但其壞處卻是因律師在對數過程中，要確保尾數是足以支付予賣方才會放貸。 如果本票銀碼跟尾數不相符， 買家很有可能需重新再開票。 假設按揭借貸額為400萬，現金回贈4萬，提早全數還款，銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」的話，首年提前還款的開支便是8萬，第2年提前還款，費用便是4萬。
另外，如果第1年退保，可退回40%保費，第2年為25%，第3年內退保，可以取回15%保費。 這是最慣常的做法，買家在簽署合約後，直接把訂金透過支票或本票形式先託管在律師樓，該筆資金會存放於律師樓內，待律師完成查契及正式成交前才一併轉至對方的律師樓戶口，然後再進行放貸。 這種做法可避免買家把訂金交予假業主，而假業主在收取訂金後逃之夭夭。 各銀行的罰息期收費各不同，有些銀行首年收取貸款額的3%，有些銀行則只收取1%，有銀行要交回現金回贈，有些銀行則毋須扣除，罰息開支可以相距甚遠。 在Completion date之前，買家須簽署所有按揭契及銀行要求的其他文件。 申請轉按的手續相對新按簡單，業主最早可於按揭罰息期完結前3個月開始申請的程序。
facility letter 按揭
如果公屋業主只想「平手轉按」，將原有未供完的貸款部分，轉移至其他銀行，房署一般都會批，因為平手轉按不會增加業主的供款壓力。 想申請居屋轉按的話，則需留意由於村屋質素參差不齊、而且銀行在估價上往往出現估價不足的情況，業主可能因此失預算。 村屋轉按與私樓一樣，均有H按 、 P按或定息按揭供款，可供借貸人選擇。 金管局規定，如按揭成數超過6成，就必須購買按揭保險。 如遇升市，使用按保的業主或想解除按揭保險(「甩按保」)，取回部份保費退款。 業主可以把轉按的按揭成數下調至6成或以下，但遇上跌市或估價不足，此計劃就無法進行。
MoneySmart不會向申請人收費，用戶成功獲批轉按的話MoneySmart只會向銀行收取服務費。 MoneySmart按揭專員不但協助申請人配對最合適你的產品，更可節省申請的時間和減低申請轉按的風險和不確定性。 不是所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保障，所以業主在使用ML戶口存款前要避免這項Mortgage Link 風險，應先向銀行查詢。 轉按即由A銀行的一套按揭計劃，轉至B銀行的另一種套按揭計劃，一般業主為賺取現回贈，即使轉按的計劃無升跌，照樣可以做到「平手轉按」。
All Monies是反映業主以無上限貸款方式跟銀行借貸，例如信用卡和私人貸款，都屬物業貸款之一，如申請人過期未還清信用卡貸款或私人貸款，銀行都有權以放售物業來還款。 批出按揭後，銀行將會安排申請人簽署貸款合約 作實，然後向所聘用的律師樓發信安排處理按揭契。 我們之後會介紹市場最新不同銀行的按揭計劃和優惠， 然後會為客戶分析現時的收入狀況和其他財務資料， 從而協助他們選擇最合適的銀行按揭計劃。 可能會有人以為，銀行貸出樓按後，會嚴密監察按揭戶口，特別是那些成為「負資產」的物業。 但事實上，除非出現特定的警號：例如借款人拖延還款，否則銀行罕有主動查看已貸出樓按詳情。
- 若借款人將物業抵押向財仔借二按，信貸資料庫會向一按銀行發出通知，銀行收到通知後會要求借款人清還二按。
- 係呢個資金泛濫嘅年代，如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。
- 假設按揭借貸額為400萬，現金回贈4萬，提早全數還款，銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」的話，首年提前還款的開支便是8萬，第2年提前還款，費用便是4萬。
- 如果估價為HK$6,000,000以下，便可以做8成按揭並套現。
- All Monies是可以讓申請人將來加按或者調整貸款額時更有方便，更靈活，而不用修改原先的契約文件。
若律師行本身帳戶沒有足夠資金，隨時也無法獲足額退款。 針對今次「黃馮律師行」事件，稅務局表示若納稅人未能在限期前繳交印花稅，可向署方申請減免逾期罰款；若短期內需籌備資金支付印花稅苦主，也可向署方申請分期繳付。 當申請人向某銀行借按揭貸款，同時也取得私人貸款及信用卡服務，如果對方沒有多次逾期不還，就算以往有準時還按揭貸款都好，較嚴重情況下，原先銀行都可以將抵押物業放售以還清款項。 剛才提到，這種按揭方式是沒有貸款上限，所以抵押物業不是純粹還清按揭貸款，而是包括其他所有在該銀行的債項。
按揭的利潤微薄，銀行也不太願意花資源去核實授權書的真偽。 有客人也問：「如透過zoom去簽署，又能不能？」。 如是在中國買樓做網簽，疫情下是容許視像簽署，但香港暫時未接受用zoom簽去代替真人簽。 🎋請注意：客戶必須要填妥我們本公司的「按揭轉介表」 ，然後到銀行申請按揭時必須把已簽妥的「按揭轉介表」連同銀行按揭申請表交給我們所轉介的銀行。 客戶在購買任何物業之前，可向我們本公司免費查詢任何按揭上的問題和心儀物業的最新估價。
罰息期是以提取貸款日（drawdown date）起計算，假設提取貸款日為2021年1月1日，罰息期為兩年，即去到2023年1月1日後提取的貸款按揭，才不會支付原有按揭罰息期內的開支。 如果有轉按需要，由於一般銀行按揭批核結果為3個月，可以在罰息期完結前約3個月申請按揭。 若借款人將物業抵押向財仔借二按，信貸資料庫會向一按銀行發出通知，銀行收到通知後會要求借款人清還二按。
More In 按揭指南:
原因是轉按者簽訂銀行的按揭合約後，銀行是會經速遞寄出貸款確認函（Facility letter）及指示函（Instruction Letter）。 倘若如律師樓收到後卻沒有立刻處理，足以影響整個按揭完成時間。 最近市場傳出有銀行推出H按計劃，以新造按揭H+1.2%吸客，低於市場20至30點子，但不設封頂位或現金回贈。 置業人士如要申請按揭保險，需要支付按保費用，如果選擇一次付清，按保費用由1.15%至5.04%不等，視乎按揭成數及最長還款年期而定。
如有興趣知道以上所講的是什麼銀行以及各銀行有什麼條款，歡迎whatsapp我們免費查詢。 我們目的只是分享資訊，如只是格價和問問題，客人無需提供私人資料或填任何表格。 如果銀行不去理會此個案，借款人一直供款，銀行一方面不會即時出現壞帳，另一方面按揭餘額亦可逐步減少。
其次是成本問題，銀行如出於其他原因（例如說業主斷供），要收回貸款。 整個程序不但費時，更牽涉眾多費用，包括法庭費用、收樓至賣出物業期間的利息支出、 透過拍賣行拍賣的費用、律師費等等。 更不要說，銀行拍賣「銀主盤」一般被市場標籤，賣價往往略低於市價，如估值$800萬的物業，成交價可能只有$700 萬。 但如果按揭銀行本身都係出糧銀行，離職就算不通知銀行，銀行也會知道。 這是因為自動轉帳出糧突然停止，銀行會知貸款人已離了職。 出糧戶口和按揭戶口同一銀行，的確是方便，而且不用每月轉數供樓。
客人乜生明明申請左幾間，就係想比較下計劃有無唔同，成交期仲有2個月，文件正正常常，穩定收入過哂壓測。 話說，上回提及，按揭部同事間接掌控著客人貸款既時間或程序。 如只是買樓，簽臨約、正約、轉讓契，全程都可以經授權人。 這是因為雙方律師樓會去核實授權人的真偽，責任在雙方律師樓身上。 但如申請按揭，銀行如委托律師樓代表銀行去核實授權人真偽，成本便會變得昂貴。
如果轉按想選用按揭保險新例（「林鄭Plan」），轉按不能套現，但如果轉按目的是甩走發展商按揭或甩名則沒有問題。 如果想套現便要選用按揭保險舊制的「再融資按揭保險計劃」，即樓價600萬以下最高可借八成。 很多人以為自己從來沒有借私人貸款或按揭，環聯評級一定很高，其實不然。
用按揭中介比自己walk in銀行著數因有他們方面的回贈。 向他們免費索取按揭轉介表，然後自己交給銀行，不需把文件交給中介代辦申請，因此保障了私隱。 建議找個有規模和知名度的按揭中介，避免被「走數」或「賴數」的風險。 除銀行有現金回贈外，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，大家應去格下價，最高可達貸款額0.35%。
即使該律師樓的說法是全包，亦需留意雜費是否包括在內。 普遍的全包價包括政府登記費、查冊費和雜費，轉按律師費全包價約5,000元，而新買物業律師費全包價，為介乎7,000至8,000元不等（視乎買入價錢）。 House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 基 此 ， 筆 者 認 為 ， 買 家 有 權 利 要 求 代 表 律 師 攪 清 楚 物 業 權 益 之 疑 問 ， 方 作 成 交 。
透過伽瑪的一站式按揭轉介服務，我們為客戶解決樓宇按揭中各種棘手問題，做好作為卓越「按揭轉介公司」的榜樣。 轉按申請程序與一般按揭申請無異，需要提交入息證明如公司工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的月結單、稅單；（2）原有按揭的按揭貸款合約及供款證明及（3）個人資料證明如身份證及住址證明。 未補地價居屋都可以利用轉按，獲得更優惠利息以及賺取回贈，但就不可申請加按或延長還款期，而轉按亦只能轉按現有貸款額，不可轉按套現。 息口方面，未補地價居屋只可與買入時一樣，選擇P按。
如果曾欠債、破產、被追討債務，這些資料亦會出現在報告上。 一手市場的律師行多數由發展商指派，會同時代表買賣雙方；二手市場則往往買賣雙方會有各自的代表律師，而合約則由買方律師負責登記。 在一手市場上，在2020年承辦合約總值超過100億元的律師行有4家，市佔率40.6%，排首位為「的近律師行」、其次為「孖士打律師行」、第三位為「高李葉律師行」，而第四位則為「王潘律師行」。 至於二手市場方面，2020年承辦合約總值超過100億元的律師行有5家，市佔率20.4%，其中市佔率最高的兩間律師行「王潘律師行」及「黃馮律師行」正是今次風眼所在的律師行。 大部份銀行以原有貸款額計算罰息，即當初借400萬，罰息便以400萬為基數計算，但有少數銀行會以剩餘還款額為基準計數。
估價要足：如果銀行對於單位估價欠佳，業主轉按便可能得不償失。 因此申請轉按前可先向經絡按揭查詢多間銀行估價，了解是否能達到轉按目的。 環聯（TransUnion）近日重啟網上服務，市民足不出戶就能購買「足本信貸報告」（Credit Report）。 這份文件披露了不少連自己亦未必了解的財務歷史，對申請按揭或買樓有莫大幫助。 另一個做法，買家可以選擇把填有「業主」抬頭的本票託管在律師樓。 由於該筆本票是給予業主，而不會直接存入律師樓的戶口內，可避免因律師樓戶口被凍結，而出現類近「黃馮律師行」的事件。
比如說跟進轉按及買賣的法律行政人員，或行政經理有太多甩漏，是有機會影響整個交易時間。 由代表買方的律師樓戶口，轉賬到賣方律師樓並完成買賣交易。 House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。 我都係用中銀，之前打電話問銀行職員都係話去律師樓簽，佢叫我問律師行可唔可以早啲俾份文件我睇。 最後必須重申，申請按揭前，不妨先查看自己環聯信貸紀錄，了解清楚自己過去多年的財務歷史，便能安心申請按揭。 其後客人向環聯購買一份「足本報告」紀錄查看詳情，才發現原來有一張信用卡欠款變成呆壞帳。
壓力測試
銀行的確會定期審視整個樓按組合，但較少因為以上情況而進行特別抽查。 銀行在新造按揭或轉按的按揭條款中均設有罰息期，一般為2至3年。 罰息期是為了保障銀行，不會因為業主不斷轉按，而損失銀行為借貸人提供的回贈優惠。 如業主在「罰息期」轉按，便需要繳交罰款，具體罰則視乎個別銀行條款而定。 因此，轉按前，業主必須要細閱按揭通知書（Facility Letter），確保在罰息期完結後，才完成轉按程序，避免要支付罰款，得不償失。 伽瑪的合作網絡除了各大銀行外，亦與多間知名財務機構緊密聯繫，為客戶提供最全面按揭轉介服務，為客戶解決資金周轉的各種困難，爭取最優惠按揭方案。
伽瑪的「按揭轉介」服務包括物業一按、二按、村屋按揭，工商舖按揭，以至旅遊巴按揭都有，我們對以上範疇具有豐富經驗，同時客戶亦享有現金回贈給予客戶，想知更多詳情？ 即使個案是現契物業加按，整筆按揭貸款亦會由銀行存入律師樓賬戶，再經由律師樓以支票或轉賬形式，存入按揭申請者的銀行賬戶內。 坊間律師費最平為4,500元，但亦需注意該律師費是否「全包」。 要注意是在未完成買賣交易下，按揭貸款是不會經由買方或賣方手中，而銀行認可律師樓都是有購買保險人、承擔風險，可說是替買賣雙方作了保障。 無論是新買物業或轉按，業主或按揭申請亦需經律師樓代表處理並簽訂按揭契，在買賣方面，買方及賣方會各自委托不同的律師樓，代表買方及賣方完成整個買賣交易。
房委會多會爲屬下屋苑統一購買楼壳結構火險(俗称Master Policy),詳情可向房委查詢。 當業户到律師樓簽暑完成買賣合約時，賣方代表律師樓会提供整套保單有效副本文件確認已購買火險。 簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。 在銀行進行審批同時，申請人可物色適合的律師進行轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起。 轉按較為著數，皆因把整筆貸款轉移，所獲得的現金回贈金額較高，銀行亦更願意提供吸引的按揭計劃；加按的話，銀行只會給予增加貸款額的部份提供現金回贈。 不少業主買入新盤時，會選用發展商提供的按揭計劃，此類計劃幫助部份人士較易上車，而且在頭數年會較為低息，利率與市場上的按揭計劃相若，但經過蜜月期後（一般為3年）利率便會急升，按息往往在5厘以上。
現時大部份銀行按揭貸款，均設有一定時間的罰息期，在銀行發出的按揭貸款確認信中列明罰款，如果借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。 每間銀行亦需保障其自身成本效益，在審批成個過程條件，亦有罰息鎖定期 ，平衡兩者之間，揀選最優惠條件可聯絡 經絡按揭專員。 借款人可與銀行簽Fixed Amount的按揭契約，不過間間銀行做法不同，不可保證銀行實批。 理論上如果業主申請Fixed loan後，還清該金額，即使有其他信用卡或私人貸款，都不會涉及到物業貸款。
但這種方便有以上代價，就是太多私人資訊被同一銀行掌握在手。 而且，現時有「轉數快」，不同銀行轉來轉去已比以前方便，費用全免。 至於提款，只要銀行有用「銀聯」，全港所有銀聯成員的銀行都可以憑提款卡在櫃員機提款，很方便。 申請轉按想獲得最優惠利率的話，需要花時間做大量資料收集，再比較各大銀行的轉按利率、現金回贈和罰息期等轉按資料。 如果你工作繁忙， MoneySmart平台就可助你以短時間內取得轉按資料，比較各大銀行的優惠。 業主可以存錢入Mortgage link戶口，一方面可以賺取更多按揭現金回贈，另一方面可賺利息，增加流動資金和對沖利息支出。
那將來想加按，就算借多過原先金額，彼此只需簽簡單的貸款協議，而不用再簽按揭契約文件。 如果是匯豐，每月供樓的Hibor 會跟據對上一個月供樓日的Hibor數字（即本期利息會用上期的Hibor）。 每間銀行計算方法不同，有些銀行是用每月1號的Hibor數字作為該月供樓的Hibor參照。 網上論壇又興起「樓價跌、物業負資產，銀行會call loan」的論調。 簽了坊間一些不良中介公司的按揭轉介表，險些連首期都輸掉，好在伽瑪幫忙，令我最終都成功上會，唔駛儀埋首期，謝謝伽瑪轉按轉介。