樓換樓實例方法策略20228大優點
樓換樓實例方法策略2022 內容大綱 樓換樓實例方法策略2022: 置業手冊 樓換樓實例方法策略2022: 按揭回贈是什麼?銀行按揭回贈有多少? 樓換樓實例方法策略2022: 業主與租客 樓換樓實例方法策略2022: 選擇1: 沽貨後租樓 樓換樓實例方法策略2022: 香港需要檔案法 可申請的按揭成數,視乎你是「首置」或是「非首置」身份。 如是首置身份,可由按揭保險公司作擔保,為800萬以下物業,免壓測申請9成按揭。 因此,如要以首置身份承造高成數按揭,必須以「先賣後買」方式,恢復首置身份。 未補地價的居屋雖然可以出售套現,但未屆滿轉讓年期限制時,只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。 樓換樓實例方法策略2022 如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位,便要先作補價,而補價一般會由買家承擔。 因此,如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓,那便要先補地價。 購買新物業後,業主需要在1年內賣出舊物業,正式完成即項交易,至業主本人只持有一項物業,才可以正式退回之前支付的15%印花稅。 如首置印花稅為4%,即業主可退回「15% – 樓換樓實例方法策略2022 4%」的印花稅額。 先賣後買與先買後賣最大差別,前者業主能恢復首置「自由身」身分,申請新物業的高成數換樓按揭,並且可避開持有一項物業後再置業所需的15%從價印花稅。 如果本身另一半的財政實力有限,舊居業主可能需以「擔保人」的角色,協助新居業主上會。 有些人會購入「相連單位」、或「複式單位」,究竟會當作一個物業看待,還是多於一個物業呢? 樓換樓實例方法策略2022 答案就是看該住宅物業可以分開買賣,如果能夠分開買賣,就會被視為多於一個住宅物業看待,變相退稅機制並不適用。 換樓另一個考量就是應該「先買後賣」還是「先賣後買」。 「先買後賣」是指先購入單位,待入伙後才把原有單位售出,最直接的好處在於心儀單位不會被人捷足先登,亦可以確保有充足時間布置新居。 不過如果業主手頭上現金不太充裕,原有單位未售出就不能套現買入新單位;加上一旦市況波動,舊有物業無人問津或需要折價出售,就會影響原定的財政預算。 樓換樓實例方法策略2022 而根據現時從價印花稅制度,無論物業是個人或是聯名持有、舊物業有否申請按揭,再買第二個物業時,一律要繳付買入業權價值15%的印花稅。 如換樓後想退稅,以臨約日期計算,買入日期和賣出日期相差1年之內將原本持有的物業售出,方可向稅局申請。 「先買後賣」在承造按揭時,就等於同時持有第二物業,銀行可能會視為投資物業看待,只能批出最高5成按揭。 除非可證明購入物業屬自住用途,則可以獲取最高8成按揭,相反,則有機會被拒批。 留意的是,樓價尾數均於成交日交付,新物業更須於成交前數日,將尾數交付律師樓。 所以買家宜先行墊支新物業的尾數,將買入新物業的成交日訂得比舊物業早,減低搬屋的麻煩。 樓換樓實例方法策略2022: 置業手冊 萬一遇上買方撻訂的情況,更可淨袋售出物業的細訂,並重售單位。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例,在收取售樓細訂時只有60萬元,不足以支付購入大單位,簽正約時所需約140萬元資金。 假如手頭上有足夠的現金,以於成交日找齊所有尾數,可用「即賣即買」的方式購入新單位,以避免樓價飆升的風險。 假如更換自住物業,筆者建議,盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間,確保不要落錯車,反正貴買貴賣,換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 樓換樓實例方法策略2022 以「先賣後買」形式換樓,賣出唯一住宅後才買新住宅(兩者均以簽訂臨約日期計算),便不用繳付15%從價印花稅,只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付,但一般做法是在過大訂時給予律師樓,由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約,所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。 撻訂風險:如遇上買方撻訂,換樓客又簽署新物業的買賣合約,便要另覓首期才能上會,甚至因為無法周轉而同告撻訂。 上述情況下,由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段,而臨約亦於此階段中止,所以無需繳付印花稅。 不過換樓客應保留臨約正本,萬一要向稅局解釋,可有備無患。 否則對於需要賣樓資金,以支付新購物業尾數的換樓客,最少會有數天的居所真空期,而需要搬兩次屋,難以做到無縫交接的情況。 買樓當然是有風險,但樓市長遠必升,現在唔買樓,可能永遠都唔會買,買樓的人如果只得一注錢,而又有需要的… 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。 … Read more