樓換樓實例方法策略20228大優點

可申請的按揭成數,視乎你是「首置」或是「非首置」身份。 如是首置身份,可由按揭保險公司作擔保,為800萬以下物業,免壓測申請9成按揭。 因此,如要以首置身份承造高成數按揭,必須以「先賣後買」方式,恢復首置身份。 未補地價的居屋雖然可以出售套現,但未屆滿轉讓年期限制時,只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。 樓換樓實例方法策略2022 如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位,便要先作補價,而補價一般會由買家承擔。 因此,如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓,那便要先補地價。

購買新物業後,業主需要在1年內賣出舊物業,正式完成即項交易,至業主本人只持有一項物業,才可以正式退回之前支付的15%印花稅。 如首置印花稅為4%,即業主可退回「15% – 樓換樓實例方法策略2022 4%」的印花稅額。 先賣後買與先買後賣最大差別,前者業主能恢復首置「自由身」身分,申請新物業的高成數換樓按揭,並且可避開持有一項物業後再置業所需的15%從價印花稅。

如果本身另一半的財政實力有限,舊居業主可能需以「擔保人」的角色,協助新居業主上會。 有些人會購入「相連單位」、或「複式單位」,究竟會當作一個物業看待,還是多於一個物業呢? 樓換樓實例方法策略2022 答案就是看該住宅物業可以分開買賣,如果能夠分開買賣,就會被視為多於一個住宅物業看待,變相退稅機制並不適用。

換樓另一個考量就是應該「先買後賣」還是「先賣後買」。 「先買後賣」是指先購入單位,待入伙後才把原有單位售出,最直接的好處在於心儀單位不會被人捷足先登,亦可以確保有充足時間布置新居。 不過如果業主手頭上現金不太充裕,原有單位未售出就不能套現買入新單位;加上一旦市況波動,舊有物業無人問津或需要折價出售,就會影響原定的財政預算。 樓換樓實例方法策略2022 而根據現時從價印花稅制度,無論物業是個人或是聯名持有、舊物業有否申請按揭,再買第二個物業時,一律要繳付買入業權價值15%的印花稅。 如換樓後想退稅,以臨約日期計算,買入日期和賣出日期相差1年之內將原本持有的物業售出,方可向稅局申請。

「先買後賣」在承造按揭時,就等於同時持有第二物業,銀行可能會視為投資物業看待,只能批出最高5成按揭。 除非可證明購入物業屬自住用途,則可以獲取最高8成按揭,相反,則有機會被拒批。 留意的是,樓價尾數均於成交日交付,新物業更須於成交前數日,將尾數交付律師樓。 所以買家宜先行墊支新物業的尾數,將買入新物業的成交日訂得比舊物業早,減低搬屋的麻煩。

樓換樓實例方法策略2022: 置業手冊

萬一遇上買方撻訂的情況,更可淨袋售出物業的細訂,並重售單位。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例,在收取售樓細訂時只有60萬元,不足以支付購入大單位,簽正約時所需約140萬元資金。 假如手頭上有足夠的現金,以於成交日找齊所有尾數,可用「即賣即買」的方式購入新單位,以避免樓價飆升的風險。 假如更換自住物業,筆者建議,盡可能拉近兩宗買賣簽訂臨約的時間,確保不要落錯車,反正貴買貴賣,換了一間「啱心水」的住宅必然是正確的選擇。 樓換樓實例方法策略2022 以「先賣後買」形式換樓,賣出唯一住宅後才買新住宅(兩者均以簽訂臨約日期計算),便不用繳付15%從價印花稅,只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付,但一般做法是在過大訂時給予律師樓,由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約,所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。

撻訂風險:如遇上買方撻訂,換樓客又簽署新物業的買賣合約,便要另覓首期才能上會,甚至因為無法周轉而同告撻訂。 上述情況下,由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段,而臨約亦於此階段中止,所以無需繳付印花稅。 不過換樓客應保留臨約正本,萬一要向稅局解釋,可有備無患。 否則對於需要賣樓資金,以支付新購物業尾數的換樓客,最少會有數天的居所真空期,而需要搬兩次屋,難以做到無縫交接的情況。 買樓當然是有風險,但樓市長遠必升,現在唔買樓,可能永遠都唔會買,買樓的人如果只得一注錢,而又有需要的… 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。 不同人生階段對住屋有不同需求,年青人最初搬出來住,單身,到結婚,一房兩房也可以。

樓換樓實例方法策略2022: 按揭回贈是什麼?銀行按揭回贈有多少?

另外,雖然換樓人士有一年時間的賣樓期,但不要忘記若原有住宅物業持貨是少於36個月的話,轉售仍須繳納10%至20%的額外印花稅。 答:現時800萬樓下盤源愈來愈少,根據按揭新規定,可申請最高9成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬,而可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則會由600萬提升至1,000萬。 有關按揭需要符合(1)固定受薪人士、(2)首次置業,及(3)已落成的住宅物業,是次措施毋須壓力測試,只須符合供款與入息比率50%便能過關。 對於很多香港人來說,在香港買樓從來是人生大事,畢生積蓄大部分都花在置業費用。 因應個人需要,如家庭增添新成員、想改變居住環境或看準樓價下跌而入市,不少持有物業的業主都會在一生中經歷換樓的階段。 MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略,包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序,讓你好好計劃你的換樓。 另外要留意,即使換樓客計劃先賣後買,但如果本身現金儲備不足,需要售出舊居套現以支付首期,最好是在放售舊居,買方了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後,才落實購入新居。

他須繳納的「從價印花稅」是會按較低的稅率(第2標準)計算,款額為180,000元(即600萬元x 3%)。 假設買家先賣(680萬元住宅物業)、後買(980萬元住宅物業)換樓,即使是資金充足,都要特別留意現金流的問題。 其中,選擇簽署臨約的日子更是關鍵所在,要盡量減低假如對方撻訂下對自己現金流的影響。 樓換樓實例方法策略2022 而簽訂正約的日子一般在兩星期內簽訂,所以只剩成交日可用作走盞。 因此,簡單來說,申請退稅是以沽出舊居「臨約」來做界線,但實際退稅則要以簽定「轉讓契約」作準。 但如果在一年期內沽出舊居時,在簽署臨時買賣合約後,下手買家卻選擇撻訂離場或取消交易,究竟換樓客還能再次申領扣稅呢?

樓換樓實例方法策略2022

不過,在樓換樓過程中的一些報稅及退稅安排,有幾點就需要特別注意。 雖然坊間有些新做法,例如是為買賣合約加入「必買必賣」的條款,或者有買家會向賣家提出先付訂然後推遲成交日,但這些都不是一些很穩健的做法。 首先,所謂「必買必賣」,一日未到正式成交日找尾數,就算買家要「必買」也同樣可以撻訂不付錢,如果要嘈到上律師樓處理,又可能會是一筆額外使費。 而推遲交易日的話,假如你想買樓,試想想跟賣家說想遲些找數,對家會不會順攤? 打算用這些做法去方便自己的業主,也要考慮到世界不是圍著自己轉,對家同樣可以開出有利自己的條件,最終未必真係有效,甚至有機會弄巧反拙。 除了上面提過的印花稅之外,換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。 如果你的做法是先買樓後賣樓,想賣出的物業有未供完的按揭,而你又想為新物業申請按揭的話,你就要非常小心,銀行會計算你的 Mortgage Count。

否則一旦舊有物業買家因故撻訂,自己購入的新物業也可能受拖累,未能完成交易,結果撻訂收場。 拆解的方式有幾個,最簡單快捷的是,安排新居的成交日期晚於舊居成交日期。 此情況下,如向銀行提供舊居買賣合約,新居可按第一套住宅條件批核,壓測標準、按揭成數較為寬鬆,但此種操作下,便未必有時間為新屋裝修。 樓換樓實例方法策略2022 另一個經常出現的疑問就是,由於舊居本身有物業按揭在身,是否需要先從收入中扣減舊居的每個月供款,之後才去計算第二層樓的供款呢?

讀者2013年做錯,亦因政策而家296萬困住左係間樓。 當年如首期比少一點或學好計劃,200萬資金用債基買都收息25000。 本年大多投資概念都在海外,不少人已密鑼緊鼓部署用ETF投資外幣、金、油、俄羅斯市場,希望因地緣政府因素或趁兩國貨幣戰之間去賺一筆。 油價的每次浪底均高於前浪(冠頂圖),近日俄羅斯同北約關係因烏克蘭事件緩和,且看一班老外在羊年是否和和氣氣,重展一段明顯升幅。 樓換樓實例方法策略2022 平方呎,或者希望搬往心儀校網的區域,或睇好其他地段等升值考慮因素,例如潘紹聰向傳媒表示由於睇中啟德地段,故決定買入龍譽單位,便屬於升值因素。 打算換樓人士已住在原有物業一段時間,換樓時難免有所不捨,但要記得換樓是為了更好的居住環境,要懂得斷捨離才能踏出第一步。

現時經濟環境下,換樓客可能要面對舊有物業未能於指定時間內以心水價出售,並可能被壓價出售,此外亦要面對被買家撻訂等風險及心理壓力。 因此建議使用「先買後賣」的換樓客提前計劃放售舊有物業,盡可能縮短買賣物業之間的距離。 樓換樓實例方法策略2022 一手及二手樓的換樓期計算方法亦有不同,如新買入的物業屬於一手,便必須於新物業入伙後的12個月內將原有物業賣出,二手則是簽定正式買賣合約的12個月之內。 由於購入新物業時仍當業主的第二個物業計算,按揭成數將下降一成。

  • 本書是馮唐成名作,富於自傳色彩,滿紙荒唐言,且解其中味。
  • 資料顯示,曉峯灣畔(Mountain Shore)位於馬鞍山沃泰街8號,於2002年開始落成入伙,發展商為香港房屋協會,屋苑前臨吐露港,同時盡享馬鞍山市中心設施。
  • 可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1000萬元提升至1200萬元,首次置業人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限,則會由現時800萬元提升至1000萬元。
  • 即使成功游說按揭證券公司物業為自住,若買入新物業時需透過擔保人購入,新舊物業相加供款不多於35%,以及要通過加息三厘壓力測試,供款佔入息不多於45%。
  • 第二個五年建屋計劃要建32.2萬個單位,平均每年建6.44萬個單位。
  • 房協會向舊區住戶提出收購,如最後當房協使用了所有辦法亦未能收購全部單位,政府會代為收購餘下單位。
  • 第一,如果換樓首期需透過舊樓套現才能獲取,就記住要穩妥一點,務必要等舊有物業的買家了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後,才落實購入新物業,否則一旦舊有物業買家撻訂,自己購入的新物業也可能受拖累,而撻訂收場。

其中一項是進行中的「樓宇復修策略」研究,主要為全港不同類別的樓宇制訂一套全面和整體策略。 市建局在完成為期 18 個月的「樓宇復修策略」研究後,將為不同樓齡的樓宇制訂全面的復修策略。 所以,要睇翻你具體的維修保養情況,如果有問題,你可以在過幾年後轉其他物業,如果問題不大,暫時持有住先都得。 除自住單位,我希望將來可以買入1個類似第一城細位收租,再加2車位(1自用,1放租),現時我地家庭2人收入7萬左右,1個3歲幾小朋友,扣除所有開支,每月只有11000左右儲蓄,想問問你意見。 樓換樓實例方法策略2022 新單位唔會升值,只會隨樓齡繼續下跌,現時已下跌10%(同近年經濟都有關係),但相反舊單位同車位反而各升5-20%,雖然有居住需要。 轉去炮台山880萬(5成按)買入1個680呎四十幾年嘅舊樓低層單位,當時有考慮租上租,但所收租金又要計稅,感覺雙蝕,但現在發覺投資錯誤。

不過現在香港內部矛盾不少、雖及不上文革時代阿仔鬥老豆咁嚴重。 不過對一眾前高官的清算,應該同文革時無異一個緊接一個。 讀者如再用舊方法去樓換樓,即係成世人只擁一樓、希望買入後升然後再賣走換大,在2010年政府推出多埋措施加上2000年後銀紙內含值急降的大環境下著實不行。 中國光大銀行公佈,董事會同意選舉王江為第八屆董事會董事長。 王江的任職自其任職資格獲得中國銀行保險監督管理委員會核准之日起生效。 供應大增,想抬價談何容易,而且一些換樓客也希望能盡快換樓,改善居住條件,不會對這期樓花有興趣,政府放寬雙倍印花稅的安排,對這些人而言,其實也沒有多大作用。

銀行是會一併計算兩層樓的供款總和,之後再對照入息,來評定供款佔入息比率及壓力測試。 如果「臨時買賣合約」能夠用作退稅之用,如果一個買家沽出舊居時,刻意跟買家訂立一個長達十至二十年的成交日期,即使物業沒有正式轉讓,稅局也會退稅? 樓換樓實例方法策略2022 雖然稅務局接受以「臨約」來申請退稅,由「臨約」至「轉讓契」的時間也沒有時間限制,但實際退稅則要等換樓客提交「轉讓契約」副本後才會發放,並在收妥文件後的三至四個月才會發出。

當然,換樓客除了「先買後賣」外,還可以選擇「先賣後買」。 第一,如果換樓首期需透過舊樓套現才能獲取,就記住要穩妥一點,務必要等舊有物業的買家了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後,才落實購入新物業,否則一旦舊有物業買家撻訂,自己購入的新物業也可能受拖累,而撻訂收場。 或者另一個穩妥的做法,就是在出售舊有物業時,在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款,才是對自己最保障的方法。

樓換樓實例方法策略2022: 香港需要檔案法

但如果毗鄰住宅單位不是獨立單位、及不能分開買賣,有關物業會被視為一個住宅物業,符合資格仍可安排退稅。 在樓換樓的過程中,業主可以選擇先買到樓,確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業,又或者是稍為冒險一點,先放出手上物業再去買樓。 樓換樓實例方法策略2022 不過,要注意的是,選擇先買還是先賣,絕對有超出個人喜好以外的考慮,並會大大影響印花稅的金額。

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