公務員合作社 內容大綱
由居民組成的「靠美合作社關注組」及「靠背壟道及浙江街重建項目關注組」，本月批評政府要求重建戶保地價不公道，促合理賠償及原區安置。 這裏，被稱作公務員建屋合作社（Civil Servants’ Cooperative Building Societies），簡稱合作社或公務員樓。 50年代，港英政府推出長俸公務員房屋福利計劃，以特惠價格批地予湊夠十人的合作社。 計劃直至80年代中期終止；不少公務員樓分契後，都被發展商收購、重建。 公務員合作社 他們指，針對上述情況，市建局職員會與有關住戶再作溝通，若他們表明有意接受收購，市建局會彈性處理，例如延長其收購方案的有效期限。 至於少數無法處理的個案，便須透過政府收地，才能按照既定的程序收回物業，再按政府政策處理補償，倘他們拒絕交還單位，將需按法律程序跟進。 1987年，政府制訂機制，合作社若取得7成半社員同意，可按既定程序解散。
- 雖然憤慨，但丁梓風還是有點樂天，認為只要不散社，政府也沒什麼理據能動用《收回土地條例》來收地，彷彿只要合作社存在，就有一股連推土機也能抵擋的團結力量。
- 截至2016年，186個合作社已經解散，當中12個轄下的樓宇項目已被私人發展商重建，歷史最悠久的西環高級公務員宿舍今亦被重建成共2210伙的「寶翠園」西半山豪宅。
- 時移勢易，第一個落成的合作社至今已逾65年亦經已拆卸，即使最後落成的華員邨亦已有40年歷史。
- 政府鼓勵的合作社運動推行近三十年，及至八十年代，由於環境改變，運動亦出現停滯。
- 除了土瓜灣之外，大坑、筲箕灣和北角等地都有這類「公務員樓」，計劃至八十年代終止。
但市建局稱經研究後，做法或帶來數十億元額外成本，造成沉重財政負擔。 我希望上述就重建合作社樓宇的重建機制和收購補償政策的解說，可進一步說明市建局制定這套收購方案的原則，以及特別因應合作社樓宇特殊情況所開創的措施。 我冀盼盛德街項目的合作社單位業主，稍後收到市建局的收購和補償方案後，了解到目前的方案在「合情、合理」的原則上，已平衡居民的需要和公共資源的有效運用，並能體會市建局推行這個重建項目的誠意和所作的努力，接納我們提出的收購建議。 公務員合作社 隨著社員在1980年代逐步還清政府貸款，政府回應社員希望取回單位業權的要求，在 1987及1993年先後推出兩份關於解散合作社和協助社員取回單位業權的指引。
公務員合作社: 土瓜灣自建「公務員樓」 人性化設計遠勝私樓
假設扣除１１個其轄下樓宇已重建的合作社，即餘下的２２７個合作社均重建其轄下樓宇，按有關的各個地段容許的地積比率計算，推算最多約可提供９６萬３千平方米總住宅樓面面積。 公務員事務局負責制定並執行管理公務員隊伍的政策，管理的範圍包括屬公務員房屋福利之一的公務員建屋合作社（合作社）。 香港過去試行各種房屋計劃，如今卻逐漸走入「非公即私」的二元困局。 如果我們能認識過去具進步意義的房屋計劃，不但可了解香港的發展歷史，更可擴闊未來房屋政策的想像。 香港人渴望買樓，除了有些是為了炒賣圖利，大部分為的是「有瓦遮頭」；置業成為了安身立命、成家立室的必要步驟。 買樓代表穩定和落地生根，而買不起樓的，要麼幸運地獲編配公屋，要麼就在私人市場租住。 然而，租戶或會被業主逼遷，能留得下來的或要承受加租帶來的生活壓力。 這就是香港當前的房屋問題——沒有業權，居住權就不獲保障，亦因如此，全民正在發一個遙不可及的置業夢。
由於有關樓宇具資助性質，有轉讓限制，社員須先向地政總署申請及補地價，以撤銷該單位的轉讓限制，業主始可自由轉售單位。 公務員建屋合作社計劃始於1952年，由政府以市值地價三分之一至二分之一，批地予合資格公務員，以合作社形式建屋，並可獲政府貸款支付地價和建築費。 由於物業具資助性質，社員若想轉讓單位，要先解散合作社，並向地政總署補地價，以撤銷單位轉讓限制，方可自由轉售單位。 市建局表示，「原址原大」方案下業主要求的4項現金津貼共約每呎11,140元，以及一個重建後實用面積1000呎的新單位，以現時市場價值估算，新樓呎價約22,500元，總計賠償達每呎33,640元，指出有關金額未計算業主要求擁有新建停車場的價值。 局方曾對「原址原大」方案作出分析和評估，認為這方案中存在執行問題，為市建局帶來數十億元額外成本，造成沉重財政負擔。 公務員合作社 包括方案提議市建局將地盤南面3分之1部分，改作合作社安置房屋，但由於市建局必須將該幅土地須交還予政府興建1,000個公營房屋單位，為千個家庭解決住屋問題，而市建局亦沒有額外土地可以作此用途。 關注組召集人黃敏華認為，市建局應將「原址原大」方案，列入補償方案之一。 讓受影響居民於區內，重新擁有相同居住環境、社區設施，以及面積相若的單位。 針對這補價機制所衍生的問題，市建局研究在公務員合作社的試點項目中，首設「劃一補地價呎價」安排的可行性，以整個項目內獲評估為最低的每平方呎補地價，劃一作為適用於項目內所有單位需支付的每平方呎補價。
公務員合作社: 港英政府遺留的「公務員房屋福利」
身兼市建局非執董的九龍西立法會議員鄭泳舜表示，現時市建局正諮詢業主意見，希望成為首個成功收購的先例，有助局方開展其他同類項目。 九龍西立法會議員陳凱欣表示，若新項目建成後，將有助推動毗鄰樂民新邨重建，解決長遠土地不足的問題。 至於涉及規模較大，可建約二千五百伙的靠背壟道/浙江街發展計畫，由於項目需要進行改劃程序，不但需時較長，而且面對爭議亦更大，市建局最新評估需要在二○二二年才能提出收購價。 公務員合作社 據悉，現接獲三至四成反對意見，住戶主要擔心局方提出的收購價錢，不足以購入同區七年私樓，局方正重新「 度橋」，不排除需要「重新包裝」，例如透過加大收購價等，以減低收購的阻力。 據悉，為加快項目落實步伐，政府近日亦作出調整，釐定補地價的價錢罕有地由過往以「重建後價值」計算，改為「現有價值」計算，估計補地價金額將大減五成，同時市建局亦考慮先為盛德街/馬頭涌道項目的業主開出「靚價」。
位於筲箕灣柴灣道的藹寧園於2011年被發展商南豐集團收購，2016年完成重建，成為今日「香島」。 2020年10月，發展商雅居樂成功申請強行拍賣鰂魚涌柏架山道公務員合作社的物業。 另外，市區重建局（市建局）配合政府的市區重建及房屋策略，於2020年６月啟動兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目． 市建局代業主統一向政府申請及評估補地價事宜，若社員接受市建局的出價，市建局將代社員補地價及免除政府相關行政費。 （大公文匯全媒體資料圖片） 有受影響居民向市建局提出免補地價、以單一業權收購及「原址原大」單位補償等要求。 市建局回應指，公務員以社員身分承租合作社，並不擁有該單位的註冊業權。 局方建議，在現行機制下，社員需解散合作社、完成單位轉讓契約、向政府補地價以取回單位業權，方能成為物業的註冊業主，考慮局方收購建議。 公務員合作社 市建局又指，在「靠背壟道/浙江街」發展項目中，目前並沒有全幢已補地價、同一業主持有的單一業權大廈，因此局方收購不能以「單一業權大廈」模式處理。 兩個公務員建屋合作社樓宇的試點，分別為盛德街/馬頭涌道，以及靠背壟道/浙江街項目，重建後新建單位可達約三千伙，當中包括約一千個公營房屋單位。 該局行政總監韋志成早前公布，市建局日後出價時，會同一時間向業主分別提供收購價及政府補地價金額，若業主接受市建局的出價，局方會直接替業主向政府支付補地價，不用業主先行墊支，有助業主處理現金周轉問題。
其中，1993年的指引清楚列出，社員申請取回合作社樓宇業權的程序，當中主要涉及解散合作社、完成修訂官地租契、審批大廈公契、進行分契等手續，以及合作社解散後由前社員成立業主立案法團。 而只有完成這「五部曲」後，整個散社程序才算完成，而已解散的前合作社社員亦可以取得其單位的業權。 在此階段，雖然前社員取得單位的業權，但有關單位仍抵押予政府，業權仍受轉讓限制，不得以轉讓、另作抵押、出租或其他方式處理。 公務員合作社 直至「未補地價業主」向政府繳付土地補價以撤銷單位的轉讓限制，才能夠成為「已補地價業主」，可以自由轉售其單位。 公務員建屋合作社物業始於1950年代，是當時政府推出的長俸公務員房屋福利計畫，建成後公務員可以擁有樓宇業權。 興建計畫在1980年代中期才終止；惟業主出售單位涉高成數補地價而阻礙交投。
1987年政府引人解散合作社及補地價機制，所有社員同意後，可按既定程序解散，並向地政總署申請及補地價，解除轉售限制後方可轉售單位。 轉售限制跟其他福利性質資助房屋（如「居者有其屋」）轉讓要求相似。 第一個重建的公務員合作社項目是「西環高級公務員宿舍」，1989年社員與信德集團達成共識與發展商新鴻基地產、新世界發展及廖創興企業合作重建，成為今日「寶翠園」。 公務員合作社 其中土瓜灣靠背壟道/浙江街項目，有代表居民的關注團體認為，市建局要求合作社大廈要先「散社」才公布收購價，或影響居民的賠償金額，他們建議市建局以「原址原大」形式，向受影響業主提供1個區內單位。
張先生說，日後或會選擇入住啟德的房協專用安置屋邨單位，但屆時已不能重住千呎大單位，直言「細咗好多」，但新樓可免卻不少維修問題。 佳景集團發盈警，預期截至2022年3月31日止3個月錄得公司擁有人應佔虧損約3490萬元，去年同期虧損約2940萬元，主要歸因於儘管集團自物業投資業務錄得溢利約260萬元，惟食物及餐飲業務錄得虧損約3390萬元及食品手信業務錄得虧損約200萬元。 屯馬線全線通車後，令該區有更好的交通連接，間接帶動該區附近的物業市場，因此「七年樓呎價」亦會反映這個對樓價帶來正面影響的因素。 由於各個比較個案普遍屬於最近一年內的市場成交，相對當前市況會有滯後的情況；而最新住宅物業市場普遍向上，故此「七年樓呎價」相對用作比較的成交個案呎價，有一定程度的增幅。 公務員合作社 兩街的地下樓層都是住宅，沒有商店，該區唯一一間老店位於美善同道街尾的剪髮店，店主以前會義務為居民看車，免被抄牌，後來一次意外令其中一個居民得知原來老伯因為自責，曾經私下為居民支付多張「牛肉乾」，大為感動，從此跟他成為好朋友，更等到他退休請老伯去歐遊。 申請人須在兩名見證人面前，簽署組織章程大綱一式兩份，並安排將該兩份組織章程大綱連同儲蓄互助社擬採用的章程文本2份一併送交註冊官。 另外，這些團體選民亦具有資格選出產生負責選舉香港特別行政區行政長官的選舉委員會界別代表，在1200人組成的選舉委員會中選出60席代表漁農界。 漁農合作社因而可以在立法會選舉中直接投票選出業界代表及在行政長官選舉中間接選出行政長官。
不過，亦有住戶指出，若要接受市建局收購，就要將部份賠償金額補地價，擔心獲得的賠償甚少。 榮智控股發盈喜，預期截至2022年3月31日止年度公司擁有人應佔綜合純利約300萬元，去年同期錄得虧損。 公務員合作社 基於必須有效運用資源及考慮項目的迫切性，目前市建局自行開展的重建項目，主要是樓齡超過５０年的失修私人樓宇，當中違例建築情況相當普遍，而居民居住條件亦欠佳。
公務員合作社: 政府架構重組方案5月中提交立法會 6月底前通過
如獲全體業主同意，整幢樓宇亦可拆卸重建，但重建的發展潛力仍可能受有關土地契約內其他條款限制，情況與任何其他共有業權的舊式樓宇沒有分別。 地段所有業權人可共同向地政總署申請修訂契約及繳付補地價，以修訂契約條款，在符合城市規劃的要求下，盡量使用土地的潛力。 公務員合作社 至於重建發展需補繳地價數額，會根據該地段在契約修訂之前和之後價值的差額釐定。
公務員建屋合作社重建權益關注小組（土瓜灣）召集人劉錦輝指，政府2012年4月改變補地價方式，由樓價現時估值改為計算重建後的價值，令補地價的金額由過往佔樓價15至17.5%，大幅增加至55至60% 。 相對於一般舊樓的收購工作，合作社樓宇重建試點項目的業權收購工作複雜得多，我留意到政府部門在數年前曾向立法會就合作社樓宇的重建機制，作全面、透徹的解說，我想借此網誌作一個扼要的說明。 早前已辭職的前九龍城區議員馬希鵬則表示，8月份市建局將公布正式收購價，惟出價後「居民淨係可以接受或者唔接受」，市建局或不再與居民進行商討，若居民不接受收購價，最壞情況有機會被「土收（土地收回）」。 日後收購議案通過城規會及行政會議後，街坊更「焗住要硬食，冇得選擇唔賣，冇呢個權利選擇」。 為達到《施政報告》中建議的合作社地段重建計劃及《市區重建策略》的目標，該項目希望藉著重建機會以改善該區整體環境。 靠背壟道/浙江街項目地盤總面積達17.65萬平方呎，提供2,500個單位，當中南面約三分之一樓面面積會預留作興建公營房屋，並會重新規劃部分美善同道及江蘇街，地面設步行街，地下則設購物街，貫通沙中線日後啟用土瓜灣站的2個出入口。 靠美合作社關注組召集人黃敏華亦指出，雖然曾多次致函發展局表達訴求，惟她批評發展局的回覆是問非所答，她指居民並非不肯支持重建，但仍對重建項目有許多不清楚的地方，要求當局出面，以及於11月前正接與林鄭月娥直接對話，表達訴求及協助釐清居民疑問。
有關單位的劃一補地價呎價和原本需向政府繳付的補地價呎價的差額，將會由市建局支付。 在盛德街項目9個合作社中，原本餘下一個涉及12個單位的合作社仍未解散，當中有3名社員已移居海外。 市建局和法律顧問逐一聯絡9名在香港的社員，再越洋與餘下3個社員聯絡，協助召開會議，議決散社。 過程中，法律顧問亦協助社員解決複雜的情況，例如有較年長的社員遺失合作社的分租租契文件，未能證明其身份；或社員去世後未有辦理股份轉讓予繼承人手續等。 在市建局及法律顧問的協助下，該合作社只需花約一年的時間，便完成整個散社及取回業權的程序，較以往社員自行處理散社所需的時間，縮短了18個月。 除代為繳付補地價金額費用外，亦可選擇現金賠償或選購房屋協興建的資助出售單位，包括興建中的啟德發展區項目等。 消息人士指，按局方評估，獲得賠償的業主在扣除補地價金額後，足以在同區購入資助房屋單位，並料可為鄰近規模較大的靠背壟道及浙江街項目帶出示範作用，減低收購的阻力。 【獨媒報導〗市建局去年宣佈重建逾50年歷史的土瓜灣公務員合作社，受影響居民早前組成「靠美合作社關注組」，抗議市建局的收購方案。關注組今與前區議員馬希鵬前往政府總部外請願，他們批評發展局以疫症為由拒絕見面，促請特首林鄭關注居民訴求。
馬希鵬指合作社重建計劃是將街坊「掉去啟德，做第二次開荒牛」，對合作社居民不公平。 他又說，在未來數個月，市建局將派出專責個案職員，逐一接觸項目內的前社員和業主，以及由前合作社社員組織的法團，盡力解說，解答他們的疑問，爭取他們接納收購，讓試點項目順利推展、公共和土地資源得以有效運用，惠及更多市民。 不過，有住戶亦指，過去亦有發展商擬收購單位，發展商甚至願意為他們的單位補地價，無須在賠償金額中扣除。 他認為，今次的市建局賠償方案中，住戶要利用部份賠償金額補地價，擔心獲得的賠償甚少。 公務員合作社 梁沛泓表示,今次收購項目內合作社的單位實用面積一般大於800呎,有部分單位更超過1600呎。 相比早前啟德道/沙浦道項目,市建局當時將「假設重置單位」面積定為452呎。 因此,今次新定的收購價相信並沒有以松林、喜點等提供中小單位的單幢大廈作參考,改以有大單位成交而且檔次較高的屋苑來作比較,包括一般撥入何文田區的半山壹號。