h+1.7 按揭 內容大綱
至於在岸人民幣兌美元昨日收市報6.7202，下跌357點子，創逾一年半低位。 離岸人民幣一度跌穿6.77元兌1美元，同樣創逾一年半低位，較早時稍為回升至6.75水平。 《華爾街日報》週一 (9 日) 報導，美國國防部一項報告指出，中國正利用美國政府資助小企業創新的計畫坐收漁翁之利，美國國會正尋求對新創科技公司展開審查。
H按便是以銀行同業拆息作為基準的按揭計劃，一般會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率，如H+1.3%。 由於每間銀行的按揭計劃各有自己的鎖息取態，貸款額及物業類型又會影響最終的鎖息上限，加上選擇一個適合的按揭計劃，鎖息上限只是其中一個考慮因素。 假設貸款額為400萬及還款期為30年，以鎖息上限2.5%計算，壓力測試門檻為$37,853。
以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。 【低息置業】「定息」vs「H按」vs「P按」 如何揀？ 香港按揭證券有限公司近日宣佈推出「定息按揭試驗計劃」，提供3個年期的定息按揭計劃。
按揭批核現漏洞 入息不足可連供兩層樓 或涉違法風險【星之谷專欄
金管局在按揭優惠上有一定的限制，那就要視手頭上準備了的資金，畢竟首期置業開支甚大，所以如果選擇適當的優惠計劃是可以省了部分金額。 前段提到，如現金回贈高於貸款額1%，業主借足成數上限，現金回贈的方式則是扣減貸款額，例如貸款額上限500萬，優惠回贈率為1.2%，那扣除5萬元後，申請人還495萬，而這些都是計入供款的，變相不算白白浪費回贈。 我們看看以下的情況，理論上按揭成數多少不影響實際的回贈金額，例如物業樓價是830萬元，造6成按揭，按揭現金回贈為1%，那貸款額是490萬，現金回贈金額為4.9萬元。
另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 不論是P-x或H+x，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。 但P及H本身會浮動，最優惠利率（P）剛被主要銀行上調，而拆息（H）天天可都可能出現變化。 雖然拆息較為波動，令H按每個月供款都會有所增減，但目前多數H按產品都有利率上限，一般以「P-y」表示，計算實際息率時，銀行會比較香港銀行同業拆息與利率上限的息率，並選取較低者，讓客人在市場息率波動時可獲得更大的保障。 王美鳳又指，雖然現時H按實際按息約1.5厘，但銀行計算入息要求是以息率較高之H按封頂息率（現為2.5厘）計算，而壓力測試則以2.5厘加3厘、即5.5厘計算，可見現時供樓人士的供款防守力很高。 即使拆息將會上升，但封頂息率未有上升，按揭申請人的供款入息要求未變，換言之，用家現時的借貸能力（按現時入息可借的按揭額）其實未變。
曹德明則籲，息口趨勢必然向上，有意置業人士要留意本港息口走勢，事前應先仔細計算自身的供款負擔能力以及評估中長線風險，並揀選最合適的按揭計劃。 參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息一次為0.125厘。 他認為，若本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平，銀行才有機會考慮跟隨美國加息（P），故預期是次美國加息短期對本港樓市的影響不大。 這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。 由於資金流動，導致銀行相互借錢的息率也波動，故「銀行同業拆息」最大特色就是一個走勢波動，且會視乎拆借時間長短而有不同息率。 王美鳳指出，今年推出的「財爺Plan」放寬按保樓價上限，有效為置業人士降低首期負擔，相信供樓利息對樓市實質影響不大。
如果買家早已有其他投揭在身，最高按揭成數更會再扣減一成。 另一個好處就是退回按揭保險保費，假設樓市向好，變相貸款額下跌，不用再利用按保，那選擇退按保時，就可獲取按揭保費，例如首年退4成、2年內退25%，只限首3年，最少都有15%的按揭保費。 無論買新樓造按揭，或是想造轉按，都可以參考以下綜合各銀行得出的H按及P按現金回贈優惠。 如果按揭或轉按貸款額愈小，現金回贈當然亦相對減少。
- 在計算按揭成數時，其貸款額要包括全數回贈（銀行和中介回贈）需要扣減在按揭總額。
- 對於一些壓力測試「踩界」的人士，必須更加關注鎖息上限的高低。
- 現時大部份銀行最優惠按揭封頂利率是2.5%，個別中小行為2.4%。
- 例如按揭計劃的實際封頂息率為2.5%，銀行便以2.5%+3%進行壓力測試。
又指東亞目前利率水平仍有錢賺，其他銀行或會跟隨，「準業主係唔會睇銀行服務幾好，只會睇息率幾低」，故此勢爆按揭減價戰。 香港非固定收入人士的工種繁多，的士司機、Uber司機、保險經紀、KOL、YouTuber均屬於收入不穩定人士，今個月收入與上一個月收入可能相… 【H按走势】Hibor跌至0.39% 供楼人士慳幾多？ 近月隨著資金流入，今日一個月銀行同業拆息跌至0.39%，作為供樓人士究竟慳幾多？
工廈按揭計劃可享低至H+1.7，大部份銀行H按封頂位為P-2.9%。 如貸款額達HK$4,000,000，有可能獲 H+1.4。 至於現金回贈方面，工廈和住宅單位不同，大部份銀行不提供現金回贈，亦不設高息戶口，不過經MoneySmart申請工厦按揭，最高可獲贈額外現金回贈HK$2,000及HK$300超市現金券。 在申請按揭時，除了比較各銀行提供的按揭息率外，當然少不得按揭回贈，不論買一手樓或是轉按，都要看清楚按揭優惠和轉按優惠。 最近有銀行更推出綠色按揭計劃，為客戶提供近7千元的額外現金回贈獎糞。 簡單而言，如業主在銀行A供2%的按揭利率，業主Mortgage Link戶口同樣可獲得2%的存款利息。
她又稱，H按普遍設有以P（最優惠利率）為基準的封頂息率，現為2.5厘，即使拆息揚升，在P息調高之前，按息仍會低於封頂息率。 最優惠利率在過去是由銀行公會開會決定的，但在利率協議取消後，改由各銀行自行決定。 而一般說的銀行同業拆息是銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。
我們會細心分析客人每一項之供款及收入，精確計算客人之還款能力，並聯繫審批彈性大的銀行/金融機構、與及當中優秀的客戶經理，便能提供按揭給客人。 本地利率趨跌增添銀行息差壓力，據報滙豐銀行周四進一步上調新做拆息按揭（H按）利率，貸款額600萬元以下加息0.1厘，至H加1.5厘，為近一個月內第二次調升，累計加幅0.2厘，以改善按揭利潤。 有按揭代理預計，按息恐反覆升至H加1.7厘，重回○八年金融海嘯後高位。
對於未曾置業的人士來說，按揭可說是一種陌生的產品。 其實本地按揭產品看似名目繁多，實際上可概括為幾個大類。 3年前的按揭利率如用H按，沒有高息戶口，把握現在低息環境轉按，取高息戶口，長遠儲錢入戶口便可享受高存款利息。 如3年前買樓時是經HKMC做高成數按揭的話，建議3年內要轉按甩MC。 因3年內轉按做6成可以退還按揭保險費15%，收回過萬退保費.
但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為5.25厘，故「5.25厘-2.75厘」下，買家的按揭息率為2.5厘，實際上跟匯豐銀行並沒有分別。 其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議，銀行為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。 一直沿用至今天，我們在計算「P按」的「按揭息率」時，仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。
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問題是，一旦遇著拆息突然大幅抽高，例如因新股孖展反應熱烈，或市場大量走資，而導致銀行某一天的資金成本緊張，而拆息突然抽升，業主豈不是要捱下很貴的息口? 只因銀行在提供「拆息按揭」時，往往會提供一個「封頂息率」(或稱「鎖息上限」) 給準業主。 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。
故此，東亞屬目前唯一以全期H+1.6厘，貸款額門檻僅200萬元吸客的銀行。 以昨日1個月拆息0.227厘計，年利率僅為1.827厘，鎖息上限為最優惠利率（P）減3.1厘（即2.15厘），並同時有貸款額1%之現金回贈。 計劃適用於一、二手私人住宅物業買賣、轉按及套現，還款期長達30年。 定息按揭現時一般泛指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃，為置業人士提供提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。 定息按揭年利率分別為1.99%、2.09%及2.19%，定息計劃完結後，借款人可選擇其他H按或P按計劃，可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率減2.35%。
比較工厦按揭利率 2021
由於大部份銀行Hibor cap和P plan利率相同，因此H按仍是王道，因未來Hibor仍有機會回落。 大圍新盤柏傲莊熱賣，想同時享受發展商的即供優惠及使用按揭保險上車，就要了解關於新樓的按揭事項，請參考我們在《東方日報》的專欄文章。 但他不諱言美國是次加息幅度較大，並且啟動縮減資產負債表，拆息勢隨之抽升，預計第二季末1個月拆息將攀上0.6厘水平，更有機會挑戰0.8厘，但H按供樓人士開支暫未大增。 除了P按及H按之外，定息按揭亦曾佔市場一定比例，定息按揭即在指定年期內供款利率固定不變，比較適合追求穩定的借款人。
不過要留意，Mortgage Link存款上限最高是按揭貸款餘額的60%。 這代表業主可採用H按或者P按，而實際利率就會視乎那一個較低，銀行會取低者作當刻計算利率。 現時，HIBOR處於低位，銀行會取低者，所以大部分按揭都會採用「H按」利率結算。
反觀，以現時華僑永亨的按揭息率為「最優惠利率-1厘」(P-1厘)，而由於該行的「最優惠利率」為5.5厘，故「5.5厘-1厘」下，買家的按揭息率就是4.5厘。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，香港銀根仍然充裕，短期內未有太大壓力跟隨美國加P息。 他預料本港銀行體系結餘回落至1000億元以下，銀行才有機會考慮跟隨美息上調，估計今次美國加息短期對樓市無大影響。 事實上，近日東亞銀行亦收緊按揭條款，存款掛鈎按揭（Mortgage Link）高息存款上限為200萬元，而新造按揭更再未有相關優惠。 目前銀行一般新造按息已由今年年頭H+1.24%，現金回贈率1.6%；逐步削減至現時新造按息約H+1.4%，現金回贈率約0.8%。 利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣指相信，稍後其他銀行都會跟隨加按息步伐，「明顯地銀行對於按揭市場不如過往積極，外圍因素都令銀行對樓市有所疑慮」。
又假如現金回贈超過貸款額1%，例如800萬樓宇，基本按揭成數最多60%，如最終想申請50%按揭，即400萬元。 就算銀行批出現金回贈為貸款額的2% (即8萬元)，兩者相加就不超過6成按揭限制。 一般銀行按揭回贈金額都是以百分比計，例如貸款額是400萬，現金回贈0.8%，就獲得共3.2萬元。 當取得貸款額後14日就會過戶，隨著按揭貸款額增加，回贈優惠都愈多。 該回贈不用包括在貸款額內，但認可機構要在物業買賣完成後，才可給予借款人現金回贈。
簡單而言，P是指銀行最優惠利率，最惠利率並不是一個劃一的利率，不同銀行的P亦會有所不同。 現時市場上主要有兩個最常採用的最優惠利率水平，分為「大P」 (5.25%)及「細P」 (5%)。 使用細P的包括滙豐、恒生及中銀香港等；而大P則為其他銀行採用。 2020年，美國聯儲局兩度緊急減息，但供樓人士似乎暫未受惠，不論美國及香港，按揭息率不跌反升。 現時大部份銀行最優惠按揭封頂利率是2.5%，個別中小行為2.4%。 由於最近 HIBOR利率下跌，H按按息再現1.87%。
現時P按的按息普遍為P-3.1厘（大P）或P-2.85厘（細P），即實際按息為2.15厘。 ROOTS上會每一天都會與銀行按揭部門聯繫，務求緊貼市場及為客戶索取最新按揭優惠資訊。 換言之，ROOTS上會必定可以為客人爭取最佳按揭利率及按揭回贈。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，東亞首年按息低至1.8厘，較巿場實際利率為低，其後全期按息更低至H+1.6厘，屬市場最優惠按息水平，相信有銀行跟隨。 她分析，今年首季樓市交投稀少，連帶按揭申請量顯著減少，僧多粥少局面令按揭競爭漸趨激烈。 買家在選定按揭息率時，必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一，一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。
不少置業人士以為使用H按供樓，是以拆息計算壓力測試，其實是以鎖息上限計算。 例如按揭計劃的實際封頂息率為2.5%，銀行便以2.5%+3%進行壓力測試。 因此，如果A銀行的按揭計劃的實際封頂息率為2.5%，B銀行為2.7%，其他按揭條款不變，壓測門檻便出現5.5%及5.7%的分別。 H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃，「H」就是指拆息Hibor。 如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」，當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。
根據財資市場公會，一個月拆息最新報0.4726厘，以最新按揭計劃，利率為1.9726厘。 以400萬元貸款額計，還款期30年，加息後每月供款將多200元，總利息開支則多近7萬元。 Your browser does not support the video tag. 封頂利率保持為最優惠利率（P）減2.5%，即實際利率上限為2.5%。 銀行提供的現金回贈是轉按誘因之一；不少業主在原有罰息期過後即時申請轉按，因為單純新造按揭可取得銀行回贈。
當銀行資金多唔需要借貸HIBOR便會下跌，相反就會升。 例如：若貸款額為港幣400萬，回贈1.2%（港幣4.8萬），銀行不能夠將港幣4.8萬現金一筆過給業主或按揭申請人。 根據金管局指引，銀行需要將回贈在貸款額扣除，變相申請人最後要還的按揭貸款額本金為港幣395.2萬。 根據金管局，當銀行提供的按揭回贈超過貸款額1%，銀行要以扣減貸款額的方式發放回贈，並不能夠給客人現金回贈。
龍頭行滙豐銀行昨逆市將新造按揭的利率上調，600萬元以下貸款額貴0.1厘至港元拆息（H）加1.5厘，近一個月內已累計加息0.2厘，現金回贈率更由0.5%削至0.2%。 註：按揭利息及優惠根據當時情況而定，因而影響有關貸款批核及計算回贈的基準，客戶可按申請時的實際情況作出考慮，或向專業的按揭轉介查詢。 做轉按時，一般新銀行會提供轉按現金回贈，如果向坊間按揭中介取得轉按信，一般會有更多轉按優惠，合共可高至貸款額約1.7%，留意避開兩年罰息期，再比較一下當時轉按利率。 每日全球經濟受到不同環境因素影響，香港樓市依然穩固。 有見及此，今日ROOTS 上會帶大家直擊比較 2022最優惠按揭利率及按揭回贈!
以今次美股急挫為例，美國長債孳息不斷抽升已突顯股市的風險， 尤其是科技股方面，肯定會因為聯儲局收緊貨幣政策而招來龐大的沽售壓力。 本人願意接收新傳媒集團的最新消息及其他宣傳資訊，本人同意新傳媒集團使用本人的個人資料於任何推廣用途。 最近有女網民在網上論壇分享，與月入3.7萬的男朋友拍拖約一個月，對方表示打算置業，但擔心首期不足，希望女網民可擔任擔保人，實現置業美夢，惟做… 美聯儲議息會議結束，宣布加息0.5厘至介乎0.75厘至1厘，同時公布6月啟動縮表，由每月縮減資產負債表475億美元，至9月增加至每月950億美元。 投資者關注聯儲局對抗高通脹的能力，美國10年期國債孳息率突破3.2厘的3年半高位後回落。 英鎊兌美元在1.233水平，歐元兌美元報1.056左右。
據悉，滙豐、中銀（2388）、渣打均有提供H+1.6厘計劃按揭利率，惟貸款額須過千萬元，或是與銀行有良好合作關係。 上月底渣打曾推出貸款額400萬元以上的H+1.6厘按揭計劃，惟瞬間遭煞停。 如有興趣知道以上所講的是什麼銀行以及各銀行有什麼條款，歡迎whatsapp我們免費查詢。