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工商物業按揭 內容大綱 工商物業按揭: 工商物業估價為何有較大分歧？ 工商物業按揭: 工商舖按揭利息、還款年期 工商物業按揭: 問題2: 申請人用什麼身份買樓，會否影響「按揭成數」? 工商物業按揭: 工商舖按揭 有數據指於2017年，它於現樓按揭業務市佔率達24.1%。 第二位是中國銀行（Bank of China），第三屬恒生銀行（Hang Seng Bank）。 哪加息後，滙豐銀行向市場提供的按揭計劃是甚麼？ 中國 工商銀行 於香港的最優惠利率為5.375厘，加息前則為5.25厘，與眾多大行例如渣打銀行（Standard Chartered）及星展銀行（DBS）相同。 P按方面，該行提供的利率為P-3％，以其最優惠利率計，即2.375厘。 貸款額及貸款條件只供參考，最終貸款金額、利率、手續費及適用條款及細則將以本行最後的審批為準。 本行對任何貸款申請保留最終決定權，如本行拒絕有關申請，毋須向申請人提供任何理由。 貸款須受貸款申請人與本行簽署的貸款文件所列的條款及細則所約束。 工商舖的用途比住宅複雜得多，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱地契，而商戶亦需要遵守的大廈規矩，需要參考大廈公契。 至於向財務公司申請二按就更須小心，雖然貸款額大批核快，有些更不需要抵押樓契，但因為等同申請第二份按揭，即使財務公司可承造高成數，利率同時會高於銀行一大截，即使有急切的資金需要，亦都要慎重考慮是否進行二按套現。 而估價方面，銀行會要求借款人提供有關物業的幾項資訊，包括是物業單位的建築面積、平面圖等。 銀行對於工商舖的估價一般比起住宅會更浮動，因為工商舖之間的價錢比較相對困難，可能要考慮到不同人流、業務性質、大小等等，比起住宅物業的估價浮動性就更大。 原則上，跟一般住宅的壓力測試一樣，工商舖的壓力測試為供款不超過入息的 50%。 有些銀行可讓申請人以擬租金收入計入壓力測試，惟如果是投資出租，每月供款佔入息比率不能超過40%，再計加3厘，供款不超過入息的5成。 工商物業按揭 其次，買入住宅物業的買家如屬於非香港人士，需要額外支付樓價15%的買家印花稅（BSD），但工商舖不受限制。 另外，如果要賣出單位，現時住宅物業如果持有不足3年便出售，需要支付額外印花稅（SSD），稅率高達交易金額的15%，而工商舖亦不受限制。 中國 工商銀行 （ICBC）在中資銀行中，被稱為「四大行」之一，亦有提供物業按揭服務。 它們所提供的P按及H按的相關利率又是甚麼呢？ MoneySmart接下來即為各位讀者進行詳細的解答。 工商物業按揭: 工商物業估價為何有較大分歧？ 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 要留意的是，如果買入一手活化工廈或劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。 近期樓市回暖，新盤賣個滿堂紅，同時更帶動二手交投。 另一方面，非住宅物業的交投其實亦一直有顯著上升的趨勢。 非住宅物業交投漸趨活躍，相信亦某程度上反映去年政府因應非住宅物業市場的周期變化，先後放寬相關物業按揭貸款成數以及非住宅雙倍印花稅，從而帶動相關物業的交投。 工商物業按揭 有些大業主會拆售工廈，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈了。 若分拆後面積太細，有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。 另外，由於在工商舖按揭方面，政府沒有對物業價格設上限，所以就算舖價貴，例如成千萬，理論上也可借一半按揭。 免租期幾時開始、幾時完結、為期幾多日等等，其實是會影響釐印費的計算。 … Read more

雙重印花稅計算 內容大綱 雙重印花稅計算: 印花稅收费 雙重印花稅計算: 2018年印花稅, 雙倍印花稅 Dsd, 買家印花稅 Bsd, 額外印花稅 Ssd 雙重印花稅計算: Table 3: 香港額外印花稅（ssd）價格 如要申請裁定，請到印花稅署櫃位辦理，並遞交文書及有關的證明文件正本，本局不接受電子方式遞交的申請及文件。 任何人可以要求印花稅署署長（署長）對一份文書應否徵收印花稅及要支付的印花稅款額提出意見，但須繳付$50裁定費。 退款申請必須在文書日期後2年內提出，並隨附表格IRSD25。 假設車位售價為150萬元，住宅單位為600萬元，若以一宗交易，並全數獲豁免雙重印花稅計，其應繳稅款為281,250元。 所謂「香港永久居民」，很直接就是只要你持有「香港永久居民身份證」就可以；但如果你仍待入境處核實身份，而持有「核實香港永久性居民身分證資格申請結果通知」則不屬於永久性居民。 第1標準第1部稅率適用於住宅物業而第1標準第2部稅率適用於非住宅物業及某些在2013年2月23日或之後但在2016年11月5日前就取得住宅物業所簽立的文書。 在一項物業轉易的交易， 印花稅 一般由買方支付；但有時候，發展商為吸引買家買新樓，或會提供印花稅代繳優惠，但要留意該優惠是直接扣減樓價，或是以折實樓價後去計算。 由此可見，準買家如有意減少印花稅支出，可以借用親人的「首置客名義」，去購入物業，從避過DSD 15％的稅項、甚至是BSD稅項。 其中本文所提及的雙倍印花稅，是其中一種針對非首次置業人士或換樓買家而設的從價印花稅，根據規定置業者於買入單位後，須繳納樓價15%的從價印花稅。 由於有關物業在 2012 年10 月27 日前取得，並在取得後 24 個月後才出售或轉讓，因此無須繳納「額外印花稅」。 如有關買賣協議被取消(非因進一步轉售，例如「摸貨」或提名另一買家)，買方可於有關買賣協議被取消後 2 年內，申請退回已繳納的「買家印花稅」。 不過，就算樓宇轉名，亦需要於簽署臨時買賣合約後的一個月內，繳交印花稅。 當然除了上述方法可合規避稅後，部份買家就索性用公司轉讓方式來避稅，只要把資產注入子公司後，再以「公司股份」轉讓形式出售公司就可以。 由於業權人只是購買公司的股份，不屬於物業買賣，故只要支付牽涉「資產值」的0.2%印花稅及5元「轉讓書」便可以。 雙重印花稅計算 部份人會問，如果本身是繼承遺產的話，需否繳付「從價印花稅」，又或者如果本身已持有物業，但因親人離世要繼承物業，究竟又需要支付「新住宅從價印花稅」呢? 雙重印花稅計算: 印花稅收费 落實額外印花稅的《 2011 年印花稅（修訂）條例》 於 2011 年獲立法會通過，並適用於 2010 年 11 月 … Read more

啟鑽苑首期 內容大綱 啟鑽苑首期: 【綠置居 2021】鑽石山啟鑽苑料 5 月可申請 「上車」首期 7 萬有找？ 啟鑽苑首期: 綠置居2021 鑽石山啟鑽苑申請 啟鑽苑首期: 住宅放寬按揭成數 一 至 四【星之谷專欄 ̵ 但如果因為名字剔走後，令申請人由「家庭申請者」變為「一人申請者」，則會按「一人申請者」的方式來處理。 「綠置居」項目主要是供交換公屋的住戶申請，他們可以「綠表買家」身份以一定折扣率下購入「綠置居」項目，與「新居屋」接受「綠表買家」及「白表買家」均可申請並不相同。 透過這種方式申請的買家，雖沒有資產及入息審查限制，但要符合一些條件，例如在居於公屋租戶的租約內所有人士，均需一同作出申請；房委會也只接受沒違反公屋租約的人士作出申請。 啟鑽苑首期 雖然房委會暫未公布開則設計，但「啟鑽苑」的面積只有 呎之間， 152呎大約只等於1.3個車位面積大小，接近劏房的面積。 翻查過去房委會推售「綠置居」的項目，今次「啟翔苑」眾期數中面積最細的一期。 我們也嘗試根據上期推售的青衣「青富苑」作揣測，一個187呎單位，扣除廚廁後只有102呎，前面僅得一扇窗，而今次鑽石山「綠置居」再細35呎，大家都大概想像到有多細了。 設計團隊在優化整體樓宇布局和設計時，要考慮與周邊社區配套設施及地區文化的協調。 四座物業樓高介乎36-39層高，合共提供2,545個單位，面積介乎 呎。 房委會在2018年接受申請，並在2019年3月開始揀樓，售價介乎93.25萬-341.46萬元。 項目在2019年入伙，我們《胡．說樓市》也曾協助屋苑的業主驗樓，最終驗樓結果為64分，跟房委會旗下推售的資助房屋質素相若。 啟鑽苑首期 由入伙起計第三年至第五年內，可以在無需要補地價下，就能在第二市場上轉售；而入伙起計五年後甚至可以補地價在自由市場出售，但由於截至2021年2月止，項目暫仍未解禁，故未有二手成交出現。 還有兩類就是持有房屋署有效《保證書》的房屋署系內人員、以及房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者均可申請。 讀者要留意5座10室的開放式單位，該單位的間格是類似有減音窗的1c型，但在售樓說明書並無標註該單位使用了減音窗，不知道是設計問題還是售樓說明書出錯。 有固定窗或減音窗的單位，意味著會面向馬路，由於啟鑽苑單位不是面向馬路就是樓望樓的內園景，望向馬路會有較受交通噪音影響但景觀會較開揚，買家需要作出取捨。 啟鑽苑首期 各類戶型又有分有固定窗或減音窗，客廳及睡房的長濶比例也有些微差異。 屯馬線全面通車後可直達現時西鐵線及馬鞍山線(屯馬線一期)沿途各站，當東鐵線接金鐘段通車後，亦可在紅磡站轉車過海。 北面的龍翔道，南面的彩虹道都是往來港九各區的主要幹道，亦鄰近大老山隧道，往來新界亦相當方便。 啟鑽苑首期: 【綠置居 2021】鑽石山啟鑽苑料 5 月可申請 「上車」首期 7 萬有找？ 啟鑽苑及啟翔苑住宅大廈外牆色調取材自舊大磡村街景元素，包括鐵銹（橙色）、木材（淺棕色）、植物（綠色）、金屬鋅（藍綠色）和磚石（灰棕色）。 啟宏閣和啟雋閣之間的廣場中心放置有象徵意義的星形雕塑，而連接啟宏閣和啟雋閣的行人天橋外牆亦設有電影菲林模樣的鋁飾板，在住宅大樓地下大堂的裝飾牆也將展示畫家對昔日大磡村的印象創作。 啟鑽苑首期 另外，啟宏閣和啟雋閣的平台內設有零售設施，地庫設有濕貨街市，沿彩虹道和邨內行人通道旁亦設置街舖，將於今年底至明年中開始陸續啓用。 申請截止後，房委會進行電腦攪珠，隨機選出分組號碼，按攪珠結果次序優先處理分組內的申請，分批發信邀請合資格申請人揀樓。 … Read more

銀行按揭年期 內容大綱 銀行按揭年期: 各類居屋按揭審批 按揭成數、年期、息率、審批程序、壓力測試 銀行按揭年期: 銀行按揭利率＋按揭回贈大比拼 2022（不斷更新） 銀行按揭年期: 按揭還款期最短是幾多年？ 銀行按揭年期: 房委會：綠置居 一手樓 還有一種的定息按揭，申請人在新造按揭的定息期內，可使用不變的利息供款。 H按的利息浮動，跟銀行體制外的資金流動息息相關，當銀行的資金比較充裕時，H按的利息往往比較化算，但H按時常有變化，導致業主每月還款金額起伏比較大。 樓宇賣買律師費一般涉及3個項目，包括買賣合約、樓契及按揭契，律師費大多為數千元或以上，總金額會因物業成交價、樓齡、貸款額等因素而異。 本文會介紹澳洲的買樓按揭詳情，包括申請條件、按揭種類、申請流程、注意事項，以及提供按揭計劃的主要銀行。 銀行按揭年期 本出版物僅供一般參考用途，並不旨在涵蓋其涉及的主題的每個方面。 在根據本出版物的內容採取或避免採取任何行動之前，您必須獲得專業人士或專家的建議。 本出版物中的資訊不構成 TransferWise Limited 或其關聯公司的法律、稅務或其他專業建議。 此超連結可連接至由第三方於互聯網上編載和經營之其他網站。 第三方乃非渣打銀行（香港）有限公司及其他渣打集團成員（合稱「本行」）所擁有、控制或相關之單位，亦與本行無任何關係。 有業主會混淆，覺得從貸款額扣減現金回贈，即是變相沒有回贈。 其實回贈只是換了個形式，由發放現金，變成計入供款當中，可令將來供款更加輕鬆，所以不存在抵銷現金回贈的價值。 銀行按揭年期 港元於紐約交易時段觸發金管局7.85港元兌1美元的弱方兌換保證，金管局承接15.86億港元沽盤，向市場沽出美元，是2019年3月底後首次觸發弱方兌換保證。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 第一種Insured是指已經投保的高成數按揭（又稱High-ratio Mortgage），適用於首付不足20% 的置業人士，這類計劃的利益較低，但因為要另外買按揭保險，所以不會特別划算。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 金融管理局於2012年9月15日起，規定所有新造按揭貸款的年期上限設定為30年。 視乎個別發展商按揭計劃而定，譬如 2016 年開賣的紅磡環海． 按揭貸款之條款及細則包括但不限於貸款金額、年利率及還款期，須以本行最終批核為準。。 如按揭借款人40歲，75減後是35年，故最長還款年期可達30年上限。 而每次過銀行罰息期把本身按揭轉去另外一間銀行，這種方法可以直接減少按揭總額和供款，節省更多相關物業的開支。 例如500萬轉按金額，回贈2%，扣除律師費，可減少大概$90,000按揭支出。 客人年約55歲，有私人貸款約120萬，希望以物業套現作清數，現時他月入約3.5萬，但每月私人貸款還款接近2.3萬元，在未計算按揭貸款下，他每月供款佔入息比率已高於65%。 網上有按揭中介網站列出不同貸款機構的定息／浮息利率，以供置業人士參考。 浮息利率一般較低，據網站列出的資料，利率由1.35 銀行按揭年期 – 3.5% 不等，而定息利率則因應定息的時長（6個月至5年），由2.69 – 4.79% 不等。 但要留意，因應不同種類的按揭計劃，以及借款人的實際狀況，貸款機構批出的實際利率都可能會有所不同。 … Read more

綠置居揀樓 內容大綱 綠置居揀樓: More In 一手新盤: 綠置居揀樓: 推薦文章：2 45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！ 綠置居全名是「綠表置居計劃」，是政府推出以先導計劃形式出售予綠表申請者的公屋項目，售價會較傳統的居屋低，以協助有綠表資格的申請者，在居屋以外的選擇下自置居所，加快公屋流轉速度。 不過資助房屋，一來以折扣發售、二來超低首期（綠表5%）、三來幾乎包上會、四來一生只有一次機會，不少買家其實也抱著有買大無買錯的心態。 每一期的資助房屋，也幾乎是面積最大、最優質的單位沽清才到下一級的單位。 綠置居揀樓 因此，筆者根據優先次序組別、單位面積及大致的單位質素製作了以下，各優先次序組別預計揀到的單位分佈圖。 上述的尾數，只代表申請編號最後兩個數字，譬如尾數是82，只代表了自己屬於自己那組之中排最前的百份之一。 簡單講，申請人數有4.6萬人，其中有19444萬份｢家有長者優先選樓計劃家庭申請者｣(長者家庭)，平均來說，即是有大約1944個尾數82的長者家庭。 房屋署表示，今日起會逐步恢復公共服務，而今年1月25日起暫停的「綠置居2021」揀樓環節，料終於本月21日開始逐步恢復，揀樓通知書將於4月初按選樓次序分批發放予合資格申請者。 據房委會資料顯示，目前只餘重售屋苑青衣青富苑尚有299個單位；至於最受歡迎的啟鑽苑、另一重售屋苑柴灣蝶翠苑的貨尾單位，以及租置回收單位均已全數售出。 綠置居揀樓 【本報訊】疫情放緩，政府近日公布多個政府部門將由今日起逐步恢復公共服務，以期於本月21日起可大致回復正常服務。 房屋委員會表示，預計可於本月21日起恢復暫停近3個月的「出售綠置居單位2020/21」揀樓服務。 馬鞍山錦柏苑是入場費最低的屋苑，將興建三座住宅大廈，共提供1,896伙。 單位售價由79萬元至273萬元，平均呎價為5,260元。 而全屋顏色以白色為主色，令客廳視覺上更加寬闊，充滿朝氣，空間更整潔俐落，單位頓時「升級」。 如申請人或其中一名家庭成員在申請居屋截止日期前年滿 60 歲，即可參加此計劃。 綠表置居計劃（綠置居）由2016年推出以來，一直大受歡迎，綠置居計劃每年會抽出指定的在建公屋項目，並出售給主要為現有公屋租戶及合資格「綠表」人士，讓不同階層的市民也有機會以低於市價置業。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 成功揀樓的申請人士須於居屋銷售小組辦理簽署買賣協議手續時，帶同相當於樓價5%（綠表）／10%（白表）的銀行本票，本票總數量不可超過3張，抬頭人為「香港房屋委員會」，用來繳付定金，房委會並不接受現金付款。 平台會為無法完工的單位安排另一裝修公司接手完成工程，並承擔因此引致的所有額外工程費用。 由於有折扣率50%，單位售價只是118萬至385萬元。 按照現行資助出售房屋定價安排，折扣率將較上一輪居屋(「居屋2022」)多10%，即將以市價41折發售，3個屋苑全屬新界區，初步平均呎價將介乎4,690至5,710元。 但據悉，於接受申請前(即2022年下半年)，房委會會重新評估項目市值，再敲定最終折扣率及售價。 綠置居揀樓 近年先後兩個居屋屋苑推出的馬鞍山，2022綠置居錦柏苑平均呎價5,260元，亦是吸引。 趕上定息按揭尾班車 定息按揭計劃的申請日期截至今個月底（10月30日），最後的貸款提取日期為今年年底（12月31日），按證公司表示將視乎市場反應再考慮會否延長計… 新一期綠置居與新一期居屋2022一樣，將會收緊轉售限制。 買家以綠表購入綠置居後，必須住滿15年，才可以補地價於公開市場出售。 此外，雖然政府近期提倡減少出售細單位住宅，不過房委會今期綠置居的其中兩個屋苑：馬鞍山錦柏苑及粉嶺清濤苑，仍有約50%單位實用面積少於300呎。 今期有3,437個單位可供選擇，扣除800個「家有長者」，以及300個單人申請者名額，餘下2,337個單位可供選擇。 因此，這類申請數目，預計為5.9萬（3.1萬份「家有長者」加上2.8萬份其他家庭申請），換言之，要抽中頭4個號碼，才能穩奪中籤。 成功揀樓的申請人士須於居屋銷售小組辦理簽署買賣協議手續時，帶同相當於樓價5%（綠表）／10%（白表）的銀行本票，本票總數量不可超過3張，抬頭人為「香港房屋委員會」，用來繳付定金，房委會並不接受現金付款。 綠置居2021攪珠已在2021年8月10日上午，透過房委會Facebook專頁直播完成。 第4至10個號碼依次序是49、60、21、57、68、25及70。 今期房委會共收到7.2萬份申請，供應單位共3,400個，即是相當於每21份申請爭一個單位。 今期綠置居推售的單位包括有：鑽石山啟鑽苑（2,112個）、青衣青富苑（517個）和柴灣蝶翠苑（8個）。 由於屋苑選址和面積並不理想，加上受局勢及疫情問題影響，綠置居2019僅售出了約85%單位，尚有523伙200呎以下細單位未售出。 如申請者於獲安排的選樓時段遲到，其選樓次序會被較後次序的其他申請者補上，並會被安排在下一節可行的選樓時段選樓。 申請者請預早計劃行程及預留足夠時間，避免行程受阻而未能準時到達。 租置計劃的815個單位，分布於港九新界39條屋邨，包括李鄭屋邨、良景邨及山景邨等，其中屯門山景邨佔最多單位，有84個，而最便宜單位位於屯門區良俊樓，售約14.4萬元，面積150呎，呎價962元。 綠置居揀樓 綠置居揀樓: … Read more