1500萬按揭 內容大綱 物業轉名或除名印花稅,近親和非近親有什麼分別? 1500萬按揭 按揭保險費退保的實際操作用法 特首林鄭月娥去年10月發表《施政報告》將九成及八成按保的樓價上限分別調高至800萬元及1000萬元,為首期不足而具供款能力的用家提供更多置業選擇,俗稱為「林鄭Plan」。 過往的「林鄭Plan」雖加速住宅物業成交,但只主要集中於千萬以下物業,現時部分較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元,「林鄭Plan」下的換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。 以1000萬元單位為例子,原先的按揭成數最高為8成,即首期需要200萬元,而放寬按揭成數至9成,首期減少至100萬元,減少100萬元或50%的首期開支。 另以1200萬元單位為例子,原先的按揭成數最高只有5成,即首期需要600萬元,而放寬按揭成數至八成,首期減少至240萬元,即減少360萬元或60%的首期開支。 此外,若以1500萬元單位為例子,原先的按揭成數最高只有5成,即首期需要750萬元,而放寬按揭成數後最高按揭額為960萬元,按揭成數增至64%,首期為540萬元,即減少210萬元或28%的首期開支。 另以1,200萬元單位為例子,「林鄭Plan」下的按揭成數最高只有五成,即首期需要600萬元;而「波叔Plan」下放寬按揭成數至八成,首期減少至240萬元,即減少360萬元或60%的首期開支。 最後,自僱人士或非固定入息人士,例如中小企老闆、保險代理、地產代理等等,雖然可以受惠「波叔Plan」上車,但最高按揭成數僅為8成,想申請9成按揭亦只能望銀行而興嘆。 至於業主希望將住宅甩名、轉名或加名,由於會被視作一宗新買賣,理論上可以用「波叔Plan」申請按揭保險。 但由於該宗交易是內部轉讓,按揭保險公司或會向借款人查詢轉名原因,如果有合理懷疑是為了重做按揭套現,可能會遭拒批。 另外,甩名及加名的個案,原業主本身擁有該物業,並不符合「首置」,難以申請超過8成按揭。 1000萬以上樓價壓力測試方面大致和1000萬以下相同,壓測前供款比率上限維持於50%,即每月供款不得高於月入50%。 另一方面,新措施或可協助原本要用發展商一按較「貴息」的買家,回到低息銀行按揭的懷抱,亦對新盤市場有利。 買家可以約1,200萬元買入兩房單位連車位並申請高成數按揭。 事實上,普通家庭內兩夫婦加上一名子女、一名傭工,一家四口居於兩房單位,生活空間相對狹窄,勢打消市民生育逾一名子女的意願。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額,提供了保障;理論上,對銀行而言,批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 必須好好評估是否負擔得來,否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 陳先生一家三口加上工人共有4人,兒子已經年滿10歲,希望給他一個獨立房間增加私隱,工人自己亦需要自己空間,故打算買入3房單位。 然而,如果想選擇樓齡較年輕的單位又不想住在太偏遠地區,大部份樓價至少要千萬以上,而且陳先生發現千萬樓按揭規則與千萬樓價以下並不一樣,所以非常頭痛。 經絡按揭今次與大家分享1,000萬樓以上的按揭攻略,讓大家置業更有預算。 各類型物業可申請的按揭成數不同,而且不同入息種類(如非固定收入、非本地收入)於計算壓測時,亦面臨不同限制,本文將逐一詳細解釋,按下方目錄連結,可快速跳往各類物業的按揭成數上限。 從事金融業月入8萬元的Jenny正計劃買入車位投資,同時亦希望可以買樓上車。 如果按揭申請人以資產類別申請,不論是1,000萬以下還是1,000萬以上的物業,同樣以四成按揭計算。 物業轉名或除名印花稅,近親和非近親有什麼分別? 同時,新措施也有助鼓勵發展商推出更多較大面積的單位,或有助樓價更健康發展。 樓價1920萬以內,最高可敍做8成按揭或借960萬,同樣以較低者為準。 近日二手樓升溫帶動個別納米樓出現轉勢,其中菁雋更出現高價成交。 不過納米樓申請按揭較一般二手樓複雜,今次為大家拆解納米樓按揭細節,包括按揭成數… 不過他又指,雖然1,000萬至1,200萬元的樓宇可借八成,但對申請人的收入要求也相對大幅提高,需要謹慎計算個人負擔能力及壓力測試。 換言之,以購買1,000萬元住宅單位為例,最盡可借到900萬元,首期由200萬減至100萬元。 而1,200萬元物業的基本首期由600萬則降低至240萬元,減幅達60%,大幅降低上車門檻及首期要求。 1000萬港元以上至1125萬港元以下物業,最高按揭成數80%至90%,貸款上限900萬港元,1200萬港元或以下,最高按揭成數80%。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦指,放寬按保成數後,最低入息要求也會提高。 例如1,200萬元物業,以往最多只可借五成,以三十年還款期計算,每月入息約5.7萬元便可順利通過壓測;但如果可借足八成,入息要求便增至超過9萬元,計入保費後,每月還款可達至4萬元。 參考2019年底放寬按保,當時八成按揭貸款的樓價上限將由$600萬增加至$1,000萬,首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由$400萬提升至$800萬。 該次放寬前,正值反修例事件,二手住宅成交量由上半年的約2.3萬宗,下調至下半年的1.7萬宗。 按保放寬後,縱使2020年初新冠疫情已開始影響香港,但當年的二手成交量仍然回升。 1500萬按揭 假如申請按揭保險, 則可以借取最追960萬元,多借約200萬元。 這類買家要注意的是,假如樓價超過1920萬元,例如1921萬元,並不能借取高成數按揭,而只可借取4成,首期就出現了約192萬元的斷層。 然而,過往的「林鄭Plan」雖加速住宅物業成交,但只主要集中於千萬以下物業,現時部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元,「林鄭Plan」下的換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。 現時疫情再度嚴峻,重擊香港經濟及樓市,是次再度推出逆周期措施,為樓市打下強心針,對樓市屬正面支持,可謂適時的做法。 此外,要留意的是,今次的放寬,受惠的樓價範圍其實是上升至$1,920萬以下的物業,價值$1,200萬至$1,920萬的物業,標準按揭成數是五成。 在新按保計劃下,可透過按保取得較成數按揭(五成至八成),但貸款額上限為$960萬。 … Read more