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若果理智戰勝情感，議定了業權的分配，例如計劃離婚後，物業由女方接收，可以在離婚前把物業以「買賣」方式「轉名」給女方。 如該物業巿價為800萬港元，餘下200萬港元按揭貸款，即淨值600萬港元。 如議定業權以各人一半平分的話，即男方應取回300萬港元。
- 假設物業成交價為零元或遠低於市價，稅局會自行就物業作出物業估價，向業主追討相差之印花稅。
- 要找出物業的真正市價，可向銀行或公證行申請物業估價，以最低者作為近親轉讓物業的售價。
- 一般會由繼承人負責還款，除非遺囑另有安排，如由其他遺產作還款之用例如保險費。
- 這意味丈夫除了要準備多一成首期之外，亦需要很高收入才能應付兩層樓的壓力測試。
拎住8萬美金（約62萬港元），在港或只夠畀首期，原來在美國已夠買下一幢獨立屋！ 張生、張太年多前開始投資亞特蘭大房地產，現已擁五間約近二千呎的獨立屋，平均僅8萬美元，月租約1,000美元，單計租金回報已達15厘，現更升值至11萬美元。 最後溫提，假如夫婦雙方都持有物業，並私下處理物業轉讓，如果是在正式離婚後才處理，受惠一方需要付15%印花稅，故此最好在離婚前辦理。 nilconsideration買樓 要留意，如果是以互換物業形式申請按揭，以往貸款額只能以兩層樓的差價去計算貸款額，難借得多。 例如大屋樓價為1,000萬港元，另一層細樓樓價為600萬港元，便只能以400萬港元去計算按揭成數。
nilconsideration買樓: 英國政府的「help To Buy」計劃是什麼？香港人可受惠嗎？
若因錯漏而引致任何不便或損失，利嘉閣FB PAGE及利嘉閣概不負責。 不過，值得留意的是，如果物業轉名畀超過一個人，即聯名持有，所承接業權的人必須全部都是原業主的近親才可以慳稅，但緊記千萬不要在取得業權後36個月內將物業轉手，否則仍要繳付樓價10%至20%的「額外印花稅」。 如果想將物業轉名畀近親，即上文提到的父母、配偶、兄弟姊妹或子女，可以用「轉讓契」（Assignment）形式作「近親轉讓」，會比「送贈契」來得更實際；雖然仍然要繳交「從價印花稅」，但起碼慳到一系列的「辣招稅」。 簡單來講，「送契樓」就是指以簽訂「送讓契」（Deed of gift）、「送贈契」或「無償轉讓契」來轉讓的物業，業主以零成交價轉手給別人，這個物業被視為一項「饋贈」。 非自住物業需要繳付額外的印花稅，2021年3月31日前，外國首置買家買50萬鎊（約HK$500萬）以下物業免繳印花稅；但於2021年4月起加辣，向海外買家加徵2%額外印花稅。
張生是行船出身，因經常到美國工作，對美國人肯搏肯捱的精神印象甚為深刻，故在退休後瞄準當地樓市，料可在經濟危機後迅速復甦。 他指：「部分屬銀主盤，僅幾十萬港元入場費，仲低過建造成本，蝕極有限，反觀升值能力甚佳。」事實上，標普/Case-Shiller20大城市樓價顯示，去年美國樓價大升11.3%。 作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。 nilconsideration買樓 至於高成數按揭，由於按揭保險公司對這類「送契」物業較為警惕，獲批機會極低，因此8成至9成按揭應是困難，只能試批。 按英國房地產網站Zoopla資料，愛丁堡2019年樓價按年升6.1%，稱冠其他英國城市，相反阿伯丁市同期樓價按年跌3.1%排包尾。 英國在今年1月底脫離歐盟，即使如此，擁有多個英國物業的他依然看好當地樓市前景。
宏高物業指，保險費因地區、樓齡而定，每個單位有別，以一個他剛賣出價值2,500萬日圓的二百呎單位為例，每年保險費為1萬日圓。 由此可見，從離婚、分身家、法院審判階段，到正式分配，按揭會出現種種伏位，就算成功爭得物業，但按揭出問題，影響物業價值，可謂前功盡廢。 nilconsideration買樓 故此如果真的執意離婚，盡量私下解決資產分配，不要升級至法庭層面。
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如果本身按揭由丈夫供，妻子無入息，可以透過延遲簽署正式買賣合約，丈夫可繼續供按揭，直至妻子有穩定入息後，才正式完成轉名手續。 如果丈夫於未完成轉名手續時，為第二個物業申請按揭時，銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。 一般來說，轉名沒有實際期限，故有些業主會以拉長轉名期的方式，確保另一半不會即時放售物業。 前文提到即使送契樓成交價是零元，稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送讓契或無償轉讓契來避稅是不可行的。 nilconsideration買樓 送契樓不享免額外印花稅，如果是送贈日期起計 36 個月內放售物業，仍要支付額外印花稅。 要留意的是，送贈契或涉業權問題，有些銀行基於風險問題，一律不批核送贈日期為 5 年內的物業按揭。 買樓租樓簽約，其中一個必經步驟就是查冊，亦即查閱土地紀錄。
當時數據顯示，全港有逾121萬家庭住在自置物業之中，當中79.9萬戶已無按揭在身，比例高逾65%。 再細睇當中數據，原來該批無按揭在身的私樓業主，年齡高逾50歲的數量多達45.9萬，佔比約6成。 時至今日，該批業主大多已屆遲暮之年，甚至已經退休多年。 不過，如真遇到這情況，是有得拆解的，只須叫銀行把轉讓契（assignment）勾出來（上圖memorial nilconsideration買樓 no 那份文件），便知當日是以$400萬作價而不是$200萬作價了。 筆者見過類似個案，律師樓錯誤地登記代價為$200萬，因登記的職員認為是一半業權買賣，所以代價是$200萬。
到2013年左右，因留意到大學同學們對宿舍渴求，於是他開始發掘相關投資機會，以百餘萬港元買入大學附近單位，透過出租予學生賺取租金收入。 物業如聯名除名（甩名），或單名轉名，如以「送贈」形式進行，能慳印花稅，因律師樓會交給稅局評估印花稅。 此外，如以「送贈」或「送契」方式轉讓，5年內不能做按揭，以及未來賣樓可能困難或需要割價求售。 但如果真的離了婚，法庭令已分配了物業，如想把物業到銀行做按揭，應點辦？ nilconsideration買樓 趙律師在星之谷的頭條日報專欄寫的文章：「家庭協議轉讓物業需付印花稅」中所講和本文是同一重點：遺產物業，就算兄弟之間想放棄，也不要用家庭協議形式轉讓，應先繼承再近親轉讓，才可免除送契之嫌以及避免15%印花稅。 最簡單的例子是：夫婦如有兩層聯名物業，法庭判離婚後每人單名擁有一層，因此兩層都需要一方除名。
楊官華指少數業主或代理以「一盤雙賣」甚至作「假放盤」，有買家除了蝕掉訂金，更在以現金付盤買樓後發現業主或代理「消失」，難以追討損失。 他亦提到，有無牌代理以「溢價」賣樓，實際向港人售樓的樓價與日本業主放盤價不一，故此買家宜依靠有信譽的地產代理買樓。 如5年後破產，債權人不能再追討，但很多銀行對於送贈物業的按揭申請都不太願意去做，寧「做少一單」，都不想承受未知的風險。 nilconsideration買樓 送讓契既不能慳稅，又易引起業權問題，一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作，受贈人可穩陣收禮，無後顧之憂。 相反，假若當初按照市價以轉讓契的方式進行近親轉讓，因該項交易乃屬正常物業買賣，交易被視為無效而物業被討回的機會較低。 送契樓的確能達成目的，讓原業主回復首置身份，但絕對不是低成本。
熟知內地房地產買賣人士指出，這類「低首付」手法，不止令買家多付房產稅，相關行為更屬違法，最高可被判監十年以上。 業主Jackson亦是看準機會，去年底一筆過以2,850萬日圓在北海道買入一幢連四個單位的物業，每個單位約有 nilconsideration買樓 呎，月租約5萬日圓。 他在買樓時已連三個租戶，僅得一個單位正在招租，但鄰近地鐵站，不愁租客。 現透過日本管理公司代搵租戶及收租，管理費約為每月租金5至6%。
簽訂買賣合約後，女方可以向銀行申請6成按揭，借取480萬港元，當清還原按揭的200萬港元後剩下280萬港元，女方補上20萬港元，把這兩筆共300萬港元的資金交給男方，便可完成有關業權轉移的責任。 至於外國人做按揭，必須經有提供Foreign Program的銀行辦理，息率較美國人高1.2至1.5個百分點，即30年定息約5至5.5%，借貸成數也只有50至60%。 這個位於東京麻布的新盤，就在東京鐵塔附近，兩房（638平方呎）及三房（832平方呎）單位售價門檻分別為6,190萬及8,970萬日圓（約480萬及700萬港元），並設代租服務，扣除費用後保證租金年回報2.2至4%不等。 中銀日本提供的按揭息率約2.5%，但只可借樓價50至60%。 在香港，申請人毋須繳付遺產稅，而遺產繼承的業權轉讓不須支付印花稅。
不過，假設按揭成數不變，拉低物業估值會令按揭貸款額下調。 所以，想做轉名的夫婦可先到律師樓簽買賣合約，繳交印花稅，律師樓會將合約註入土地註冊處，然後可以把成交期定得很長，例如是很多年以後。 nilconsideration買樓 那麼，雙方在法律上便成功轉名，但要很長時間以後才正式完成，物業狀態就變成了「待簽轉讓契」（pending assignment）。
nilconsideration買樓: 離婚法庭令分配的物業，未必做到按揭！
這種送契式的轉讓，由於有法庭令，就算丈夫破產，債主都不能以送契之名取回物業業權。 在這時間內，調解員或雙方律師樓會勸雙方調解，避免昂貴的訴訟費用。 假設在調解期間丈夫同意轉名給妻子，調解員便會把決定通知法庭，法庭便會出命令啟動業權的轉讓程序。 這情況下，丈夫可以以當時樓價直接轉名給妻子，不需要以送契形式進行。
這方法既可免卻遺產承繼手續，又可防止子女取得物業後，隨即變賣物業，形成自己無家可歸的情況。 首先，大家可以到網上查冊，了解物業過去5 年紀錄有沒有「送讓契」（Deed of gift）的字眼。 市民可以用電腦進入桌面版的網址，或是以流動裝置進入流動版網頁。 以樓宇買賣合約為例，土地註冊處不但會列出每月綜合統計數字，還會加上與去年同期比較的升降趨勢圖、每月分區統計數字等等，資料一應俱全。 nilconsideration買樓 市民如果想查閱存放於土地註冊處的圖則，需要親身到政府合署填交申請表，並提供圖則編號。 查閱正本收費根據圖則存放之由而定，如圖則是根據有關法例而存放，費用全免；如因政府租契而存放，則收費 $10。 利嘉閣FB PAGE及利嘉閣在此提供的資料只供閣下參考，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。
藉此也令其中一位業主回復首置身份，以享首置優惠政策，亦多數是簽轉讓契。 「轉讓契」就是形式上以金錢買賣的方式轉讓業權，屬內部轉讓，實際並不涉及資金轉移，故不涉及地產代理，通常由律師辦理手續，定下交易日期，因此需要繳交律師費。 nilconsideration買樓 但政府近月修訂了查冊規則，表示政府部門有權拒絕惡意查冊，而且會向業主發出通知，如果業主能趕在查冊申請通過前修正問題，或以轉名等方式將問題「轉讓」出去，買家或不能揭發物業隱藏問題。
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曼徹斯特擁有22所大學，學生對住宿舍需求大，所以公寓式樓盤成為北部城巿最搶手的投資項目，入場門檻較低，如果地點貼近巿中心，更易出租，租金回報率比倫敦更高。 圓匯大幅貶值至102日圓兌1美元，投資日本樓市，相對去年初變相打了近八折。 另因東京成功獲得二○二○年奧運主辦權，未來將有可觀的經濟效益，帶動樓價升值。 nilconsideration買樓 據日本物業代理商宏高物業資料，現時投資日本房地產，回報率可達6-15%。 面對政府辣招，不少喜愛投資磚頭的港人決定「走出去」，進軍海外物業，升值潛力加租金回報隨時年賺十厘以上。
六月中苦主A與苦主B接觸，苦主B才知道舖位不屬於Star Planner，早前簽署的租約很可能無效，加上早前苦主C的事情，他認為Donic等人很有問題，決定七月離場，餘下一個月的租金不交給Donic，直接交給二房東。 7月1日Donic向他追討租金，說不交就找人過來收數封舖，後來苦主B收到律師信，向他追討至下一年的租金逾三十萬。 nilconsideration買樓 展望未來，今年中美衝突似有愈演愈烈的趨勢，貿戰2.0隨時爆發，香港更有失去美國特殊待遇的風險，未來供樓壓力只會愈來愈大。
不過，英國對首置的定義非常嚴謹，若你持有香港物業，初次購買英國物業，同樣列入非首置客範圍，需繳付的印花稅稅階更高。 在「Help to buy」計劃下，買家購買60萬鎊以下的物業，只需付 5% 首期，政府借你2成，再進行7成半按揭。 香港曾是英國殖民地，不少港人對英國樓市有情意結，當中以倫敦較受歡迎，令其價格拾級而上。 據英國貸款機構全國建房互助會報告資料，去年英國樓價上漲8.4%，倫敦更飆升14.9%，該區平均房價達34萬英鎊。 nilconsideration買樓 Wingo則認為澳元大跌空間不大，況且他將付三成港元首期，另外七成會做澳元按揭，變相對沖匯率風險。 李開智亦指，物業是長線投資，澳元匯價調整則屬短期居多。 例如夫妻各有一層樓，丈夫所持的是大屋，妻子所持的是細屋，法庭或考慮到離婚後子女歸妻子照顧，妻子應持有大屋權益，所以判雙方互換物業。
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