不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 至於「表3」及「表4」則屬於去年《施政報告》放寬按揭保險計劃下的「新按保」計劃。 根據新計劃，1,000萬元以下物業最高可以做80%按揭；而800萬元以下可以做最高90%按揭，貸款上限720萬元。 無論是選用新舊按保計劃，九成按揭只適用於「首次置業人士」，而所謂「首次置業人士」就是指在申請一刻並沒有持有物業的人。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。
另外，由於按證公司批核按揭保險比銀行更嚴謹，借款人需要有穩定及持續入息，賺取佣金、自僱人士會較難申請，按證公司對於首期來源和層樓是否屬自住用途等，亦有嚴格考慮。 不過，如果買家只能承造五至六成按揭，意味他們需要自己準備四至五成首期才可以，鑑於樓價飛升，買家未必有足夠首期。 香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。 400萬元以下的物業，可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭，但貸款額上限鎖定為360萬元；450萬至600萬元下的物業，則最高可做80%按揭。 值得留意的是，如果要申請按揭保險借高成數按揭提供按揭成數上限，所有申請人及擔保人都必須將物業用作自住用途，而且必須謹記放寬按揭保險限制只適用於現樓而不適用於樓花物業。 買一手樓人士只要記住要用新按保計劃就一定要使用建期plan。
雖然不用繳交按揭保險，但卻要進行壓力測試，且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。 在按保計劃下，雖說最高可承造9成按揭，但實際按揭成數能做到多少，會因物業及按揭申請人的財務背景而有所不同。 根據金管局的規定，申請9成按揭的抵押人必須是首置物業，而且要有固定薪金收入。
按揭證券公司舊按保
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- 一般來說，在申請「按揭保險」時，按揭證券公司有規定「供款佔入息比率」，上限為50%，意思即在整個貸款額，在計算每月供款後，供款額不可多於入息50%為準則。
- 買賣按揭 – 銀行一般不會為轉按個案提供9成按揭，就算申請人想為價值600萬內的物業用舊按保計劃借高成數按揭套現，一般只能夠借8成。
- 「定息按揭」的波動性較「浮息按揭」為低，故所繳交的按揭保費略低，但始終因現時息口低企，故市面上仍是「浮息按揭」為大多數。
- 如果長者膝下無子女或其他繼承人，又沒有固定收入，逆按揭是個不錯的退休理財工具。
- 如選擇「一次付清保險費」，貸款人可於按揭貸款上加借或直接繳付。
- 盤古初開的時候，銀行或者按揭世界都沒有所謂的按揭保險，只有每間銀行訂立願意借最多幾多按揭成數。
- 根據現行按揭政策，傳統銀行最高可承造最高60%按揭成數，但金管局逆周期措施下，卻會出現幾個特殊情景。
如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 至於村屋按揭，也可以透過按揭保險申請最高85%按揭。 樓價800萬以下的村屋，如果本身屬於首次置業及有固定收入人士，可最高取85%按揭，否則最高只得80%按揭；1000萬以下則可借取最高80%。 按揭證券公司也表明，不會接受「樓花村屋」、「祖」、「堂」物業及有轉售限制的村屋申請。
部份人因沒有工作、或退休人士，他們希望用「資產」作按揭申請。 所謂「資產」會計算現金、股票價值，但需存放在銀行超過三個月；物業價值也計算，但只計算估值一半，及需扣減尚未清還按揭本金；部份銀行也接納海外物業，但就僅以買入價一半作準。 如果購入的為第二層物業，則最高按揭成數不可超過30%。 因為銀行受到金管局所規管，故銀行須依照金管局的規定批出按揭。 根據現時2015年2月金管局修訂政策，準買家在銀行可承造最高五至六成按揭，視乎物業價值而定。 700萬元以下的物業，最高可以承造60%按揭；700萬至1,000萬元以下的物業，則最高可承造60%按揭，但貸款額上限為500萬元；至於1,000萬元或以上的物業，則最高只可承造50%按揭。
如果你本身並非首置客，但也購入單位是作自住用途，則最高只可以申請80%按揭。 問題是，這種情況也很大機會被視為「非自用」看待，亦有機會不符合申請按揭保險的資格，投資物業的最高按揭成數只為50%。 下一步，你就要自己跌入「保險範圍(根據按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍，再選擇是「一次過找清」或是「逐年繳交」保費就會知實質所繳交的保費。 審批按揭保險，一般批核時間會較長，由一至三星期不等，主要視乎文件是否齊全。 因此倘若知道自己有申請按揭保險的需要，最好在買樓時，跟業主商討一個較長的成交期，大約個半至兩個月的時間會較為穩妥一點。 另一邊廂，如果買家購買的居屋由首次發售日期起計已經超過20年，不論你是綠表或是白表買家銀行有機會只會批出60%按揭，而買家不能購買按揭保險提高按揭成數。
首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高八成或九成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以 50%為上限備注 3，並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高 8 成或 9 成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。
早前因疫情影響，政府放寬成數上限由原先40%按揭調高至50%按揭。 另外，如果受薪人士或者打工仔每年有花紅（bonus）希望納入壓力測試計算收入借9成按揭是絕對可以的，不過前提是花紅收入需要連續兩年反映在稅單裡面。 不能樓換樓 – 9成按揭申請人不能夠未成交原先持有物業便向銀行同時申請第二層物業。 要9成按揭的話，申請人必須先賣出手上原有物業再申請按揭。 沒有其他按揭 – 申請人不能夠同時擔保其他按揭或者身上有其他按揭，如是者申請人最多只能夠申請8成按揭。 以上種種問題都只能夠用一句視乎情況而定，視乎物業種類及物業價值。
按揭成數上限（非按揭保險申請）
而600萬元以下物業，則可選擇80%按揭(舊按保)、或90%按揭(新按揭)；400萬元以下物業則可選擇90%按揭(新按保)、或90%按揭(舊按保)。 但同一例子，你購入一層600萬元的物業，原本在傳統銀行可以做到60%按揭，但因你本身擁有其他物業，可能是準備換樓，但仍未賣出舊居；又或者你有為其他物業進行擔保，而物業仍有按揭在身。 在這種情況下，傳統銀行會將你的按揭成數起碼下調一成。 故在傳統銀行按揭上，即使你購入一層600萬元物業，但也只能承造50%按揭，變相你要借取按揭保險的話，就會跌入「表2」的範圍來計算按揭保險。 如果本身你購入一層650萬元的物業，希望在傳統銀行申請60%按揭後，再申請按揭保險。 由於這個銀碼已經超出舊按揭保險申請門檻，故你只能放眼新按揭保險範圍。
【圖1】顯示，按一手及二手成交樓價組別的宗數，分別佔各自市場總成交宗數的百分比。 二手樓價400萬元或以下佔二手市場成交的百分比，由2010年的78.7%下跌至2017年第一季的26.7%，比同期相應的一手成交比例跌幅為大。 因此，我們建議透過放寬「按保」的貸款成數和範圍，而措施只適用於首次置業人士，估計透過活化二手市場，可以協助入息穩定的首置家庭置業。 現時「按保」可為價值400萬元或以下的住宅提供最高90%樓貸（只限首置買家），適用上限為價值600萬元的住宅。 如果提高至價值470萬元或以下的樓宇也可透過「按保」承造95%樓貸，這措施將可以大大縮短住戶儲蓄首期的時間。
透過經絡按揭申請按揭的客戶中，涉及按揭保險計劃的申請個案突破3成，佔整體個案的32.7%。 在「波叔plan」實施的首月，申請按揭保險計劃中逾半客戶申請8成以上至9成或以下按揭；其次為申請7成以上至8成或以下按揭，佔36%；申請6成以上至7成或以下按揭則佔10%。 相關人士儘管可使用新成數，但最高只能做8成按揭，意味要準備更多銀彈作首期，才能買入心儀物業。 至於物業甩名或加名，銀行雖當作新買賣，但前者的接收業權人及後者的原業權人均「並非首置」，因而最高只能申請8成按揭。 此外，如借款人未持有其他物業，但有按揭在身，例如已為家人擔保按揭、身負車位或工商舖按揭，只要支付額外保費，仍可用新成數申請9按。 但所謂「魔鬼在細節」，新成數並非適用於所有按揭申請，部分按揭類別、物業種類及入息狀況等，仍面臨諸多限制，未必借得足按揭，置業前必須先搞清楚。
與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 只不過在實際的按揭申請程序上，申請人會先在傳統銀行申請按揭，此時銀行會先為買家進行「壓力測試」，通過測試後，如買家有需要申請「按揭保險」，銀行會再協助買家遞交申請表。 一般來說，在申請「按揭保險」時，按揭證券公司有規定「供款佔入息比率」，上限為50%，意思即在整個貸款額，在計算每月供款後，供款額不可多於入息50%為準則。 按揭成數是置業人士最關心的問題，對首期及隨後的供款有深遠影響，人人都想獲批高成數按揭，以最少的首期上車，餘額再慢慢攤還。 一直以來，如果想借超過6成按揭，就要購買按揭保險，按保450萬元以下的物業最高可以借9成，而600萬元以下的物業則最高可以借8成，如果物業超過600萬元以上，最多就只能借5至6成，準買家要自己支付4至5成首期。
根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%，即入息要求至少52315元。 施政報告宣布，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限，將提升到HK$800萬，而HK$800萬以上至HK$1,000萬的物業，則可承造最高8成按揭。 而且首置人士即使未符銀行壓力測試，仍可申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 50%，保費亦會因應風險因素作出額外調整。 如果你本身是首置客，購入單位只作自住用途，你才有資格申請90%按揭保險；但如果你本身並非首置客，則最高只可以申請80%按揭。 所謂「首次置業」，是指在申請時並未持有任何香港住宅物業。 至於準備換樓買家也值得留意，如果成交前能夠沽出物業，也可視為「首次置業」看待，而根據銀碼可申請最90%按揭。
註二：計劃於二○一九年十月十六日修訂前之合資格物業價格上限（即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元）仍適用於所有住宅物業，包括未落成的住宅物業。 香港按揭證券有限公司於1993年3月推出按揭保險計畫，以協助市民在香港安居置業。 現時之按揭保險計畫由香港按揭證券有限公司或其他認可機構為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供按揭成數高於六成的按揭貸款而毋須承擔額外的風險，有助維持本港銀行體系的穩定性。
另外，村屋較為特別的一點就是樓花村屋、祖堂地物業都不會接納按揭申請的。 換言之，一般的已補地價村屋或者沒有轉讓限制的丁屋才可以申請按揭。 如果非本地收入佔總收入超過一半，而香港沒有直系親屬，按揭成數一律扣減一成。 舉例，本身一層價值400萬的物業可以借最多6成按揭，由於買家超過一半的收入非源自於香港，最終按揭成數將會被扣減一成，只能夠在銀行借5成按揭。 另外壓力測試亦會隨即受到影響，一律扣減一成，供款與入息比率要用40%/50%計算。
但如果一次過激清，最大好處可以加借入按揭額上供款，變相買家不用額外籌集一筆資金去繳交保費。 根據規定，樓價400萬以下可申請最高九成按揭，但前提是用家必須是首置客、並有固定入息，以及在進行壓力測試上，供款不可多於佔入息55%。 800萬元以下物業，按情況可申請最高90%按揭，1,000萬元以下物業按情況可申請最高80%按揭。 所謂「按揭保險」，就是以現時物業申請五至六成以外，可以申請八成至九成的按揭計劃。 最主要是協助買家自置物業，透過銀行買保險形式，令銀行可承造六成以上按揭計劃，變相買家可以以較低的首期，借到八至九成的按揭。 「富榮財務」及「富榮財務有限公司」均為「富榮財務有限公司」之聯營機構，業務遍及香港、中國內地。
按揭保險計劃於1999年3月由按揭證券公司推出，以協助置業人士置業。 現時按揭保險計劃的業務已轉移至附屬公司按證保險公司負責經營。 政府於 2022 年 2 月再放寬按揭保險計劃新例 ，首置人士買 $1,000 萬私樓最高借 9 成，非首置最高借 8 成按揭。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。 不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。
你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。 車位方面，如與持有物業位處同一屋宛，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。
總括而言，我們建議放寬「按保」的貸款成數和範圍，而措施只適用首次置業買家。 放寬後的「按保」，讓首置家庭購買樓價470萬元或以下的住宅，可以承造最高95%樓貸，以及調高「按保」適用範圍至800萬元。 同時，放寬後可以大幅降低住宅樓價800萬元或以下的首期門檻。 我們認為放寬後的「按保」，可以提升住宅總存量的流轉率，更有效地釋放二手市場的潛在供應，為首置家庭提供置業的便利措施。 除了建議放寬「按保」，我們同時建議政府盡快成立「強積金置業計劃」及推行「20萬首置資助計劃」，以支援首置家庭置業。
如果曾經試用過按保計劃，再去申請按保，保費折扣會再多一點，最多可以去到五折。 而且在三年內退保，在按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄，還可以獲保費回贈。 由於「按揭保險」屬於高成數按揭申請，風險較高的情況下，是需要繳納手續費來換取額外貸款。 現時市場上，一共有三個地方可提供「按揭保險」計劃，當中佔比最高就是香港按揭證券公司；部份銀行則夥拍昆士蘭保險、以及AIG MORTGAGE INSURANCE來提供按揭保險計劃。 如果手上持有的物業屬於公司名下，公司董事可以利用公司向銀行申請按揭。
醫生、會計師、律師及按證保險公司接納的其他專業除外。 一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。 當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 如果本身並非收取「固定收入」的買家，包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請80%按揭。 按揭證券公司有清楚列明，如果收取佣金的申請者，佣金只會計算最近六個月，把近六個月的佣金取一個平均數計算。
必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 換樓先賣後買，假設賣果層未完成交易，按證不能批9成按揭，只可批8成。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 不能甩名買賣（內部轉讓）– 延續上述一點，買賣按揭不能夠為內部轉讓，如先生將持有一般的業權賣給太太。 當你的信貸報告出現變動時能即時通知你，減少因身分被盜而導致的財務損失。
最後根據金管局指引，用資產淨值借按揭而非用收入借按揭的話，銀行的最高按揭成數為之40%。 除了放寬「按保」的貸款成數，我們亦建議擴大「按保」的樓價適用範圍【表2】，由現時600萬元提高至800萬元。 現時購買600萬元的私人樓宇，可以透過「按保」取得80%樓貸，即首期為120萬元，而僅超出600萬元的私人樓宇，因不能參與「按保」，而變相首期最少要240萬元。 由於在600萬元以上的樓宇要求的首期，垂直式大幅上升，因此令置業需求遏抑在樓價600萬元或以下的市場。 此舉可以確保銀行業的風險管理和穩定性，但因為把不同購買力的買家都集中在600萬元或以下的樓宇市場，這實際上助長了該樓價組別下的小型單位的樓價升幅更快。 【圖2】中的虛線和實線分別代表現有「按保」和建議放寬的「按保」，在不同樓價所需要的首期。
一般來講，銀行都會要求公司董事或股東為該項按揭做擔保人或借款人。 意思，若業主要利用公司持有物業，公司必須要先 full pay 後再申請按揭。 另一方面，如果轉按時候需要高成數按揭轉按套現的話，只可以用價值600萬內的物業借最多80%，代表任何高成數按揭套現轉按或加按只能夠借最多480萬。
《財政預算案》將於2月28日公布，香港會計師公會預測本年度財政盈餘可達1760億元；另一方面，有國際樓價負擔能力報告指出，港人要不吃不喝、不作任何消費支出19.4年，才可負擔得起一個住宅單位。 香港樓市於過去10年急速上升，樓價升幅遠高於家庭入息的增長；夾心階層沒有公屋的安全網，又未能受惠於數量短缺的居屋，自置居所的機會渺茫。 假如購買一手新盤時採用了發展商一、二按，在收樓後，可用新成數轉按至銀行以減少利息開支，可申請最高8成按揭。
一次過繳清保費，就是在成交日繳付保險金，之後不用再繳付。 一般來說，按揭證券公司還會因應借貸人選用「一次過找清」而提供一定折扣，而且三年內轉按也可還退還部份繳交的保費，但要留意，退保的部分不是按已供款年期而定，一般只是小部份已繳交的保費。 另外多數銀行也容許買家將按揭保險費，加入貸款額內一併上會供款。 由於這個按揭保險費並沒有退款機制，但起首幾年的保費較一次過找清的保費相宜一點，故只適用於能盡快轉按的買家使用。 事實上，新按保計劃另一個特色，就是政府放寬了首置客的「壓力測試」要求。 若未能符合「壓力測試」的首置客，按揭證券公司可因應風險作額外調整，在新按保保費下額外加徵10%。
但一般來說，準買家並沒有選擇餘地，反而更大程度取決於承造按揭的銀行，跟哪一間保險公司合作。 就不同公司所列出的保費，在網頁上香港按揭證券公司保費表及昆士蘭保險保費表，均有列明保費價目表。 第一個情況就是將原先高成數按揭轉按至另一銀行的高成數按揭。 非套現的高成數按揭轉按一般都是由銀行A的高成數按揭個案轉按至用銀行B的高成數按揭。