出租按揭 內容大綱
香港租約多是一年生約一年死約，即2年，現時不少業主都肯短期出租，記得一般民居的租約最少不得短過28日，否則視作經營旅館，業主就違反大廈公契和法律。 劏房單位照理是可以承造按揭，不過不是每一間銀行都會願意承造。 若單位有大型僭建或不合法改動，銀行有很大機會拒批。 據報導，馬來西亞在週三 (11 日) 意外升息，在連續 10 次按兵不動後，馬來西亞央行宣布將利率上調至 2%，採取先發制人的行動來壓制可能衝擊經濟成長的通膨壓力。 廣東省氣像局早在幾天前就警告，未來數日會有大範圍暴雨及特大暴雨，是今年無論是強度、範圍及持續時間都是最長的強降水，災害風險極高，需要密切關注及做好防範工作。 但到今日，有廣州網民就表示，廣州雖然有下雨但平均雨量只有2毫米。 不過，部分地區降雨量仍然很大，從化區鰲頭今早錄得約80毫米以上降雨，而珠海亦因為暴雨而水浸。 申請人在遞交認購申請書時，須同時繳付HK$2,500銀行本票作意向金。 基本按揭保費 – 為指定物業價值的1.96%，分別於第37、49、61、73、85、97及109個每月年金支付日，分7期支付，每期費用為指定物業價值的0.28%。
- 如是高成數按揭，HKMC發現出租一定會call loan。
- 你須了解作為業主的權利和責任，以及注意下列各項要點，以確保出租過程順利進行。
- 事實上，除了按證公司每年抽樣調查借款人是不是仍然住在其申請按揭保險的單位外，銀行也會作出抽樣檢查的行動，而且嚴謹度有差別。
- 如果您符合政府「租者置其屋計劃」、「居者有其屋計劃」或「居屋第二市場計劃」的申請資格，滙豐可以助您置業。
- 先向屋邨辦事處遞交認購申請書及認購申請書附表，並提供現居公屋單位的租約正本和申請書上所有人的香港身份證副本，並帶同HK$2,500銀行本票作意向金。
如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。 出租按揭 各類型物業可申請的按揭成數不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋，按下方目錄連結，可快速跳往各類物業的按揭成數上限。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 儘管如此，很多人也會偷偷地把自住樓出租，實行「以租養貸」，自己則另覓居所，例如與父母同住，或另行租樓變「雙租族」。 客人Sam就是一個好例子，由於居住於市區的家人在九龍灣有吉房，於是去年他搬回九龍灣與父母同住，而數年前以高成數按揭買入的新界單位，則偷偷地放租。 打正厘印，有銀行入數紀錄，就算一個月也無問題。 很多時，簽正式租約及交樓時，兩按一上都是現金交收，只要租約上寫明是以現金交收，就算無銀行過數紀錄，有些銀行也會作出考慮的。 放租雖然多數有經紀代勞，但業主在放租前亦要先了解準租客背景，最好向準租客索取如身份證、收入證明等基本資料的副本，以作不時之需。
出租按揭: 租約範本
為免不必要的費用和支出，有興趣申請安老按揭貸款的人士，在採取行動前(例如更改物業業權)，應先向參與安老按揭計劃的貸款機構或轉介機構(參與機構)查詢。 當安老按揭貸款被終止時，物業業主（或其遺產代理人）可優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業，否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。 如有差額，將根據與貸款機構的保險安排，由按證保險公司承擔。
不過出租物業的租金收入有助申請人通過壓力測試，即使未正式出租的物業，亦可以用「擬租金收入」計算，詳情可以向按揭專員查詢。 按證公司和銀行每年都會抽樣寄信給借款人，要求提交水、電、煤等單據，證明物業仍然是自住，同時也要求業主續簽自住聲明。 如果借款人未能在指定時間內提交，按證公司便會將物業視作非自住用途，以往慣常做法就是Call Loan。 由於金管局的規定主要是針對銀行的借貸手法，而這規定並不是法律要求，所以銀行有機會不需跟隨。 出租按揭 但當金管局發現銀行的違規情況，有機會要求銀行繳納罰款。 所以個別銀行會要求業主在簽署借貸合約時作出聲明，強調購買之單位只會用作自住，所以如果新業主之後將單位出租，務必盡快通知銀行更改合約。 因為自住單位與出租單位的借貸利率是不同的，而且銀行亦會向業主追討首期及利率的差額。 以「擔保人」身份協助上會的物業，符合條件的申請人也可透過「按揭保險」申請最高90%按揭，但卻要繳付較高的保費而已。
出租按揭: 按揭批核現漏洞 入息不足可連供兩層樓 或涉違法風險【星之谷專欄
同樣地，由於房委會旗下的居屋以及綠置居均有政府作擔保，審批較寬鬆，綠表(第二市場)/ 綠置居買家最高可做95%按揭；白表(白居二)買家最高可做90%按揭。 但因擔保年期是由首次發售起計30年，若樓齡過高令擔保年期過短，部份銀行容許用60%按揭計；或訂立條款在期過後，需改用60%按揭計算。 購入新盤物業的買家則有不同，特別是「樓花」物業。 如果物業為現樓，則可按正常程序作出審批，自住及有固定收入人士，視乎銀碼最高可做到90%按揭，但若物業本身屬於樓花物業，則視乎物業何時落成，才能看可否申請90%按揭。 除了直接用物業稅申報，納稅人亦可考慮透過個人入息課稅方法報稅，如果在該年度設有稅務寬減，由於個人入息課稅通常設有稅款寬減，有機會減少稅項負擔。 納稅人可考慮用該年度的稅務計算機計算哪種方法較慳稅。 不過即使選擇錯誤，稅務局最終會為納稅人選擇較慳稅的報稅方法。 上述資料只供參考，法律及稅務事項可向專業人士查詢。 以下是放租注意事項，出租打釐印是非常重要的步驟，目前厘印費約為月租的5%，由業主及租客需要各自支付一半，費用很少，如月租1.3萬，費用只是650元。
有些銀行有沒有打厘印都是一樣以7折計算，有些便6折。 不過建議客人不要唔打厘印，因如交了物業稅而無交厘印稅，稅局的電腦一定聯繫到。 另外，業主亦謹記需要將出租單位的租約帶到稅務局「打厘印」及在將每年租金收入的總額報稅，做個盡責的良好公民。 出租按揭 打釐印，即租約交予稅務局蓋印及繳交租約印花稅。 已打釐印的租約，政府才認受其法律效力，日後如不幸遇上租務糾紛，便作呈堂證供。
如未償還按揭大於按揭成數上限(出租物業為最多5成)，貸款人於申請新造按揭時，要補回差額。 若被發現違反條款，銀行有機會Call Loan，變相影響現金流。 另一方面，如果出租單位申請按揭後，想轉按，報自住，就要提供退租書證明，有些銀行更要求提供水電煤單據，各銀行做法不同，宜好好向銀行查詢。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 出租按揭 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 按保公司HKMC/QBE亦會定期隨機抽查物業是否自住，因此，出租的業主需要自行考慮風險。
已參加優先配屋計劃的人士需填寫第四部分「優先配屋計劃」，而長者申請人就需要填寫第六部分「其他補充資料」。 借款人可選擇浮息或定息按揭計劃，以配合個人的財務需要。 一般情況下，定息按揭計劃較浮息按揭計劃可提供較高的每月年金及最高一筆過貸款金額。 出租按揭 如果申請人收入來自香港以外地區，1,000萬以下按揭成數跌至五成，貸款上限不得超過400萬。 如果買入1,000萬以上物業，最高按揭成數跌至四成。
假設1個800萬的物業借取五成按揭，如果為自用物業，壓力測試下月薪要求為$37,853，但如果以出租單位計算，壓力測試下月薪要求為$45,423，上升$7,570。 不可以，按保公司不允許為出租物業申請高成數按揭。 出租按揭 如果業主先自住（為申請高成數按揭），後放租而被按保公司（HKMC/QBE）發現，有機會被要求即時清還貸款，俗稱call loan。
物業稅便以$108,000 x 15%計算，金額為$16,200。 如你就租務事宜有任何問題或需要協助，可向差餉物業估價署尋求免費的諮詢、協助及調解服務，你也可透過當值律師服務尋求免費法律意見。 你可選擇透過互聯網、郵寄或親臨稅務局的印花稅署為租賃協議加蓋印花。 一般情況下，印花稅的費用會由業主和租客分擔，但也可因應個別協議而異。 【放租攻略】業主出租單位懶人包 不少業主想趁著租務旺市放租，一邊等升值一邊收租。 出租按揭 假如是放租「新手」，還是建議委託地產代理協助為上策。 始終地產代理的租盤及客戶數目較多，而且可… 受新冠肺炎影響及環球經濟不明朗，不少上班族都怕被老闆「炒魷魚」，尤其是有供樓壓力的人士。 於是好多人會問如果不幸失業，物業會否被銀行call … 私下出租高成數物業的後果不只是被call loan，更要清繳相關利息及行政費用。
當然，除了刻意，欠租也有可能是因為一時週轉不靈，又或是租客不幸在物業內身故，這時出租業主保險就可以保障業主期間部份的租金收入。 業主保險，是專門為出租業主打造的保險計劃，通常保障出租業主之業主責任外，最緊要是遇上「租霸」欠租或破壞單位時，業主保險可以提供租金損失及修復費用保障，以及取回出租物業之法律費用。 你亦可按自己的租金回報需要，參考按揭利率，並比較最近鄰近樓盤的成交價和其他配套，來設定你的租金定位。 注意，租金最好包含差餉、地租、管理費等雜費，減卻未來租務糾紛的可能。 即使業主沒有申請按揭保險計劃，大部份銀行都設有按揭或放租限制，若業主擅自放租，銀行或會追加利息，甚至收回貸款。 因此在放租前，必先了解自己的樓按條款，並在放租前通知銀行，取得按揭銀行的「出租同意書」才出租。 房委會早前公布租置計劃貨尾單位的銷售安排，表示尾單位會在1年2次的居屋及綠置居計劃中出售予合資格綠表人士，定價機制及轉讓限制將會與現時租置計劃沿用的一樣。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。
出租按揭: 物業出租 生活更好
有讀者問：「若有其他按揭在身，成數須否再多減一成？」答案是不用，因為於同一銀行將自住物業轉為出租，銀行不會重新查閱環聯資料庫，故不會扣按揭成數。 但如為轉按，由於須重查環聯資料，便要扣減成數。 據筆者認知，由於涉及物業業主的私人資料（包括是不是6按，或當日是報出租或報自住），故銀行不能受理相關投訴。 【個案分析】4招解決「呼吸Plan」危機 「呼吸Plan」可豁免壓力測試及短期低息，但經過蜜月期後若未能經過壓測轉按，有可能要捱高息。 要解決危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業… 置業人士如要申請按揭保險，需要支付按保費用，如果選擇一次付清，按保費用由1.15%至5.04%不等，視乎按揭成數及最長還款年期而定。
出租按揭: 物業敍做高成數按揭，出租前須先甩按保
公屋按揭貸款最高可借100%，以H按或P按還款，而且還款期更長達25年，並無需接受壓力測試。 房委會將公屋申請者分為 4大類別，當中包括一般家庭、長者、非長者及天倫樂優先配屋計劃申請。 如家庭成員中有長者，可在輪候和配屋方面獲得優先。 申請者必須年滿18歲，並擁有香港入境權，而且其香港居留亦不受附帶逗留條件所限 出租按揭 。 申請人的家庭成員同樣需符合上述入境權和不受附帶逗留條件的要求。 另外，申請人的住戶每月入息和總資產淨值不可超過現時上限，而且申請人及其家庭成員在香港不可擁有任何住宅物業。 最後，在配屋時，申請表上必須至少有一半成員已經在港居住滿七年，而且所有成員必須仍然在香港居住。
根據現時金管局按揭成數指引，如果申請人具備收入，1,000萬以下住宅按揭最高按揭成數為六成（貸款上限500萬），1,000萬以上最高按揭成數為五成。 但這只是很概括的說法，因為這個按揭成數比例，會受申請人收入及物業影響，以下會詳細解釋。 正常而言，833.3萬元以下物業只可借6成按揭，不過按證公司提供按揭保險，容許1,000萬元以下物業的按揭成數提高至8成至9成，前提是物業需要自住，在申請表上也要作出聲明。 因單位價格相對便宜，加上因房委會作擔保，可輕易向銀行申請到十成按揭，成為很多基層置業選擇。 現時租置計劃屋邨的租戶，只需付2500元意向金即可做業主，更可享有多項由房委會提供的買樓折扣、樓宇保障。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 但香港按揭證券公司指明，申請人必須以私人名義申請，物業須為香港住宅物業，且不接受樓花按揭申請，至於村屋可個別考慮，但祖、堂及有轉售限制的村屋均不考慮。 同時也表明，非固定薪金、自僱人士不符合申請資格。 醫生、會計師、律師及按證保險公司接納的其他專業除外。