工廈買賣 內容大綱
想租 studio，安安靜靜地拍片剪片，最好選擇高層單位，除了較靜，空氣也較流通。 有部分業主聲稱單位為全天候開放的工作室，事實是將單位當作旅館般營運。 媒體創作工作者工時不定，捱夜剪片執相的多不勝數，太常在 studio 過夜，亦會招惹租來住的嫌疑。 想在工廈租 studio 工作室作影樓、拍攝、錄音之用，千祈不要盲舂舂租個單位，以免搬入才發現根本不能展開工作！ 千居為你整合第一次在工廈租studio 前必讀的注意事項，盤點最常見的 studio 租務陷阱，讓你免受損失。
其他還有數宗中環中心全層的成交，每宗成交都是逾5億元，分別位於中環中心的38樓、26樓、25樓及20樓，買家來自本地投資者紀惠集團及一個本地老牌家族自用。 從成交單價分析，中環中心及金鐘其它商廈成交都是根據現時中環/金鐘市值租金水平再以現時市場回報率換算出來，同是屬於合理水平。 筆者不難結論為市場投資者已感覺商廈租金下調空間有限，於現時低息環境下有信心地以合理回報率放手入市，既可賺取合理回報率，也是自用或市價出租的合算一着。 工廈買賣 繼6月份九龍國際展貿中心逾百億元易手，8月尾市場傳來中國恒大中心逾百億放售的消息，為已沉寂很久的商廈百億成交添上不少熾熱氣氛。 今年工廈成交獨領風騷，眾多中外房產基金和發展商積極入市，想於香港特區政府簡化工廈轉換用途的補地價機制下爭取良好的投資機會。 唯獨大宗舖位和商場的成交仍然欠奉，筆者預料將是下個市場突破點，各位投資者及中外基金公司應該注目此。
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此外，為避免大失預算，買家購入單位前，最好先做功課，包括查閱土地註冊處記錄，以知道單位有否釘契的情況；留意大廈公契列明之土地用途，是住宅還是商業用途；留意單位有否符合《建築物條例》的規定；先找銀行估價。 以葵涌青山公路 號為例，金朝陽（0878）將其重建成「iPlace」，於2015年時拆售樓花，該工廈樓高23層，提供322伙單位，面積由342至646平方呎，屬於「大劏」。 工廈買賣 近年市場出現不少分租工廈，即工廈經翻新重新分間單位，並以分契形式拆售。 銀行好大機會不承做按揭，「銀行對分租出來的單位申請按揭會較保守，銀行可能擔心分租房影響工廈質素，例如可能違反消防條例等，銀行一般會先到工廈進行視察」。
此做法的好處是換客可以安心，或以無縫接合地進行「樓換樓」…… ▲買樓是很多年青人的夢想，二手樓亦是不少人的選擇，但裝修工程開支隨時高達30萬，絕對是個人財政上的重大挑戰。 工廈買賣 縱使與裝修公司談妥價錢，但只要稍不留神，疏於監督，貨不對辦隨時發生，最終需花時花錢重做，大失預算。
在住宅、車位、工廈、商廈、舖位 等「實磚」資産之中,以工廈價錢相對較平。 因為隨著香港工業式微,市場對未改裝的工廈物業需求減少。 現時商廈呎價動輒炒至超過20,000至30,000元。 香港缺乏土地資源,惟工廈呎價僅數千元,只要將來政府改變用途,或推出有利工廈的政策,屆時工廈的價值就會反映出來。 中原(工商舖)開創先河，提供一站式物業顧問服務，除一般物業買賣及租賃代理外，更設有獨立之專業顧問部為各界提供估價、可行性研究、項目策劃及物業更改用途等專業服務。 「大劏」即收購全幢工廈重建並分間出售，近年「翻新」後的工廈裝修精緻，並提供智能化管理，打造新潮工廈。 投資者趁旺市紛紛沽舖套現獲利，市場消息指，旺角亞皆老街52至54號建興大廈地下C及C1號舖，約700平方呎(未核實)，以約7,680萬元成交，平均呎價約10.97萬元。
2020年中國三文魚進口量減少至40,600噸，2021年進口量較2020年反彈31.23%，達到53,300噸。 三文魚在中國是一個新興的消費市場，其進口數量的增加和三文魚價格暴漲，刺激了中國開始大量養殖三文魚的黃金投資機會。 工廈買賣 為了補充蔬菜所需要的礦物質、鈣質和微量元素，他們在水中加入火山石、生化環及蠔殼等。 香港有很多工廠大廈，十多年前已經開始有商人在工廠大廈設立養魚場，放養花尾龍躉供應本港食肆，效果極佳。
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留意大廈及單位狀況：要了解物業的維修及失修狀況，如果損耗龐大，買入單位後有機會面臨較大的修葺費用。 業權狀況：為了保障自己，買入工商舖前要在土地註冊處查核業權，此方面可找地產代理幫手，如遇棘手地方需諮詢法律人士。 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。 提督馬路＂工業大廈＂聚龍軒斜對面)約250呎租4000HKD（無窗)出租：提督馬路＂某工業大廈＂ （聚龍軒斜對… 提督馬路工業大廈，新裝修，環境舒適️720呎 租6984HKD(無窗)️提督馬路 ＂某工業大廈＂️ 全新裝修… （睇合價銭仲可議）黑沙環,《中紡工業大廈》 一期中層B單位 一平… 「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業，才出售物業，或於入伙後再出售原有的單位。
提督馬路《祐順工業大廈》 大街上落一平面364尺 平租：490… 黑沙環工廈，約300呎租4000HKD，約1700呎，租17000HKD️黑沙環區 ＂工業大廈＂️ 約300呎… 在2010年第一期活化工廈計劃的個案中，有集團在2010年斥資4.18億元購入全棟傳統工廈，其後以逾五億元活化改裝成甲級商廈，於2015年4月落成。 工廈本來每呎呎租約7.5元，活化為商廈後平均升至近30元，租值翻超過4倍，整幢物業的估值保守升值至30億元。 在這些工廈重建項目之中，大約一半屬於「工轉商」的重建項目，由於發展商須在獲城規會批准3年內完成契約修訂、補地價，換句話，在未來1至2年預計工廈重建補地價的速度仍然會加快。 ▲酒店自助餐 總給人貴價、高級享受的感覺，但其實配合信用卡跟酒店合作的優惠，每人只需低至$200就可吃到！
具中資背景的萬國數據最積極，集團先後為區內3幢工廈並申請重建為數據中心，涉及地點包括打磚坪街57至61號中央工業大廈、藍田街2至16號葵涌聯發工業第一大廈及大圓街2至10號美羅工業大廈，合共涉及約75.9萬平方呎總樓面。 另外，現時不少工廈拆售，出現劏盤，買家宜先弄清楚，獨立契、分契及劏盤的分別。 大家買入相關單位前，需要分辨出是屬於「獨立契」、「分契」還是「劏盤」。 其次，買入住宅物業的買家如屬於非香港人士，需要額外支付樓價15%的買家印花稅（BSD），但工商舖不受限制。 工廈買賣 另外，如果要賣出單位，現時住宅物業如果持有不足3年便出售，需要支付額外印花稅（SSD），稅率高達交易金額的15%，而工商舖亦不受限制。 再者，他指發展商把項目劏得很小，再提供高成數按揭，拉低入場門檻，一手買家自然出得起價。 但實質回報上，陳認為出租予「住宅」的回報最高，但涉及違法風險，以及真正作「住宅」租客不多，業主只好出租作其他用途如倉儲等，回報大打折扣。
對於準申請人而言，無論大家是以綠表或白表申請，購買居屋時要申請按揭，又有何需要注意呢？ 三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。 熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。 工廈買賣 陳續稱，所謂「增值」，其實是令工廈價值體現於非工業用途，如商業用途，甚至「偷雞」住人。 他舉例稱，發展商往往將限於「工業用途」的工廈定位為「工作室」，但此舉可能觸及灰色地帶，即租客以劏廈作為辦公室，但並無生產實質貨品，要辯稱在此「生產」意念，以符合「工業用途」的定義。
鑑於住宅物業受多項「辣招」所限，加上部份工廈入場容易，回報更可達四至五厘，因此不少人開始涉獵投資車位、工商舖等物業。 然而，工商舖與住宅的按揭條款略有不同，投資者宜小心「地雷」以免損手。 所以準買家買入單位前，應做好3大準備功夫，第一是在土地註冊處查詢土地用途及業權狀況，第二，需要查核單位有否符合《建築物條例》的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等狀況，如有需要，可向相關專業人士查詢。 第三，為了順利申請按揭，購入單位先找銀行估價，以免按揭批核大失預算。 而用戶則可瀏覽及搜尋服務商的資訊，並直接聯絡相關服務商。
部分拆售工廈以共享空間為主題，租戶除辦公室外，亦能享用其他公共空間。 祥益地產高級分行經理龍超君表示，新近錄得屯門倚嶺南庭低層K室，實用面積587平方呎，2房，附設企理裝修，減價$45萬，以$605萬易主，實用面積呎價$10,307，屬市場價成交。 最重要的必然是按揭部分，工廈按揭與一般住宅樓宇按揭是不一樣的。 工廈買賣 根據現行的規定，所有非住宅項目最高按揭成數為五成，如果買家本身有其他按揭在身，最高按揭更需要再扣減一成。 雙倍從價印花稅措施的推出，目的是增加非住宅物業買家的交易成本，減少投機者購入過多單位，以及短期內轉售買賣。
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買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐？ 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。 去年城市規劃委員會批准了晶苑國際位於觀塘巧明街71號的晶苑工業大廈重建佔地逾一萬三千平方呎，34層高（連3層地庫）的商廈。 工廈買賣 其實除了觀塘區鴻圖道、大業街、敬業街一帶外，也可考慮九龍灣區、長沙灣區等等。 由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 留意地契及公契：工商舖的用途比住宅複雜，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱該地段的地契，而商戶需要遵守的大廈規矩，則可以參考大廈公契。
據美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，去年首11個月工廈買賣註冊共錄得3512宗，比去年同期升93.6%；註冊金額398.4億元，按年上升1.7倍。 除了市場憧憬通關在即，工廈市場投資氣氛暢旺，不少用家對物流及貨倉的需求大增，作為自用及投資首選，而政府積極配合北部都會區發展。 工廈買賣 規劃署亦就沙田小瀝源及上水兩個工業地帶，向城規會建議改劃為住宅及商貿地帶，帶動了用家和投資者對該兩區工廈的查詢量上升。 市場較為冷門投資種類如酒店和整幢停車場大廈都有錄得成交案例。
- 「發展商係創造市場、創造需求，標榜做工作室用途廣泛給予買家無限想像空間，變左個（工廈）市場偏離（工業）定位，（發水後）價值將來未必兌現到」。
- 睇樓時，最好約自己平時工作的時間，留意工時期間，同層的噪音是否處於可接受範圍。
- 一般的情況下，有關的供款入息比例及壓力測試限制水平，分別為40%及50%。
- 然而，要盡借5成也不容易，因為按揭成數在多種情況下會被扣減，例如借款人有其他按揭或擔保在身，即使該物業為住宅用，按揭成數也會被扣減一成。
- 其中，「5球」以下的細價工廈持續受到熱捧，成交量佔6月整體工廈買賣宗數74%，細價及拆售項目成為工廈交投支柱。
1988年4月1日至2010年3月31日期間的印花稅率以下連結載有計算由2010年4月1日起買賣或不動產轉易契的印花稅例子及常見問題。 中原(工商舖)為本港發展逾40多年的中原地產有限公司成員之一，目前為全港最大之工商舖物業代理，員工人數超過700人，當中逾500人為前線營業隊伍，分行據點約30間，遍佈港九新界。 核心管理層由100多位資深專業人員帶領，每位主管均擁有超過10年業界經驗。 另外，借貸人主要收入並非來香港、以資產水平申請按揭，即以股票、物業、車位、存款等之價值讓銀行評估還款能力，而非依據按月入息水平，按揭成數也會被降至4成。 原因是大業主或財團收購工廈時，往往向「難度較低」的工廈入手，（即工廈業權相對集中，能以更短時間收購整幢工廈）所以，如果大家是「博收購」，那入市前，不妨先透過土地查冊，確認及選擇業權較集中的工廈。 工廈買賣 受疫情等因素打擊，工廈價量齊挫，利嘉閣指，今年三月工廈市場錄228宗買賣登記，按月跌約22%，屬連跌兩個月，創過去17個月新低，期間金額涉22.91億，按月減5%，創近16個月新低。 （星島日報報道）受疫情等因素打擊，工廈價量齊挫，利嘉閣指，今年三月工廈市場錄228宗買賣登記，按月跌約22%，屬連跌兩個月，創過去17個月新低，期間金額涉22.91億，按月減5%，創近16個月新低。