因為當港美息差拉闊，聯繫匯率下資金自然有套利活動，從港元流向美元，而這1.5萬億元，正正是香港銀行體系尚餘多少資金，資金之龐大，即使港美息差拉闊至2厘，相信亦不足以衝擊香港的金融體系，亦不足以促使銀行急劇加息。 每次議息我們都會參考其會議紀錄的字眼，今次的點陣圖亦反映，聯儲局公開市場委員會都一致預期，今年的加息步伐會較快，預計今年年底利率將升至1.75至2厘，預測中位數1.9厘，意味今年之後每次議息會議都可能加息。 看完這份議息聲明後，今年的息率走勢，起碼大家都心中有數吧。 未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 %按揭成數，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。
根據代理行的統計，單計2018年落成的新盤，就有超過17%都有借取發展商高成數按揭， 而19年落成新盤，相關比例都有14%。 但往往「高成數按揭」也是先甜後苦的付款計劃，買家供款起首數年，可以獲取較低息口供樓後，其後就踏入高息期。 免壓測plan 除非買家能夠轉按至傳統銀行，否則會面對沉重的供款壓力。
發言人表示，「定息按揭試驗計劃」的定息期分為10年、15年及20年，而借款人是可以選擇30年的還款期，每月供款金額以定息利率計算。 當定息期完結後，借款人可選擇在剩餘還款期以屆時的定息按揭或轉為浮息續期，若再續浮息按揭息率須用P按，息率暫訂為P減2.35厘。 免壓測plan 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 免壓測plan 在「新按保」計劃推出後，首次置業人士的「壓力測試」要求獲得放寬。 即使首置客未能通過「壓力測試」，部分銀行仍可接受透過繳交額外按揭保費予按揭證券公司，來換取豁免壓力測試要求。 換言之，只要申請者收入不超過「供款比率」上限（50％），便可敍造高成數按揭。 政府放寬按揭成數，1,000萬或以下最高可做9成按揭，1,200萬可以做8成、1,200萬以上至1,920萬貸款上限960萬元。
免壓測plan: 【一手按揭】「呼吸plan」慳息全攻略
以800萬元單位為例，借足九成，首期由320萬元劈至80萬元，新措施看似大大降低上車門檻，但當中有三大風險要留意，業主分分鐘每月要預留更多的開支，兼面對一個潛在「危機」。 另外，銀行審批唐樓按揭時一般都會要求驗樓，因此在買入前一定要檢查清楚有否涉及違規的情況，以免按揭申請被拒。 如二手樓樓齡太大，按75減原則，銀行亦不會承按太長年期的按揭。 不過，政府於2019年施政報告中公佈，將首置人士承造9成按揭的條件放寬，首置人士可透過按保做高成數按揭，大大提升了二手樓的可買性。 如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。 如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印，可以把租金收入中的七成計入壓力測試，例如租金收入為$20,000，便可以把$14,000計入壓力測試。
- 這百份率每間銀行不同，普遍是 3.5%-4% 左右。
- 香港按揭證券公司於2021年2月宣布推出定息按揭試驗計劃(定息按揭)，向有意置業人士提供住宅按揭貸款，並於2021年11月1日起由試驗性質轉為恒常計劃。
- 東岸為例，當時買家可免入息證明向九建「財仔」借盡一按或二按上會，只需繳付樓價5%作首期。
- 如果高齡人士想做長年期按揭，其實可以找一位年輕人士聯名買物業，或是請他做擔保人或借款人。
一般按揭保險審批時間約一至三星期左右，視個別批核情況而定，申請人要準備稅單做入息證明，留意如申請人財務有問題，例如欠債、破產、部分資金來歷不明，都有可能影響審批。 例如購入800萬元住宅物業，首置人士可申請90%按揭，只需付約80萬元首期，非固定受薪人士者最高申請80%按揭，最多借到640萬元，要預多1至2成首期。 假如陳先生購入1000萬元物業，本身已有按揭，或者正為他人做擔保，借70%按揭，即供款佔入息比率上限為35%。 免壓測plan 自從2019年港府實施放寬按揭保險壓力測試計劃之後，ROOTS上會經常收到客戶查詢林鄭Plan。 為了幫各位清楚了解林鄭plan，ROOTS上會今次會全面分析今次計劃放寬的精髓。 但值得注意，由於「定息按揭計劃」的貸款額上限為1,000萬元，除非可進一步壓縮借貸額，否則倒轉推算，樓價2,000萬元以內的物業最能受惠。
免壓測plan: 壓力測試計算方法有哪些?
發展商推出新盤時，亦會提供高成數一按計劃，由買家向指定的財務機構申請按揭。 由於有關財務機構未必受金管局所監管，因此在批出按揭時不需要向借款人作壓力測試。 過去較知名的付款方法必數到「呼吸plan」，以批出貸款要求寬鬆見稱，但日後息率會大幅上升，可能高達8至10厘水平。
定息按揭缺點：定息計劃比較欠缺彈性，如定息期內無大規模加息，就如同蝕利息給銀行。 相對於P按及H按這類浮息按揭，定息確實是比較「穩陣」，不過要注意的是，雖說是「免壓測」，但借款人依然要符合「供款佔入息比率」的最低要求，換言之這個計劃只對入息僅僅符合「供款佔入息比率」50%的人有幫助。 很多人會問，如果樓價1,000萬元以下，本身也符合新按揭保險門檻。 免壓測plan 若果本身是「首置客」，則在未能通過「壓力測試」可在繳交額外保費下，而不需要通過「壓力測試」，而只採用「供款佔入息一半」作為審批準則，因此，意義上可能跟「定息按揭計劃」有所重叠。 「定息按揭計劃」總貸款額10億港元，每宗私人住宅貸款上限1,000萬，以一般銀行承造按揭2,000萬元計算，即最高的樓價限於2,000萬元。
不過由於每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，難以一概而論，如有需要可直接向按揭專員了解清楚。 假設打算買入800萬物業，申請六成按揭，約以利率2.5%及供款30年計算，每月供款約為$18,966。 供款與入息比率要求為$37,932，壓力測試要求約為$45,423。 免壓測plan 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，客戶可向銀行表示申請混合定按與浮息或定按的最長30年的按揭計劃，即定按計劃完結後，客人可繼續選擇採用定息按揭或者轉為浮息續期，因此並不會存在因供款年期縮短令每月供款大增的問題。
以前借取新按保的買家，供款佔入息不得多於35%，而在加息三厘下不能夠超入息的45%；但「定息計劃」下，卻不用理會壓力測試的一環，而只計算供款佔入息不多於35%便可以。 「定息按揭計劃」最大好處，就是按揭證券公司獲金管局同意，借款人毋須符合加息三厘的壓力測試，而只需通過供款佔入息比率要求。 若能夠配合其他按揭產品使用，可以發揮出意想不到的效果。 「定息按揭計劃」是財政司司長在2020年《財政預算案》公布的措施，冀可減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力，故推出一個全期固定息率的供款計劃。 不過，在長期低息環境下，歷時一年多的定息按揭計劃申請反應冷淡，截至2021年10月，累計申請只有75宗，而且總貸款額只有$3.65億，佔總額度只有36.5%，但香港按揭證券公司最新公布，將定息按揭計劃轉為恒常計劃。 如果申請人有多於一個物業或已經做了按揭擔保人，而又要申請高成數按揭的話，入息要求會更高。 要把新購入物業供款連同原有按揭或擔保物業供款一併計算後，供款佔入息比率（DSR）不高於45%，以及於加息3厘的壓力測試下，DSR不多於35%。
此戶口與一般儲蓄戶口無異，隨存隨取，息率以日結計算，非常靈活。 如果閣下是手頭鬆動而選用高成數按揭，就該同時開設活期按揭掛鈎高息戶口以節省利息支出。 但很多選用高成數按揭上車的新手買家現金流可能較緊絀，後者就應選取提供最高現金回贈的銀行承造按揭較恰當。 銀行在批核按揭時，會考慮你的入息水平來判斷你有沒有能負擔。 根據金管局指引，按揭申請人的供款與入息比率（DSR：Debt-Servicing 免壓測plan Ratio）上限為50％。 而在壓力測試下，假設實際按揭利率上升3%，DSR最高只能為60％。 綠表人士／白表人士：如果屬於購買居屋的綠表人士或者成功抽中新居屋或「白居二」的人士，申請銀行按揭時，一般情況下可以獲得豁免壓力測試，不過銀行仍會檢查其信貸評分及供款能力而決定批出按揭的結果。
不過，按保不能轉按，只能批出與未償還貸款相同的按揭貸款。 計劃由香港按揭證券公司推出，於2020年5月7日正式接受申請，參與計劃的銀行包括渣打銀行（香港）、中國銀行（香港）、創興銀行及大新銀行等銀行。 申請人可選擇10年期、15年期或20年期的定息按揭貸款，首次推出時的年利率分別為2.55%、2.65%及2.75%。 申請人亦可選擇30年的還款期，在定息期結束後申請人可以定息或浮息續期。 免壓測plan 「呼吸plan」是業內人士和媒體行家常用的按揭術語，用以形容門檻低、批核寬鬆的按揭計劃。 銀行受金管局所限，市民向銀行申請按揭，一般要通過壓力測試，當中涉及查閱申請人的入息、現有債務、信貸評級等，以決定最終獲批之按揭成數。 假設用以上計算方法得出的結果令申請人通過不到壓力測試的話，銀行便會查閱申請人過去3個月是不是每月都準時還清所有卡數。
免壓測plan: 物業類型與按揭成數
不過，部分物業種類，例如村屋，則會以「55減樓齡」來計算。 使用按揭保險計劃的話，按揭成數就可以高達90%，而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。 (如欲了解更多關於「按揭成數」的資訊，可留意另一篇按揭教室：按揭成數) 。 不過，由於高成數按揭的風險轉嫁到提供「按揭保險」計劃的公司身上，所以取用「按保」的業主須要繳付按揭保費來換取額外貸款。 不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。 透過「租者置其屋」計劃購買公屋單位人士，首次向銀行申請公屋單位按揭時，可獲房委會作擔保，可申請95%，甚至100%的按揭，而還款期最長為25年，並豁免壓力測試，而且利息與私樓無異，可以H按或P按還款。
非也，只是回復疫情前的水平，當時的利率介乎2至2.5厘之間。 如於首次售出日起計五年之後才轉售，業主可以於公開市場或白居二市場出售單位。 現時並沒有明文規定到底一宗按揭，可以接受多少個擔保人，但由於按受按揭擔保人，會直接將擔保人的薪金直接疊加。 免壓測plan 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣亦表示，聽聞過部分銀行有上述的取態，認為措施推出僅一、兩日，偏向保守是可以理解。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。
但值得注意一點，就是「浮息按揭」及「定息按揭」的新按保，所繳交的保費並不相同。 「定息按揭」的保費，比起「浮息按揭」較相宜一點，但當然，「定息按揭」的息率較「浮息按揭」息率較高，故是否應採用「定息按揭」呢? 關鍵在低保費、高息口慳得多；抑或高保費、低息口慳得多。 隨著美國聯儲局啟動加息步伐，踏入4月定息利率也隨之調升。 免壓測plan 其中10年期的定息利率由3月的2.1%增加至2.2%，15年的定息利率由2.25%增加至2.35%，20年的定息按揭利率由2.4%增加至2.5%。 以上這些就是我們推薦常用的壓力測試軟體，如果你的網站已經在線上，環境也不想弄的這麼麻煩，那下面我們再推薦幾個簡單的線上測試工具，讓大家來看看自己網站上線後的效能如何。
如申請高成數按揭，需要按保獨立批核，所以需時會較長，需要多預1-2星期。 很多申請人以為直接經銀行申請按揭最快，但其實前線分行職員一般只負責收文件而己，真正處理申請的是後勤的銀行按揭審批部。 相反，MoneySmart可與各大銀行按揭部聯絡，直接跟進申請人的估價或申請進度。 另外，想向多間銀行獲取估價的話，你只需於網上填寫MoneySmart專屬統一申請表，便可同時向多間銀行提出申請，無需花時間填寫多份申請表。
整個「定息按揭計劃」申請期約6個月，之後再有更新申請期，並定出新的息率。 具體操作方面，買家在買入一手樓時，可先使用優惠最多的即供付款，並以呼吸Plan上車，在頭1至2年每月供款利息與市場相約，買家供款壓力並不算大。 免壓測plan 到日後按息準備上升時，並在物業入伙後可申請按保(因為按保只適用於現樓)，令到按息回復至市場水平。 最後一個較常見的免壓測方法，就是以資產證明代替入息證明。
- 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。
- 香港金融管理局總裁余偉文表示若市場對計劃有龐大需求，可增加計劃的總貸款額。
- 如所入手的唐樓樓齡屬50年以下，而且位於市區，就有機會獲批較高的按揭成數。
- 以上兩個例子都有一個共通點，是新措施的首期款額較舊措施低，無論是1,000萬元以下或1,200萬元以下的物業，首期款額較舊措施的首期低一半或以上，首期門檻降低。
發展商按揭通常以高成數、審核寬鬆作招徠，成數一般可達 8 成至 8 成半。 入息不穩定、自僱人士、現有一份未供完的按揭等因素，都會令銀行降低按揭貸款額，變相申請人買樓時要自行籌備更大筆首期。 倘若如過去3個月都沒有還清結欠，那麼銀行便要把那＄8000計入DTI內。 如果因此而通過不到壓力測試，便不能批足貸款額，除非申請人願意找卡數。 免壓測plan 按揭審批，銀行首先會把環聯信貸報告中的信用卡總欠款乘一個百份率，當作是每月供款用來計 DSR及壓力測試。 這百份率每間銀行不同，普遍是 3.5%-4% 左右。 舉個例子，如果信用卡欠款是20萬，4％ 便是＄8000。
如果買一個1,200萬元的物業，在新計劃之下亦可以做八成按揭，所需的首期由以往600萬元大幅降低至240萬元，置業要籌措的資金大減60%，而且申請者不限於首置客；但要注意，申請物業必定要以自住用途。 在新按保計劃之下，首置客想買1,000萬元的物業，透過按保可借盡900萬元貸款；換言之，首期就可以由「林鄭PLAN」時所需的200萬元，減半至100萬元。 至於1,000萬元以上至1,125萬元的物業，首置客亦可做最高900萬元的按揭，即按揭成數介乎80%至90%。 政府對上一次放寬按揭成數，是在2019年10月公布的《施政報告》。 當時，特首林鄭月娥宣布，將八成按揭樓價上限由600萬元調高至1,000萬元；而首置客申請九成按揭，樓價上限更升至800 萬元，市場將放寬後的按保計劃稱為「林鄭PLAN」。 【一手VS二手︱呼吸Plan大比拼】高成數按揭 新盤還是二手樓最著數？
由於相同原因，金管局亦毋須借款人進行加息3厘之壓力測試，只需要通過供款與入息比率50%要求便可以，入市門檻因而大大降低。 新按保計劃雖然放寛了樓價上限，但仍然是「只限於已落成住宅物業」。 如果置業者想要買樓花，就不能透過按保以即供付款，須選擇建築期的付款方式，再由銀行為買家做「現樓按揭」，待物業取得入伙紙時才正式放款「找尾數」。 若樓價已升至超過1000萬元時，則只能轉按最多5成，餘下部份或要自行用儲蓄或二按填補。 免壓測plan 雖然二按按息會較銀行一按為高，但借款額仍少於呼吸Plan的按揭貸款額，因此整體利息支出仍會有所減少，但借款人仍要確保有足夠收通過壓力測試。 除了發展商按揭，還有一種呼吸plan是不須壓測、沒有入息要求、由銀行提供，而且更有政府擔保，那就是綠表人士的公屋按揭和居屋按揭。 審批按揭的時候，銀行非常著重申請人的外債情況，而且會向環聯查閱申請人的信貸評級。
舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。 對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況，銀行均設有指定的 DTI 上限。 如申請超出了上限要求，銀行便會減低放貸成數，甚至拒絕申請。 免壓測plan 唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 新按保計劃下，1000萬或以下的物業可造8成按揭、800萬或以下物業可造9成按揭，兩者均可免壓測。
不同保險公司所收取的保費及提供的折扣也或有些微分別，香港按揭證券公司及昆士蘭按揭保險(亞洲)網頁，均有保費價目表可供查閱。 換言之這安排下，按揭成數是隨樓價增加而逐級減少，例如1300萬元物業，最高按揭成數有近74%，而1600萬元物業，最高按揭成數為60%。 以上措施皆是2022年2月23日生效，順帶一提，是以按揭證券公司收到按揭申請日期起計算，與簽署臨時買賣合約日期無關。 「茂波Plan」版的「新按保」最特別的是不再像過去般，一刀切地將樓價1,000萬以上物業，按揭成數驟降至50%。 免壓測plan 而是把按保計劃適用範圍大幅擴大，1200萬港元以上至1920萬港元物業，最高按揭成數為50%至80%，貸款上限960萬港元。 「新按保」計劃，進一步放寬了高成數按揭的樓價上限，「新按保」只適用於 已落成住宅物業，同時是不能用作套現的。 根據「舊按保」計劃，450萬元或以下物業可敍造最多90%按揭，貸款金額上限為360萬元(即實際只有400萬元或以下物業才可做足90%)；而450萬至600萬元或以下的物業，則可敍造最多80%按揭。
如果想免壓測，其實亦有一定方法，但就要滿足特定的條件。 事實上，假如樓價因為一時亢奮抽升，及後回冷，貪九成按揭上車，隨時成輸家。 中大經濟學系副教授莊太量認為，該措施無疑會增加負資產風險，只要樓價跌一成，便會出現不少負資產個案，只要市民置業為個人需要，即使變成負資產，只要維持供款能力亦無太大影響。 免壓測plan 再以購買800萬元單位作例子，如市民計劃申請承造九成按揭，須交額外15%保費，保費開支為36萬元。 如購買1,000萬元單位，再承造8成按揭，保費開支為22.56萬元。