三年禁售期樓花 內容大綱
儘管近日新盤陸續出擊，市場反應正面，惟基於去年十一月辣招後發展商暫緩推盤，現時餘貨單位選擇少，加上二手市場亦缺盤，準買家選擇有限。 幸好，市場有大批「鬆綁盤」應市，所謂「鬆綁盤」，即是業主已持貨足夠三年，現時出售不必再支付辣稅的盤源。 政府在二○一二年十月尾宣佈「加強版」額外印花稅，凡買家購入物業，持貨少於三年者需付辣項。 三年禁售期樓花 發展商延遲成交期亦有機會失預算，如換樓人士早已賣掉舊樓並已準備入伙，則要延長租賃其他地方暫住，使開支增加。 「建期」買家如已申請按揭，但不幸遇上成交期延遲超過3個月以上，銀行或要求買家補交入息證明文件，如市場環境有重大改變，亦有機會調整按揭計劃及相關優惠。
發展商早前公佈項目計劃興建300伙面積300方呎至550方呎的一房至三房單位，以市價五折至六折出售。 以300方呎單位為例，以現時補地價金額並參照公營資助房屋機構所獲的補地價優惠計算，有關單位將以約270萬元出售，550方呎售價則約495萬元。 三年禁售期樓花 根據房委會的資料，回購價是以該單位提出回售申請時的評定市值，再扣除購買該單位時獲得的折扣計算的。
三年禁售期樓花: 比較下即供及建期的樓花:
他指出，賣方為約20多歲的年輕人，本身與家人在同區居屋居住，於2018年以約219.66萬元購入上址，據知，當年其入市的首期約為樓價的一成，即約20餘萬元。 然而，現持貨不足三年便決定賣樓，縱然涉及樓價10%的額外印花稅（SSD）、即約46.8萬元，估計實際仍賺逾200萬元。 居屋升值能力不容忽視，天水圍新居屋屏欣苑入伙不足三年，近日再現易手個案。 有當年幸運抽中居屋、僅支付20餘萬元首期成功上車的九十後業主，入住屏欣苑僅兩年多便決定賣樓，扣除佔樓價10%的辣稅後，仍大賺「兩球」離場。
根據房委會資料反映，2021年居二市場買賣累計有3,218宗買賣，平均每宗成交價462萬元，較2016年恒常化前平均售價320萬元，大幅上升44%，遠遠跳贏同期私樓樓價升幅37%。 新政策推波助瀾下，我們只會預期，這個獨特的居二市場對推升樓價的力量，可能比私樓更誇張。 臨近年尾，本來屬於傳統的淡季，但發展商未有減慢推盤步伐，加上近月市況回穩，市民置業需求上升，發展商亦想早日掌握推盤時間表，加快申請預售樓花同意書，希望盡快推售新盤，反映對明年樓市持正面取態。 11月份有兩個項目獲批預售樓花同意書，分別位於港島中環的ONE CENTRAL PLACE，涉及121伙，項目日前亦已上載樓書，提供1房至3房戶，面積由383平方呎至992平方呎，預計關鍵日期為2024年5月31日。
是次事件或令買家購買新盤時有所警惕，事實上，新盤銷售受一手住宅物業銷售監管局所規管，並設有公平透明的條例予賣家遵守，讓買家有足夠的法律保障。 雖有政府監管以及法例保障，但購買樓花前，買家亦需要仔細了解流程的每個環節以及潛在風險。 三年禁售期樓花 由新鴻基地產及長實集團發展，位於大欖段170號兆康第54區商住項目，涉及400伙，亦於11月提交預售樓花同意書，預計在2024年3月底落成。
三年禁售期樓花: 業主一上車即遇減薪 銀行剩20萬驚失業要落車 網民熱議賣樓點賺到盡
（2）利率上升亦是風險之一，如果建期時利息大幅上升，便要捱貴息上會，而且如利息上升因而每月還款上升的話，入息有機會不夠，選擇建期的買家宜計清計楚以上風險。 準買家決定即供及建期亦可參考折扣差異，有些樓盤即供建期有8%差異，有足夠資金的買家可選擇即供盡享折扣。 任何人若未能於限期前繳付「額外印花稅」，可處以最高達10倍須繳付的「額外印花稅」稅款作為罰款。 如任何「附加額外印花稅」未能於限期前繳付，亦可處以最高達10倍須繳付的「附加額外印花稅」稅款作為罰款。 印花稅署可以追討民事債項的方式向所有責任方追討任何欠繳的「額外印花稅」和適用罰款。 物業持有期以公曆月計算，即由某月的某一日至下一個公曆月的前一日為一個月。 例如，如果物業是在2010年11月20日取得及在2011年5月19日轉售，物業的持有期剛好為6個月。
有見及此，為協助市民置業安居，政府推出2項新措施，包括容許輪候公屋逾一年者購買未售出的綠置居貨尾單位，中籤者可直接購買綠置居單位，無需再輪候公屋，以及收緊資助房屋的轉讓限制。 事實上，首批坐完「辣稅監」的盤源，於一五年十一月已陸續鬆綁，惟當時新盤市場由上車盤至半億豪宅盤源應有盡有，加上發展商推出多項優惠，因此，鬆綁盤未引起關注。 部分苦等解辣的業主，更提早於「禁售期」屆滿前，以暗盤形式放售單位，洽談新買家「到期即賣」，務求與「辣稅監」做到無縫交接。 不過，市場有一批半新盤，正好將「真空」填補了，不少於三年前推售的新盤，基於SSD（額外印花稅）剛鬆綁，該批「解辣盤」陸續湧現市場，成為樓市新力軍。 紓緩本港住宅供應緊張之現狀，房屋及運輸局局長張炳良昨日表示，政府已同意將私樓樓花預售期，由現時最早的20個月，延長至30個月。
閣下可從地政總署的網頁下載法律諮詢及田土轉易處第72號通函附錄3的同意方案下的正式買賣合約樣本。 請注意，此合約樣本僅作參考用途，在簽署合約前，閣下應與地產代理或律師詳細查閱合約內容。 建期樓花，即建築期付款計劃，買家可享的折扣優惠比即供樓花少，原因是買家有較長的成交期，可等到發出入伙通知知書14天內才付清尾數，屆時物業經已落成，可入住。 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。 三年禁售期樓花 所謂現樓，是指發展商已取得或很快便取得入伙紙，買家可以在短時間搬進居住。 這樣售樓對用家的買家來說最好，風險也最低，起碼不怕發展商清盤倒閉。 以目前香港政府對地產發展商之嚴密監控制度下，發展商清盤例子已佷少會發生，但並非絕對不可能。
「到了央行數字貨幣推出的那天，任何數字歐元背後都將有央行支撐，我認為它與許多加密貨幣大不相同，」拉加德說。 另外，由會德豐，中海外及新世界發展合作發展，位於啟德跑道區第4B區1號項目第一期的項目提交預售樓花同意書，項目涉及361伙，預計在2024年4月底落成。 有關物業是在2012 年 10 月 26 日以後取得，並於取得物業 12 個月後但 36 個月內把該物業轉售，「額外印花稅」的適用稅率為 10 % 。 須繳付的「額外印花稅」金額為 三年禁售期樓花 400,000 元，即 400 萬元的 10 % 。 有關物業是在 2012 年 10 月 26 日以後取得，並於取得物業 6 個月後但 12 個月內把該物業轉售，「額外印花稅」的適用稅率為 15 % 。 須繳付的「額外印花稅」金額為450,000 元，即 300 萬元的 15 % 。 有關物業是在 2012 年 10 月 26 日以後取得，並於取得物業 6 個月內把該物業轉售，「額外印花稅」的適用稅率為 20 % 。
咖哩的靈魂包含紅蘿蔔、馬鈴薯及肉類等食材，但一名內行網友表示，他煮咖哩時會放的不是馬鈴薯，而是使用南瓜代替，不但糊化的快，且口感還比較甜，味道非常絕配，貼文曝光後，許多老饕看了也紛紛點頭狂讚：「我也都… 三年禁售期樓花
兩者之主要分別是買賣樓花之臨時買賣合約是沒有約束力的（但有一條款例外：假如買方不簽署其後的正式買賣合約，賣方有權沒收買方已繳 付的部分樓價款項）。 買樓必須有買賣合約以茲證明，同時法律文件可保障買賣雙方權益。 買家要向地產發展商索取購買樓花所涉及的法律文件，讓買家增加對此方面的保障。 而發展商取得政府的預售樓花同意書後，將在市場上公開推售樓花，接受認購登記。
三年禁售期樓花: 物業轉名或除名印花稅，近親和非近親有什麼分別？
他續稱，雖然近期發展商推盤有所減慢，但相信一旦適應一手新例，推盤會加快。 可令不過他指出, 發展商會否加快現時的推盤步伐，則仍然要視乎市況而定。 嚴華升指，不同地區的政策亦不一樣，如深圳現時有三年禁售限制，而在廣州置業須在當地工作一年。 此外，二手市場稅項亦跟一手不同，以Benny為例，由於他在惠州置業，需繳付稅項就包括1至3%(視乎單位面積)的契稅。 三年禁售期樓花 若其後在物業未滿五年期內轉售，賣方便要再繳付約5.5%營業稅(增值稅)，以及20%個人所得稅，五年後轉售則能豁免。 森盈中港專業服務董事嚴華升指，部分買家於十多年前已購入內地物業，但卻忽略房產證的問題。 房產證為重要法律文件，擁有房產證才能證明物業屬買家，即使已有物業鎖匙，與發展商所簽署的買賣合約，亦只能證明買方擁債權上利益，但物業權仍不屬買家。
此方式受投資者及炒家歡迎，因為有較長投資期，也適合小資本炒家，但發展商亦可能會收取投資溢價，把樓價相應提高若干百分比。 如發展商分不同階段、期數發展物業，而早前階段建成的單位已入伙的話，則更可知道樓宇實際樓層景觀、用料等。 比參觀在密封的或在地面臨時上蓋預先佈置的示範單位更能掌握四週情況。 不過在銀行及按揭公司而言，不一定接受即供而且高成數的樓花按揭，不同於建期，只要申請人達到入息要求，就可造高成數按揭。 三年禁售期樓花 不過關鍵日期未必準確，有時工程延誤都會推遲入伙，假如買樓花後屆時TU報告過了有效期，申請人要重交最新入息證明文件，若撞正經濟欠佳，工作有變，例如裁員、轉工薪金減少了，就難以提供達要求的入息證明了。 另一方面，通常建築期的樓花期按揭可高達9成，但即供樓花按揭成數就不及前者。
與此同時，由於擔心加密貨幣可能對整個金融體系構成威脅，監管機構正在加強對這個資產類別的審查。 拉加德表示，她對加密貨幣的價值持懷疑態度，並拿它與歐洲央行的數字歐元進行了比較；數字歐元項目可能在未來四年內開花結果。 「依我拙見，它毫無價值，毫無根基，沒有作為安全錨的標的資產，」她說。
而該項目相信是未來新盤中最受曯目，事關項目未來坐擁鐵路優勢，隨著屯馬線通車，居民直達市區，非常便利，佔盡「北部都會區」的發展勢頭。 因為對他們而言，是一個融資的好方法，在樓盤仍在建築期時便得到買家的訂金，現金流充裕可用作支付建築費和投資新項目。 由於有關物業是在 2012 年 10 月 27 日前取得，並於取得物業的 24個月後才把該物業轉售，因此，無須繳納「額外印花稅」。 三年禁售期樓花 購買新盤時，應付首期是選用那種付款方法的主要考慮因素之一。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，買樓首期往往是一大因素，如準業主不夠首期資金，需要承造高成數按揭，往往需選揀建期付款。 先住後付方法有利換樓人士，因他們可先付較少首期後入住新物業，之後讓他們有較多時間放售舊有物業。
因此，甲先生在轉易契中加入乙女士成為其中一位承讓人，須按照代表轉讓予乙女士部分物業業權的代價款額繳納「額外印花稅」。 買賣雙方以及任何使用該文書的人須共同及個別負上繳納「額外印花稅」的法律責任。 然而，任何人(該文書的簽立人除外)純粹使用物業文書以查證該物業的業權不會被視作須負上法律責任繳付印花稅。 換言之，如某人於 2010 年 11 月 三年禁售期樓花 20 日前已取得住宅物業，不論他其後在什麼時候處置該物業，都無須繳納「額外印花稅」。 購買樓花意味著買家並不能參觀現樓，故此售樓說明書是了解樓盤的重要一環。 除了參考樓盤基本資料，例如是實用面積、間隔、樓底以外，買家購買前亦需留意樓盤的平面結構圖以知悉結構牆的分佈、大廈管理費、維修斜坡和公共設施的責任等等，從而更準確掌握入伙後的開支。
借二按需要先得到一按(銀行)同意，而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試，二按會用還款期中最高息口再加上3%做壓測 (可高達8厘以上)，因此要求買家有很高的供款能力。 坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。 但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。 日發出就樓花價目表、訂金數目、廣告、代理陳述、公開銷售信息、買家身分証保管、銷售處代理人數、銷售處秩序、守法等十項指引，以規管地產代理的質素。 三年禁售期樓花 有的時候，發展商會提供「即供」優惠，在樓花開始售出後，便開始供款，有時優惠還會高達單價的20%的價錢。 例如有地政總署資料顯示，藍田KOKO HILLS第3A期、3B期預計2024年9月和10月落成，項目的樓花期差不多近40個月，也是本港這7年來樓花期最長的。
由於趙先生在 2010 年 11 月 20 日(即「額外印花稅」的生效日期)前取得有關物業，因此，他在 2010 年 12 月 20 日簽署臨時買賣協議以出售該物業時無須繳納「額外印花稅」。 發展商會跟財務公司或旗下財務公司合作推出按揭，無論一按或二按，在最初優惠期(二至三年)提供低息或免息，一如上述的免息免供優惠，同時買家無需接受壓力測試，這就是所謂「呼吸Plan」，即是任何有呼吸人士都可以申請得到。 三年禁售期樓花 在新盤樓花按揭最初期，可能是首二、三年，買家不需支付任何樓價和利息款額，但之後供款時利率會較高。 以西南九龍項目維港滙為例，發展商提供最高借貸80%，首兩年免供免息，第三年按揭利率P(最優惠利率)-2.5厘，即實際利率2.5厘。
- 就「額外印花稅」而言，物業持有期以公曆月計算，即由某月的某一日至下一個公曆月的前一日為一個月。
- 須繳付的「額外印花稅」金額為 400,000 元，即 400 萬元的 10 % 。
- 「附加額外印花稅」(即舊稅率與新稅率所計算出的差額)須在修訂條例刊憲之後的30天內繳交。
- 由信和置業、嘉華國際及中國海外合作發展，位於港鐵站錦上路站項目第1A期，涉及715伙，項目預計關鍵日期為2024年6月30日。
- 先住後付方法有利換樓人士，因他們可先付較少首期後入住新物業，之後讓他們有較多時間放售舊有物業。
- 劉嘉輝續說，截至5月底為止，最新積存的待批預售樓花的數目高達14,975伙，創自02年10月以來約十年半的新高。
【新盤2022】踏入香港樓市2022年四月，疫情逐漸放緩，發展商部署推售新盤，相信將會推出不同的付款優惠吸引準買家入市。 新盤付款方式離不開即供、建期，優惠多樣化，如發展商按揭、免息免供、贈送優惠如送釐印費等。 💡Junto貼士：買家應找具信譽的地產代理轉介，在抽新盤前確認回贈優惠，以及索取「回佣紙」的正本，並由分行經理或以上職級簽署或得到公司蓋章。 根據地產代理監管局發出的執業通告，代理在提供優惠時，必須將優惠詳情告知準買家，並說明該優惠是由賣方提供，抑或是由其所屬的地產代理公司提供，以書面具體列明條款及形式。 每次新盤開售時，發展商會向成功介紹客戶的地產代理發佣金，而代理為促成生意，會向準業主提供回贈以作促銷，俗稱「回佣」。 不同代理會向買家，提供大大小小的佣金回贈，少至幾百元超級市場現金券，多至數十萬的現金。
把住宅物業送贈予根據《稅務條例》第88條獲豁免徵稅的慈善機構。 從買方角度來看，購買住宅樓花的法律手續與購買二手物業之手續相近。 閣下需要與發展商簽訂臨時買賣合約，其後再簽訂正式買賣合約，直至交易完成 三年禁售期樓花 / 交樓當天簽訂轉讓契。 兩者之主要分別在於住宅樓花的臨時買賣合約並不約束買家購買單位並簽署正式合約。