按證保險公司為市區重建局（市建局）位於土瓜灣馬頭圍道的「港人首次置業」先導項目（馬頭圍道首置項目）提供按揭保險，讓有關買家可申請敍造最高至9成按揭貸款。 金管局宣佈放寬非住宅物業按揭貸款適用按揭成數上限10個百分點，一般個案上限由四成上調至五成，將於今日起生效。 金管局副總裁阮國恒表示，放寬主要考慮非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調及外圍環境等因素，並未對相關指標變動設定「紅線」。 今次當局放寬「非住宅物業」按揭貸款成數上限，一般個案的上限由四成上調至五成，是屬於「第6輪逆周期措施」。
鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢將繼續影響營商信心，非住宅物業市場預期會持續受壓。 考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素，金管局認為現時適合放寬適用於非住宅物業的逆周期宏觀審慎監管措施。 香港金融管理局周三(19日)公布，放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。 非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點，一般個案的上限由四成上調至五成。
事實上，根據仲量聯行早前公布的《香港地產市場觀察》，5月中環甲級寫字樓空置率升至5%，創2008年金融海嘯以來新高，而中環甲級商廈的平均租金也按月下跌2.7%至每平方呎102.4元。 以上也包括擔保人，如買的商廈需要用擔保人，而擔保人有按揭，便要用第2欄的成數，就算主申請人沒有其他按揭。 吉利汽車入股雷諾汽車在南韓一家合資企業34.02%權益，作價約2640億韓元，相當於約13.76億元人民幣。 吉利的公告提到，有關合資公司在南韓註冊成立，主要從事汽車銷售、生產、設計及研發，具有廣泛銷售網絡。 《華爾街日報》週一 (9 日) 報導，美國國防部一項報告指出，中國正利用美國政府資助小企業創新的計畫坐收漁翁之利，美國國會正尋求對新創科技公司展開審查。 舜宇光學4月手機攝像模組出貨量5116.3萬件，按月上升6.8%，按年則下跌19.3%，主要因為去年同期出貨量基數較高，現時整體智能手機市場需求亦較淡。
銀行在審批按揭貸款申請時會考慮所有相關因素（不僅是按揭供款）。 在向銀行申請按揭前，應清楚了解貸款的條款及細則，包括供款年期、供款期數、每月供款額、利率、利息的計算方法及其他收費。 余偉文指，本港經濟及物業市場前景仍然相當不明朗，當局會繼續密切留意最新發展，並會因應物業市場周期變化推出適當措施，以保障銀行體系穩定。 金融管理局公布數據指，截至去年第四季本港負資產住宅按揭貸款宗數增至21宗，按季增加18宗，增幅達6倍。 余偉文又指，本港經濟和物業市場前景仍然相當不明朗，金管局會密切留意最新發展，並因應物業市場周期變化推出適當措施，以保障銀行體系穩定。
放寬成數未必對非住宅價格有幫助
另外，金管局重申，逆周期宏觀審慎監管措施並不適用於企業為籌集營運資金，而以物業作抵押所取得的信貸融資。 今年第三季工商物業按揭貸款，按年錄得增長16%，創下近年新高。 阮國恒指，個別銀行的工商物業按揭貸款的不良貸款比率，可達到雙位數字。
申請人需要是營運公司的東主，需要提交公司數證明營運公司盈利可達標。 一般來說，中小企貸款部份的利息較普通按揭利率高，一般都是3厘以上。 放寬住宅成數只適用於新買物業，估計政府是為了讓商鋪業主透過轉按套現解經營困難。 假設手持個商廈經營貿易生意，市值1000萬，過往如重按最多只可以借400萬。
集團4月手機鏡頭出貨量1.28億件，按月增加6.6%，按年增加3.5%。 可是，自由巿場情況並不如我們預期一般，筆者發現金管局的收緊措施，反而令巿民一窩蜂去趕上車。 不過要留意，一開二而兩層都是自己名的話，第二層的最高成數只能做4成，不能做5成，因第一層已有按揭。 因此，如想第二層做足5成按揭，需要搵個無樓按的「人頭」，比如配偶或近親。 1 例如，購買價值1,900萬港元物業的買家可借1,330萬港元(1,900萬港元x 70%)，而購買價值2,100萬港元物業的買家卻只可借得1,260萬港元(2,100萬港元x 60%)。
資產按揭成數增加，無收入人士可套現更多
即使非住宅物業價格顯著回落，但住宅物業價格仍未見明顯跌勢，中原城市領先指數 年初至今微升0.4%，而差估署的私樓樓價指數，今年1至6月亦升1.7%。 比如本身自住樓有按揭，再買層商廈，商廈最高便不能借5成，而是第二欄的4成。 但曹德明建議有意置業人士買樓要量力而為，特別是從事較高危的職業如旅遊、餐飲業等，盡量預留充足的首期及後備資金，以免遇上經濟問題。 美國財政部長葉倫週二 (10 日) 將赴國會聽證，她在提前發布的年度金融風險講稿中指出，美國金融體系仍有序運行，儘管一些資產估值與歷史價值相比仍處於高位。
- 同時，銀行間的競爭已引致住宅按揭貸款的息差收窄，按揭利率僅僅高於最優惠貸款利率，回報因此減少，但風險卻有所增加。
- 考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素，當局認為現時適合放寬適用於非住宅物業的逆周期宏觀審慎監管措施。
- （二）過去三年，每年按揭成數為六成或以下及六成以上至九成的按揭貸款個案佔新批出總貸款宗數按年表列見附表三。
- 金管局總裁余偉文表示，2019冠狀病毒病疫情對本港經濟造成重大壓力，儘管住宅物業市場維持平穩，不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈和零售業樓宇的價格和成交量均出現顯著調整。
- 金管局指出，相關個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款，或按揭保險計劃的住宅按揭貸款，按揭成數一般較高。
- 鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢，將繼續影響營商信心，非住宅物業市場預期會持續受壓。
- 集團4月手機鏡頭出貨量1.28億件，按月增加6.6%，按年增加3.5%。
- 曹德明更表示，使用高成數按揭入市的買家較容易於樓價下跌時成為負資產人士。
如果本身手持一個工商物業，可以透過加按或轉按套出現金，買入第二層工商物業，而放寬成數令轉按套現可借多一成。 套取現金後，如作為第二層的首期，第二層的按揭成數也比以往增加一成。 故此筆者預期放寬成數有利非住宅物業的交投量，尤其是lumpsum較細的工商物業。 至於價值2,000萬港元以下的物業，將繼續沿用七成按揭成數上限。 但為免出現樓價略低於2,000萬港元物業的買家，可以借得的貸款金額會高於樓價略超出2,000萬港元物業的買家 1，因此樓價低於2,000萬港元的物業在採用七成按揭上限時，其實際貸款額最高不可超過1,200萬港元。 負資產住宅按揭貸款宗數由2021年第4季末的21宗，增加至2022年第1季末的104宗。
雖然本通告所指的六成按揭成數指引即時生效，但為免影響在2009年10月23日或之前簽署臨時買賣合約的買家，有關買家在此日期起計1個月的過渡期內，可根據現行的七成按揭成數指引申請貸款。 受訪認可機構的按揭貸款額約佔整個銀行體系按揭貸款總額的99%。 調查結果是經過推算得出，以估計整個銀行體系的負資產按揭貸款情況。 當然，認可機構也應該確保會充分考慮借款人的還款能力，而債務與借款人入息比率應保持在審慎水平，以防止借款人過度借貸，令壞賬風險增加。 為了讓銀行更有效地向客戶推介本公司產品，並且令本公司與銀行之間的運作流程更順暢，本公司經常為銀行前線員工舉辦不同的培訓課程。
為了管理風險，八成以上按揭成數的按揭保險申請人須為固定受薪人士，其固定收入需要足以達到供款入息比率的要求，以確保有穩定的收入償還按揭貸款。 金管局注意到豪宅價格在近數星期內急速上升，其中E類物業(面積160平方米或以上)的價格已超越1997年第3季的最高水平，為豪宅市場提供按揭貸款的風險已明顯增加。 有見及此，金管局認為認可機構對這類物業採取較保守的貸款與價值比率(即按揭成數)是審慎及合理的做法，而事實上有些認可機構已經收緊高價物業的按揭成數。 因此，由即時起，金管局要求認可機構將價值2,000萬港元或以上的物業的按揭成數上限調低至六成。
首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高 8 成或 9 成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司推出，其全資附屬公司香港按證保險有限公司為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險，置業人士的首期負擔可以因此而降低。 一些非銀行機構（如地產發展商和財務公司）或向一手物業買家提供「高成數按揭計劃」或其他優惠。 準買家應清楚瞭解條款細節，除了考慮短期優惠外，也應該考慮在整個還款期內可能出現的變數，部分「高成數按揭計劃」在供款數年後，按揭利率會大幅提高，供款金額因而顯著增加。 在今年第三季本港物業貸款增長達到2397億元，與97年樓市高峯期的2559億元相若。 為了解10月份本地物業按揭情況，金管局早前主動要求零售銀行提早提交10月份關注住宅按揭的數據作非正式統計。
按揭保險計劃的修訂
金管局放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，非住宅物業適用按揭成數上限上調10個百分點，一般個案的上限由4成上調至5成，明日起生效。 金管局總裁余偉文表示，新型冠狀病毒疫情對本港經濟造成重大壓力，雖然住宅物業市場維持平穩，但非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇價格及成交量均顯著調整。 鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢，將繼續影響營商信心，非住宅物業市場預期持續受壓。 考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素，金管局認為現時適合放寬有關措施。 他又指，本港經濟及物業市場前景仍相當不明朗，金管局會繼續密切留意最新發展，並因應物業市場周期變化推出適當措施，以保障銀行體系穩定。
他強調，措施並非因應價格或成交跌至「紅線」，而考慮交投及經濟前景等因素，認為有迹象顯示非住宅市場已進入下行周期。 有關舉措屬於審慎的寬鬆措施，有助減輕銀行處理按揭的阻力，並指住宅按揭貸款年期長達數十年，難以估計長期息口走勢，坦言未是時候放寬3厘的按揭壓力測試。 雖然非住宅的按揭成數最高為5成（以往4成），但由於金額大，很多業主都會透過商業融資增加按揭成數，最高可達8成。 所謂商業融資，就是把物業抵押至銀行，頭按為4成，然後再用銀行的中小企貸款借額外4成。
而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。 按揭保險計劃下，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款。 換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之二十，大大減輕置業人士的首期負擔。 金管局總裁余偉文表示，與其他地區一樣，新冠肺炎疫情對本港經濟造成重大壓力。 儘管住宅物業市場維持平穩，當局留意到不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈，以及零售業樓宇的價格和成交量均出現顯著調整。 鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢，將繼續影響營商信心，非住宅物業市場預期會持續受壓。
新政策下最高貸款額增加至500萬，即可套多一球，對於小本生意來說夠經費「捱」多幾個月，渡過經濟嚴冬。 而且非住宅按揭利息都不高，一般3厘以下，對於小商戶的利息負擔不算很重。 雖然住宅按揭貸款可以視為是一種頗為安全的貸款，但隨著物業越趨昂貴，風險便會增加。 銀行就這些物業的借款人所承擔的風險會越來越大，物業價格會越趨反覆，估值也會越難確定。
金管局總裁余偉文表示，2019冠狀病毒病疫情對本港經濟造成重大壓力，儘管住宅物業市場維持平穩，不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈和零售業樓宇的價格和成交量均出現顯著調整。 余偉文又指出，本港經濟及物業市場前景仍然相當不明朗，金管局會繼續密切留意最新發展，並會因應物業市場周期變化推出適當措施，以保障銀行體系穩定。 （六）為鼓勵銀行和認可財務機構向購買資助出售單位買家提供按揭貸款及較優惠的按揭條款，香港房屋委員會（房委會）為參與提供資助出售單位按揭貸款的銀行和認可財務機構（參與財務機構）提供按揭貸款保證。 （二）過去三年，每年按揭成數為六成或以下及六成以上至九成的按揭貸款個案佔新批出總貸款宗數按年表列見附表三。 二○二○年六成以上至九成按揭貸款佔比上升，主要因為較多置業人士透過按揭保險計劃（按保計劃）獲取較高成數的按揭貸款。 金管局副總裁阮國恒明言，住宅物業市場價格與交投平穩，暫時未見放寬條件。
但是當周期逆轉時，相關的按揭貸款質素會較差，壞帳比率及拖欠比率會上升，因此今次通過逆周期的措施，以確保銀行信貸風險維持穩定。 為配合政府打擊樓市炒風，金管局於昨日就按揭貸款業務向銀行發出指引，要求銀行進一步收緊向客戶提供按揭貸款的成數，及對最高貸款金額作出限制，並且對非自住住宅物業及所有工商物業的按揭成數上限，劃一為五成。 今次推出相關措施的目的，是為了保障銀行信貸，又相信有關措施可以增加炒家成本。 根據由香港金融管理局發佈的指引，銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候，須遵守按揭成數上限的規定。
筆者研究所得，按揭成數以樓價來訂定，八年來已明顯扭曲香港整體私樓巿場，是新樓又貴又細的元凶。 金管局應以科學資料深入研究過去十輪按揭管控措施的成效，並重新檢討三成首期的規定是否已不合事宜。 1993年以前買樓，只須付5-10%首期，據聞只因當年政府推出公務員首置計劃，在避免巿場過熱而定下三成首期的規定。 這項措施定下來，28年都不修改，完全不理巿場翻天覆地的變化，這就是政策因循和官僚路徑依賴的弊病。
早前更有報道指，由於寫字樓估值持續下跌，有財務公司已開始要求借款人債務重組，甚至提早還款。 報道更引述一名主要銀行高層指，銀行也在擔憂市場前景，內部正研究經濟環境與市場估值之間的差距，事實上信貸違約亦已經發生，只是銀行未有對外公布，目前很多借款人都希望能延長還款期，但相信三至六個月後，情況會更加嚴峻。 如果有層現契工商鋪，行資產按揭，過往就算沒有收入，也可以用現契套現借3成。 新政策下可以套多一成，對於退休人士、自僱人士、公司正虧損中的小店老闆，都可以較易套現解財困，有實際的幫助。
因此，按揭保險計劃除了可以促進市民安居置業之外，亦有助維持本港銀行體系的穩定性。 黃詠欣建議，應再放寬非住宅物業按揭成數至60%，與住宅物業相同，同時供款年期放寬至30年。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，在金管局放寬措施前，非住宅物業按揭成數最高為40%，而且銀行批核時比住宅物業審慎，息率較高年期較短(一般為15至20年)，亦多數沒有現金回贈，因此較難以非住宅物業按揭套現。