保批核後，才會批核6成按揭部份。 建議如從事受疫情影響的行業，而又上會期臨近，可能要找一位擔保人，做好兩手準備，以順利通過銀行的入息要求。 借款人有權於申請不同銀行按揭時，提供不同的擔保人，HKMC將會根據每個擔保人的狀況，分別審批每間銀行的申請。 除入息資料外，其他需意小心填寫的資料，包括住宅地址、申請人和擔保人的關係、公司資料等，遞交的入息文件等如有差異，亦會令HKMC產生疑惑。 如申請高成數按揭，例如8按或9按，除了銀行批核外，也需要按保公司批（即HKMC或QBE）。 銀行以及按保都要成功批核，申請人才能取得到所需的按揭貸款。