商廈按揭成數詳解
商廈按揭成數 內容大綱 商廈按揭成數: 申請人以資產計算收入 商廈按揭成數: 收入來自其他地區 商廈按揭成數: %subheading% 商廈按揭成數: 按揭成數: 另一注意的是,如果申請人以資產作收入申請,不論是1000萬以下或者1000萬以上的物業,同樣計四成按揭。 哪購入單位後再轉手,會如住宅樓宇般,受到各項印花稅政策所影響嗎? 這個大家可放心,原因是工廈屬於非住宅物業,故只受非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)所規範,最高為8.5%(見下表),而不受目前住宅的額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)所限制。 首先海外物業要是大國家如加拿大、澳洲,而物業沒有按揭在身,提供當地房產證明。 由於香港銀行不能對海外物業作估價,所以會將當年買入價50%去計資產值。 但若購買單位為青衣綠悠雅苑、長沙灣的喜盈、喜韻、喜薈及喜漾,或者是房協「住宅發售計劃」第二市場旗下的「住宅發售計劃」和「資助出售房屋項目第二市場」單位,則有機會可做9成按揭。 香港最高按揭成數的物業一定是綠表的居屋按揭,只要在政府擔保期內,大多數銀行都可做95%按揭。 但當然不是個個人都可以有綠表,一般來說,綠表大部分都是來自公屋住戶或是初級公務員。 經更新後,最新的九成按揭貸款的樓價,由$400萬大幅調整至$800萬;而希望買中高價單位的買家都有驚喜,最高申請八成按揭貸款的樓價,亦由$600萬提升至1000萬。 如果屬於自僱人士或非固定收入人士,在按揭保險機制下,最高按揭成數只有八成。 商廈按揭成數 最好的方法是先賣後買,當舊有物業正式完成交易後,便可以為新的物業申請九成按揭。 如果買入的是資助房屋類別如居屋或綠置居,綠表人士最高按揭成數為九成半,白表人士最高按揭成數為九成。 如果買入的是房協物業便依照私樓準則,1,000萬以下最高六成按揭,如想申請高成數按揭,便要申請按揭保險。 轉按除了為了賺取回贈及節省利息之外,對工商物業業主而言,是可以獲取低成本資金的一個方法,雖然手續可能會較繁複,資金未必可以很快到手,一般而言轉按需時最少兩、三星期甚至一個多月。 如果坊間一些能夠輸入利率的計算機,買家也需要自行作出調節。 因入手工廈是投資,因此壓力測試與入手住宅有分別,以 40/50 去計,即按揭申請人每月供款與入息比率不可超過40%,而且加3厘息後每月供款與入息比率不可超過50%。 另外,即使貸款人無其他物業或其他按揭在身,40/50 壓力測試仍然適用。 工廈按揭計劃可享低至H+1.7,大部份銀行H按封頂位為P-2.9%。 商廈按揭成數 如貸款額達HK$4,000,000,有可能獲 H+1.4。 至於現金回贈方面,工廈和住宅單位不同,大部份銀行不提供現金回贈,亦不設高息戶口,不過經MoneySmart申請工厦按揭,最高可獲贈額外現金回贈HK$2,000及HK$300超市現金券。 有意購買工廈單位的準買家,可以選擇入手較高機會被收購重建的工廈或購入較小機會被收購的工廈。 商廈按揭成數: 申請人以資產計算收入 工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平,亦較住宅更嚴格,分別為40%及50%(住宅最高為50%及60%)。 另外,建議有意入市的買家,在物色銀行承造按揭時,先找銀行進行估價,因為非住宅物業按揭成數已經較低,如果估足價的非住宅物業,可以提高按揭借足的機會。 與非住宅相比,住宅物業的按揭成數就高很多,最高可以去到9成,但仍要視乎首次置業、自住、樓價(例如800萬港元以下才可承造9成按揭)等條件限制。 非住宅物業按揭一般而言都是投資物業,主要包括商舖、寫字樓、工廈及倉庫等。 由於是用於投資或做生意,並非必需品,所以不設首次置業、自用及非自用等條件限制。 商廈按揭成數 但正因如此,銀行在承造按揭時都會較住宅物業審慎,按揭成數亦不如住宅按揭般高。 如果住宅物業價值達到1,000萬元或以上,不論是「非自用或公司持有」與「自用」,最高按揭成數都沒有差別,最高為50%。 租置公屋買入時會獲房委會作擔保,最高貸款額為「單位買入價」減去「已向房委會支付的意向金」,換言之,按揭成數可達100%,但只能選用P按計劃。 而且「呼吸Plan」及「二按」的息率多數都會逐步遞增,後期會明顯較銀行息率高,變相加重申請人的供款負擔。 第一步要了解當區停車場的供求情況,以及住戶與車位比例,假如為五比一或以上,在供不應求的支持下,車位的升值潛力會越大。 準買家最好實地視察,留意停車場及車位環境及配套,如倒車空間是否足夠、附近喉管有否漏水、車位是否近柱位/彎位(關係到泊車難度)、是否鄰近出入口、停車場管理質素等。 買入車位前要分清楚不同的車位類型,較常見的有私家車、電單車、貨車車位,另隨著電動車的興起,這類車位開始也在市場佔一席位。 如欲購入的工廈樓齡較高,入手前要先做足資料搜集,包括了解全幢大廈的維修情況及每月管理費,以及檢視目標單位將來是否有維修的必要或存在結構問題。 最具彈性的 BusinessOne,其存款戶口內的存款金額為您以按揭利率賺取利息的同時,您亦可於任何時候調配資金。 … Read more