，去年淪為銀主盤，原以5.1億元放售，直至上月終大幅減價逾兩成，至3.87億元易手，較原業主七年前買入價逾5.06億元低24%，賬面勁蝕1.19億元，成為今年全港最大宗損手個案。 洋房實用面積4,241方呎，呎價低見9.1萬元。 ，甚至選擇價錢較低的「銀主盤」以降低買樓成本；亦可能會選擇一些內櫳質素欠佳，如樓齡偏大及裝修殘舊的單位，進行簡單翻新後再放售，以圖賺取物業升值回報。 中原銀主盤 SmartME 並非本網頁轉載的内容或資料的有關資料使用者，smartME只會搜集並將搜集得的資料顯示於本網頁，smartME並無參與有關内容或資料的收集及處理過程。 如有任何疑問,請使用以下方式與smartME聯絡。 土地註冊處資料顯示，原業主於16年斥2834.47萬一手購入，但其後錄得4次借貸紀錄，無力供款，最終淪為銀主盤。
銀主盤並非不可做按揭，原則上銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別，同樣銀行會根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數。 有時銀行在所有報價中，沒有一個是可接受時，便不會出售單位，因此即使是報價最高亦不一定買得到。 中原銀主盤 同檥道理，在拍賣行中，即使是叫價最高，亦會因叫價未達銀行及業主可接受的範圍，銀行都可收回物業不作出售，重新評估留待下次招標或拍賣。
隨着租約最近完結，將單位以400萬元放售，短短數日內速獲買家洽購，並以375萬元承接，呎價14,591元。 儘管近期市況再度轉靜，但細價單位在需求帶動下，仍不乏承接。 元朗尚悅一個兩房銀主盤原叫價500萬元，僅議價5萬元，獲買家以495萬元購入，呎價13,944元。 中原銀主盤 這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。 如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標。
但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。 簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。 如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行。 銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。 銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。
中原銀主盤: 成交記錄
當然銀行是不會公開其他標書的報價，這種入標方式稱作「暗標」。 同時與一般買樓不同，一般買樓的成交價是買家與業主多次試探而得出，雙方可能會不斷報價，但入標買銀主盤就只需說出一口價。 一般的地產代理，美聯、中原、世紀21等網站都有列出近期銀主盤，同時拍賣物業網如環亞物業拍賣，及忠誠拍賣都亦會定期顯示會有那些銀主盤會於近期拍賣，並會有拍賣地點的地址。 銀行收回物業時，一定會為物業做估價，並會以貼近市價出售物業，並不會只以業主餘下借款將物業出售。 假設銀行收回出售，並為物業估價約價HK$700萬，即使業主餘下借款額為HK$250萬，銀行會以近估值的HK$700萬開售，而不會急急以HK$250萬出售，補回貸款額就算。 有時在新聞上會看到銀主盤低市價出售，令人感到購買銀主盤就是「執平貨」。
「公開拍賣」：拍賣行會開出低價(明標形式)，如果買家每次叫價是全場最高，又獲銀主接受的話，拍賣行通常會與買家簽正式必買必賣合約，買家再交大訂金。 買家買入該單位後會被視為非自用住宅物業申請按揭，如果本身沒有按揭負擔者，按揭成數只有五成 ; 相反，按揭成數只有四成。 有些銀主盤被視為「半契樓」，賣方一般無法提供完整樓契，每名業權持有人各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開。 原因有很多，例如其中一位業主將自己的業權份額抵押比財務公司以獲取貸款，最後因拖欠貸款而被財務公司拍賣業權份額，也會令銀主盤淪為「半契樓」。
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經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。 如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 廖廣志律師事務所高級顧問律師區力行指，銀主盤多數先透過代理行放售，若無人問津或反應欠佳，會再於拍賣行出售。 購買銀主盤前必須對單位了解更多，要查清楚該單位淪為銀主盤的原因，原業主債務問題可從查冊得知，土地註冊處資料則能顯示該單位所有銀主名單，若只涉及債務問題的銀主盤則較穩陣，單位成功出售後，各銀主便會陸續獲得還款，單位亦能「解釘」。 中原銀主盤 若業主或債務人拖欠銀行或財務機構的按揭，在機構一再催促下，債務人仍無力履行合約，機構便可把物業收回拍賣，以拍賣所得資金來償還欠款，該類單位就稱之為銀主盤。 中央促多省政府盡量於本月推措施令經濟更快回復正軌；內地今天五年期貸款市場報價利率下調15點子超預期。 此外，美國總統拜登可能於未來幾周與中國國家主席習近平通電話。
相反，若追查原因後，發現僅為前業主個人財務問題，買家可以將單位重新規劃及裝修，如容易積聚上手氣運的地氈及鏡子可選擇更換。 消息稱，該盤D座中低層4室，實用面積約631方呎，以項目新高價825萬元售出，呎價約13,074元，物業約3年帳面升值近90%。 另一個A座中層單位，亦以632萬元售出，以實用面積約477方呎計，呎價約13,249元。 個別新居屋都錄平價成交，市場消息透露，荃灣尚翠苑B座一個低層戶，實用面積約438方呎，第二市場開價550萬元，上月減至480萬元售出，呎價約10,959元。 中原銀主盤 與同面積單位去年中最高曾售627.5萬元相比，樓價已跌約23.5%。 故小編會建議大家可委託律師查契，翻查單位是否因為任何其他欠債而有傳票，業權是否完整等等。 若經各種查證後，發現業權有問題，則可能影響按揭申請。
中原銀主盤: 成交期
一個銀主盤通常不會同時出現在超過一家拍賣行上，而只會由一行獨家處理。 例如底價是 450萬，而銀主的目標價是500萬，如果最終拍賣金額是470萬，銀主當然可以接受出價，但如果不合心水價錢的話也可以流標處理。 另外，假如銀主盤本身預定在明日公開拍賣，但今日已經有買家率先出價550萬高價買的話，銀主同樣可以將單位賣出而取消再在拍賣行拍賣。 另外提提大家，記得在投標前先做定功課，否則拍賣價有機會和市價相同甚至高於市價。 中原銀主盤 拍賣會是以價高者得形式進行，一般拍賣底價都會較市價低，以吸引買家出價。 但郭院長指出一點，在拍賣會當日，買家有可能受到現場競爭氣氛影響，接連出價，最終把售價愈抬愈高，甚至超出估價。 這次由中原訓練學院院長郭昶為大家剖析購買銀主盤的注意事項，助大家入市前審慎了解潛在風險。
- 不過，在一般規定之下，銀行是不能夠故意賤賣樓盤填數。
- 銀主盤並非不可承造按揭，但倘若物業出現業權瑕疵或銀行發現違例僭建問題，又或樓契缺失，均有可能導致銀行拒絕批出按揭貸款，故此買家在確定購買銀主盤前應先行做足功夫，衡量是否接受物業所有狀況。
- 部份銀主盤可能連租約出售，如買入會被視為非自用住宅物業申請按揭，沒有按揭負擔的申請人，按揭成數只有五成。
- 如果你心水想找銀主盤入手，不妨留意一下地產舖或拍賣行，間中都會有銀主盤的推出。
- 疫情逐步緩和，市場氣氛漸見好轉，近日新盤及二手市場都表現理想，發展商更趁勢頻頻推盤應市，除帶動新盤及二手市場外，就算拍賣場的銀主或業主盤都受到準買家垂青，甚至出現多客搶盤的實況。
而大埔中心「五球」以下單位亦搶手，該行方翰達表示，屋苑4座高層F室，實用面積313方呎，間隔已由兩房改為一房，向東及享海景、內園池景，放盤第二天，獲用家以490萬元購入，呎價15,655元。 中原銀主盤 原業主於一六年以427萬元入市，持貨三年轉售，帳面獲利63萬元，升幅約15%。 中原王勤學表示，剛售出的3座中層E室，實用面積355方呎，以兩房間隔。
很多業主都要透過按揭經銀行借款買樓，但萬一有業主出現財政困難，例如經濟轉差導致失業或減薪，無法繼續還款而斷供。 另一方面，假如業主未能就供款問題與銀行達成協議，銀行有權沒收物業出售。 若樓市轉弱，物業淪為負資產，業主看淡樓市而主動放棄供樓，也是被稱為「銀主盤」。 再者，買家需留意，銀主盤訂價較平是基於買賣限制較多，買家亦須接受一些特別條款。 銀主盤買賣條款一般訂明買方在簽署買賣合約時已等同接受物業的業權，故不可對業權作出任何查詢或要求，換句話說，即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題，亦不可提出爭議。 雖然銀主盤開價普遍較市價低，不少買家或已心中暗喜，以為最終成交價必然低於市場價格。 然而，銀主盤終究價高者得，即使拍賣行或會計師行開出低價，最後賣出價未必一定低於市場價格。
紅磡環海•東岸出現項目首個銀主盤，中原葉文浩稱，單位為1C座中層E室，實用面積241方呎，開放式間隔，坐向東南享海景，叫價455萬港元，呎價18,880元。 不過陳卓賢在2017年「甩名」，單位由其妻子繼續持有。 該單位實用面積1,481平方呎，成交呎價29,372元。 另一邊廂，有市場消息透露，何文田皓畋再錄蝕讓個案，屋苑7座中層C室，實用面積679平方呎，兩房連書房間隔，去年5月叫價2,050萬元，累減650萬元，新近以1,400萬元易手。
若單位因漏水等問題而打官司，前業主敗訴兼無力償還堂費及欠款，單位被銀行收回拍賣，更要加倍注意，因買家簽署臨時合約時等同接受物業狀況，即使官司已解決，但新買家仍要留意物業漏水問題是否已改善，否則隨時接火棒。 其實，新舊業主的財政狀況均是獨立，如果單位本身沒任何僭建，而新買家能通過銀行的供款入息比例（DSR）及壓力測試，按揭程序與一般物業相近。 香港文匯報訊（記者 顏倫樂）銀主盤一般開價較同類型單位的二手價格平，不少市民見「有筍貨執」想入市。 不過業界人士指出，若事前不做好功課，買家隨時「偷雞唔到蝕揸米」，提醒一定要做好風險評估，好像業權問題、有否僭建等均要詳細了解；更要明白這類單位可能因為被丟空一段時間，保養較差。 中原銀主盤 此外前業主往往因為有其他債務用了相關地址作登記，新買家或要面對不必要的滋擾，皆屬潛在風險。 銀主盤並非不可承造按揭，但倘若物業出現業權瑕疵或銀行發現違例僭建問題，又或樓契缺失，均有可能導致銀行拒絕批出按揭貸款，故此買家在確定購買銀主盤前應先行做足功夫，衡量是否接受物業所有狀況。
而且新聞所指的低市價10%至20%時要記得，物業與物業之間的質素是有別的，所謂市價只是按近期成交的相近物業作參考，但物業內裝修、坐向、觀景、樓層等細節都會影響到其價值，因此即使是銀主盤在買入前最好先約睇樓。 近期疫情陰霾之下，二手市場不時出現銀主盤，在樓價高企之下，有興趣置業的人士，或者會想轉戰到價格較低的銀主盤市場尋寶。 中原銀主盤 第一太平戴維斯表示，以交吉形式公開招標出售西南九龍匯璽3個海景四房銀主單位，買家可購入其中任何一個或多個物業。
例如，銀主盤可能是已丟空了一段時間需要維修、有些物業可能會有違法潛建物，有些則會對主力牆有改動，或者任何其他可能發生的修改，都是由新業主自己負責。 所以買入銀主盤前各位買家記得記得要去睇樓了解物業現況，畢竟物業是以折扣價買入，假如買入之後原來業主需要處理一系列的裝修、執漏工作，當中的成本也是可大可小，所以最好要睇一睇樓才扑鎚。 買銀主盤時，其中一樣最重要必須留意的部份，是銀主並不會為任何有物業相關的法律問題負責，而在買家簽約時，合約亦一定會有寫明。 這裡所說的意思是指，銀主並不會對物業進行任何修葺或改動，而所有上手業主對物業作出的改動，也是由新買入物業的業主去處理負責。
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而銀主盤在賣盤之後，金額用作抵償原業主的債務，即使無法完全償還，也跟新業主完全無關。 例如，假設原業主欠下銀行500萬，物業以480萬賣出，當中二十萬差價也是由原業主負責。 所以，銀主盤相關的債務，可簡單分為物業相關和業主相關，前者需要由新業主負責，後者則不用。 另外，銀主盤往往涉及複雜的背景及隱藏風險，包括前業主拖欠的其他債務有機會為新業主帶來持續的騷擾，又或者物業涉及一些隱藏費用在交易前未必清楚。 總結來說，購買銀主盤需要顧慮比較多的潛在風險，對新手買家來說未必是合適的選擇，郭院長叮囑年輕人要三思。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。
此外，銀主單位亦可能因為被丟空一段時間沒有維修，內籠會顯得較殘舊，準買家最好實地了解單位的新舊程度，因為隨時要預備一筆相當高昂的裝修費。 由風水玄學上看，單位前業主財政狀況差，亦會令人感到單位風水欠佳。 凡此種種風險皆難以預估，市民買入銀主盤前必須留意及有心理準備。 中原銀主盤 有些銀主可於簽合約前提供相關文件讓買家查閱，買家便可先委託律師查看文件及土地註冊處紀錄以確認業權大致良好，以及有否其他法庭頒令等，並先視察物業有否僭建問題和結構性間隔改動。
所謂「銀主盤」，原理是原業主未能償還物業貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請人可償還債務。 一般而言，銀行不會「賤賣」銀主盤，只會按市價放售，其後買賣雙方如何協調價錢，則是後話。 中原銀主盤 新聞稿 荃灣荃威花園銀主盤521萬元沽 低市價約8% 中原地產荃灣萬景峯分行B組高級分行經理余仲平表示，樓市升溫，荃灣荃威花園剛錄本月首宗買賣成交，屬B座低層1室銀主盤，實用面積558平方呎…
區力行指，若單位是因官司問題而變成銀主盤，買家要多留意。 買銀主盤前的查冊重要，可了解單位歷年涉及的官司及抵押紀錄，如曾拖欠管理費及水電煤等雜費，買家隨時要償還原業主的欠款。 中原銀主盤 香港樓價高企，不少準買家吼實各區筍盤，希望慳得就慳，以靚價購得心頭好。 雖然近年銀主盤相對市價的折讓有限，但若然夠眼光，再加上少少彩數，置業開支隨時慳到幾十萬元。
中原分行經理許秋偉表示，九肚玖瓏山天瓏閣1座低層F室，為銀主盤，面積650方呎，2房間隔，原開價約860萬，獲區內租客垂青，欲轉租為買，議價後以805.2萬易手，呎價12388元。 紀惠集團行政總裁湯文亮在網址撰文指，「升市中出現銀主盤是不祥之兆」。 他稱，中原指數連升3個月，若升勢持續，兩三年內樓價翻一番不出奇，在樓市爆升時，突然間出現銀主盤，且數量增加得很快，對市場有觸覺的人就會感覺到這是不祥之兆。 中原銀主盤 以不祥之兆來形容其實是非常抽象，嚴格來說，是樓市下跌先兆。 一個單位不會無原無故淪為銀主盤，究竟銀主盤風水是否真的如此差？
如果你對樓市有一定接觸的話，相信都會有聽過一個叫做「銀主盤」的詞彙。 銀主盤簡單來定義就是屬於「銀主」的樓盤，但誰是銀主呢？ 所 有 競 投 者 應 委 託 其 代 表 律 師 在 拍 賣 前 對 其 競 投 物 業 之 業 權 及 契 據 進 行 查 察 。 而 物 業 之 有 關 契 據 ， 在 拍 賣 前 可 在 賣 方 律 師 樓 供 買 家 查 閱 。
你可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張、地產舖甚至 Facebook Group 等地方見到樓盤廣告，當中會包括拍賣日期、時間和地點。 但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。 放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 中原資深分區營業經理趙愛蓮表示，大埔龍成堡雙座數單位，面積1278方呎，3房連套房及工人套房間隔，屬銀主盤，原先叫價1650萬，目前減至1450萬易手，呎價11346元，稍低市價。
上月公屋市場都錄多宗平價買賣，期內將軍澳公屋連錄兩宗低於200萬元成交，包括寶林邨一個實用面積約381方呎單位，僅以125萬元售出，呎價約3,281元，做價及呎價均屬2014年初後新低。 據了解，單位於2019年底購入價近410萬元，成交價比購入價仍高約49%。 事實上，上述屋苑的業主於簽訂買賣合約後第3年起，才可將單位於未補價市場作買賣，而市場暫時未聞有其他二手買賣放盤。 中原銀主盤 於2019年推售的冠德苑，由於高層單位可享維港海景，加上提供三房大戶，屬當年新居屋樓王。 香港置業鄭桂鈺稱，該盤B座中高層9室，實用面積約468方呎，上月中由銀主放售，意向價約609萬元，推出僅半個月即售出，呎價約13,024元。 放心，MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 ▲綠置居 麗翠苑 如果大家打算申請，需注意甚麼呢？