H Plan是指以銀行同業拆息（Hibor)為基準，再加一個特定利率作為按息，如（H＋1.23%)，而且設有一個鎖息上限。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，是次美國加息決定及幅度符合符市場預期，現時美國通脹持續高企，2月消費物價指數（CPI）按年升7.9%，創下四十年新高。 加上疫情及外圍局勢緊張，對全球經濟造成重大困難以及不確定性，透過加息去抑壓高通脹是勢在必行。 提名必須逐年提出，由提名人在其配偶的個別人士報税表上簽署以示同意。 該業主（而非實際獲給予扣除的配偶）將被視為已獲一個課税年度的利息扣除。 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。
在長達10年至20年的時間內，相比P按或H按等浮息按揭，定息按揭變化的風險當然較低，但相反息率則較高，亦沒有銀行提供的按揭回贈。 香港各銀行的最優惠利率在大多數情況下與美國呈軌跡同步，美國加息時，香港加息；美國減息時，香港亦減息。 變化較小，變化周期亦較慢，因此如就風險而言，比H按低得多。 亦是說，H按計劃的息率，會於基本實際利率以及鎖息上限之間的區間浮動。 假設H按為H+1.1%，一個月HIBOR為0.5，鎖息為P-2.5%，最優惠利率為5％。 H按的全稱為「銀行同業折息利率」（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR），本質上是銀行與銀行之間的借貸利率，銀行只是「借用」了這個內部利率，去計算按揭利率。
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當年受「滬港通」開通等因素帶動，資金流入本港，年內本港銀行體系結餘不減反增，由2014年初約1,638億元逐步增至2015年第4季高達4,260億元，期間港元拆息維持平穩處低水平。 而美國待14個月後（即2015年12月）才象徵式啟動加息。 【香港樓市2022】美國聯儲局快加縮減買債規模的速度，聯儲局政策官員又預計美國明年可能加息3次。 中原按揭董事總經理王美鳳預期，若本港銀行結餘維持充裕，香港銀行同業拆息（HIBOR）未必跟足美息升幅，明年（2022年）本港按息仍主要處2厘以下水平，低息環境歷史性延續14年。 醫管局大會於2022年6月通過員工低息置業貸款計劃，規定入職3年以上合資格享有房屋福利的員工可以申請，最多可借4年薪酬，上限為600萬港元，以較低者為準。 供樓hibor點計 貸款期不超過20年，利率會跟隨市場變動，資助上限定為3%，而買入的物業必須為自住，預計最快2022年底起接受申請。
過去多年，香港金融制度非常穩健，銀行業界資金充足，銀行之間的借貸成本及風險較低，因此HIBOR大多時間仍然低水，從而造就了「H按」同樣低水。 期滿後，借款人可選擇繼續使用定息按揭（續期時再選擇定息年期及年利率），或轉為浮息按揭。 供樓hibor點計 計劃「上車」的人士，或會因地產商通常會推出不少優惠／回贈作招徠而購買樓花（即尚在興建中、還未落成的一手樓）。 然而，準業主應事先了解買樓花有甚麼風險，從不同種類的按揭計劃中作出最合適的選擇。 供樓及打算置業人士要留意整體經濟表現及自身負擔能力，時刻作出風險管理。
供樓hibor點計: 香港銀行同業拆息按揭計劃
【利息開支】拆招Mortgage-link存款上限調整… 近日市傳有銀行發信通知客戶，收緊Mortgage-link的存款上限，由現有的貸款餘額50%，變成現有的貸款餘額50%或200萬，以較低者為… HIBOR【H按】英文全名為 Hong Kong Interbank Offered Rate, 中文是銀行同業拆息利率。
但在供樓的角度，貸款人不需要即時HIBOR，因按息是用上月的數字去計。 如果貸款額400萬以上，首年定息可試 1.7%, 更加優惠。 就算以 1.75% 計，400萬貸款額首年定息也慳了 $15500. 最後一個Hibor就係恆生銀行Hibor，只有由恆生銀行承造的H Plan才會以這個Hibor計算按息。 如果你擁有多於一個居住地方，你只可以就你主要居住地方申索扣除。 同樣地，若你及你配偶各自擁有一所住宅，只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。
供樓hibor點計: 香港樓市2022｜趨勢5：平均按揭年期徘徊28年水平
王美鳳指出，今年H按與P按之息差持續達1厘以上，2021年市場H按息平均1.4%，而P按息則持續於2.5%水平，H按慳息優勢明顯，故2021年H按選用比例持續於95%以上並持續攀升。 大部份銀行的Hibor都是「跟據」或「參考」銀行公會Hibor， 匯豐和恆生是除外。 有些銀行是計1號，有些是計供樓果日，也有些是計對上一個月供樓果日等等，要留意按揭貸款信中的條款。 其實以300萬貸款額，H+1.33% 和 H+1.35% 每月供款只相差 ＄46，定息計劃首年賺取的＄12000利息，夠供那＄46差不多252期，即20年。
除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人，定息按揭的定息期一般在1至3年左右。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。
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不過，若其中一方該年度不須交稅，則可選擇將自己的利息支出扣稅額撥歸繳稅一方使用，即一人亦可申請10萬元扣稅額。 香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，美國進入加息或減息周期，會間接影響P 按（最優惠利率）升跌。 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。 實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。
供樓hibor點計: 美國息口變動，對P按有何影響？
以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 簡單來說，就是借款人（即業主）以物業之業權作抵押品，向貸款人（一般為銀行或財務公司）借款。 買家可藉此籌集足夠資金先行買下物業，再慢慢依照按揭合約訂明的時限還款（也就是「供樓」）。 供樓hibor點計 至於按揭能借到多少錢，一般取決於抵押物業的市場價格或物業成交價的若干成數（按揭成數），以及按借款人的還款能力計算。 雖然現時定按息率仍較H按實際息率為高，但假設未來香港P加0.25厘，H按的封頂息率將增至2.75厘，則高於10年期定按息率，因此在加息周期亦有部分人選擇定按以穩定供款。
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供樓hibor點計: 現時鎖息上限一般是多少？
如果只是睇帳面數，筆者會選H+1.28%，因H+1.28%是30年的保證，在合約寫明。 而匯豐的Hibor能否30年都低過銀公要靠自己主觀去預測。 超連結本身不構成本行對第三方或其超連結之內容、產品、服務或其中包含或可用的資訊給予任何明示或暗示的批准、推薦、認可、保證及陳述。
- 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。
- 如果想購買用途為「出租」的物業，即使目前未有租客，業主仍可用「擬出租」向銀行申請按揭，將預期租金收入當作個人入息。
- 因此定息 1.75%, 首年已慳了接近＄12000利息，變相多左接近 0.4% 現金回贈.
- 王美鳳預期，即使明年港元拆息有機會輕微回升，預料H按息仍會主要處於2厘以下水平，故此H按對比P按維持2.5厘仍具較大吸引力，料香港樓市2022年繼續以H按為主流按揭計劃。
至於香港方面，暫未有銀行宣布調升最優惠利率（P）。 曹德明認為，香港銀根仍然充裕，未有太大壓力立即跟隨美國加息。 縱使金管局共三次增發1,200億元外匯基金票據，現時銀行體系結餘已由高峰多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時約3,375億元。
供樓hibor點計: 按揭存款掛鈎計劃
此外，現有按揭客戶亦可考慮過了罰息期後轉按，特別針對現時以發展商按揭供款或按揭息率較高的借貸人。 供樓hibor點計 即使現有按揭的息率與市面上按揭息率相同，即H按計劃為H加1.3厘水平，轉按仍可賺取最高1.4%的現金回贈，扣除數千元的律師費後，仍可抵銷最少數個月的供款，變相節省供樓開支。 若以6月16日一個月HIBOR為0.58厘作為例子，對比去年同期的0.09厘，已升了0.49厘。 假設選用拆息按揭（H按），以貸款額500萬元、還款期30年、按揭計劃為H加1.3厘計算，每月供款增加了1,189元或7%。 影響拆息走向的因素主要包括資金流向及監管機構措施，擔任香港央行角色的金管局近月推出一連串措施，如下調逆周期本金、減發外匯基金票據，讓銀行毋須因為監管機構要求被逼「落雨收遮」。 隨著銀行體系結餘回升，港元流動性情況已經緩和，資金充裕下銀行之間的拆息便會回落。
其實兩者也是最優惠利率，不過是不同銀行的最優惠利率。 由於過去的加息或減息周期當中，各大銀行調整最優惠利率的幅度不一，導致了部分銀行最優惠利率較高，而另外部分銀行最優惠利率較低。 至於P按，則是來自銀行最傳統的「最優惠利率」，即是「Prime Rate」，屬於活期利率的一種。
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目前市面上的P按有兩種，分別為大P（5.25厘）及細P（5厘），當中提供細P的銀行主要為滙豐、恒生、中銀香港，其他銀行則主要提供大P。 現時P按的按息普遍為P-3.1厘（大P）或P-2.85厘（細P），即實際按息為2.15厘。 消息指，中銀香港 （02388） 昨日起調高新造物業拆息按揭（H按）利率。 600萬元以下貸款額的H按息，由H加1.4厘，調高至H加1.5厘，加幅與滙豐一致。 現金回贈由0.5%削至0.2%，封頂利率保持2.5厘不變。
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不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 以上例子根據H+1.5%按揭息率計算，如果置業人士選擇更優惠的H按計劃，節省的利息開支將會更多。 一般情況下申請貸款額越高，銀行提供的按揭計劃更為優惠，亦會更願意給予更多現金回贈。 供樓hibor點計 大家如有置業打算，想知道借貸的金額能取得多少按揭優惠，可隨時與按揭專員聯絡作初步評估。 現時H按計劃絕大部份均有封頂上限，一旦拆息上升，業主也能使用封頂位供樓。 以現時2022年最後一個季度來看，大部分銀行的實際封頂利率為2.625% 或 2.875%，不過這也視乎是1手還是2手物業。
供樓hibor點計: 按揭計算機
而只有由滙豐銀行承造的H Plan才會用這個自家制的Hibor作為基準計算按息。 市場上絕大部分銀行都是以香港銀行公會Hibor為作H Plan的基準。 而Hibor亦有分為「隔夜」，「一星期」，「兩星期」及「一個月」等等。 而由於H Plan基本上都是以「一個月Hibor」作為按息的基準，所以只需要留意「一個月Hibor」即可。 另一方面，他又指，參考上一次「收水」程序，由2014年1月至10月歷時九個月後停止量化寬鬆，相信是次量化寬鬆規模將比以往更大更急。 加上通脹以及其他經濟數據支持，如數月後通脹情況依然嚴峻，加息幅度或會再擴大，但亦要評估俄烏局勢對美國以至全球經濟的衝擊。
供樓hibor點計: 【H按買樓】Hibor今日跌至0.75% 按揭如何部署?
借款人可把閒置資金存入存款帳戶賺取利息收入，對沖按揭利息開支。 如急需資金周轉，亦可靈活調配存款帳戶中的資金作其他用途。 我們可看看以下例子，由於一般儲蓄帳戶息率較低（如0.001%），對比能提供較高息率的按揭存款掛鈎計劃存款帳戶（如1.5%），後者的總利息收入大大增加，能抵銷的按揭利息亦更多。
罰息期間，假使其他銀行推出更多優惠，業主仍然不能轉按，要硬食原有按揭的高息。 資料僅供參考，一概以銀行最終批核、金管局、按揭證券公司及税務局最新公佈為準。 如需更精確計算及進一步瞭解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。 H按的全稱為「銀行同業折息利率」（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR），本質上指銀行之間的借貸利率，銀行再「借用」了這個內部數字，去計算按揭利率。
供樓hibor點計: 同業拆息按揭計劃
因H按的封頂位以最優惠利率計算，故各位詢問各大銀行的H按封頂位之際，亦必須詢問該行所沿用的最優惠利率。 目前香港分別有3種最優惠利率，分別為5％, 5.25％及5.5％。 今日拆息已由四月初的1.94%跌至今日的0.86%。 銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率計算，如果銀行調高最優惠利率，鎖息上限也會跟着上升。 供樓hibor點計 【H按】會根據HIBOR而變動，雖然HIBOR會隨著不同銀行之間資金流動而調整利率，有浮動的風險。 但是香港作為世界第三大金融中心，金融制度是相對穩健，銀行之間的借貸風險也不高，銀行業界資金充足，因此在香港HIBOR是處於穩定的低水平。
供樓hibor點計: 例子： 貸款額400萬元，年期30年
講返jessie，問題一唔識答，需請教法律意見，及與眾股東係公司會議改錄上作實為妥。 問題三有見放棄hibor plan令利益支出大增，加上車位一般銀行只借五至六成，實在唔好因為個車位而支付千幾多蚊利息，應留番借貸力第時買多間樓，善用槓桿。 如在現有hibor plan top-up(加借)舊錢出黎比首期，以你同先生總入息應可應付，但經此全部借貸力用清，在此旺市加上生意人較大機會被call-loan下不鼓勵。 新借部份極少會用hibor個低息借比你，通常會開多條loan用prime plan計息。 由於唔知佢地現金多少，建議一動不如一靜，盡量保留債貸力幾年後等樓市下行再出山。 可以但如屬「加按」套現，貸款額變大，多出了的利息開支是不能夠扣稅。