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曾經遇上一個個案，某某新盤樓花，樓花期3年，買家選擇了120日即供計劃，物業訂價750萬，即供折扣20%，合約樓價即是600萬。 可是當簽訂臨時買賣合約後買家向銀行查詢，發現按揭保險不接受這個新盤的樓花按揭，於是就不能申請按揭保險做八成按揭。 買家在無計可施之下，唯有向發展商轉用建築期付款(當然，發展商不一定同意轉繳款期的)。 一手樓花按揭 由於不同繳款期的樓價折扣優惠不同，以該個樓盤來說，建築期繳款只有15%折扣，於是，合約樓價便是637.5萬，超過了8成按揭的上限，到將來建築期上會時亦不能申請按揭保險了。
一手樓花按揭: Mortgage Express 按揭轉介
使用這些貸款方式的買家需留神的是因整筆貸款需計算壓力測試，由於二按的利率一般較高，對每月入息的要求就會較高。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 一手樓花按揭 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 方案 比較簡單但又不容易達成的方法是先以現金支付車位金額 方式完成車位交易，然後才申請住宅單位轉按。 而full paid車位成交後，其實還有兩個方案可供選擇。
市面上有不同種類的私人樓宇，例如私樓、唐樓、已補地價的公屋和居屋、村屋等等，而不同計劃所適用的物業各有不同。 例如有銀行所提供的P按和H按分別適用於5至6類物業，但其按揭保險計劃則只適用於私樓。 一手樓花按揭 一般情況下，P按適用的物業類型普遍較H按及按揭保險為多。
自從2019年10月特首推出新按揭計劃（林鄭plan），幾乎每個客人都問買樓花可否借9成，不過對於想買樓花又借9成的話樓價就必須要400萬以內。 如果樓價介乎 萬最多借360萬，450萬-600萬借最多8成。 一手樓花按揭 建期樓花在收樓前3個月才可申請按揭，因此若果不幸遇上失業或者減薪，就會大大增加按揭審批成功的機會，相反即供樓花可以趁利息穩定時上會。
筆者在2017年8月撰寫了《一手樓花按揭完全手冊 (I-VI)》，是本網站點擊率較高的文章，相信不少讀者都有興趣了解一手樓花按揭需注意之處。 特首在2019年10月中施政報告中提出放寛按揭保險計劃，800萬元住宅可借最高9成按揭、800萬元至900萬元最高可借720萬元、1000萬元住宅最高可以申請8成按揭。 一手樓花按揭 與現時按揭保險計劃的安排一樣，若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。
一手樓花按揭: 若銀行拒做樓花按揭 買家兩招應付
為了回籠資金，發展商推售樓花，並會推出多項付款優惠，吸引準買家入市。 有意買一手住宅新盤的人士應該要對這些付款方法和優惠多了解，為未來揀樓時作好準備。 一手樓花按揭 《香港財經時報》分析即供和建築期付款的特點，以及四個普遍的樓花按揭優惠的要點。
如買家決定買入該新盤，而銀行未有為該新盤提供樓花按揭，買家可考慮使用發展商按揭買入物業，待物業完工收樓後再轉按至銀行按揭。 客人只需要致電給我們，或點擊右上角的Whatsapp按鈕，或在以下留言，告訴我們貸款額、按揭成數、物業是一手或二手，我們便即時話你知那間銀行最抵，無收費和任何責任。 雖然「即供付款」有較大折扣，但如果買家舊樓未供斷或正在租樓便要同時供兩邊，會有較大經濟壓力；就算是選擇「建築期付款」，其實也有一旦樓價下跌，銀行估價不足的風險。 雖然在轉用「即供付款」後，發展商有額外提供折扣，令樓價低於600萬元，不過臨約上的銀碼不變的情況下，銀行交按保公司審批時會以臨約上的樓價去審批！ 不過，實際批出按揭金額，則會以折扣後樓價580萬元的60%去計算。 不過在銀行及按揭公司而言，不一定接受即供而且高成數的樓花按揭，不同於建期，只要申請人達到入息要求，就可造高成數按揭。 不過關鍵日期未必準確，有時工程延誤都會推遲入伙，假如買樓花後屆時TU報告過了有效期，申請人要重交最新入息證明文件，若撞正經濟欠佳，工作有變，例如裁員、轉工薪金減少了，就難以提供達要求的入息證明了。
一手樓花按揭: 按揭優惠
有見及此，買家必須細心閱讀樓書，不僅看實用面積、間隔、樓底等基本資訊，更要細看平面圖顯示的結構牆分布，以至公契管理費、維修斜坡責任、公共設施及公眾休憩用地等細節。 當收到樓之後，當然要為新居添置一份家居保，以免發生意外時完全冇保障。 有得早揀樓的朋友可以首先選擇一些較「靚仔」的單位或較抵玩的，例如是較高層，座向較佳或者間格較四正的，而沒法首先揀樓的朋友就要等到這些靚盤都清空之後，再選擇一些較低層或較細的單位。 第二個程序，相信無論你有沒有買樓經驗都不會陌生，就是開放示範單位。 在發展商上傳樓書之後不久，發展商就會安排示範單位開放參觀。
現樓即是樓盤經已落成，發展商已取得或即將取得「入伙紙」及「滿意紙」，買家毋須等候樓花期，買入後短時間內即可入伙。 支付所有樓價及完成交易手續後，房委會會向業主發出收樓通知書。 一手樓花按揭 業主可根據通知書上的資訊，預約及前往居屋屋苑管理處領取單位鑰匙及收樓。 近年香港政府正努力增加房屋供應，故基本上每年都有推售新居屋單位。
一手樓花按揭: 比較下即供及建期的樓花:
日本4月核心通膨率急劇上升至2.1%，在世界各國央行爭相加息以遏制通膨之際，讓黑田東彥更難傳達維持超低利率的信息了。 到目前為止，該日本央行行長堅信，鑒於疫情持續影響經濟，日本需要維持寬鬆政策不變。 日本通膨率超出央行目標 令堅守鴿派的黑田東彥面臨複雜局面「眼下宜維持貨幣寬鬆，包括負利率政策，」他說。 一手樓花按揭 售樓書中會列出的「預計關鍵日期」收樓，但要注意關鍵日期不等於正式收樓日期，當中可相差數月，因此不建議買家將搬遷時間安排得太接近。 抽籤結果大多會於㨂樓2-3日前公佈，抽中籌號較前的話就就有較大機率入購心儀單位。
發展商按揭有另一個特點，是容許從事收入不穩定行業人士申請按揭。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，發展商按揭只需申請人提交入息證文件，證明可以供得起，即使從事收入不穩定的行業如的士司機的人士申請，只要證明有足夠供款就會批出按揭，這方面較銀行寬鬆。 先住後付方法有利換樓人士，因他們可先付較少首期後入住新物業，之後讓他們有較多時間放售舊有物業。 一手樓花按揭 不過，留意的是，買家要支付隱藏費用，如物業准用許證費用、佔用物業金、差餉、管理費等雜費。 但若果物業最終順利成交，准用許可證費用和佔用物業金可以以回贈形式發還。
而發展商一般都會選擇發售樓花，令資金流轉更方便，風險更低。 通常在物業轉讓後30日內交印花稅，其計算方法亦與其他一般物業一樣，留意的是如果印花稅是計百分比，那計算基數是扣除優惠、折扣的折實價。 按現行稅制，如揀即供樓花，正式入伙前的供款利息都不可以納入扣稅額內。 要扣稅者，都要符合部分資格，例如物業位於香港、是納稅人主要居所等。 一手樓花按揭 買家在簽署臨時買賣合約時需要交付訂金，再簽署正式買賣合約時需要交付額外訂金，總數約樓價10%。 如果買家未能夠在合約指定日期內交付正式買賣合約的訂金或者在成交日繳付尾數，之前所支付的訂金就會給發展商沒收，俗稱撻訂。 簽完臨約付完細訂，下一步就是簽正式買賣合約及付「大訂」，一般為樓價7%。
一手樓花按揭: More In 一手新盤:
不少人喜歡購買新盤，除了新型屋苑的環境外及節省裝修費外，一手樓花發展商可給與買家選擇即供或建築期付款計劃，因而支付樓價尾數的數期較有彈性亦是一大原因。 視乎各樓盤發展商的策略，各種繳付辦法的優惠及數期均有所不同，一般都會詳列於一手物業的價單之中。 不少人喜歡購買新盤，除了新型屋苑的環境及可節省裝修費外，一手樓花發展商可給與買家選擇即供或建築期付款計劃，因而支付樓價尾數的數期較有彈性亦是一大原因。 一手樓花主要分為即供及建築期付款，發展商通常為即供提供較多付款優惠，建築期即可在入伙前才需要支付餘額，又可以選擇去年10月推出的新按揭保險，兩者各有好壞。 如果選擇即供付款，在簽署臨時買賣合約後便要向銀行申請及償還按揭，但如果使用建築期，申請按揭的時間推遲至入伙前約3個月。 當樓巿節節上升，數期會是買家的一張利刃，可以在收樓前便己享受了樓價的升幅。
價單是新盤價格資料表，內含物業各單位的面積、售價及平均呎價等項目。 一手條例規定，價單內顯示的面積必須為實用面積，並必須列出機房、窗台、閣樓、平台花園部分佔據多少實用面積（不過實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位等位置）。 一手樓花按揭 另外，發展商需要在價單刊載付款方法、折扣、現金回贈及發展商按揭詳情。 每當發展商調整價格或折扣優惠，必須上載新的價單，並明確顯示修改部份。 仔細計算自己的負擔能力，選擇按揭年期時，應全盤考慮自己的財務狀況和供款能力。
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- 假如選擇發展商一按，將來如果想轉按的話，便一定要全份贖回並轉按。
- 建議準買家主力參觀清水房，可隨便拍照或度尺，提早認知交樓標準，以免收樓時貨不對版。
- 由於發展商會入伙後先收到錢，所以折扣一定會比即供計劃少。
第二，由即供轉建期，其後經按保敍做高成數按揭（如樓價1000萬或以下）。 不過由即供轉建期，需經律師樓向發展商申請，並會損失即供優惠。 首置人士透過按保做高成數按揭可以免壓測，但發展商二按則需要壓測，而且壓測要求與銀行可能不同。 發展商二按對於非固定收入、人齡限制、以及有其他按揭在身，批核往往比銀行謹慎，過往部分申請人因沒有稅單而被拒批。 一手樓花按揭 準買家需於發展商的銷售處、網站或一手住宅物業銷售資訊網取得並閱讀最新的售樓說明書、價目表、銷售安排文件。 簽訂臨時買賣合約的5個工作天內簽署買賣合約，並按支付條款，額外支付訂金(如有)，並於30天內支付印花稅。 買家一般在簽署買賣合 約時支付印花稅予律師樓，由律師在買賣合約簽訂日的30天內代為安排繳交印花稅及加蓋印花。
需要按揭保險買家要留意，由於申請日期離成交期較長，按保公司有機會要求申請人成交前補交最近入息證明方可批核貸款。 新盤的買家可能是由於包借，亦可能是發展商一、二按成數比傳統銀行高的關係，所以當初選擇了發展商一、二按。 但是發展商一、二按有一個低息蜜月期，在蜜月期過後按息將會大增。 所以，在下決定買樓時，要先考慮自己長遠的負擔能力，同時，除了計算好自己的長遠負擔能力外，選擇發展商一、二按對於日後轉按也有會有所影響。 有關物業的按揭貸款會分為兩部份，一按由傳統銀行提供，二按則由財務公司提供，前者的按揭利率會較低(許多時會比一般銀行一按只高一點)，後者的按揭利率會比較高(在低息期過後，有些樓盤的二按利率會高達7厘以上)。 不過，由於一按的貸款額較大，當計算一、二按的實際平均利率時會將二按的高息溝淡了，所以通常亦會比前述的全份一按為低。 一般來說，即供計劃通常也有最少90日數期去繳付尾數，所以即使在一手樓花揀樓後才賣出現有物業也能趕及新購物業的成交日。