免壓力測試10大優勢

而如果單位屬房協，不論綠白表人士，在不用按保情況下，1000萬以下最高按6成，如果付額外保費就可再按多些。 銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。 2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。 一旦未能通過「壓力測試」，透過擔保人協助又是否可行做法? 銀行批核按揭申請，除了根據現行機制檢討準則，亦會人性化處理申請，如果申請按揭保險的人士信貸紀錄良好，但壓力測試稍為超標，銀行有機會給予彈性過關。 免壓力測試 我們過去試過為壓力測試只能符合約70%的客人成功批出按揭保險申請。 不過由於每個個案會以獨立情況處理，加上每間銀行的處理手法各有不同，難以一概而論，如有需要可直接向按揭專員了解清楚。 兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書，同樣可以計入壓力測試，不過每間銀行的計算方法及要求各有不同，最好把自己情況告訴按揭專員，由對方介紹最能提供幫助的銀行。

如果是其他需要分期清還的貸款，如私人貸款等，道理亦與信用卡款項相同，銀行甚至看待得更為嚴格。 居屋方面，由於政府會為居屋做擔保人(為期30年)，同時規定要選用P按做利率，最長供25年，一般一手居居屋做9成按揭，都不用通過壓力測試，而銀行做法都會比較寬鬆，只要申請人通過DTI，就可承造按揭。 而如果是房協單位就跟一般私樓做法一樣，加息3%後，月供少於月入6成。 另外可免壓測者，除了用發展商提供的呼吸plan，還有經按保申請高成數按揭的首置人士，而物業作自住 ; 以及購買新居屋和綠置居的綠表人士。 舉個例，物業為1400萬元，出租用途下，最多按5成按揭，假設還30年，年利率2.375%，即月供要27206元，壓測後，月供增至39198元。 免壓力測試 根據金管局指引，置業人士在申請按揭貸款時，需要接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50%；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60%。 如果你本身是首置客，而樓價在1,000萬元以下，你可以嘗試申請「按揭保險」，而免卻壓力測試外，而只用供款佔入息一半作為審批準則。 【壓力測試2021】現時向銀行申請物業按揭，需要通過壓力測試，壓力測試是銀行批核按揭的準則。 今期主要說說壓力測試5個基本要點，包括申請按揭程序、壓力測試計算方法、供款與入息比率表、甚麼情況做壓力測試、壓力測試如何計算兼職人工及自僱收入等。

特別是申請高成數按揭情況下，銀行會更嚴格要申請人提交與保擔人之間的關係證明。 「供款與入息比率」（DSR、Debt Servicing Ratio）是一種審核水平，規定按揭申請人的供款，不可高於入息的某一上限。 例如，首置按揭人申請的供款，不可以佔有入息的一半。

免壓力測試: 壓力測試2021前後合格按揭獲批

提升首期是其中一個辦法，透過增加首期，可減少借貸額。 資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。 曾經有谷友問我們，能否透過借稅貸來作為置業首期，答案是不能夠! 免壓力測試 目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。 雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。

而使用先賣後買的方式，則要確保出售的舊物業成交期在新買物業之前，以免被視為非首置人士。 一般做法是，如果擔保期完結時，按揭貸款餘額仍少於樓價6成，才有望批更高例如9成以上成數及25年供款年期。 又以近日有綠表水泉澳邨人士，購買將軍澳區居屋寶盈花園高層單位，未補地價，實用面積590平方呎3房，呎價不足2萬，售701.8萬元。 HeavyLoad是一個相當簡單的圖形化CPU、記憶體使用量檢測工具，主要功能跟Windows系統內建的「工作管理員」中的檢測圖類似，不過HeavyLoad的功能與操作介面簡單（陽春）很多。 居屋2020已經公布全部銷售屋苑的售樓說明書及價單，這期居屋以市價6折發售後，最平的單位位於粉嶺皇后山的山麗苑，售價只需HK$117萬，換言之首期只需HK$58,500就可以上車。 免壓力測試 原來綠表及白表在承造按揭時亦有一定分別，下表將會以這個最平單位為例子，讓大家初步了解綠表及白表承造按揭的分別。 業主可要求對方出示工作及入息證明，若想進一步確認是否好租客，可向租客索取過往的交租記錄，以證準時交租。 免租期幾時開始、幾時完結、為期幾多日等等，其實是會影響釐印費的計算。 依時交表的話，這項程序費用全免；逾時則須繳 $310。

按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還，如果選擇一次付清，按保費用毋須計入壓力測試，但如果選用加借攤還，便需要計入壓力測試。 所有未償還的私人貸款、按揭、循環貸款、信用卡等等的貸款都會納入壓力測試計算。 批核按揭時，銀行會查閱環聯信貸評級資料庫了解申請人的財務狀況。 一般來說，1,000萬以下私人住宅按揭，銀行只會最多借60%按揭。 如果想借超過 6成的話，便要申請按揭保險並支付保費，為銀行6成按揭以上的貸款部分提供保障。 免壓力測試 按揭保險批核成功後，銀行可以加借至最高樓價的90%，為業主提供9成按揭。 如果想置業，但收入又難以通過壓力測試，則可以嘗試透過「增加擔保人」。 銀行會將擔保人的入息直接疊加在申請人的入息之上，如果你的收入是$20,000，擔保人收入是$15,000，那麼你申請按揭而提交予壓力測試的每月收入，將會為$35,000。 不過，政府規定一手居屋必須使用P按作為供款利率，按揭年期最多為25年。

相反，如該單位是自住用，就要壓測前的供款與入息比率不多於5成，壓測後供款與入息比率不多於6成。 所以有些人為了增加通過壓測的機會，就會利用租金收入加月入，再付一半首期。 如果想放租而未有正式租客入住，可向銀行提出「擬租金收入」，估算租值，例如2萬元，將這筆數轉為入息，即1.2萬元。 免壓力測試 如租約已打釐印，又一直出租，有租金收入記錄做證明，銀行就打7折作入息。

換句話講，以陳生收入為例，是有很大機會借足85%因為壓力測試後的供款與入息比例低過65%。 當然銀行亦會進行盡職審查確保申請人信貸評級合格以及沒有其他外債。 政府放寬按揭成數，1,000萬或以下最高可做9成按揭，1,200萬可以做8成、1,200萬以上至1,920萬貸款上限960萬元。 首置人士申請高成數按揭，更可免除壓力測試，只要求入息與每月還款比率（DSR）不超過50％。 免壓力測試 壓測前後都有2種DTI上限情況，萬一申請人的DTI超過上限，有機會拒批或只批低貸款額。 例如當物業是出租，而非自住用途，那該物業的供款與入息比率就會降1成(即變成壓測前DTI是40%，壓測後DTI是50%) 。

免壓力測試: 壓力測試如何計算？

定息年期10年，年利率為1.99%；15年期年利率2.09%；20年期年利率2.19%，借款人毋須符合加息壓力測試。 雖然居屋有房委會擔保承做高成數按揭，審批普遍較私樓寬鬆，但不等於按揭申請是100%批核。 銀行在批核居屋的按揭申請時仍會評估風險，決定最終貸款額及貸款年期，甚或是否批核貸款。 因此，居屋準買家的供款能力、財政狀況及信貸評分等亦屬重要的考慮因素。 免壓力測試 不論綠表及白表，居屋統一採用P按（最優惠利率按揭）計劃，目前P按實際利率為2.5%，封頂息率（即最高利率上限）為P按減0.5%，以現時的P按利率計算，為4.5%。 不過，近年銀行業對居屋按揭市場態度積極，不少銀行都會提供彈性，批出較長年期的按揭貸款。 例如有銀行會以樓齡20年為界線，若單位樓齡不逾20年，則可提供25年按揭還款期。

• 於2022年2月24日，政府公佈的新一份財政預算案中，再次公佈了新的按揭保險計劃，而且已即時生效。
• 不過，銀行為了方便計算，亦會提供一個以最優惠利率描述的「封頂位」，如「P-2.5%」作為按揭供款的鎖息上限，即最高供款利率，普遍與P按水平相若，即就算H按按息再高，亦與P按的最高平水相若。
• 除非你是買公屋、居屋或者向財務公司、發展商借按揭，否則都需要通過壓力測試。
• 同時，2014起正式復售新居屋給符合資格的綠表公屋住戶。
• 45,500元家庭收入不算太多，不少家庭也可以通過壓力測試。

正因為持有多於一層物業會受影響，選擇「先買後賣」的換樓客就首當其衝。 由於同一時間持有兩層物業，銀行有機會視作第二套房來計算按揭，按揭成數下調至最高五成外，供款佔入息也不能超過40%，以及加息三厘後的壓力測試下，供款不得多於入息50%。 近月樓價橫行，甚至有轉跌跡象，對苦等上車的人來說，可說是好消息。 不過，要買樓，單單人工能夠負擔供款還未夠，因為銀行需要確保即使利率進入上升周期，你仍有足夠能力供款。

免壓力測試: 誰需要通過「壓力測試」?

不過，近年銀行態度都比較積極，例如有個別銀行會以20年樓齡做界線，只要不超過20年，都會批出25年還款年期。 萬一擔保期已過，就視之為一般私樓做法，以80歲減去業主人齡決定供款期，例如人齡60歲，即供款期為20年。 免壓力測試 香港按揭證券有限公司宣布，定息按揭計劃由今年11月1日起由試驗性質轉為恒常計劃。 現時計劃下的定息年利率將繼續維持有效至2022年1月底。

不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。 例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。 在2019年新按揭保險制度下，如果是首置人士，購買物業樓價不多於800萬，即可以藉由申請按揭保險，繳交額外保費，以豁免壓力測試。 免壓力測試 於2019年前，所有人計劃購買物業的按揭申請人都要接受按揭壓力測試，包括新申請按揭人或是已有按揭在身的申請人，也需要接受壓力測試。 在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 3 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。 若本來已有一間物業，買第二間物業時敍做高成數按揭，將需要申請按揭保險，並如實申報已持有物業。 由此按保將得悉申請人非首置客，按揭申請便需要壓力測試。 如果借款人買樓申請按揭時，已有其他住宅按揭、車位按揭、工商鋪按揭，或擔保按揭，將要進行壓力測試。

而因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率為70%，亦會因應個案作審批，達到置業目標機會更進一步。 如果本身持有物業，其物業價值都可以計算，方法是估算物業估值的一半，並需減去尚欠銀行按揭金額。 如果持有「連租約」物業收租，則可把租金收入視為入息一部份(如想知租樓有何注意事項，按我跳往)，銀行一般會計算租金的七成，並計在入息內去審批按揭。 收入非固定的準買家，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一準則來計算入息。 包括在入息證明方面，會要求由三個月延長至六個月以上。 免壓力測試 如果入息較波動，銀行可能要求一年至兩年的入息證明，並以平均收入去看收入是否足夠。 在本文較早段提及成為擔保人的各個潛在問題，當擔保了這間借取575萬元的住宅後，再申請其他按揭時便「看來」借了575萬元。 即是如果擔保人將來申請新按揭時，在壓測收緊下，屆時的入息不足6.5萬元的話，還未取得新貸款時，他的貸款能力便已成負數。 對於大部人來說，這份物業擔保會導致他不能再借取其他按揭了。

「金管局發言人澄清，無論按揭申請人是否符合壓力測試，固定收入要求僅適用於八至九成按保計劃，八成以下均毋須符合相關要求。 「壓力測試」是香港政府訂立的一種風險評核機制，按揭申請人在承造樓宇按揭時，會在既有的按揭上，以較高「假設利率」，計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。 免壓力測試 不過，買家千祈不要大安旨意，以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。 金管局寫明，銀行仍然要計申請人的 DTI，而且要保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。

免壓力測試: 情況二: 自住物業，沒有未供完的按揭 :

樓價：假設月薪及首期一樣，樓價愈高，壓力測試要求會愈高。 如果樓價由600萬上升至800萬，壓力測試要求便由$34,067上升$11,356至$45,423。 作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！ 除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。 編按：專欄作者1% Anthony（第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！ 免壓力測試 過去十年在辣招的刺激下，細價樓大幅跑贏大市就是這個原因，然後在林鄭Plan推出後，形勢似乎有所轉變，最細Lump Sum的物業，升幅反而比較慢，正好給年青人機會上車！ 又例如揀樓的時候，必須要知道按揭的玩法，例如盡量拉長年期到30年，令每個月的供款減少，所以樓齡太高、缺陷較多難借按揭的物業，就算平都未必值得追。

雖然貸款從來不屬於業主，說不上是金錢損失，但要臨時填錢補貸款額，難免打亂陣腳，令業主頓失預算。 另外，按證公司亦會抽查單位自住情況，如有違反，或須補繳保費。 不過，新按保將自住按揭成數上限，由 6 成調升至 8 至 9 成，首置更是免壓力測試，不排除銀行因風險增加，有更高機會抽查單位。 過去自住與放租的最高按揭成數只差 免壓力測試 10%，只要業主準時供款，銀行有息收，一般沒太大因由深入調查，業主是否擅自放租。 事實上，坊間「偷雞出租」的情況極之普及，有申請人會謊稱自住，實質用來出租，或者自住一段日子轉為出租，不通知銀行。 首置人士則可以比較寬鬆，更可說是免壓測，但HKMC按揭保費會相對提高一點。