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一筆過繳付的保費是 HK$200 萬，10 年後現金價值預期會增長至 HK$300 萬，在沒有槓桿的情況下，總回報是 50%，複息年回報大約是 4%。 若選擇租住沙田第一城相同單位的話，每月租金約為12,500元，另加「兩按一上」37,500元開支。 因此，單以每月開支來計算，租屋用在住屋上的費用相對會較少。 雖然就按揭制度下已有較低水的HIBOR，現時已較少按揭人士會使用P按，但這仍然是香港銀行，以至金管局的指標。
保費融資vs買樓: 擔保人有甚麼風險？
但如果銀行重新需要假設本金需要清還，每月供款便會飄升至 ＄75,416，承保人爆壓測的機會很大。 留意，以上是銀行用來計算 DTI 的供款，並不是承保人實際每月的保費融資供款。 讀者或會問：如果保費融資的銀行沒有把貸款註入TU 內，是否可過關？ 答案是不能，因按揭申請表內需要貸款人聲明有沒有其他貸款在身，如果不如實申報，是虛假聲明，有刑事責任。 由於保費融資槓桿的部份是從銀行貸款而來，故大部份銀行都會把貸款註入承保人的TU之內，不過也有少部份銀行可以免註入TU。 當承保人申請按揭時，銀行查閱TU見到有保費融資的貸款，便會把供款計入DTI及進行壓力測試。
不過出租物業的租金收入有助申請人通過壓力測試，即使未正式出租的物業，亦可以用「擬租金收入」計算，詳情可以向按揭專員查詢。 第一種是投保人一筆過付清一份人壽保單，然後利用保單的價值，抵押予銀行借取款項，然後再作投資。 投保人博取保單派息連同投資的潛在回報高於貸款利息，從而賺取正回報。 租金不應成為家庭的重擔，一般來說，如果超過家庭收入的三成，便可能會影響其他生活開支，及為日後的人生大計進行儲蓄。 你可先用個人收支計算機制定預算，才决定可負擔的租金水平，以選擇適合的居所。 供款數額或年期會受市場息率影響，按揭利息多以浮動利率計算，如美國加息，香港息率也可能上升，按揭利率亦會跟隨，須面對利率風險。
保費融資vs買樓: 置業4大好處：
在一些地方，如美國，你搬入房子或出租前，先要經過大廈的業主管理委員會同意，他們有權審查業主及租客的背景，這些麻煩的房子，才不要買。 亦有些地方例如加拿大，物業可以出租的比例其實是有限制的（例如規定只可租出 30%，如過了 30%，其他物業便不可放租）。 要查明當地是否有外滙管制，特别是東南亞國家，很多有外滙管制。 最可怕的情形是法例明明說沒有管制，可是實際上，當你把錢滙入滙出，原來都要當地政府批准。 有時候，如果批准延誤，則你付出的訂金，會遭受到沒收。
- 坊間說的「公司名買樓可慳稅」，說的其實是「購買持有物業空殼公司」，由於技術上購買的是公司而不是物業，因此不需支付買家印花稅或物業買賣的從價印花稅，只需支付股權轉讓的印花稅。
- 滙豐人壽保險（國際）有限公司（「滙豐保險」）對任何損失，損毀，或因此文章而造成的損失（直接或非直接）概不負責。
- 有代理將保費融資及保單捆綁成一種「銀行產品」出售。
- 投資角度 買樓除可自住之外，還可以投資作收租之用。
- 若保單持有人去世(如保單持有人為個人)或清盤(如保單持有人為公司)，銀行保留退保該保單並使用退保價值償還未償還貸款的權利。
- 部分銀行會剔走最高及最低佣金月份，才計算平均數，若剔走後平均數高於6個月平均值，便應考慮於相關銀行上會。
這是一份具有效力及具約束力的法律文件，買賣雙方必須依從。 以下連結介紹臨時買賣合約一般會包含的條款，以及其他相關資料。 此外，如當地沒有親戚、朋友為你把關的，千萬要小心考慮，因為「人離鄉賤」，由於你是外國人，你在當地又沒有照應，自然吃虧。 我有朋友在泰國買樓，叫經紀放租，經紀永遠滙報說房子租不出去，他於是暗中飛去曼谷一次，查明究竟，發覺原來房子早已租出，只是經紀隱瞞他，秘密地自己拿走租金。 有些國家，這工作不能由經紀兼任，怕經紀有利益衝突。
保費融資vs買樓: 保費融資解碼
MoneySmart可直接把你的按揭申請遞交至銀行按揭部，讓你的申請更快獲得銀行回覆，加快批核需時。 《胡．說樓市》，一個網上地產新聞資訊平台，由有線電視節目《樓盤傳真》前主播胡國威，夥拍兩位資深傳媒人共同創立；冀以不同方式及中立角度，於網上跟受眾一起探討及研究各類樓市熱話。 瀏覽《胡．說樓市》官方網站及Facebook 保費融資vs買樓 Page。 若然新盤發展商開價進取，其實變相被提早蠶食了物業未來溢價，亦等同令未來跑輸大市的風險提升了。
應否借錢買樓另一個考慮是現金回贈，借貸額愈大，獲得的現金回贈便愈多。 假設現金回贈為1%，借貸額為200萬，現金回贈金額便是2萬。 不過要注意金管局指引規定，現金回贈如果超過貸款額1%，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額需要計算在貸款額內。 所以如果首期資金較為緊張，需要事前計清楚數，小心因加得減。 「保單融資」以客戶的人壽保險保單作為抵押的貸款，旨在協助客戶靈活運用保單，讓客戶在購買保單後透過抵押保單獲得額外的現金作個人支出或投資之用。 當需要學費時，只要將保單退保並清繳貸款，李先生即擁有豐厚的正息差回報。
保費融資vs買樓: 申請保費融資麻煩嗎？
如果從事的行業不需要專業資格，例如網購，敍做高成數按揭時，便需要有會計師樓核證財務報表及利得稅表才可計作入息。 保費融資vs買樓 兼職收入如是受僱，只要能提供入息證明，可計作入息。 若每月兼職收入金額相同，可直接當入息計不用打折。 值得留意是市場上的保單一般設有最低保證的回報率，意即保單每年不會有虧損，而在有槓桿的投資內，能夠有保本能力的投資物是非常重要。 本文章內容只供參考用途，並屬於作者之個人意見，並不保證所有資料準確無誤，亦不構成任何投資或服務之推介、邀約或游說。 投資涉及風險，基金價格可跌可升，過去表現並不代表將來表現。
其實買保險同買樓都是生活必需品，有方法可以兩全其美。 喪失保障範圍風險 – 若閣下在保費融資貸款期內身故，身故賠償會首先用以清還任何未償還貸款餘額，而任何剩餘金額（如有）則隨後支付給受益人。 若沒有任何剩餘金額，受益人可能不會得到任何款項。
保費融資vs買樓: 置業小貼士
香港樓價至少7位數字，大部份業主需要承造按揭才能上車，亦有少數業主能夠「Full pay」置業。 不過不少投資者即使有充足現金在手，仍寧願申請按揭增強個人現金流。 在計劃置業藍圖時，可以根據以下因素決定是否應該使用按揭上車。 在「保費融資」的情況下，請注意銀行同業拆息之上升會提高貸款的利率，繼而減低保單在此安排下的整體回報率。
- 整份保單會有4.5萬美元利息收入，扣除銀行貸款利息支出1.8萬美元（72萬元x 2.8厘）後，可淨袋利息2.7萬美元。
- 很多因素會影響保單所產生的收益及貸款的利息款項(包括但不限於現行利率波動、市場狀況、投資前景、保險公司的投資回報及保險費用等)，例如保險費用會隨著被保險人的年齡增加。
- 早前據報，工銀亞洲就保險融資提供的貸款息率為2.5至3厘，抵押成數為保單首日退保價值的95%。
- 請注意銀行保留於任何時間在預先通知借款人的情況下加大、減少、取消部份或全部貸款的權利。
- 保險合約的細節及條文將詳列於所屬保險公司所發出之保單上。
- 持有認可財務策劃師 及國際金融風險管理師 資格。
超出了最高貸款與估值比率（例如保單現金價值減少，或規定的貸款與估值比率下降）；沒有按照保費融資的規定還款；或保單的承保人之相關信貸評級下降或違約。 申請按揭時，銀行除了要求準業主在申請表上申述「首期資金來源」，包括「儲蓄存款」、「出售資產」、「由第三者送贈」、或是「借貸」。 保費融資vs買樓 此外，銀行亦會查閱信貸報告紀錄 ，申請人任何借貸都會顯示在TU上。
保費融資vs買樓: 計算機:按揭貸款-每期供款額
以一家公司持有一個2,500萬元的物業，轉讓100%的股權為例，印花稅率便只是0.2%，即5萬元。 理論上，如果置業人士以購買持有物業空殼公司方式入市，的確可以節省稅費支出。 總之，保險融資是銀行的貸款利息收入、保險公司的保費收入、銷售人員的佣金收入皆可袋袋平安，但保單派發的紅利，投資的潛在回報在未來會潛在變數，相關風險是在投保人身上。 低息環境持續多年，透過槓桿賺息差的投資方法隨即興起。 其中，透過保險融資把保單抵押予銀行，借取一筆資金繳付餘下保費或作其他投資，一年回報率隨時逾9厘。
如果你將投資貢獻自動化，你就不必考慮將錢存入儲蓄帳戶，甚至要擔心會不記得進行供款。 自動化是累積財富重要一步，因為可讓你投資於自己，然後才將餘下資金消費或應付其他開支。 保費融資vs買樓 計算器會給出一個數字，告訴你確切需要儲蓄的金額。 你無需使用花哨的公式或輸入大量參數來找出你想要的每月儲蓄目標。 買樓是很多香港人一生的重要財務目標，但並非每個人都有計劃應如何做到。
保費融資vs買樓: 槓桿越大，真的越危險嗎？
約簽署臨約後5日，買家要與發展商簽署正式買賣合約，約為樓價的5%，其後根據付款方法向發展商支付餘額。 保費融資vs買樓 例如一個單位樓價為500萬，發展商提供100日（6%折扣）及200日（5%折扣）的即供付款方法，以及不設折扣優惠的建期付款方法。 100日內付款折實後樓價為470萬，200日內付款折實後樓價為475萬，建期付款則以原價500萬發售。 所謂大額保單，坊間最低入場門檻指的是保單的貸款最少要7位數。 利率變化：由於保單派息率通常較貸款息率高，投保人一般都可從中賺取利息差（分紅率約1~2%）。
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保費融資vs買樓: 業主放盤
作者簡介：姚俊龍是美聯金融集團財富管理總監, 香港大學機械工程系學士, 於2014年榮獲「香港財務策劃師學會/南華早報財務策劃師大獎」. 從業逾10年, 集保險方案及理財策劃於一身，一站式為客戶提供全方位服務。 某保單的10年總內部回報率為4.34%，期間利息開支保持不變。 你是以100元的資金獲取每年4.34%的複式回報，但每年成本不過是72元的2.6%。 如果保單的增值和利息開支同樣穩定，那原則上投資期越長回報越理想。
保費融資vs買樓: 考慮資金配置
在確定買入物業後，買家及賣家要簽訂臨時買賣合約，當中包括單位地址、單位售價、買賣雙方的個人資料、細訂金額、大訂金額、簽訂正式買賣合約日期、交樓日期等。 同時，買家需繳付臨時訂金（俗稱細訂），金額一般為樓價的3%-5%。 儲蓄保險適合一些追求絕對回報的人士，與追求相對回報不同，儲蓄保險毋須在意投資入市的時機，只要存放的年期足夠，便能夠從中獲利。 隨著第三波疫情緩和，多個發展商積極在第三尾及第四季推售新盤，近年新盤裝修企理，環境管理配套理想，每多發展商開賣新盤，均吸引不少市民入飛。 然而，由於新盤受一手條例規限，買入新盤的步驟會較二手物業複雜，今次Gobear為大家介紹新盤的類型及注意事項，讓大家置業時更加安心。 智富學苑創辦人，財商KOL（ChiefPapa.com）。
保費融資vs買樓: 保費融資貸款會不會影響 mortgage count?
準買家參觀示範單位後對項目有興趣，便可以正式入票抽籤，填寫購樓意向書，並提交支票申請，抬頭為發展商指定的律師樓，金額一般為10萬。 為了增加「中獎」機會，不少夫妻會以個人及夫妻名義入票，但個別項目有機會限制入票數目，事前可向發展迦迦或地產代理查詢。 現時新盤一般有兩種方式出售，分別為「入票」及「招標」，絕大部份新盤以入票出售，招標通常以豪宅居多。 如果項目屬於入票形式出售，準買家要留意發展商銷售詳情，包括示範單位位置、入票時間、金額及地點，要了解詳情，可以瀏覽地監局一手銷售網的「銷售安排資料」。 為了吸引買家入票，發展商通常會在旗下酒店或商場展示示範單位。
保費融資vs買樓: 保費融資的好處
如提取保單價值等，或受益人收取受保人身故賠償時，須視乎您（清還予銀行）的清還保費融資欠款的先後次序而定。 當貸款本金價值比率超出保單現金價值的某個百分比，銀行便有權要求您提早清還部分融資貸款以減低貸款本金比率。 如您未能作出相應行動，銀行有權將您的保單退保，以償還未清還的貸款餘額，令您失去保障及其他保單利益。 現時不少市民都會選擇高成數按揭，需要申請按保(經HKMC、QBE 保費融資vs買樓 或 AIG)，他們同樣會要求申請人填寫首期來源聲明，且查證更嚴。 如果銀行存款和其他流動資產扣減私貸餘額後，沒有足夠首期，可能會要求家人提供銀行月結單，證明曾向申請人提供首期的資金。
保費融資vs買樓: 按揭步驟懶人包
本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 另外，首次置業除了需要支付首期和印花稅外，以下費用也要繳交，包括律師費（一般中小型房產，不超過1萬元）、地產代理佣金（約樓價的1%）、管理費等。 這部分不是首置人士專屬，無論你是第幾次買樓，都需要將這部分開支納入預算。 過去幾年利息持續下趺，導致大額保單回報高於銀行借貸息率，不少人都透過「保費融資」計劃，向銀行借款購買保險。
市場上適合進行保費融資的萬用壽險保單，一般需要大約5年後退保才會有正回報。 如果在這5年期突然需要退保，整個投資便有機會產生虧損。 而且保單的回報會滾存在保單紅利，退保前不可動用，但投保期內投保人每月仍然需要支付利息給銀行。 以上次的例子向銀行貸款了72萬港元購買100萬港元的保單的例子，假設貨款息率是2%，投保人每月需供款約1,200港元。 保費融資，簡單來說就是向銀行借錢去買保險，並以該保單的現金退保價值作抵押，為的就是藉助槓桿效應來賺取保單派息與銀行融資利率之間的差額。