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nilconsideration買樓 內容大綱 nilconsideration買樓: 英國政府的「help To Buy」計劃是什麼？香港人可受惠嗎？ nilconsideration買樓: 登記電子提示服務 nilconsideration買樓: 離婚法庭令分配的物業，未必做到按揭！ nilconsideration買樓: 免費置業座談會 歡迎報名 若果理智戰勝情感，議定了業權的分配，例如計劃離婚後，物業由女方接收，可以在離婚前把物業以「買賣」方式「轉名」給女方。 如該物業巿價為800萬港元，餘下200萬港元按揭貸款，即淨值600萬港元。 如議定業權以各人一半平分的話，即男方應取回300萬港元。 假設物業成交價為零元或遠低於市價，稅局會自行就物業作出物業估價，向業主追討相差之印花稅。 要找出物業的真正市價，可向銀行或公證行申請物業估價，以最低者作為近親轉讓物業的售價。 一般會由繼承人負責還款，除非遺囑另有安排，如由其他遺產作還款之用例如保險費。 這意味丈夫除了要準備多一成首期之外，亦需要很高收入才能應付兩層樓的壓力測試。 拎住8萬美金（約62萬港元），在港或只夠畀首期，原來在美國已夠買下一幢獨立屋！ 張生、張太年多前開始投資亞特蘭大房地產，現已擁五間約近二千呎的獨立屋，平均僅8萬美元，月租約1,000美元，單計租金回報已達15厘，現更升值至11萬美元。 最後溫提，假如夫婦雙方都持有物業，並私下處理物業轉讓，如果是在正式離婚後才處理，受惠一方需要付15%印花稅，故此最好在離婚前辦理。 nilconsideration買樓 要留意，如果是以互換物業形式申請按揭，以往貸款額只能以兩層樓的差價去計算貸款額，難借得多。 例如大屋樓價為1,000萬港元，另一層細樓樓價為600萬港元，便只能以400萬港元去計算按揭成數。 nilconsideration買樓: 英國政府的「help To Buy」計劃是什麼？香港人可受惠嗎？ 若因錯漏而引致任何不便或損失，利嘉閣FB PAGE及利嘉閣概不負責。 不過，值得留意的是，如果物業轉名畀超過一個人，即聯名持有，所承接業權的人必須全部都是原業主的近親才可以慳稅，但緊記千萬不要在取得業權後36個月內將物業轉手，否則仍要繳付樓價10%至20%的「額外印花稅」。 如果想將物業轉名畀近親，即上文提到的父母、配偶、兄弟姊妹或子女，可以用「轉讓契」（Assignment）形式作「近親轉讓」，會比「送贈契」來得更實際；雖然仍然要繳交「從價印花稅」，但起碼慳到一系列的「辣招稅」。 簡單來講，「送契樓」就是指以簽訂「送讓契」（Deed of gift）、「送贈契」或「無償轉讓契」來轉讓的物業，業主以零成交價轉手給別人，這個物業被視為一項「饋贈」。 非自住物業需要繳付額外的印花稅，2021年3月31日前，外國首置買家買50萬鎊（約HK$500萬）以下物業免繳印花稅；但於2021年4月起加辣，向海外買家加徵2%額外印花稅。 張生是行船出身，因經常到美國工作，對美國人肯搏肯捱的精神印象甚為深刻，故在退休後瞄準當地樓市，料可在經濟危機後迅速復甦。 他指：「部分屬銀主盤，僅幾十萬港元入場費，仲低過建造成本，蝕極有限，反觀升值能力甚佳。」事實上，標普/Case-Shiller20大城市樓價顯示，去年美國樓價大升11.3%。 作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。 nilconsideration買樓 至於高成數按揭，由於按揭保險公司對這類「送契」物業較為警惕，獲批機會極低，因此8成至9成按揭應是困難，只能試批。 按英國房地產網站Zoopla資料，愛丁堡2019年樓價按年升6.1%，稱冠其他英國城市，相反阿伯丁市同期樓價按年跌3.1%排包尾。 英國在今年1月底脫離歐盟，即使如此，擁有多個英國物業的他依然看好當地樓市前景。 宏高物業指，保險費因地區、樓齡而定，每個單位有別，以一個他剛賣出價值2,500萬日圓的二百呎單位為例，每年保險費為1萬日圓。 由此可見，從離婚、分身家、法院審判階段，到正式分配，按揭會出現種種伏位，就算成功爭得物業，但按揭出問題，影響物業價值，可謂前功盡廢。 nilconsideration買樓 故此如果真的執意離婚，盡量私下解決資產分配，不要升級至法庭層面。 nilconsideration買樓: 登記電子提示服務 如果本身按揭由丈夫供，妻子無入息，可以透過延遲簽署正式買賣合約，丈夫可繼續供按揭，直至妻子有穩定入息後，才正式完成轉名手續。 如果丈夫於未完成轉名手續時，為第二個物業申請按揭時，銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。 一般來說，轉名沒有實際期限，故有些業主會以拉長轉名期的方式，確保另一半不會即時放售物業。 前文提到即使送契樓成交價是零元，稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送讓契或無償轉讓契來避稅是不可行的。 … Read more