美國通脹升至近40年新高之後，終於迫使聯儲局面對現實不斷「放鷹」，更稱「很快」就會加息，市場估計下月就會「來料」。 另值得留意的是，今次本港受多項外圍利淡的「突發」因素影響，樓市氣氛明顯有別。 樓價方面，相信本港樓價短期將進一步調整，而2022年首季樓價將跌約3%。 加息買樓 有按揭業界人士認為，本港雖未有即時跟隨美國加息的需要，但由於資金持續向外流出，拆息將難免逐漸上升，料首季一個月HIBOR仍維持於0.4厘以下，不過，次季HIBOR或有機會升至0.8厘以下。 然而Ｈ按實際按息相比起封頂息率或P按計劃，實際利率仍算低。
- 再鼎醫藥公布，今年首季總收入4672.4萬美元，同比增長132.42%。
- 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。
- 澳洲儲備銀行行長Philip Lowe在議息聲明稱，目前眾焦於新通脹數據與勞工成本，又指汽油價格與其他商品價格上升，將導致通脹未來幾季進一步上揚。
- 這和上世紀八十年代初情況很不一樣，當年是通脹失控，非以超高息的手段去降魔不可；這才會殃及池魚，把樓市也拖入谷底。
- 我們認為機會不大，第一，過去多年金管局實施的風險管理措施，亦即壓力測試，已要求申請人證明，在假設加息三厘下，仍有充裕的還款能力；第二，目前新造按揭平均成數只有56%，可見香港住宅物業沒有過度借貸情況。
這供款不能超過月入60%，所以月入需要46,906元以上，才能獲批按揭。 加息1厘後：以實際年利率3.15%+3%，每月供款相當於23,526元。 加息買樓 這供款不能超過月入60%，所以月入需要39,210元以上，才能獲批按揭。
聯儲局主席鮑威爾 表示會留意通脹數據，或會加快加息步伐，又指最快會在5月宣佈縮減資產負債表。 美國加息步伐加快，令全球財金市場波動，本港跟隨進入加息周期，早年社會事件及疫情已左右樓市，財爺陳茂波更開腔，經濟未復甦及失業率高下，關注加息對市民供樓影響。 加息買樓 儘管首次加息對樓市影響不大，但專家指加息周期下，當加拿大央行累計加息至兩厘水平，屆時樓市將面臨重大壓力。 要把息率調高至兩厘，最多還需要加息6次，時間上則尚未有共識，最快料在今年底實現，亦有預測最少需時12至18個月，息率才會升至此水平。
基本情景預計，美國今年全年加息幅度在0.75至1.25厘，按照目前聯邦基金利率0至0.25厘推算，到年底利率最多升至1.5厘。 在美國，短期的隔夜（即只借一天）的銀行同業借貸利率由美國聯邦儲備局（聯儲局）決定。 聯儲局每隔一、兩個月就會召開一次議息會議，決定加息、減息或維持利率不變。 聯儲局只決定隔夜息，那些借貸期較長的利率依然由市場自行決定。 加息買樓 銀行之間自行通過自由競爭，達到一個被稱為「拆息」的利率：這個利率受各種各樣的因素影響，每分鐘、每秒鐘都在變。 陳永傑稱，香港銀行體系資金逾3000億元，相當充裕，本地銀行今次或未必跟隨美國加息，但於息差影響下，若港資金流出，本港亦難逃加息的壓力。 但於銀行資金充裕下，積極搶佔按揭生意，料本地銀行仍會以各式各樣優惠吸引買家承造按揭。
英國《衛報》以當地匯豐（HSBC）承造按揭的例子，解釋今次加息可能對供樓帶來的影響。 目前HSBC住宅按揭的標準浮動利率為3.59%，若銀行將央行加息全部轉嫁業主，利率會調升至3.74%，以一個15萬鎊單位按揭，分20年攤還計算，每月供款將增加11.66鎊（即約124港元），數目以一個月來看不算太多。 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明亦認為，市場早已消化了美國加息相關信息，本港疫情緩和，樓市購買力釋放，住宅交投已見「價量齊升」。 他認為息口走勢只是影響樓市的因素之一，現時本港樓價主要是受疫情及環球經濟兩大因素左右，只要資金未大幅流走，相信美國加息對樓市的影響並不顯著。 加息買樓 市場普遍預期，本港銀行未必會跟隨美國的加息步伐，估計首季HIBOR仍可維持0.4厘以下水平，但若然HIBOR持續上升，對本港業主供樓影響有多大？ 假設業主向銀行借貸500萬元，還款年期為三十年，若以現時（3月17日）一個月HIBOR為0.28厘計，Ｈ按實際按息1.58厘，業主每月供款約17,449元。 3月17日一個月銀行同業拆息（HIBOR）升至0.28厘，已連續7個交易日維持0.25厘以上水平。 以3月15日港元1個月同業拆息0.27厘計算，以目前大型銀行H按+1.3厘計算，即約1.57厘。
加息買樓: 樓市走勢
在歷史上，香港的地產投資者常願意接受一個遠比資金成本低的租金回報率，以換取樓價上升的資產收益。 現時，香港物業的租金回報率一般仍高於利息成本，投資者接受更低回報的延展能力依然很強，所以加息不會在短期裏對樓價產生更大的壓力。 因為加息會增加資金的成本，而一般人買樓都不會全用自有的資金，而是會借用銀行貸款，以分期付款的方式去買樓，利率上升，可導致每月供款的金額上升，一些收入不多的人更會因此而失去了買樓的資格。 假設最壞情況下，封頂息率升至4.5厘，每月供款則升至$38,305，與現時供款相差$12,214，如果是這樣，會否觸發大規模按揭違約? 我們認為機會不大，第一，過去多年金管局實施的風險管理措施，亦即壓力測試，已要求申請人證明，在假設加息三厘下，仍有充裕的還款能力；第二，目前新造按揭平均成數只有56%，可見香港住宅物業沒有過度借貸情況。 加息買樓 澳洲儲備銀行日前議息後將現金利率維持在0.1厘的歷史低位，惟市場預期澳洲即將迎來2010年以來的首次加息。 澳洲儲備銀行行長Philip Lowe在議息聲明稱，目前眾焦於新通脹數據與勞工成本，又指汽油價格與其他商品價格上升，將導致通脹未來幾季進一步上揚。 市場預期，澳洲6月份會加息至0.25厘，今年合共加息3次，年底前利率將上調至1厘水平。 的確，香港銀根仍然充裕，未有太大壓力立即跟隨美國加息。 縱使金管局共三次增發1,200億元外匯基金票據，現時銀行體系結餘已由高峰多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時約3,375億元。
聯儲局同時宣布縮表，未來3個月內縮減至上限每月950億美元。 各界對股債市看法不一，對於樓市方面，長實（01113）投資董事郭子威表示，香港最快要到年中後才會跟隨調整息率，料全年加1%，認為短期對樓價影響不大。 加息買樓 若果買家以高成數按揭或俗稱「呼吸Plan」入市，受加息的影響會更大。
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其實，香港樓價指數已由高位回落8%，如果在高位入巿兼承造九成按保的話，將面臨負資產的危機。 所以，樓價跌勢暫未見底，在中央出口支持金融市場回穩因素下，港股的值博率較港樓為高。 以500萬元貸款額，貸款年期為30年作例子，目前按息為Ｈ＋1.3厘（拆息為0.3厘，即1.6厘），月供 17,497元；如果拆息升至1.2厘或2.5厘（封頂利率），供款升至19,756元，增加2,259元，升幅13%。 面對加息周期，供樓負擔必然要增加，以一個月拆息走勢為例，已由去年9月低位0.06厘，升至今日0.28厘。 基建鐵路網為樓市帶來刺激，最新消息為東鐵過海通車，市場指對沙田，大圍及紅磡一帶之沿線物業有利好作用。 相對於交投大減，加息後，樓價只出現非常小的變動，利率政策宣布後的最大按月跌幅在2018年11月出現，樓價下跌2.35%；最大升幅則於2018年2月發生，當時樓價漲4%以上。 再者，近月新盤數量下降，市場缺乏供應，讓市場進一步有利賣家。
加上通脹以及其他經濟數據支持，如數月後通脹情況依然嚴峻，加息幅度或會再擴大，但亦要評估俄烏局勢對美國以至全球經濟的衝擊。 事實上，美國是次要加息的主因，是基於現時美國通脹持續高企，2022年2月消費物價指數按年升7.9%，創下40年新高。 加上疫情以及外圍局勢緊張，對全球經濟造成重大困難以及不確定性，透過加息去抑壓高通脹是勢在必行。 香港方面，金管局於3月17日上調基本利率至0.75厘，幅度跟隨聯儲局，不過暫時未有本地銀行跟隨加息，滙豐銀行宣布維持最優惠利率於5厘，渣打香港亦宣布維持最優惠利率於5.25厘不變。 美國聯儲局於3月的議息會議決定加息0.25厘，聯邦基金利率目標區間升0.25至0.5厘，並預示5月開始縮減資產負債表。 受疫情影響，加拿大經濟受打擊，新移民有助增加人口、填補勞動力短缺，以及加快經濟復甦。
加拿大政府上月宣布，於2022至2024年期間，將計劃再吸納多130萬名新移民以填補當地勞動力，亦即是把原先每年30萬名移民的目標提升到超過40萬名。 加拿大目前需求最大的物業有兩類，一類是面積超過1,000方呎、交通方便的兩房或以上住宅。 另一類是入場門檻較低、價格低於100萬加元(約625萬港元)的物業。 換而言之，即是月入超過3.6萬元的家庭，銀行才會批出按揭貸款；而首期要有40萬元，再加按保17.6萬元，合共57萬多。 原籍浙江寧波，1949年出生於上海，4歲時定居香港，在港接受教育，19歲畢業後從事教育工作8年，後轉往地產行業任職。 1978年開設中原地產代理公司，從事地產代理事業至今。 除房地產外，施永青在香港以私人名義創辦免費報紙《am730》，並開設專欄親自撰稿，專欄除議論時事外，更深入淺出分享其營商、管理實踐經驗及人生哲學等，廣受大眾歡迎。 施永青還身兼香港房屋委員會成員、香港策略發展委員會委員、香港地產代理監管局成員等公職。 長城汽車(02333.HK)於投資者互動平台上透露，旗下SUV車型坦克300單月最大產能達1.5萬輛，但目前由於物料供應問題，產能未能充分釋放，針對受限原材料正積極補貨及尋找新供應商，務求盡早向消費者交付。 據《路透》引述CoinMarketCap數據，加密資產市值在過去一個月蒸發近8,000億美元，至昨日(10日)見1.4萬億美元。
若只加息1厘，以現在香港超低失業率，加上百物騰貴的現實，根本算不了甚麼。 但若加息3厘，可能就會為一些家庭帶來壓力，但為了有樓住，相信不少人仍願意節衣縮食去供樓。 當然，物價上升是反映經濟增長的其中一個指標，但目前美國的疫情才剛紓緩，為何會迎來這麼激烈的通脹? 以600萬樓價、6成按揭、30年還款期為例，2.15%按息，加息0.25%後，每月供款額的開支增加3.4%；相反，選用20年還款期，每月的開支只增加2.3%。 我都建議我侄仔，如果經濟能力許可，供樓年期不應拖得太長，以免多次加息下令總利息支出大增。 問題係近日拆息已升穿1厘，如果持續高企，選用H按已經觸及封頂位，反觀市面上首年定息1.7%的定息計劃，首年會比浮息按揭計劃H+1.3%或P-3.1%划算。 今次剛好遇上疫情後全球重新通關的正常化階段，除了大陸外，各國均在準備迎接「餓極」的國際遊客、久盼面課的國際學生，不少大城市忽然湧現大量對租盤的需求，悉尼已有租客因業主加租而被「逼遷」。 順帶一提，日本為世界主要央行中，唯一明確表示將繼續採取寬鬆政策，市場預測其息口會維持在負0.1%水平，故日圓近月貶值幅度急速如火。
同時聯儲局主席鮑威爾都表明，今年將會穩步加息，未來會視乎數據表現，若情況適宜更快加息，亦預告最快5月公布縮表。 至於香港樓按，暫時未見實質影響，匯豐銀行於今午公布，維持最優惠利率不變。 全球疫情持續，加上俄烏戰爭未見解決，貨幣貶值及通脹問題，仍然大於加息影響。 即使面對去年第四季開始的經濟下滑，香港樓價指標CCL距離去年高位只錄5%的跌幅，而港股較高位卻有近4成跌幅，反映物業抗跌力較其他投資工具強，陳永傑相信物業仍是港人賴以保值的工具。 【now.com財經】市場預期美息將在3月開始上升，過去討論加息，除了聚焦於按揭還款增加，大家也會計算按息上升後，在壓測計算下，同等收入可借取樓按減少的影響。 但即將來臨的加息周期，可能在一段較長時間內，不會令準買家的壓測計算有實際影響。
同時，渣打銀行亦宣布P、港元儲蓄戶口利率亦暫均按兵不動。 作為一家之主，我精於理財，耳聽八方，不時了解有關金融投資以及保險產品和服務的最新消息，我的家人及朋友都喜歡問我有關金融及理財的意見。 財務策劃有助達致人生的各個財務目標；我認為越早展開財務策劃，就可以越早得益！ 我提醒Jason樓價只是置業的其中一個考慮因素，以今次加息為例，雖屬市場預期，卻意味本港的超低息環境快將結束，對有意上車者或已上車的業主的影響不容忽視。 再者，於本港承造按揭，還可以賺取匯率的差異；英國加息刺激貨幣政策，英鎊曾跌至1港元兌10.28英鎊的低位，但及後回升至10.7英鎊，不要少看0.42英鎊的匯差，以一個15萬英鎊的物業計算，兩者的樓價已相差約6萬港元。 卓百德又估計，本港移民潮將會持續，並看淡中高價住宅需求，除非年底前能跟內地通關，否則，這類物業樓價及租金下調幅度將會更大。 美國逾3年以來首度加息，本港銀行未有跟隨，但削弱了部分業主的持貨信心，多區有放盤業主進一步調低叫價。 沙田第一城一個兩房單位，原本以低於市價520萬元放盤，議息結果公布後，再減約14萬元，以505.8萬元成交，低市價約5%，單位面積逾280平方呎，呎價逾1.7萬元。 本港第5波疫情愈演愈烈，不僅讓本地社交限制措施延長，與內地通關更是遙遙無期，惟卓百德認為，比起住宅市場，今年更看好零售，因為零售業已接近這場風暴的尾聲。 香港實行聯繫匯率制度，美國利率升跌會影響港元供求，所以理論上香港息口應該跟隨美國變動，以保持港元匯價穩定。
加息買樓: 美國加息、減息對香港股市的影響
以上述一個價值約15萬英鎊（即約159萬港元）的單位為例，若在英國承造6成按揭的話，向銀行貸款95.4萬港元，每月供款為5,756港元。 但若果買家從自身在港物業加按套現，而貸款額相若的話，每月供款額將減至4,599港元，每月供款支出將減少1,157港元，減少約20%，似乎更為划算。 事實上，不少香港買家都會以香港物業作按揭，再「Full Pay」外國物業，英倫銀行加息對自住港人而言，似乎不是問題。 筆者亦於早幾期專欄中提及過，按港樓買英國樓的好處，尤其是於現時英國加息，而港息仍位於低位下，加按港樓入市自然更划算。 回顧上次加息周期，美國於2015年12月開始合共加息9次，合共2.25厘，本港最優惠利率在美國加息第8次，即2018年9月上調至5.125厘，並於2019年下半年跟隨美國減息。 卓百德補充，今年住宅的可售資源增加，當發展商預期樓價有一些壓力時，可能加快推盤，進一步讓樓價受壓。 然而，他相信，豪宅依舊有足夠的需求支撐，估計表現會比一般住宅為好。 同時，我們可以參考一下上一次「收水」程序，由2014年1月至10月歷時9個月後停止量化寬鬆，相信是次量化寬鬆規模將比以往更大更急。
加息買樓: 加息減息對個人理財有甚麼影響
通常，加息周期要發展到尾後階段，息率已加至高於經濟增長的比率時，樓市才會受不住壓力，掉頭向下。 我估計，這個日子不會這麼快到來，要等聯儲局真的開始縮表時，市場才會感到資金枯缺，樓價才會受到壓力。 再者，所謂聯儲局在加息問題上由鴿轉鷹，只是一種表象，骨子裏聯儲局在加息問題上仍是鴿派當道。 在現階段，加息只是聯儲局會着手對付通脹的一種姿態，為了美國的經濟可以持續增長，新增的工作崗位不至於萎縮，我認為聯儲局今次是不會把利率提升至通脹率之上。 政府資訊科技總監辦公室發言人表示，在昨日(10日)下午4時許推出的「安心出行」流動應用程式3.2.4版本因服務承辦商出現技術錯誤，導致部分Google及華為用戶在更新程式後其「疫苗通行證」二維碼等會被刪除。 加息買樓 資科辦已即時跟進，並於昨晚約8時在Google Play及華為AppGallery平台推出3.2.5更新版本以修正問題。 再鼎醫藥公布，今年首季總收入4672.4萬美元，同比增長132.42%。 首季虧損淨額為8239.4萬美元，2021年同期的虧損淨額為2.329億美元。
Stephen同好多打工仔一樣，「死慳死抵」儲夠首期，打算買個新盤一房單位自住。 本來以為用埋發展商的高按揭成數計劃，就可以輕輕鬆鬆做業主。 雖然唔想潑佢冷水，但作為專業按揭顧問，我係有責任同佢解釋當中細節，要佢諗真啲。 因為這類計劃可能經過發展商安排的財務公司批出，不受金管局監管，有啲仲不設壓力測試，按揭成數更可高達八成半至九成，亦有一按、一按加二按、「供息不供本」等組合選擇。 通常這些計劃首數年的供款利率介乎兩厘至三厘，餘下的年期供款利率則上升至P（最優惠利率），甚至P+1%，若美國持續加息，本港的P亦有機會調整，當按揭優惠期完結後，Stephen有可能每月要畀更多錢供樓。 不過，近年香港九成多的新批住宅樓按都是拆息按揭(H按)，新批H按當前利率大概在1.5至1.6厘左右，但絕大多數銀行的H按都設有與最優惠利率掛勾的鎖息上限，現時一般在2.5厘。 銀行為H按計算供款與收入比率、以及壓力測試時，會視鎖息為「當前利率」。 【Now新聞台】港銀行未有跟隨美國加息，不過，有部分業主認為，息口趨升不利樓市前景，進一步調低放盤叫價。 他也表示，利率攀升下，美股今年可能出現顯著回調，進而拖累亞洲股市，所產生的負面財富效應將削減買樓的吸引力。 香港的樓市雖然不至於大冧，但需求將會轉弱，尤其是去年香港住宅成交量已創下10年新高水平，很多早前積聚的需求已經滿足，況且「過去一年見到有大量的外籍人士、本地居民因為不同原因離港……這將對市場造成傷害」。
雖然本港息率走勢與美息走勢息息相關，但即使美國開始加息，本港未需立即跟隨。 參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.125厘。 相信未來倘大量資金流走，即本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平，銀行才有機會考慮跟隨美國加息。 預期是次美國加息對本港樓市實際影響不大，短期對樓市仍屬於正面影響。 有多倫多地產經紀表示，雖然以往當加息來臨，人們會認為不是買樓的時候，但現時正好相反，客戶們沒有因加息而擱置買樓大計，相信與目前利率仍然低於疫情大流行前水平，以及樓價在經歷不同經濟周期後仍持續多年上漲的原因有關。 加息買樓 他續指，除利率因素外，經濟、勞工市場及住宅供求均影響本港樓市，金管局已推出不同宏觀審慎措施，亦就按揭進行壓力測試，相信置業人士有足夠供款能力。
政府發言人表示，本地第五波疫情及相關防疫措施，嚴重打擊經濟活動和氣氛；與此同時，環球需求增長放緩，加上疫情對跨境運輸造成干擾，嚴重拖累了出口表現。 綜合代理指出，沙田及大圍區4月共錄約250宗二手成交，較3月增加約七成，上述通車消息公布後，將加速東鐵沿線地區樓價升勢。 東鐵沿線如沙田、大圍、九龍東啟德及紅磡等地區的物業，受東鐵線過海段通車因素刺激，全年樓價有望升約18%，優於大市的15%漲幅。 《阿爺報》報導，「超哥」房策平穩，即日再沽322伙用家佔70%，柏瓏 I 兩輪速銷710伙。 「超哥」房策銜接平穩，市場信心充足，在美聯儲公布議息結果前夕，本港新盤銷情火熱。 加息買樓 元朗錦上路站柏瓏 I 繼上周五首輪發售388伙即日沽清後，近日開售該盤最後327伙，反應持續理想，單日最終售出322伙，幾近沽清，用家佔達70%，當日套現逾30億元，最高成交呎價21,911元。 發展商表示，該盤短短6日速沽710伙，接近沽清，累積套現逾66億元，柏瓏 II 將於短期內登場。 分析預期，2022年加國整體物業成交量會較2021年少，因為有不少準買家已於2021年或2022年初，在加拿大央行今月重啟加息前入市。 加拿大央行在月初把基準利率從歷史低位0.25厘提高至0.5厘，符合市場預期。 而在議息聲明中指出，預期會進一步加息，因通脹存在繼續升溫的風險。