答：如果樓契已在身，銀行審批和律師樓做文件的程序可以同步進行。 不過，現時疫情關係，可能會需時，預兩個月左右。 如果物業已供斷，沒有按揭，如何重做按揭套現（俗歸「重按或「翻按）作投資、申請移民、或供子女作買樓首期之用？ 請留意，本文是假設持現契物業為退休長者，但文中的概念是適用於任何現契持有人。 1 「香港銀行同業拆息」就任何日子而言，指由香港上海滙豐銀行有限公司當日上午約11時（香港時間）公佈的1個月利息期的港元香港銀行同業拆息。 加按買樓 香港上海滙豐銀行有限公司公佈的香港銀行同業拆息並不一定與香港銀行公會所公佈的港元利息結算利率相同。 使用滙豐流動應用程式及網上理財服務，即可安坐家中，輕鬆理財。 請瀏覽本網頁，了解新型冠狀病毒肺炎如何影響您的財務管理及我們的服務。 經濟復甦時期，美國聯儲局或有機會實施負利率政策，現時已有多國採用負利率政策，究竟甚麼叫「負利率」？ 如果美國踏入負利率時代，對香港按揭及樓市帶…
業主可以透過加按套現，提取新批貸款額多出部分，這樣便有更多現金周轉。 雖然Rico考慮到自己月薪達5萬元，應可以擔保人身份，讓太太通過壓測。 不過，由於Rico本身已有物業按揭，如作為擔保人，銀行會下調按揭成數一成，即最多只能借5成，變相首期由280萬元增加至350萬元。 同時壓力測試要求亦會提高，由供款與入息比率以及壓力測試要求，會由50/60，下調至40/50。 以上例子說明，透過「加按」套現資金的話，貸款額多少就視乎你持有的物業價值，以及你已經清還了多少原有的按揭貸款，所以這對有特定金額要求的借貸人來說，有一定的限制。 加按買樓 而由於「加按」是以物業作抵押的貸款，所以當樓價急跌時，亦即是抵押品價值大幅貶值，這個影響到銀行下調對物業的估價，亦有機會向你追回之前多借出了的貸款。 顧名思義，「二按」是指第二次按揭，即是在原有的按揭貸款下，另外再申請多一次按揭，涉及的是兩間不同的財務機構。
樓價下挫，但今時今日要上車做業主仍然困難，要做「兩層樓」以上的業主就難上加難。 不過，在網絡上分享買樓心得而爆紅的Soho就向難度挑戰，於過去5年已買入3個物業，實行「五年抱三」，為將來退休做打算。 更甚的是，他加入「雙租族」行列，利用物業的租金收入，補貼自己租住單位的租金及供樓支出，以享受較好居住環境外兼享租金回報。 加按買樓 倫敦以外英國樓其實不算貴，一般在倫敦Zone 4或以外，一房開放式單位，300萬元左右就有交易。 而重點是，透過香港物業轉按或加按，再在英國申請按揭，不難做到零首期。 不少買樓人士忽略置業額外開支，包括印花稅、經紀佣金、律師費及裝修費，這些額外開支總和有機會達六、七位數字。
信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 根據我們起首討論，加按的因素，各人有不同考量。 我們反而要計算，究竟保留這筆現金的成本多少呢。 以三十年期還款期、息率2.5厘去推算的話，選擇借高成數按揭的每月供款是29,871元；反觀用普通按揭上會的供款則是18,966元。 若物業原本只由一人持有，透過「加名」至兩名買家，背後也涉及繳交從價印花稅。 當然業主要節省釐印費，可考慮只轉讓1%業權，因為若1%業權的轉讓價低於200萬元以下時，印花稅可壓縮至100元。 同一道理，原本二人持有的物業，「甩名」至單名持有也會被視為「新成交」，只是需要按轉讓業權份數，來繳交相應的印花稅項。 不可以，但若本身選用按揭保險舊制，則可透過「再融資按揭保險計劃」加按，物業價值要在 600 萬元或以下，最高可敍造8 成按揭。 假設單位如今升值至 550 萬元，現時尚餘約 250萬元按揭未供，透過加按，同樣做 6 成按揭，新貸款額為 330 萬元，扣除未供的 250 萬元，加按後業主可套現約 80 萬元。 如果擔心物業被人捷足先登，可考慮與業主商討一個較長成交期，最好至少有3個月，中間預2至3星期是辦理加按的手續。
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香港樓市正值牛市，加上加按套現的手續相對簡單，程序與申請按揭相近，只需向銀行提供個人資料、貸款資料及入息記錄等文件，並通過審批即可獲批貸款，因此不少業主也會趁著估價上升來申請加按以套現現金。 另外，只要符合銀行資金要求，業主或能在加按獲批後得到銀行的現金回贈。 「加按」其實是樓宇按揭的一種，簡單來說，就是將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業，再進行多一次按揭貸款安排，申請額外的貸款額。 所以加按套現意思就是，透過「加按」這個貸款安排，套現一筆資金。 一般來說，「加按」較多是在樓市上升時出現的選擇，因為物業價值上升，令可作貸款的金額亦相對提升，這個具體情況我們下文會再以例子作解釋。 加按買樓 不過，隔山買牛處理租務夠煩瑣，可能要委託當地人管理，租金回報從而減少。 如果直接向英國當地銀行申請按揭，可免除壓力測試。 香港物業亦未必需要計入當地銀行供款與入息比率內，容易闖關「夠計」。 然而，當地銀行按揭必須以英鎊作為交易單位，買家需要承擔外匯風險。 加按是樓宇按揭的一個術語，意思指業主在未還清一按的按揭貸款前，再次向銀行申請抵押，以套現更多資金周轉。
- 顧名思義，「二按」是指第二次按揭，即是在原有的按揭貸款下，另外再申請多一次按揭，涉及的是兩間不同的財務機構。
- 簡單而言，「轉按」就是將貸款人的按揭，由一間銀行轉移至另一間銀行承造。
- 即使收租樓只可以最多借5成，即首期要240萬元，但業主套現的420萬元現金，亦是卓卓有餘的。
- 不過要注意，即使業主獲得當局批准，加按套現的金額亦受到嚴格限制，只能套取有關特別/ 緊急情況所需的金額。
- 不過，由於Rico本身已有物業按揭，如作為擔保人，銀行會下調按揭成數一成，即最多只能借5成，變相首期由280萬元增加至350萬元。
內地媒體指，該通知主要針對新發放商業性個人住房貸款，既有商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。 如欲申請 9 成按揭，可嘗試另一做法，就是由父母擔保子女首次置業自住，即使父母已有按揭在身，仍有機會經新按保借足 9 成，但要支付較高保費。 9 成按揭必須為首置及自住，即使買家是首置，如果物業不是用作自住，而是供給直繫親屬居住，而該親屬名下無住宅物業，買家最高可借 8 成。 不要看輕這10年，假設貸款額400萬元，如果有10個年度可以扣稅，以17%稅階計算，可以慳近10萬元稅金。
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首先在出售物業時，業主要支付佣金、律師費的售樓成本。 另外，在淡市時放售，業主沽壓較大，即討價還價能力較買家為低，要賣樓可能要花多點時間，亦有機會被其他買家壓價，未必能以估價出售，或是到達心水價。 當銀行或財務機構查閱你的信貸報告時，信貸提示服務會以短訊及／或電郵通知你。 若有人試圖盜用你的身分，你便可以及時作出反應和行動。 即使樓價有增長，如果正值高息期，加按利率高過原有利率，借貸成本提高，業主就要計清楚是否值得為一時之套現，而長期負擔較高息口。 在二按下，物業有 2 個債權人，分別為敍造一按的銀行，以及敍造二按的財務公司。
如果是政府資助房屋，例如居屋、夾屋或租置計劃的業主，在未補地價的情況下，則要先取得相關部門的批准。 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。 本港樓價高企，就連原意為夾心階層提供較相宜住屋選擇的「白居二」，近年亦炒風熾熱，不少二手公屋和居屋近年價格急升，部分更挑戰千萬元水平。 事實上，有白居二買家早年購入未補地價居屋後，遇着樓價上升，希望透過轉按或加按套現，但原來此舉是受限制的，除非業主賣樓離場，否則未必能享受樓價急升帶來的利益。 加按買樓 只是我們是專業的物業投資者，可以選擇的投資很多，對我們來說回報不夠高，時間也太長，機會成本太大，所以沒有考慮。 來信請列明每月收入、開支分佈、資產、風險接受水平及理財目標。 一方面可以繼續儲蓄的習慣，而且透過基金可分散投資於環球市場，包括近年表現突出的歐洲和美國市場，而且可透過平均成本法分段入市，減低風險，增加回報。 這部分的基金儲蓄亦可用作將來孩子的教育基金或其他開支之用。 兩人現居於一個自置物業，目標是短期內再買一個兩房物業用作收租投資。
如果手上資金未足夠買入整個單位，便需要申請按揭。 就算有充足資金，也可以考慮申請按揭，再把多餘的資金留給自己作不時之需或其他投資之用。 另外，按揭申請人亦可考慮使用提供Mortgage-link（高息存款掛鈎戶口）的按揭計劃。 根據計劃，可以把剩餘貸款額中的50%放入高息戶口，息率與按息一致，例如剩餘貸款額為200萬，便可把100萬資金放入高息戶口。 由於加按的利率比較低，銀行也會有現金回贈，故對不少需要周轉的業主都是有吸引之處。 只是要留意，有些現金回贈發放方式是直接在貸款額扣，有些是直接到戶，而銀行會提供按揭存款掛鈎戶口，其息率與按揭利率一樣，不過都受最高存款額限制，例如有個別銀行最高存款額是50萬。 其實加按手續跟平日申請按揭的手續、要求都是類似，一樣要向銀行交出個人資料、人息證明文件、稅單糧單、近期銀行月結單紀錄等，通過壓力測試，讓銀行審批。 加按套現是將一些原本已抵押予銀行造按揭的物業，再向同一間銀行再重新申請按揭，目的是獲取更多的貸款額，套現資金。 多數在樓市暢旺時，就會多加按個案出現，因為理論上當時的估價會比買入價高，按揭佔額高了，貸款金額會隨物業價值上升而有所提高。
如果因看淡樓市，而想高位套現，另一方法則是將物業加按。 以目前樓價700萬元，如沒有按揭負擔下，可將物業加按6成，套現420萬元，以年利率2.25厘計算，供款30年，每月供款約1.6萬元。 但可獲得貸款的現金回贈，雖然目前大多銀行都在減現金回贈，但如找轉按公司，亦可得到約2%的高現金回贈，以420萬元計，即有約8.4萬元。 轉按除可達至慳息效果、以及減去「按揭保險」外，部份人會考慮在「轉按」時順便「加按」。 加按買樓 所謂「加按」 ，就是借貸人將物業升值部份套現出來。 同樣地，銀行會先將物業進行估值，以當前估值來計算可做到的按揭成數及金額。 以「最高按揭金額」減去「尚欠銀行按揭餘額」，就是可套現出來的金額。 舉例一層400萬物業，物業價格升值至600萬，而業主尚欠銀行300萬元貸款，按六成按揭門檻計算，業主可套現60萬元。 所謂「按揭保險」就是借貸人在傳統六成按揭以上，再向按揭證券公司多借的20-30%貸款額。
先講借款人銀行指Borrower，借款人通常本身都是業主黎既。 年認可財務策劃師公開考試中，獲頒「保險及退休策劃」、「稅務及遺產策劃」及「綜合財務策劃」三張試卷的傑出成績考生。 我地現有單位仲係一年死約期，加上同區愈來愈多出租盤，租客比以前難搵，所以我地兩公婆暫不考慮收回自住。 加按買樓 各位朋友，MoneySmart誠邀大家投稿，分享生活上的理財、投資技巧及慳錢小智慧。
在這樣的情況下, 同一個物業, 便會涉及兩個債權人, 兩個貸款. 二按的風險及利息支出, 通常都會比加按及轉按高. 近年牛B姨拜了樓市掌門人蔣一洪, Lucy Jiang 為師, 學成了低於市價20%買樓, 零首期供樓等財技. 前陣子, 在站長誠意邀請的情況下, 加按買樓 答應了會在 white mileage 客席分享一些與投資有關的資料. 這時，如戶口有現金，並計入淨資產內，會有機會可借足4成。 答：由於幾年前名城發生過假業主事件，銀行處理現契重按一般都需要驗樓，就算有租客。 因此，如需要做現契重按套現，要準備開門給銀行驗樓。
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不論你是想要申請加按, 還是轉按, 其實都等於重新申請一次按揭貸款, 故此業主應該是先將所有的證明文件都準備好, 也要考慮當時的各種政策, 以及自己能否通過壓力測試. 早前2019年政府推出新按保，首置人士買800萬或以下物業，最高可造9成按揭，非首置者則最高8成，假如業主是舊例下造6成按揭，不能將物業加按套現提高按揭成數。 另一方面依照金管局規定，在無按保情況下，600萬以上至1000萬物業，最高按6成，假如單位700萬元，即貸款額最多是420萬元，若業主有200萬元未供款，即加按套現到420萬減去200萬，即220萬元。 假設某單位5年前以600萬購入，按6成，獲得360萬貸款額，以2.5%利率供30年樓，即剩下334萬元未供完。
亦可同時申請新物業的按揭，以借款250萬元，便能早於成交期前取得足夠的金額買入物業。 按揭物業的罰息期一般為2至3年，轉按後的罰息期將會重新計算。 若業主在罰息期內將按揭物業轉按，業主需向前按揭貸款機構繳付罰息費用。 同時業主亦應注意轉按有機會涉及相關費用，如律師費。 如果物業只是輕微增長，銀行會根據物業現時的樓齡、質素估價，最終可能價值維持不變或稍為提升，而套現的金額未必像想像中多。 至於二按是指第二次按揭，即是在原有的按揭貸款之下，另外再申請多一次按揭，由於一般銀行不會接受二按，因此承造二按的往往是財務公司、地產商。 加按買樓 不要以為手上單位收租一萬元，便可以這一萬元當成收入去供款。 一間樓本身的租金收入可用來作供款用，但始終未來有租客遷出和丟空的可能，銀行會將租金收入打七折計算。 雖然銀行最近加按息和減回贈，但由於拆息下跌，實際按揭利率少於2厘，而英國二手樓租金回報率很多都能達4厘，足夠應付供樓之餘，兼可賺取約2厘息差。
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