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轉名按揭 內容大綱 轉名按揭: 樓宇轉名做法主要有2個: 轉名按揭: 按揭律師費 $4500 轉名按揭: 方法5: 翻按物業 舉例：假設夫婦已擁有價值400萬元的聯名物業，再購買第二間500萬元的物業，將需要支付15％印花稅，即75萬元。 把聯名物業甩名或拆名後，甩名的一方將回復首置身份，其後透過轉按第一間物業套現作為首期，再以低稅購買第二間物業，即可完成一開二之夢。 轉名按揭 若購買樓花，即使罰息期已完結，亦需要入伙後才可申請轉按。 最早可於入伙前3個月開始申請，到入伙後提取貸款。 如果發展商延遲入伙，銀行須待至業主入伙後才會完成提取貸款，並轉到新銀行。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 由於現時的物業買賣律師費，多數以「套餐」方式推出，即律師樓收取的費用，已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。 也有些銀行接受以市價8-9折作為內部轉讓買賣價，不過同樣建議先問清楚顧問避免撞板。 用近親買賣方式甩名需要買下其他業權和其剩餘的按揭，需要重新計算一次供樓壓力測試。 完成後，丈夫不會有再持有物業，而只有妻子會有算持有物業。 不過對於樓契上，相信更多準買家或業主關注轉名、加名、及除名的安排。 因此，怎樣去妥善保存樓契，也變成一個很重要的學問。 我們會透過一文剖析樓契的重要性、贖契程序、保存樓契方式、以及轉名除名常見的問題。 如果您有資格獲得新的按揭貸款，則需要簽署按揭，這將產生律師費。 但是，通常向按揭貸款接受者提供現金回贈和找一家便宜律師費的律師，這樣可以幫助為您省一些額外費用。 此外，如果新的按揭貸款利息低於當前利率，則每月利息的額外節省可以累加起來以抵消罰息和其他費用。 另一點需要注意的是，筆者發現個別銀行在審批甩名按揭時竟然要求客戶提供“離婚聲明書”，原因是銀行需要申請人一個合理解釋 – 申請人為什麼要甩名呢？ 兩夫婦已共同擁有一個聯名物業，為什麼要甩太太或丈夫名字然後再申請按揭呢？ 若理由是離婚的話，申請人必須提供此聲明書，在合情合理下才有機會獲得銀行批出按揭。 Mortgage link 戶口意思是與按揭存款掛鈎的戶口。 轉名按揭: 樓宇轉名做法主要有2個: 雖然近月樓市交投受疫情影響大跌，但當中申請按揭保險計劃的個案比例卻創紀錄新高，特別是1,000萬元以上的物業表現突出，反映「波叔plan」的… 故此，一般而言，想將物業轉讓子女等直系親屬，其中一種較正常做法是用「轉讓契」轉讓單位，形式與平時一般物業買賣無異。 如想將物業留給子女，可以利用「長命契」方式加入對方名字。 轉名按揭 這方法既可免卻遺產承繼手續，又可防止子女取得物業後，隨即變賣物業，形成自己無家可歸。 如單位已入手超過2年，轉按時可以憑當時估價去計算按揭成數。 如果估價為HK$6,000,000以下，便可以做8成按揭並套現。 雖然原先一方已回復首置身份，但如果再買樓，舊物業每月供款仍會計入供款入息比率（DSR）。 相反，較低成數按揭者，壓測前的供款與入息比率降至4成，壓測後則是5成。 例如親人、情侶身分、夫婦都可以做按揭擔保人，亦有個別銀行只接受已婚夫婦、子女、父母這些直系親屬做按揭擔保人的。 (未滿18歲、破產、弱智人士都不適用)，理論上有些銀行就擔保人人數不設上限，但如果擔保人人數多，也會令銀行或按保公司質疑還款能力。 準買家如想知道心儀物業到底屬轉讓契還是送贈契，可透過網上查冊，查看物業資料，看看過去 5 年的紀錄，是否有「送讓契」（Deed of gift）字眼。 一種是用「轉讓契」轉讓單位，形式與平時一般物業買賣的操作無異。 轉名按揭 … Read more

首期最少 內容大綱 首期最少: 按揭保險計劃按揭保費一覽表 首期最少: 物業，非所有人合資格敍做9按 房委會今期新居屋推售3個屋苑，分別是啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑，共提供4,431個單位，以市值7折定價，其中東涌裕泰苑售價最平159萬元。 新世界是次推出的非牟利的私人資助房屋項目，若得以落實，首階段將以新界西的地皮作試點，料可建300個實用面積介乎300至550平方呎的一房至三房單位，以市價約五折至六折出售，發展商估計，屆時一個300平方呎單位可以270萬元出售。 首期最少 買樓的交易文書合約要到律師樓處理，一般的樓宇賣買律師費由幾千元起計，個別情況令買賣過程延長，律師樓的收費亦會增加。 如果你正籌備資金做業主，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。 買樓除了要儲夠錢俾首期外，其實還有不少開支，包括印花稅、經紀佣金、律師費、管理費按金、水電費按金，如申請按揭保險亦要另外支付保費。 一手居屋屬未補地價的資助房屋，按揭成數、供款年期有別於私樓，因為有政府做按揭擔保人，按揭批核會比私樓寬鬆，綠表人士更可獲免壓力測試，詳情可讀居屋按揭指南。 政府因應樓市情況已將住宅物業的從價印花稅稅率劃一為樓價的15%，但首次置業的香港永久居民例外。 首期最少 首次置業的印花稅率是按不同樓價制定，而且稅率會較低。 舉例一個 400 萬元單位，首期 40 萬元，貸款額為 360 萬元，按息 2.15 厘下每月供款為 HK$13,578，這個情況下的入息最低要求為3萬元。 首期最少: 按揭保險計劃按揭保費一覽表 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。 由於還款期由銀行定立，如果銀行是用(70-人齡)，連帶按保部份亦須用(70-人齡)計算，申請前應向按揭中介查詢，那些銀行批的還款期最長。 答：最長還款期為30年，但會根據人齡及樓齡有所調整。 人齡由銀行決定，最長以(80-人齡)計算還款期，上限是30年，但按保公司有權用(75-人齡)去計算，看實際情況而定。 HKMC的按保申請表上，需要申請人填寫按揭中介回贈的金額，然後HKMC會進行貸款額扣減。 答：近年因幾間按保公司競爭激烈，除非入息過份不穩定或信貸評級太低，否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。 請留意，保費若分期償還，需要計算入DSR或壓力測試中。 請留意：近期因疲情影響環球經濟，銀行收緊按揭，申請按保或須提供2年稅單紀錄。 留意上面HKMC的保費表中，只需要理會「一次性付清保險費」一欄，銀行將相關數目計入每月還款中，讓貸款人可分期清還，最長為30年。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 早年樓市興旺，不少市民除買樓投資外，亦有更多人希望購買物業自住。 首期最少: 物業，非所有人合資格敍做9按 假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 樓價自住非自住或以公司名義持有1000萬以下6成（但貸款額唔可以超過500萬）5成1000萬或以上5成4成睇完上面個表後，你可能會問：我睇啱間500萬嘅樓用嚟自住，咁係咪我有200首期加印花稅就可以上車？ 如果你係以「資產水平」為基礎去申請按揭，你最多借4成，如果你有幫人做擔保或者同其他人聯名持有物業，你個按揭上限亦會減少。 按揭申請人的收入究竟能買入幾多錢樓，其實要視乎會否選用按揭保險。 政策“组合拳”陆续出台，有利于居民住房信贷回暖，房地产政策将会在更大面积和更大程度上释放购房需求。 每種房屋類型要準備的頭期款成數不同，邱愛莉建議，購屋族不用過度悲觀，其實許多人早已「頭過」，只差實際行動，不過購屋前還是要精算，看看自己能負擔什麼樣的房屋及總價，才不會白忙一場。 首期最少 也就是說，若同樣買1間700萬元的新成屋，頭期款要準備2成，即140萬元。 首期最少: 財務公司 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 … Read more

車會計算 內容大綱 車會計算: 股票是什麼？股票怎麼買？這些看完秒懂股票投資交易買賣基礎。 車會計算: 股票單位怎麼正確使用？ 車會計算: 最佳 計程車 費用 試算 就在大都會，計程車 計費 一清二楚 車會計算: 確診護理師照服員帶病返工 暖心原因曝光 該局進一步說明，營利事業如果已依法成立職工福利委員會，並且也依規定提撥職工福利金者，其舉辦員工摸彩、文康、旅遊及聚餐等活動所支付之費用，就必須先在福利金項下列支，除非福利金不足時，其超出部分，確實是由營利事業負擔者，才可以列報為營利事業的其他費用。 反之，營利事業如果是未成立職工福利委員會者，其舉辦員工摸彩、文康、旅遊及聚餐等所支付之費用，在規定限額內，營利事業可以直接以職工福利科目列報，超過的部分，營利事業再改以其他費用科目列支。 1.公司組織及合作社職工之薪資，經事先決定或約定，執行業務之股東、董事、監察人之薪資（包括年節獎金在內），經組織章程規定或股東大會或社員大會預先議決，不論盈虧必須支付者，准予核實認列。 2.製造業未依營利事業所得稅查核準則第58條第1項規定設置帳表並記載者，其耗用之原料如超過各該業通常水準，超過部分除了能提出正當理由，經稽徵機關查明屬實者外，不予認定。 該局特別提醒，營業人租用車輛，應檢視是否已構成營利事業所得稅查核準則第36條之2規定之「融資租賃」條件，倘確採「營業租賃」方式承租「乘人小汽車」供「業務上」使用，亦無「酬勞員工個人」者，方可依規定申報扣抵。 國稅局最近查核某家經營螺絲、螺帽買賣業務的甲公司98年度營利事業所得稅結算申報案時，發現其他費用項下列報委外加工費數十萬元，甲公司雖已取得發票，亦提出說明係因應客戶所需產品規格而委外加工，不過，甲公司一直未能進一步提出產品規格的詳細說明，以致無法證明委外加工之支出與業務有關，遂予以剔除補稅。 營利事業設置職工退休基金，與該營利事業完全分離，每年度可以在不超過當年度已付薪資總額8%限度內，提撥職工退休金，並以費用列支。 車會計算 取得外匯收入之外銷銷售額得列支外銷特別交際費 近來台灣經濟陷入低迷，國際競爭力下滑，為了突破困境，強化出口貿易一直是帶動我國經濟成長的原動力，則外銷業務是否可額外列報外銷特別交際費呢？ 財政部南區國稅局表示，依所得稅法第37條規定，營利事業因業務需要所支付的交際費，如果取得確實單據者，可以列報為費用，不過，為防止浮濫，營利事業只能在稅法規定的限額範圍內列報交際費，至於交際費的限額原則上是以進貨及銷貨金額的級距比率計算，同時為鼓勵擴展外銷，對經營外銷業務的營利事業，可額外再列支外銷特別交際應酬費。 預扣的費用通常於撥款時就先行扣除，有些則是每期(月)外加的。 只要是先預扣的費用，其實就是實質貸款金額變少；每月增加的費用等於月繳金額變多了，這些都會影響年利率的。 常看到讀者問這樣的一個問題『我跟銀行信用貸款20萬，分36期償還，每月繳款6,084元，請問這樣的條件年利率是多少？』， 因為這類問題太多了，我整理了一下，把相關的部份做了一個試算，方便網友諮詢。 國稅局再度提醒公司列報費用，除了要注意取得及保存相關支付憑證外，同時也要留意費用必須與營業有關，以免被調整補稅。 125.營利事業計提退休金準備、退休基金或勞工退休準備金之薪資總額如何計算？ 國稅局表示，某外銷公司96年度營利事業所得稅結算申報，列報佣金支出五百餘萬元，經查核公司所提供資料，發現其結匯單上之收款對象是個人非仲介商，又公司在臺以新臺幣支付國外佣金部分，亦係個人出具之收據，未符合規定，無法認定該佣金支出，補稅一百餘萬元。 車會計算 76.員工自行負擔之勞、健保費部分 不能列報為營利事業之費用？ 財政部南區國稅局表示，營利事業在列報員工之勞保費、健保費時，只能以由營利事業負擔之部分為限，至於屬員工自行負擔部分，就不能列為營利事業的費用。 國稅局籲請營利事業申列勞、健保費時，應依保險費計算表所載屬投保單位負擔金額列報，並保存憑證，以免遭國稅局剔除補稅。 是國稅局認定該項所得免稅優惠措施之獎勵對象及範圍，應以我國境內使用之建廠、製造、產品設計及污染處理等專門技術為基準，因而否准A公司所請，並無不合。 給付勞務費用之原始憑證為收據或簽收之簿摺；如經由金融機構撥款直接匯入執行業務者之金融機構存款帳戶者，應取得書有執行業務者姓名、金額及支付勞務費字樣之銀行送金單或匯款回條。 7.支付國外代理商或代銷商之佣金，應提示雙方簽訂之合約；已辦結匯者應提示結匯證明，未辦結匯者，應提示銀行匯付或轉付之證明文件；以票匯方式匯付者，應提示收款人確已實際收到該票匯款項或存入其帳戶之證明憑予認定；非屬代理商或代銷商，無法提示合約者，應於往來函電或信用狀載明給付佣金之約定事項。 未成立職工福利委員會者，其舉辦員工文康、旅遊活動及聚餐等費用，應先以職工福利科目列支，超過前款規定限度部分，再以其他費用列支。 營利事業已依法成立職工福利委員會，並依規定提撥職工福利金者，其舉辦員工文康、旅遊活動及聚餐等費用，應先在福利金項下列支，不足時，再以其他費用列支。 國稅局進一步說明，營利事業因和解致債權一部分或全部不能收回，列報呆帳損失，應取具法院之和解筆錄或裁定書；如為商業會或工業會之和解，應有商業會或工業會之和解筆錄，並應於發生年度列報呆帳損失。 如僅以債權人及債務人雙方私下書立之和解協議書，則不得作為呆帳損失之證明文件。 購入供作贈送之物品應取得統一發票，其屬向核准免用統一發票之小規模營利事業購入者，應取得普通收據，並以購入成本認定捐贈金額；其係以本事業之產品、商品或其他資產贈送者，應於帳簿中載明贈送物品之名稱、數量及成本金額，並以產品、商品或其他資產之帳載成本，認定捐贈金額。 車會計算 交際性質之費用，不得改列其他費用 又到新春送禮季節，營利事業為擴展業務，支付屬交際費性質之餐費、春節禮品等餽贈性質支出，其帳務處理應以交際費入帳，並計算限額，不得以其他費用方式入帳。 交際費經取具合法憑證，並經查明與業務有關者，應予認列，但不得超過所得稅法第37條規定限額。 其遺失機票票根或電子機票及登機證者，應取具航空公司之搭機證旅客聯或其所出具載有旅客姓名、搭乘日期、起訖地點之證明代之。 6.支付國外佣金之受款人如為出口廠商或其員工，或國外經銷商或向出口廠商進貨之國外其他廠商（其代理商、代銷商除外），均不予認定。 遞延資產耗竭的計算，可以依規定之「預計單位耗竭額」或「按年依率提列耗竭額」方式選擇其中一種適用，但採用後不得變更。 … Read more

買樓方法 內容大綱 買樓方法: 我們的願景 買樓方法: 選擇錯誤或買樓時流程出錯，損失隨時大過揀錯另一半，所以了解全盤買樓過程及其中竅門，以保障自己利益。 買樓方法: 裝修指引 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛把新購單位終止交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。 如果是$800萬或以下自住物業，銀行估足價，而申請人為首次置業人士，又有申請按揭保險，最多可以做到九成按揭，即借足$720萬，首期只需付$80萬。 相反如果不是首次置業人士，購買$800萬或以下的住宅物業，最多可以借8成按揭，即首期為$160萬。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 【新房攻略】瞄準香港新樓盤 入票、抽籤、選房乾貨來了！ 踏入2021年，香港的新盤市場真的可以用「百花齊放、旗開得勝」來形容，除了主打中小型戶型的樓盤收票反應極其踴躍，山頂傳統豪宅區的熱度也超出預… 買樓方法 所選擇委託代理只代表你，還是同時代表你和置業人士，若是後者，該代理須如實告知雙方，並向雙方披露從另一方收取的傭金數額或比例。 不過，買方通常不會輕易答應賠償差價，這情況便要訴諸法庭。 待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。 買樓方法: 我們的願景 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港，但如果本身的收入並不是源於香港，按揭成數會收緊一成。 例如一層原本600萬元的物業，理應銀行批出的按揭成數為60%，但收入並不是來自香港的人，最高為50%。 因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 買樓方法 在香港申請房貸，需要提交按揭申請表、臨時買賣合約、身份證明檔、收入及工作證明。 銀行會根據申請人的檔及信貸評級進行批核，時長大約為3個月。 4月載客量約4.08萬人次，按年升逾82%，較疫情前同月跌近99%。 首4個月載客人次按年升近38%，但運力跌約60%，收入乘客千米數則升近16%。 上月載貨量近9.24萬公噸，按年升逾26%，較2019年4月跌近44%。 首4個月載貨量按年跌逾5%，運力減少42%，貨物收入噸千米數亦跌逾43%。 國泰表示，4月貨運持續恢復航班運力，貨運運力是疫情前水平的29%。 集團恢復了前往法蘭克福的貨機服務，是去年底以來首班前往歐洲的貨機航班。 買樓方法 這些問題筆者不能代為回答，讀者要老老實實的回答自己。 如果是已一把年紀，臨近退休，賺錢能力有下降的趨勢，擔心將來供不起是正常的。 筆者經歷過2008年金融海嘯，當時手持多個物業，供款超出自己的能力，受海嘯突襲，租客紛紛退租、減租，差點就不夠供樓。 幸好當時持有的是租值較高的細價樓，勉強捱過，漸漸明白到防守的重要性。 如果是經代理搵樓，代理帶睇樓時會要求您簽一張俗稱「睇樓紙」的文件，用意是防止您自行直接找業主買樓，令代理蒙受損失。 按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 買樓方法 移至「30年」便可以。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 然而，一賣一買簽臨約的日子，相隔最少一個多月，若擔心期間樓價升勢太急，不少人會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。 至於購買一手樓盤，繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子，均視乎個別樓盤而異。 買樓方法 由於新盤的預計關鍵日期並不等於收樓日期，中間有機會相距數個月，作為自用的買家應預留充份時間，期間可以與發展商保持溝通，避免出現租約完結但又未能搬入新居的空窗期。 另外，為得到最低的利率，買樓前也要盡力保持優良的信貸評級，否則即使你收入很高，若評級惡劣，輕則要付高昂息率，重則銀行會拒絕批出按揭。 … Read more