700萬首期 內容大綱
我覺得要多看一點，就是租務前景，事關西營盤至堅尼地城一帶，以前很靠學生客源去支撐，但疫症下很多內地學生未來來港，所以出現很多退租潮，這類單位的租值也頗受壓。 我們參觀的這些單位，以前租15,000元，但現在11,000元左右都有交易，所以計算價值時，要把這個因素計算在內。 之前三個盤總有一點點不達谷友要求，這個就價錢、面積、樓齡都可以。 終於找到一個在方位上合乎要求的樓盤，客飯廳的窗，及其中一間睡房終於是向東南了，但好可惜樓層不過關，單位位於低層，避不過毗鄰單位的阻擋，而且樓底感覺較之前幾個單位矮一點，所以壓迫感較重。 今天參觀的第四個單位，亦是今天最後一個單位，就位於這個叫「慧華閣」的物業，位置上在「嘉輝花園」正對面，這個屋苑樓齡跟「雅福台」相若，也屬於樓齡較新，樓齡26年。 屋苑都屬於單幢項目，全盤只有112個單位，一層四個單位，只得兩種間隔，A及D室分別為453呎；而BC室則為344呎。 我們參觀的單位為低層C室，面積344呎，叫價678萬。 至於開則跟之前單位有點不同，就比較少了走廊位置，所以廳大、房都大。
- 另外，如果申請人有選用按揭保險，俗稱林鄭Plan，樓價$800萬以下物業可以承造9成按揭。
- 「翡翠閣」A座入口面向「堅尼地城海旁」；B座就面向「卑路乍街」方向，可以透過基座的小商場通往。
- 假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。
- 我們會參觀B座一個高層2室單位，這個面積343呎，叫價658萬。
- 以往如果申請超過八成按揭時，其中一個要求是每月供款不可以超過入息的45%，現在則改為50%，即是和原本申請80%以下按揭時的要求一樣。
- 部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支，作出詳細說明，例如有多少供款，方便買家在置業後，決定把多少家庭開支投放供樓，方便作出長遠的財務規劃。
按揭保險新措施無疑舒緩置業人士的首期負擔，所以公佈後睇樓及成交量不斷上升。 在盤源欠缺下，如果想上車便要盡快搵樓，再選擇最適合自己的按揭計劃。 隨著家庭規模愈來愈大，需要更多的空間生活，如果一家四口家庭希望換樓，新例規定1,000萬物業可以承造８成按揭，首期只需200萬，換樓自住人士能夠受惠，父母可以換樓細屋搬大屋。 現時將軍澳區有不少半新盤能提供700呎以上的兩房以上單位，加上屋苑配套齊備，深受家庭歡迎。 兩名公務員情侶準備結婚步入人生新階段，同時亦希望盡早置業安樂窩，並心思思想買入800萬鴨脷洲海怡半島500多呎單位，但由於二人現金只有200多萬，但籌備結婚的開支已經近100萬，在舊制下不可能結婚置業兩者兼得。 700萬首期 不過由於新制下首期由320萬大減至80萬，減除30萬印花稅和約10萬的雜費，已能供樓，二人可以運用餘下的80萬資金好好籌備夢想婚禮，又能上車實現置業夢。 根據新制下600萬樓也可以承造9成按揭，對於剛步入社會大學不久的年輕才俊也能獨力負擔。
700萬首期: 樓市資訊
居屋按揭由政府擔保，即使借足 9 成，亦不用購買按揭保險，為買家節省不少開支。 同樣因為有政府做擔保，居屋按揭可免壓力測試，審批寬鬆得多，申請人借不足成數的機會較細，付首期自然不是大問題。 如果以800萬單位做足9成按揭，月供要接近3萬元，由於二人每月收入7萬元，公務員工作符合固定收入的資格，不少銀行更會為公務員提供更優惠的按摟計劃，預計按揭保險申請並無難度。 700萬首期 房委會已與多間銀行及財務機構簽訂「按揭保證契據」，為買家提供高達該單位買價餘額100% (即買價減去已付的意向金)的按揭貸款，公屋按揭年期更可長達25年，買家更毋須通過壓力測試及提供擔保人。 樓宇按揭的還款期是受到申請人的年齡和樓齡所影響，因此若銀行批核按揭未能提供最長的還款年期，申請人通過壓力測試的要求便會產生變化，月收入會有所提高。
新界區下半年第一個推出的新盤為屯門海皇路項目，是次提供了「現金PLUS付款計劃」、「現金尊貴付款計劃」及「靈活EASY付計劃」三種付款方式，… 新界西北近年有不少新盤推出，最新就有屯門新盤海皇路項目，由於市場反應踴躍，發展商日前再加推50伙單位應市，折實價552.43萬元起。 現時日出康城峻瀅700多呎單位放盤價約1,000萬，是不少小康家庭的心水選擇。 如果是綠表人士，購買綠置居時，同樣因有政府作為擔保，按揭可以承造100%，首期其實只是相關行政費用。 即使未可通過壓測，首置人士都可以付額外保費(原先保費的15%)，申請高成數按揭，例如每100萬元的貸款就要付額外2250元保費。 有網民表示，經濟不好時，工廈、車位分分鐘租不出，但正常住宅最多平一點，多數都可以出租。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。 不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。 譬如買預售屋或新成屋，皆要準備契稅、印花稅、登記規費、代書費、天然瓦斯外管線費用等，通常金額在10萬-20萬元不等。 若為預售屋，建商會在交屋前通知買方先繳付1筆「暫收款」，多退少補；若為新成屋，建商則會提供明細以便跟買方收取相關費用。
由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 不少人對村屋的了解較少，甚至誤以為村屋不能承做按揭，但隨着現時村屋交投的數量上升，很多銀行對村屋按揭的審批比以前寬鬆，一般可以做到五至六成的按揭。 以700平方呎的村屋為例，如果經按揭保險計劃「上車」，樓價600萬元以下的村屋可以借足八成，即買家只需準備樓價的兩成作為村屋首期。 另外如果經銀行估價後，村屋貼近市價， 400萬元的村屋可以做到最高85%的按揭，最理想情況下，買家可準備15%首期約60萬元輕鬆上車。 銀行在審核申請人按揭批核的時候，會考慮到申請人的信貸評級表現，如果信貸報告評分不合格，就算申請人準備好首期資金，銀行也有權拒絕接受按揭貸款的申請。
相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。 而白表買家如果購入一手居屋或未補地價二手居屋最多可有9成按揭，最長還款年期為25年，即準備樓價的10%作為首期支出。 700萬首期 上段提到，首置人士可以9成按揭及1成首期購入800萬或以下的住宅樓宇，而800萬至900萬元的一般私人住宅物業則可造8至9成高成數按揭，惟貸款額上限為720萬元。 例如日出康城LP6 3座低層K室售653萬元，屬800萬以下物業，首置人士準備首期約65萬元多。
700萬首期: 【800萬首期】800萬首期要多少? 壓力測試如何計算?
首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 根據金管局指引，置業人士在申請按揭貸款時，需要接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50%；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60%。 700萬首期 樓價自住非自住或以公司名義持有1000萬以下6成（但貸款額唔可以超過500萬）5成1000萬或以上5成4成睇完上面個表後，你可能會問：我睇啱間500萬嘅樓用嚟自住，咁係咪我有200首期加印花稅就可以上車？
現時銀行一般設定借款人的年齡與供款年期總和的上限為65至70年，更有高達75年；但在一般情況下，供款年期仍不可超於30年，客戶應與銀行確定為準。 借爆120倍人工嘅staff mortgage loan, 買400萬樓. 這個網站採用 Google reCAPTCHA 保護機制，這項服務遵循 Google 隱私權政策及服務條款。 假設現時的利率是2.5%，供款金額是14,224元；若利率加至3.0%，供款金額便增至15,178元，若加至4.0%，供款金額便高達17,187元。 700萬首期 各大報紙幾乎每天都在報道樓市劈價，且房協的煥然壹居及新居屋將在明年初陸續推出，嫻姐在聖誕聚會期間都聽見不少「無殼」朋友蠢蠢欲動，打算瞄準機會入市，一圓置業夢。 美國聯儲局12月宣布加息四分之一厘，即0.25%，波及香港樓市「大地震」，有報道指聖誕節二手樓市陷入冰封狀態，更預言樓價將會進一步下跌。 很多時我們說一個盤是否方便，都很慎性會用樓盤是否近鐵路站作界線。
買樓除了要儲夠錢俾首期外，其實還有不少開支，包括印花稅、經紀佣金、律師費、管理費按金、水電費按金，如申請按揭保險亦要另外支付保費。 由此可見，想以 1 成首期買樓上車，要付出代價，故有上車族寧願多儲幾年錢，不選用按保，只申請最高 6 成的銀行按揭，既為爭取即供折扣，亦是避免日後出現供款壓力超負荷的情況。 現行按揭保險計劃下，首置人士買 $1,000 萬或以下的現樓，最高可造 9 成按揭；樓價 $1,200 萬以上，則最高可造 8 700萬首期 成。 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。
另外，銀行仍須為按揭申請人作壓力測試，供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率則不可超越50%(不論自用或非自用物業)。 由2015年2月27日起，按揭申請人申請第一套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的50%(自用物業)或40%(非自用物業)。 另外，銀行須為按揭申請人作壓力測試，供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60%(自用物業)或50%(非自用物業)。 根據金管局規定，如有按揭在身，不論是按揭借貸人或是擔保人，於銀行申請第二個住宅物業的按揭時，按揭成數必須扣減1成，即樓價1,000萬元以下最多只能承造5成按揭，若樓價1,000萬元或以上更加只能貸款4成。 若業主要購買第二個價值800萬元單位，首期要400萬元。 700萬首期 而在現有措施下，首置人士購買800萬單位，只可申請6成按揭，即首期高達320萬，以按揭利率2.625厘、還款期30年計，每月供款為19,279元。 在基本「供款及入息比例」 供款不能超過入息45％的要求下，個人或家庭收入下限須為42,842元。 在新措施下，首置人士購買800萬單位，可以申請9成按揭，首期為80萬元，以按揭利率2.625厘、還款期30年計，每月供款為28,919元。 在基本「供款及入息比例」 供款不能超過入息45％的要求下，個人或家庭收入下限須為64,264元。 同樣地，部份人沒有固定入息、或已退休人士，但卻希望購買物業，他們向銀行申請按揭時，會以資產計算入息，但如果採用相關操作的買家，其購入的第一層物業，不論價值最高按揭成數為50%，而第二套房的按揭成數為40%。
不過，保費其實可以計入按揭貸款額，由銀行一次過借出，買家不用一次過支付。 若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 假設，你並非首置人士，經以上按保計劃購買800萬住宅物業，就要付2成首期，即160萬元，因為只是最多借到8成按揭。 以綠表買家而言，購入一手居屋或未補地價二手居屋都可獲政府擔保，最高有9成半按揭成數，最長還款年期為25年，即準備樓價的5%作為首期支出費用。
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現時各大銀行的按揭利率不一，坊間不少地產經紀的網站其實都設置按揭計算機，輸入樓價、首期、按揭成數等資料後，便可即時獲知大概的供款金額。 同樣地，如果買家本身購入的為第二套房，其按揭成數也較原計劃收緊一成，例如原本一層600萬元物業，銀行最高可借貸60%，原貸款額為360萬元，但購入二套房的買家，其按揭成數會收緊至50%，即貸款額為300萬元。 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。 按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。
所以在1,200萬以上的物業開始，按揭成數會不足八成，例如1,400萬的物業按揭成數為六成八，1,600萬的物業按揭成數為六成，1,800萬的按揭成數為五成三。 嫻姐相信，每個人身邊總有，不是一個，而是一大堆的「伸手黨」朋友，而我這個「伸手黨」朋友肯定會再次追問我不同樓價的供款金額，我決定以借款100萬元為基數，計算好5年、10年、20年、25年及30年，在不同利率的還款金額。 以400萬的樓宇為例，借足9成按揭，假設供款利率是2.5厘，還款年期是30年，每月的供款大約是14,224元。 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 700萬首期 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 值得留意的是，過往因數間按保公司競爭激烈，大部份客戶購買按保可享65折保費，惟現時只有HKMC承保600萬以上高成數按揭（QBE 只有中銀做）。 位於堅尼地城「山市街3號」，由堅尼地城站行出來只需行約三分鐘便可到達屋苑。