buy to let 按揭 內容大綱
至於實際利率水平，其實很視乎申請者的信貸紀錄、收入情況，以及申請按揭的成數；而一般情況下，都會是在3%至4%的水平。 此外，雖然有3間香港銀行提供英國樓按揭，但除了滙豐銀行在英格蘭及蘇格蘭地區都覆蓋之外，中國銀行及東亞銀行的分行網絡並不算廣。 其中，中國銀行在倫敦、伯明翰、曼徹斯特、及蘇格蘭的格拉斯哥有分支；至東亞銀行，則只在倫敦、曼徹斯特及伯明翰有分行。 如果買家想購置的物業，超出了這些地區，就要個別向銀行查詢是否能承做按揭。 買家透過中介安排睇樓（或視像睇樓），買賣雙方議定好大致的價錢後，會簽訂銷售備忘（Memorandum of Sales）。
- 另外需要提供合法居留簽證或BNO身份、居英滿6個月，以及擁有英國戶口或英鎊糧單等去證明物業的自住性質。
- 當雙方交換買賣合約文件，買家就要付該1成訂金，雙方律師認為文件無問題後，買家就要付樓價餘額。
- 在簽約後約1個月左右，二手樓業主會還原房子狀態並清空雜物，之後一手現樓及二手樓就可以交樓，買家按揭貸款所得金額及首期，就會由律師交付給業主，整個交樓過程就會完成。
- 很多到英國置業買樓的香港人，都會將這些程序全盤委託給代理處理，以節省時間。
- Derek稱一般海外投資者直接聯絡金融機構的話，很多時會被打回頭。
另一方面，對於賣家來說，特別是二手樓交易，收到買家的預先批核信亦能夠提高信心，知道買家有能力成交物業。 英國的租賃業權與香港一樣，租賃期屆滿就有收回地皮的風險，因此一般不建議購買租賃業權期限少於40年的物業，以免在轉手交易中有困難。 買英國樓時一定要留意，業主所持有物業的地皮，是屬於永久業權（Freehold）抑或租賃業權（Leasehold）。 Freehold的地皮顧名思義是由業主永久享有，在賣樓時該地的永久業權，可以選擇是否一併賣給你。
如果是樓齡較舊的二手樓，銀行會要求買家聘請當地的測量師作一份詳細的報告，證明物業結構安全等都符合規格。 這類測量費（Surveyor Fee）一般由200英鎊至500英鎊不等。 至於申請連組約物業的按揭，審批就更嚴謹，DSR只會計算租金收入，而且要通過壓力測試。 租金收入須高於壓力測試利率下供款的145%，如壓測利率為5.5厘，租金回報就要達4%左右，不容易達標。
值得留意的是，近年在香港銷售的英國樓，當中不少屬於舊樓翻新的物業，買家購置這類物業時，需要格外留神，了解項目詳情才入手。 以中國銀行為例，目前提供的自住物業定息利率介乎2.83厘至3.43厘，而出租物業則介乎3.53厘至4.13厘。 至於匯豐銀行，自住物業的定息利率介乎1.59厘至2.19厘；而出租物業介乎1.69厘至3.09厘。 英國按揭的還款年期大多為5至30年，而這是以退休年齡減供款年齡的。
香港的地契上會列明持有土地的期限是99年（2047年），而英國的租賃業權一樣道理，主要分為90年及120年的業權，持有者必須要每年繳交地租（Ground Rent）、維護費等費用，就如香港交差餉一樣。 看過以上買樓程序，相信各位心中尚有不少疑問，以及想了解更多相關的細節。 的確買英國樓很多時都魔鬼在細節，以下將會為大家逐一拆解買賣英國樓經常遇到的問題。 雖然仍不及倫敦，但愛丁堡平均樓價已升至超越英格蘭各主要城市，在2020年底達到近29萬英鎊（約HK$2,900,000），除了自住，投資價值亦十分之高。 此地除了是利物浦足球會及披頭四的發源地外，也是港人移民置業熱門之一。
買樓的第一步肯定是物色樓盤，英國地廣人多，不論一手及二手樓盤均多如繁星，花時間物色心水項目是必須的。 本網站所載內容包括但不限於文稿、圖像、連結及音響均受版權保護。 未經本集團事先書面批准，不得將該等資料之任何部份予以修改、複製、儲存於檢索系統、傳送（以任何形式或途徑）、製作副本、分發、重複使用、重貼、還原、解構、作為創作材料或用於其他商業或公開用途。 用戶因透過互聯網向本集團傳送訊息，或要求本集團透過互聯網向其發出之訊息如有任何延誤、損失、變更、改動或訛誤，本集團對因此而引致之任何損失概不負責。
按揭利率由5厘利息起
香港唯一同時可向英國置業者提供按揭及轉介服務，提供最合適的按揭組合解決英國自住 及買樓出租(buy-to-let) 按揭。 PropCap 運用人工智能、區塊鏈等技術搭建全新金融科技貸款配對平台，配合專業團隊解決客戶面對的按揭繁複程序問題。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 首先在按揭方面，以「Buy-to-Let」（買入後出租）形式申請按揭，按揭成數最高只有70%，而且門檻亦比較高，例如滙豐銀行承造按揭的收入要求高達每年HK$700,000；尋找按揭經紀就可以免去門檻的問題，但按揭成數亦只有70%。
利嘉閣FB PAGE及利嘉閣在此提供的資料只供閣下參考，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。 若因錯漏而引致任何不便或損失，利嘉閣FB PAGE及利嘉閣概不負責。 Freehold是指業主可以永久享有業權，對方可以選擇是否連Freehold業權一同售出，通常這類樓價高點 ; Leasehold是指租貸業權，有分90年、120年業權，業主要交地租、維護費等，類似交差餉。 如以Leasehold而言，最好是購入多於40年的租貸業權物業，以減少轉售困難。
經營「農本方」品牌的培力農本方（01498）稱，疫情令中藥需求增加，加上行業湧現新競爭者，加劇中藥材供不應求的局面，惟集團的顧客群對產品價格敏感度較低，公司可將全數成本上漲壓力轉嫁至下游。 美國聯儲局即將啟動減持債券的「縮表」進程，意味其貨幣緊縮已邁向新里程碑；而中國則正醞釀更多「放水」措施以支撐經濟。 不過，美資大行花旗認為，投資者毋須對此太擔心，更指中資股的估值已跌至美股的一半，只要市場信心改善，中港股市有望迎來反彈。 至於較為審慎的BNO持有人，可以考慮先租住物業，待完成「5+1」的居留條件入籍後，才考慮購買英國樓。 除了李斯特城足球會街知巷聞之外，該城市的樓價升幅近年在英國眾城中名列前茅，是新晉移民的熱點，主要原因是古典文化及藝術氣息一流，更重要是學術水平亦是雄踞英國各城，李斯特大學是英國名牌學府之一，適合有全家庭移民後的寫意生活。
而二手樓的買家就要在申請按揭後，雙方才簽訂買賣合約，所以只要在達成協議後，持有買賣雙方的銷售備忘錄（Memorandum of Sale），就可以申請按揭。 如果有興趣的是一手樓樓花，可以到樓盤代理的展銷會內參考示範單位或模型，親自去看會預算會好些；不過購買現樓及二手樓就有些困難，由於疫情所限，想到當地實地考察樓盤不太可能，只好靠當地代理提供的樓盤照片作比較。 如果層樓預期租金不符預期，對比每月供款難借足75%按揭，銀行容許將租金和入息混合計算，入息夠高就可以借足。 不過要留意，入息不只是參考，而是讓英國銀行落手落腳審查，同時要計算各項開支，包括子女學費、信用卡消費等等，實際頗為麻煩。 「Buy to Let」按揭還有一個優點，就是可以還息不還本，到供款期完結時一次過歸還本金，財務上更靈活。 而「Buy to Let」按揭年利率和自住按揭相若，目前為2%至3%；租金收入則由估價行評估，故此選擇估價較高之銀行，更容易借足按揭成數。
用香港的物業進行按歇重組/二按所需的手續和門檻一定比起「Buy-to-Let」簡單得多, 利率亦較好, 酬集足夠資金後再一筆過付款購入英國物業應是最佳做法, 而且樓盤選擇都會比較多。 講到 Buy to Let 按揭，其壓力測試的審批和一般香港申請按揭，以月入計算壓測的做法不一樣。 銀行在處理審批時會詳細了解申請人的財務狀況，包括申請人的月入及平日使費、是否獨居還是和父母同居、有沒有孩子等。 如果你有小朋友的話，對於銀行來說會認為你的日常使費相對較高。
香港銀行當中，滙豐、渣打、華僑永亨、東亞、上海商業等銀行均設有英國買樓按揭。 英國物業的按揭，比起香港可謂「款式」較多，切合不同買家的需要。 Buy To Let按揭亦分為「還息不還本」以及傳統的還息又還本兩種。 但是風險甚大，例如今次新冠疫情下不少租客棄租，業主需調動個人資金償還按揭貸款，若資金鏈斷裂物業隨時淪為銀主盤，故不建議初階投資者選擇。 海外樓市專題上一集報道，有80後港女借爆按揭買入多間英國樓收租，不少讀者好奇在當地如何承造按揭。 其實，英國按揭大致分為投資按揭及自住按揭，另外還有「Help To Buy」等按揭。
買家應自行向銀行申請還是經按揭經紀 Broker申請按揭？
而因為只限於自住原因，往往收入要求都比較高，最後導致不能攞盡最高95%按揭。 曼伯‧英國按揭過程簡單，我們的按揭利率由5厘利息起，當中所有手續和收費都十分透明化，旨在解決客戶任何英國物業按揭需要。 英國的按揭類型, 除了港人熟識的Repayment-Basis Mortgage(還本+息)外, 還有Interest-Only Mortgage(只還息). 由於買家只需每月償還利息，到還款期末才一次過償還整筆貸款，故住屋的開支會因此大減；如果是出租物業，更可以增加現金流，等待升值時出售套現。 值得留意的是，銀行會就定息按揭的申請，收取「抵押費」（Booking fee）；而且每次選擇新一輪定息期時，都要再繳付該項費用；而滙豐的定息按揭利率及抵押費之間，更會作出相互的調節，即定息利率較低，收取的「抵押費」就較高，反之亦然。
測試所計算的因素包括是個人還是聯名購買物業, 婚姻狀況, 有否供養人, 在港有否樓宇/汽車按揭, 日常開支等, 當然亦會計及利息, 供款年期, 及按揭類型等. 而天翔環球與該些銀行均有緊密聯繫, 可為客戶申請按揭評估, 令投資者及早知悉按揭會否獲批, 自己能負擔的樓價及供款為多少等. Derek呼籲想在英國買樓的港人要守規矩，不要違規自住在一間本應要出租的物業，因為被發現違規後，按揭機構是有權要求你立即繳交全數貸款，而且會影響信用評分，日後再申請按揭買樓時便會有影響。
Samson深信即使是香港樓價，也會有人繼續買來投資，何況是英國的物業，英國法律很穩健安全，有政府和律師幫你把關，會安全很多。 如果申請人的出糧戶口有較多定期支出或自動轉賬，建議將這些支出轉到另一間銀行戶口處理，這樣會令出糧戶口帳目顯得比較清晰易明。 本人願意接收新傳媒集團的最新消息及其他宣傳資訊，本人同意新傳媒集團使用本人的個人資料於任何推廣用途。 疫情趨緩和，上月二手交投增加，帶動樓價回升，銀行亦上調估值。 主要大型屋苑中，佔約六成半估價上揚，其中將軍澳蔚藍灣畔單位估價按月升約3.4%最多，但個別屋苑走勢仍差，鰂魚涌南豐新邨估值更連跌7個月。 市場人士指，近日各區二手成交量明顯減少，反映樓價上升已窒礙入市意欲。
假設60歲為退休年齡，減去供款年齡30歲，則最高可還款年期為30年，最低貸款額為15萬鎊至25萬鎊不等。 如看中了一手樓樓花，可直接去展銷會看看示範單位，相反如想親身看二手樓或樓花，就要靠video tour、VR、圖片，或請已在當地的物業代理幫忙視察，email或打電話請代理live 睇樓。 一站式海外物業投資顧問 專營英國、澳洲、加拿大、中國和東南亞等海外物業投資顧問超過20年，曾深入研究海外多處房地產投資物業項目，充分了解海外投資物業目標回報和風險，能為客戶分析和推薦最佳效益的本地、中國及海外物業投資資訊。 但比香港更嚴厲的是，根據英國金融行為監管局（FCA，即英國金管局）指引，連採用低按揭成數的Buy to Let（買樓出租）單位，亦不能用作自住，否則視為違約，Call loan之餘更有機會罰錢。 在英國買一手樓，最常見的問題是：為何自己買的物業遲遲未完工？
至於按揭年期，其實與香港的物業按揭相差不算大，但會以退休年齡作界線，甚少會出現「供到70歲」的狀況。 目前，中國銀行最長可做30年的按揭；而匯豐銀行最長25年，或以退休年齡（60歲）扣減歲數，以較短為準。 例如買家為38歲，則最長只可做22年按揭（60歲 – 38歲）；至於東亞銀行，最長可做25年，或以65歲扣減年齡歲數來計算，同樣是以較短為準。 按揭預先批核的意思，是向銀行做出一種類似估算按揭的做法，經過正常按揭所需要做的程序及需要提交的文件，從銀行手上取得一份預先批核信，從以了解自己在指定限期內向銀行申請按揭時所能獲得的貸款額。 除了上文提到買賣時要付訂金外，銀行或會要求申請人要先存入等同6個月的供款資金到戶口的保證金，存放1年，如你還款準時，期後可申請取回款項。
英國買樓手續
一手樓方面，只要買家擁有預留信（Reservation Form），就可申請按揭，樓花者，多數入伙前半年開始申請。 二手樓方面，則是要申請按揭後(須持銷售備忘錄（Memorandum of Sale），代理會協助買家填表申請按揭貸款)，雙方才會簽買賣合約。 為滿足香港市場需要，首個香港人移民按揭貸款產品BTL 2.0 正式推出。 在英國的樓宇按揭有兩種，一種是自住(Buy-to-Live)，而另一種就是物業出租按揭(Buy-to-Let Mortgage)。
如果想增加促成交易的機會和對方信心，當然最好準備這份文件，類似是銀行的貸款意向書，顯示有充足資金，也有心買，始終面對海外隔岸買樓人士，部分賣家或會持保守態度。 海外人士可向英國銀行申請按揭預批，只要申請按揭成功，就會收「Approval In Principle」（AIP）信件，得到預先貸款批核。 如果在展銷會上看中了一手樓，準買家要簽署《初步買賣協議》文件，也要先付訂金(約一千至五千鎊不等)。 當然，買家可書面授權英國執業律師，或要求來合約翻譯服務，幫忙辦理買賣合約，以免對條款不清不楚。 留意的是，二手樓要付1成訂金，如簽好買賣合約後，忽然想終止交易，訂金會被沒收。 當雙方交換買賣合約文件，買家就要付該1成訂金，雙方律師認為文件無問題後，買家就要付樓價餘額。
英國置業2022〡香港人買英國樓須知：最高按揭成數幾多？用公司名可慳稅？
透過香港本地銀行進行海外按揭，與在香港買樓一樣，要通過本地銀行的壓力測試，即要通過入息審查計算供款負擔比率，而由於金管局的壓力測試門檻偏高，而且將海外置業的風險（匯率等）計算在內，故審批英國物業按揭的門檻會較高及較嚴格。 定息與浮息按揭的利率並不一樣，不過大部分一般按揭的利率，與還息不還本的按揭利率大致相同，以銀行所訂的利率+英倫銀行的基準利率作計算，實際利率（APRC）約在2.5%-3.5%左右。 實際利率水平，就要視乎買家的信貸紀錄、入息、按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV Ratio）等而定；超過4%的按揭計劃，通常不會在考慮之列（除非按揭成數高或信貸紀錄有問題）。
英國與香港不同，在英國買樓花，只有預計的落成日期，而且一般只會有落成的預計年份及季度，並不像香港般要註明「關鍵落成日期」，規定發展商要在關鍵日期前落成。 與倫敦及香港相似的是，愛丁堡的金融服務業發展蓬勃，交通及配套發展日趨成熟，因此樓盤的轉手速度，亦是全英國數一數二的快，可見其受歡迎程度。 多個大城市當中，利物浦的樓價相對低，平均樓價只需約14萬英鎊（約HK$1,400,000）就可以置業，可以選擇鄰近Albert Dock至John Lennon機場一帶的物業，交通會比較方便。
第二是浮息按揭，這是跟市場變動的，利率比前者低，所以Tracker Mortgage比較適用現時低息環境。 第三是還息不還本，每月只還利息，但銀行為了風險管理，會需要客人另外購買人壽保險，以確保還款是連保費及利息還予銀行。 所以在申請按揭時做好準備好預算，在網上找找心水單位的出租記錄，大概可計到大不大機會可批75%。
「Help to Buy」是英國於2013年推出的計劃，為首置人士而設，期間經過多番修訂。 簡單而言，準業主向銀行借75%按揭後，政府提供20%所謂「Equity Loan」(住宅權益貸款)，最終按揭成數高達95%。 Buy-to-Let放租按揭：可以憑香港收入證明以及單位預計租金收入去審批按揭，利率一般高於自住按揭，獲批的按揭成數，即可借金額限制亦較大。