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按揭轉名 內容大綱 按揭轉名: 按揭王 按揭轉名: 律師教你如何看清臨時買賣合約 按揭轉名: 按揭擔保人除名程序是什麼? 有什麼風險? 答：若甩名予近親，即使物業未過SSD鎖期，亦毋需支付SSD稅。 惟甩名後物業將重新上鎖3年，期內賣樓須繳付SSD稅，3年鎖期是以臨約日期計算。 經本網比較及轉介按揭，成功申請按揭額每HK$100萬送HK$500現金券，最高可享HK$6,000現金券。 基本按揭保費－為指定物業價值的1.96%，分7期，由第4年至第10年每年支付，每期費用為指定物業價值的0.28%。 假如長命契的業權持有人，希望將他在物業中享有的權益，交給後人來繼承，是有辦法的。 較大的問題是按揭指引收緊，例如借款人2年前購入600萬物業，可以順利借取6成按揭；但如果現時借款人有多於一項按揭負擔，有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。 轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額，也是一個考慮的關鍵。 在第二種情況，如果買方(債仔)是被冒充簽名的，本身不需要負上法律責任，而被騙的銀行們，便會出現損失。 按揭轉名 相反，在第一種情況，買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽，但款項被律師取走，未能按時完全交易，銀行及買方(債仔) 都出現損失。 原因 是，在香港的制度中，在處理按揭契時，樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。 取得估價編號後，假使日後稅局因物業樓價過低，向你提出質詢時，你可以提供估價編號給稅局參考，以作自保。 套現，例如物業購入價是HK$500萬，原先承造6成按揭，即借款HK$300萬。 葉謝鄧律師行與任何地產發展商、地產代理或銀行沒有從屬關係，因此完全獨立，可以將你的按揭個案轉介至任何一間銀行或財務公司，律師行不收取任何轉介費用，亦不會向銀行或財務公司收取轉介費。 對市民而言，他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務，而是同樣面對受託人瀆職的風險。 或者有人會認為，銀行只要將款項直接交予賣方，就可免卻「律師出古惑」的問題。 基本的分級標準是：律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時，便可獲較高評級，可處理貸款額較高的按揭契約。 相反，一些新成立的律師樓，便需要較長時間建立聲譽，才會為銀行接受，處理按揭契約。 當安老按揭貸款生效以後，每次成功申請更改年金年期、提取一筆過貸款或增加╱解除附物業抵押，須支付1,000港元的手續費。 申請資格方面，一般情況下申請人年齡必須為55歲或以上並持有香港身份證，申請時沒有破產或涉及破產呈請或受個人自願安排所規限。 所謂「加名」就是把新的業權人加入成為聯名業主；「除名」就是把聯名業權持有人除去一個或多個；而「轉名」就是把聯名業主的名字轉換成另一人。 相反，如借款人的律師不在銀行名單上，按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理，兩份律師費都由借款 人支付。 有關計算方法，有部份律師樓會以先全個樓價計算印花稅，再按比例(即指賣出的業權百分比)向買方收取﹔亦有部份律師樓會先按比例(指賣出的業權百分比)來計算樓價再從而計出印花稅。 更重要一點，雖然近年舊契重建的物業，也多提供了CD契，但一些不採用CD契的樓契，其厚度及量數之多，未必夠位放入保險箱內，這也是存放於保險箱的另一壞處。 當然這個舉動不一定要即時進行，往往是有賣樓需要時，在世業主才把相關死亡證作出註冊。 答：轉按交齊文件後，一般2星期至1個月可獲批。 但律師樓需要1.5至2個月處理，其中向舊銀行取樓契需要3星期。 如想加快進度，可同時向銀行申請轉按及向律師樓取契，便能把時間縮短至1個月左右。 按揭轉名 答：申請轉按時，新銀行會給予現金回贈作為獎賞。 此外，向按揭中介免費索取免費轉按信，並交給銀行，更可得到額外現金回贈，總額高達貸款額之1.75%。 兩年後罰息期過去，可考慮當時之息口繼續轉按，重複賺取回贈。 【置業懶人包】2021印花稅大全 對「樓市新鮮人」而言，入市買樓前記緊做足功課，最重要是準確計算買樓開支（包括印花稅、按揭成數、傭金、律師費等），避免出現預算不足又或被迫撻訂… 按揭轉名: 按揭王 假設夫妻聯名買入第一個物業，之後想以首置身份購入第二個物業，其中一方可甩名，將業權轉讓至另一方，簽署臨時買賣合約後，即可以低稅買樓。 如果本身按揭由丈夫供，妻子無入息，可以透過延遲簽署正式買賣合約，丈夫可繼續供按揭，直至妻子有穩定入息後，才正式完成轉名手續。 如果丈夫於未完成轉名手續時，為第二個物業申請按揭時，銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。 一般來說，轉名沒有實際期限，故有些業主會以拉長轉名期的方式，確保另一半不會即時放售物業。 一般程序，在接近供完樓的前幾個月，銀行會發信通知買家需進行贖契安排，由於有些銀行可能忘卻通知，業主需主動向銀行查詢。 按揭轉名 … Read more

林溢欣物業 內容大綱 林溢欣物業: 補習天王林溢欣賺過億 ！補習費年年加 難怪咁有身家！ 林溢欣物業: 教中文突圍 擁七千萬物業林溢欣 補習鋪出黃金路 林溢欣物業: 香港教育國際市值 全行最高 然而，疫情下，學生在家的時間增加，故林溢欣和他的團隊，開始花多些時間在YouTube頻道上，包括每星期拍攝兩條短片，分別教授成語及講文言文故事；另外，又不定期製作遊戲節目、訪問「五星星學生」等等，讓頻道內容更多元化，全方位幫助學生。 K. Oten已經離開補習界，自稱已退休，但他任職英文科補習老師時有許多花邊新聞，不但曾經與所屬補習社鬧上法庭，而他的教學方法也一度成為網民討論中心，而最著名的「全攻型收音機」就是出自K. Oten了。 他在2013年聲稱其學生因用了「全攻型收音機」導致周邊考生的收音機受訊號干擾，須到特別室應考，雖然事後有人研究發現並無攻擊型或防守型一說，但是到了記者考試的年代，依然有不少同學走遍18區，就為了一部穩定的收音機應考。 蕭源可說是補習界的貼題王，他並非出自名牌大學，早期未獲太多關注，最為人熟悉是2007年會考寫作卷貼中題目「檸檬茶」，他在考試前正正就提供過同樣題目的範文供學生參考，因此隨即成為社會熱話。 但是他的貼題預測不止一次，過後分別數年他都曾經貼中中文科寫作及口試題目，引起各界猜測。 2018年廉政公署正式起訴蕭源涉非法獲取文憑試試題，案件至今仍未裁決，將在本年12月18日再度開審。 當時競爭對手現代教育刊登全版廣告，向林溢欣發公開信，表明重金禮騁邀請其過檔，年收入高達8,500萬元，薪酬之高令外界嘩然，結果林溢欣仍婉拒現代教育的邀請。 翻查精英匯於2018年6月申請上市時的招股文件顯示，當時提到「頂級名師」提供的課程及產品所產生的收入，已經佔去集團整體收入的三成。 不過，近年精英匯再無披露「頂級名師」的收入貢獻比重。 根據精英匯集團的財務披露，林溢欣在2020年為公司帶來的營業額是七千萬，佔了集團總營業額的 25%，明顯就是該位沒有開名的「頂級名師」。 如果當時林溢欣選擇離開遵理，上市便會立即泡湯，所以為了綁住這位生金蛋的老師，遵理向林溢欣支付了二千萬的「誠意金」。 Fortune Insight十年前，連支票薄都沒有；十年後，身家比起當時數以百倍計。 曾經有傳媒報導，補習老師林溢欣坐擁過億物業，而且，最有型還是，所有物業均是一次過支付，零按揭。 現時的補習先生都靠包裝，不過咁樣增加自己名氣好似暫時得佢一個。 雖然有網民曾在網上爆料說他只靠包裝，但小編沒有上過他的堂，有冇料就不便品評了。 如何儲錢上車、投資，刊出當日，成為 Yahoo 搜尋熱門新聞，引來 300 多個評論，絕大部份是「高登式」負評，正好反映一般人的心態！ 代表其人形性、自我意識、人生觀念；如命理之命主，為名字吉凶之主動力，單獨代表其人之性格，代表主運。 英國國民保健服務（NHS）牙醫近年不斷流失，人數處於10年以來低位。 「無一個中文補習老師的口碑，可以好得過佢﹙林溢欣﹚，唔少朋友報了，中文成績都突飛猛進，好多同學都推薦我讀他的堂。」在身邊朋友極力推薦下，張同學兩個月前報讀林溢欣的中四中五班。 早前，教育局公布高中四個核心科目的優化措施，其中中國語文科將取消試卷三聆聽和綜合能力，以及試卷四的說話能力，另會在寫作卷增設「實用寫作」題，並把口試納入校本評核取代，同時初中及高中均設文學和文言經典的「建議篇章」。 不過，現時自從聯交所取消創業板轉主板簡易程序後，創業板公司轉主板難度大大提升。 其中包括最近一年的股東應佔盈利不得低於2,000 萬港元，及其前兩年累計的股東應佔盈利亦不得低於3,000萬元；至少前三個會計年度的管理層維持不變，至少經審計的最近一個會計年度的擁有權和控制權維持不變。 林溢欣物業 回顧當年遵理上市時，據悉曾被人詬病太依賴林溢欣的單一貢獻，監管機構亦有出手詢問，上市之路非一帆風順。 創天傳承未來申請轉板是否會遇上相同挑戰，仍是未知之數。 作為香港中小型業主會創辦人，Ken Sir擅長投資物業，去年聯同一眾滙豐「苦主」，合組滙豐小股東大聯盟向滙豐追討股息，聲名大噪，惟其「Loop Loop Loop」投資大法亦曾引起一些網民質疑。 原稱樂亞國際的創天傳承，於創業板上市，現市值6億元，原本知名度一般，但公司去年獲中小型業主會創辦人呂宇健（Ken Sir）為首的炒樓教練團入主，開始「搞作多多」。 林溢欣物業: 補習天王林溢欣賺過億 … Read more

朋友聯名買樓 內容大綱 朋友聯名買樓: 地產博客 朋友聯名買樓: 最新文章 朋友聯名買樓: 以「轉讓契」轉讓物業 朋友聯名買樓: 業主放盤 朋友聯名買樓: 近親轉讓甩名要交辣稅嗎？ 經濟前景未明，不少早前選用建築期付款的新盤買家，都放棄上會選擇撻訂離場。 【新手教學】按揭術語字典（上） 買樓承造按揭過程繁複，單是聽到一大堆術語，足以令各位置業初哥頭昏腦脹。 朋友聯名買樓 【新手教學】一次過睇齊首期以外買樓開支！ 不過，你又知不知聯名買樓都有分幾種，而且在法律層面會有不同的效果。 等ROOTS上會教教你聯名買樓的利弊啦！ 第一種叫聯權共有（Joint Tenancy）又稱「長命契」。 第二種叫分權共有（Tenancy In Common）。 作者簡介：1% Anthony（ 朋友聯名買樓 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！ 除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。 不過需要留意必須是交易完成後才可以承造按揭，否則以確認人身份進行買賣的話，亦是無法承造按揭。 基本上，夫婦或近親用買賣方式甩名在簽署第一份文件即是例如臨約後30日必須給印花稅。 但注意，一旦給了印花稅後，即使後面因為任何原因沒法成交，政府也不會退回印花稅。 朋友聯名買樓 買賣方式甩名需要買下另一方業權和餘下的按揭，這樣需要重新計算一次供樓壓力測試。 如果以投資角度評估，聯名買樓並非最佳辦法。 假設夫妻早年買下的物業，現希望其中一人再買入第2個單位，要面對雙倍印花稅（DSD）的支出。 朋友聯名買樓: 地產博客 一個解決方法是可把自己的半份以「半契樓」的形式拍賣出去。 半契樓銀行不會肯承做按揭，但有很多實力投資者都有興趣 full paid購買。 但是，半契樓一般都比市價低很多成交，沒有著數。 買樓上車是不少香港人的夢想，有層樓「揸手」，可自住亦可收租，故物業投資一直以來都是大部分人首選的投資產品，例如夫婦會聯名買樓共築愛巢；父母亦會轉贈物業給子女作「成年禮物」。 朋友聯名買樓 【屯門海皇路新盤】按揭Plan及供樓優惠懶人包… 新界區下半年第一個推出的新盤為屯門海皇路項目，是次提供了「現金PLUS付款計劃」、「現金尊貴付款計劃」及「靈活EASY付計劃」三種付款方式，… 當簽署「買賣協議」期間，如果已經擁有香港其他住宅物業，不論任何價格的物業也需要繳交15%稅項。 另外，「供款與入息比率上限」更需要下調，第一個物業只需60%，但第2個物業下降至50%，在要求更為嚴格下，申請人未必可通過壓力測試。 至於分權共有即指將單位的權益分為若干份，聯名人士在辦買賣合約時，須指示律師行把各聯名業主欲分佔的業權百分比訂在契約上。 如日後任一方業主死亡，其持有業權須經一般遺產承辦由遺產承辦/執行人處理，而並不是由其他業主共同擁有，故此一般關係並不密切深厚或生意夥伴以此方式持有業權較為洽當。 倘若決定聯名置業，便要考慮「聯權共有」還是「分權共有」。 「聯權共有」是指兩人以聯名形式，共同擁有全部業權，當其中一位共有人去世，其他共有人將可自動繼承其物業的權益。 例如第二層物業成交價為500萬，便要支付高達75萬的印花稅，比首置的印花稅的6%高出45萬。 假如二人未來有買入第二層樓需要，屆時可再商討實際置業部署。 … Read more

800萬首期 內容大綱 800萬首期: 政府向銀行提供多少年的居屋擔保期？ 800萬首期: 【施政報告2019】9成按揭買800萬樓宇　每月供款及壓力測試收入要多少？ 800萬首期: More In 按揭指南: 因為賣出自住的物業所收回資金，不足繳付大單位的首期。 把按揭成數提升至八成，1000萬物業只需200萬首期，那麼賣掉原有小單位，所得來的數額多數能支付首期，說不定還有剩款用來裝修，這樣市民便可改善居住環境。 Candy從西安來香港已經四年了，目前在一家金融機構工作。 按照她的收入，買房的最大問題不是無力供款，而是難以支付首期，以及要繳納的非香港永居買家的稅費。 值得留意的是，首置人士如未能通過壓測，也可做九成按揭，但保險要相應增加，每月入息仍至少約56000元。 由此可見，想以 1 成首期買樓上車，要付出代價，故有上車族寧願多儲幾年錢，不選用按保，只申請最高 6 成的銀行按揭，既為爭取即供折扣，亦是避免日後出現供款壓力超負荷的情況。 現行按揭保險計劃下，首置人士買 $1,000 萬或以下的現樓，最高可造 9 成按揭；樓價 $1,200 萬以上，則最高可造 8 成。 青年購屋貸款最高可貸款到8成，最高貸款額度為800萬元，因此辦理青年購屋貸款自備款還需準備至少兩成的資金，才有辦法順利買房，免頭期款購屋難度是非常高的。 青年購屋貸款最高可貸款到8成，最高貸款額度為800萬元，因此青年買房頭期款還需準備至少兩成的資金，才有辦法順利買房，無法全貸。 【一手攻略】KOKO HILLS至齊懶人包 最近多個一手新盤計劃推出市面，其中會德豐位於茶果嶺的KOKO HILLS今週推出價單，吸引附近換樓客眼球。 800萬首期 居屋又分為白表買家及綠表買家，綠表買家，不論購入的是新居屋，還是二手居屋，都能獲得最高95%按揭成數，即需準備樓價的5%作為首期支出費用。 馬會稱會密切留意恢復攪珠後的情況，以決定往後攪珠安排。 所有顧客進入場外投注處前須檢查體溫，並在場內戴外科口罩。 馬會在場外投注處出入口提供酒精搓手液，並在場內實施特別措施，確保適當社交距離。 此外，由七月十六日起，場外投注處及電話投注將恢復提供足球投注服務，場外投注處的服務時間將回復正常。 以購買800萬樓為例，非首置人士須繳印花稅達120萬元，但首置人士僅須繳交3.75%印花稅，即30萬元，慳稅90萬元。 為了避稅，業主轉讓物業業權（「甩名」）及「轉名」，自製首置客身份時有所聞。 適用利率、年限期數與核貸與否之權利，詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。 若業主早前使用俗稱「呼吸plan」的發展商二按上車，受惠新例放寬按揭成數，可將二按貸款全數轉按至銀行按揭，收顯著慳息之效。 至於現時按揭利率普遍為二點六二五厘，即業主每月供款接近二萬九千元，意味每月收入最少達五萬七千八百多元，才可獲批九成按揭。 800萬首期 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 與舊制比較，若首置住宅物業樓價800萬元，按揭成數由原來六成大幅放寬至九成，首期將由320萬元降至80萬元，節省75%，而1000萬元物業亦由原來按五成增至八成，首期由500萬元減少60%至200萬元。 價錢較「大眾化」的600萬元物業，首期亦由120萬元省一半至60萬元。 800萬首期: 政府向銀行提供多少年的居屋擔保期？ 你可以透過我們協助申請，我們會和銀行按揭部門緊密聯繫，加快進度。 … Read more

物業管理高登 內容大綱 物業管理高登: 物業環境管理 物業管理高登: 物業管理業監管局推出微電影《物管非閒事》 物業管理高登: 物業及設施管理專業文憑資歷架構第4級 兩年前第一波疫情爆發，有客人查詢消毒，他便盡量去滿足。 「始終都是公司重要的收入來源。」原來除甲醛本身有季節性，農曆年前會較多查詢，因為客人趕入伙過年，但正月不會裝修動土，農曆二月要執漏，所以到農曆三月才再有需求。 「加上疫情下有時內地的傢俬落不到來，又會少些生意。」 他們還接過工程艇的消毒單，除了要坐大飛過去，工作程序和辦公室差不多。 旅遊、零售、飲食行內人分享轉行經歷 ▪ 【數碼年代新筍工】無需經驗、易上手 「網購專員」返工似超市Shopping 物業管理高登 消毒或比除甲醛簡單… 物業環境的清潔、衞生、園景或安全服務，例如清理廢物、植物及淤塞物；垃圾棄置安排；滅蚊、除蟲；植物修剪、護理及更換；保安服務等工作。 “『高登居室』憑藉二十多年由設廠生產到發展門市銷售的經驗，令高登居室成為香港傢俱行業知名品牌之一。 畢業生可申請物業管理及房地產管理的初級管理職位，例如：物業主任、租務主任、營銷主任或商場顧客服務主任等。 扣分制是一項重要的管理措施，既可保障公共屋邨的環境衞生，又有助我們妥善執行屋邨的管理工作。 至於七天annual leave的公司就自行考慮做唔做得過﹔最後，去到尾聲如果人事部壓你人工，原因係你嘅資歷或學歷未如理想，不過佢哋願意俾你一個機會。 老是常出現請同一個post嘅廣告背後，暗藏份工難頂，員工流失如車輪轉的警號。 亦勿被「彈性工作時間」、「毋須經驗」、「高薪厚職」等字眼誘惑，試問邊有咁大隻蛤乸隨街跳，警訊早有溫馨提示。 7.3 倘若你是法人團體或其他法律實體，並曾通過任何個別人士下載該作品，該個別人士一經同意本許可的規定，即視作已獲正式授權代表你行事。 2.5 除依據上文第2.4條外，你不得在該作品或衍生作品或匯集作品使用特區政府或任何政府決策局或部門的名稱或標識。 物業管理高登 2.1 政府現授予你一項可撤銷、適用於世界各地、免版稅、非專用及不可轉讓的許可，許可於該作品的版權期限內有效。 載於本網站的各行業《能力標準說明》及其他有關材料，均受版權保護，而有關版權為香港特別行政區政府所擁有。 根據《物管條例》，監管局要求其成員披露其屬於監管局決定的類別或種類的利害關係。 《物管條例》亦規定監管局成員就須作出的披露，備存一份登記冊，有關登記冊須上載於互聯網以供查閱。 物業管理高登: 物業環境管理 K 如持牌物管公司將全部或部份的物管服務分判給分判商或服務提供者，則該持牌物管公司須對有關分判商或服務提供者作出合適的監督，不論有關分判商或服務提供者是否持有物業管理公司牌照。 G 持牌物管公司須持續及有效地監察提供物管服務員工的工作和行為，並定時進行審查，以確保員工依循有關工作程序及指引行事。 F 持牌物管公司須向其提供物管服務的員工提供合適的培訓，讓員工能符合有關工作程序及指引執行職務，並對未能按有關工作程序及指引提供物管服務的員工加強培訓。 物業管理高登 B 持牌物管公司須就每一個其提供物管服務的物業建立管理團隊架構並擬備一份管理團隊架構圖表，讓員工知悉其管理團隊架構，以助執行職務及匯報工作。 中國江蘇一名男子因對社區新的管理單位與政策不滿，憤而把中國國歌歌詞改為「不願做割韭菜的業主」，並發到微信群組內希望能鼓吹其他人一起抵制新的物業管理公司進駐，未料事後被當地警方依法警告，若構成犯罪還會被追究刑事責任。 去年11月1日起，所有出入政府公共場所的人士必須強制使用「安心出行」應用程式。 而必須專心辦公，需要私人空間嘅內向型打工仔女，更要認真考慮open office係咪自己嘅style。 政府同意向使用該作品(上述任何一種形式)的相關第三方(「第三方」)授予許可，讓該第三方可按在本協議下適用於你的相同條款及條件使用該作品(「第三方許可」)。 該第三方使用該作品，即視作同意第三方許可的條款及條件。 物業管理高登 在第三方許可內，凡提述「你」及其他文法變體均指該第三方。 … Read more

壓力測試首置 內容大綱 壓力測試首置: 問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士，銀行在審批按揭時，要通過「壓力測試」的難度會否增加? 壓力測試首置: 什麼是首次置業？ 壓力測試首置: 【按揭指南】壓力測試須知 計算方法 壓力測試首置: 每月供款額 銀行計算供款與入息比率時，除計算按揭的預期每月供款外，亦會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。 壓力測試首置 最後一個較常見的免壓測方法，就是以資產證明代替入息證明。 這方法一般見於有層供滿了樓，但低收入或沒有收入的退休人士使用。 律師費：需要視乎樓宇的樓齡及實際尺寸而計算，如果樓齡比較舊，律師費相對會較高。 「定息按揭」的波動性較「浮息按揭」為低，故所繳交的按揭保費略低，但始終因現時息口低企，故市面上仍是「浮息按揭」為大多數。 事實上，假如樓價因為一時亢奮抽升，及後回冷，貪九成按揭上車，隨時成輸家。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。 樓價：假設月薪及首期一樣，樓價愈高，壓力測試要求會愈高。 又例如物業400萬元承造6成按揭，月入要至少22712元才可通過壓力測試。 目前都仍有400萬以下的樓盤，例如未補地價的資助出售房屋等。 同樣由於各銀行的處理方法不相同，申請人要個別向銀行進行確認。 壓力測試首置 只不過在實際的按揭申請程序上，申請人會先在傳統銀行申請按揭，此時銀行會先為買家進行「壓力測試」，通過測試後，如買家有需要申請「按揭保險」，銀行會再協助買家遞交申請表。 壓力測試首置: 問題2: 如果我本身屬於「非固定收入」人士，銀行在審批按揭時，要通過「壓力測試」的難度會否增加? 第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。 其後，因二手樓價繼續攀升，終在2013年2月，政府把第二關的門檻進一步提升，需假設按息由現水平上升至三厘。 申請按揭前，首先要了解每月供款與入息比率能否成功通過壓力測試，即俗稱「夠唔夠計」。 很多人以為壓力測試只是用 50／60 去計算DTI，其實不一定。 另一個可以免壓測方法，就是參與按揭證券公司的定息按揭。 若果自己已經擁有一個物業，購買新物業時，預先繳交15%印花稅，等待一年內售出舊物業後，回復首置身份，向稅務局申請退稅，稅務局審核後，就會向申請人退回部分稅項，數額是已繳交印花稅跟舊物業稅項的差價。 在新按保措施下，無論是首次置業或非首次置業人士，若果物色擔保人，需要由直系親屬出任。 但若果不參與按保計劃，銀行處理擔保人會稍為寬鬆。 值得一提的是，首置按揭壓測後供款與入息比率達70%，較上限60%為高，這種計算方法稱為「爆壓測」。 即使借款人未能符合壓測，但若供款佔入息不高於一半，仍有機會獲批按保。 壓力測試首置 要了解不同樓價的物業可獲批按揭成數，以及壓力測試前後的供款與入息比率，下列的表可供參考，主要綜合中原按揭和經絡按揭轉介所提供的資料。 一般而言，只要通過上述兩關，銀行便會批出樓宇按揭。 順帶一提，供款與入息比率未必一定是50/60，有時會低過這個比率，因要視乎申請入的情況而定，稍後供款與入息比率表會解釋。 【壓力測試2021】向銀行申請物業按揭，需通過壓力測試，壓力測試是銀行批核按揭的準則。 除非借的是發展商的「呼吸 Plan」，只有兩種人不必通過銀行壓力測試的關卡：經按揭保險計劃承造按揭的首置人士或綠表資格人士。 注意，經按揭保險計劃承造按揭的首置人士，雖然不必通過銀行壓力測試，但銀行仍然要為買家做壓力測試，若加壓後超出50%，其保費亦會隨之增加。 計算供款與入息比率時，供款除了計算申請的按揭的預期每月供款外，銀行還會計算借款人和擔保人的其他現有供款，包括信用卡、私貸、循環貸款，和槓桿產品等。 壓力測試首置 提升首期是其中一個辦法，透過增加首期，可減少借貸額。 資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。 曾經有谷友問我們，能否透過借稅貸來作為置業首期，答案是不能夠! 目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。 … Read more