申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。 在申請按揭程序中，銀行會先替物業進行估價，並與物業成交價比較，取較低者計算可造按揭金額。 例如客戶以500萬購買一個物業，在申請6成按揭時，物業估值是480萬，那麼銀行亦只會以較低者即480萬計算可造按揭金額，即客戶最高可借取約288萬之按揭貸款。 但香港按揭證券公司指明，申請人必須以私人名義申請，物業須為香港住宅物業，且不接受樓花按揭申請，至於村屋可個別考慮，但祖、堂及有轉售限制的村屋均不考慮。
使用按揭保險計劃的話，按揭成數就可以高達90%，而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。 (如欲了解更多關於「按揭成數」的資訊，可留意另一篇按揭教室：按揭成數) 。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，個別貸款公司會提供P按的低首期按揭計劃，現金回贈可達0.5至0.8%，但貸款機構並不會白白提供高成數按揭，買家須額外支付略高的保費。 購買物業前，除了儲夠一筆首期，還要計算不下幾十萬元的雜費，包括印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。
根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。
申請樓宇二按時必須得到一按銀行同意，否則銀行有權取消樓宇一按合約；要獲得銀行同意，就必須符合一定的條件，例如加上樓宇二按部份後，申請人的收入仍能通過壓力測試。 此外，由於樓宇二按的借貸者並非第一債權人，二按部份的利率一般較一按為高。 雖然按揭保險讓置業人士能夠申請高成數按揭，但使用按揭保險除了須支付按保費用外，亦受制於「物業只能自住，不能出租」的限制，所以部分業主會選擇透過賣樓、贖樓或轉按清還按揭並退保。
第一，在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間，均要簽署自住聲明及提供證明文件，未能符合自住要求，有可能會被要求清還全部按揭貸款。 第二，如果購多於一人購入單位，按揭證券公司也要求在物業成交後，單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。 而擔保人亦只局限於借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦。 第三，若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業，也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。 如果你本身是首置客，購入單位只作自住用途，你才有資格申請90%按揭保險；但如果你本身並非首置客，則最高只可以申請80%按揭。
首置人士 無壓測下 不同樓價 每月供款 及 最低月入要求
透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 信貸報告是你的個人信貸助理及守護者，透過報告中的財務紀錄及相關產品服務，助你全面了解和保障自己的信貸狀況及健康 。 備註： 1) 申請按揭時已有其他未供滿之按揭物業或已就其他按揭物業作為擔保人，將被視為第二套房按揭。 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。
一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。 當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地)，按揭成數會較原先下調一成。 例如本身一層600萬元物業，原本銀行可承造最高60%按揭，但收入非來自香港的申請者，其按揭成數會收緊至50%；若該名申請人本身已持有多於一層物業，而按揭又未還清，則其按揭成數會較正常下調20%。
- 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。
- 根據HKMC，物業價格 1000 萬港元或以下之現樓私人住宅物業按揭成數超過 60%，但不超過80%，而貸款額上限為 800 萬港元。
- 能借到八至九城按揭的物業價格，由800萬到900萬上調至1,000萬至1,125萬，貸款上限由720萬上升至900萬。
- 若果申請人能夠證明他們與香港有緊密連繫，例如申請人被本地僱主派駐外地工作，並有僱主提供的文件加以證明；或申請人的直系親屬（即配偶、父母及子女）在香港定居，銀行無須調低申請人的按揭成數上限。
- 如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。
需要，但壓力測試的用處是來評估申請人需否付額外按揭保險費用，而非用來調整按揭成數。 即使未能符合壓測要求，只要供款不超過個人或家庭入息之 50%，依然合資格申請 9 成按揭。 正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。 如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。 但其後，因樓價真的飛升急速，能夠透過承借按揭保險上車的物業也買少見少。 根據香港按揭證券有限公司的規定，涉及按揭保險計劃的樓花物業只限於樓價600萬元或以下，已落成住宅物業的樓價上限則上調至1,920萬元。
樓宇一按
政府去年放寬按揭保險計劃的樓價上限，協助首置人士上車。 對於大學畢業數年的年輕人來說，或許希望可以買入一個「蝸」居，又或者購入物業為日後結婚做準備，究竟如何部署？ 「香港銀行同業拆息」（Hong Kong Interbank Offered Rate）（HIBOR）即本港銀行的互相借貸利率。 一旦H按計劃的利率高於封頂位，H按客戶就可用「實際封頂利率」還款。 因為H按設封頂息率，不少業主敘造按揭時都會選H按，以節省利息支出。 如有關索償是因祥益地產的疏忽或有意行為造成的，索償額將限於祥益地產所收取的該項服務費用。
最高貸款額為物業價值之90%及受有關按揭計劃之貸款額上限所限制，香港按證保險有限公司保留貸款之最終審批權利。 雖然政府在 2019 年 10 月提高了首置按揭成數，首次置業人士購買 800 萬以內的物業最高可做到 9 成按揭，但現時一般情況下，銀行審批或比政府要求的更加嚴謹，難以真正借足 9 成。 根據金管局規定，申請六成或以上按揭的的貸款人，需要購買「按揭保險」。
自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 如果申請人收入來自香港以外地區，1,000萬以下按揭成數跌至五成，貸款上限不得超過400萬。 根據現時金管局按揭成數指引，如果申請人具備收入，1,000萬以下住宅按揭最高按揭成數為六成（貸款上限500萬），1,000萬以上最高按揭成數為五成。 但這只是很概括的說法，因為這個按揭成數比例，會受申請人收入及物業影響，以下會詳細解釋。
買樓承造按揭，不時聽到有人說：「你做幾成按揭?」實情就是「按揭成數」的意思，背後關乎準業主打算支付部份首期後，餘額就向銀行申請按揭，而該部份也就俗稱為「按揭成數」。 隨著樓市出現泡沫，政府及金管局採取一連串逆周期措施來遏制，其中針對「按揭成數」就曾多次收緊。 一直去到2020年，疫症打擊工商舖市場，金管局才首次放寬。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。 另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。
問題4: 申請轉按的「按揭成數」，跟一般按揭申請有別嗎?
按揭保險計劃用於為銀行提供保障，讓銀行能夠提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外風險。 假設供款30年，息率為鎖息上限2.5厘，連同加借按揭保費，每月供款要約3.9萬元，而加息3厘壓力測試下，每月入息要約9.3萬元。 如果仍不清楚如何計算，及非固定入息非首置人士又如何安排？ 2間按保公司中，以HKMC的市佔率最高，所有銀行都可透過它購買按保，而QBE就只有部分銀行會透過它們購買按保。
3月份平均12個月銀行同業拆息 （HIBOR）按月抽升至1.4厘，創21個月新高，市場預期美國聯儲局下月加息半厘，若加息持續，屆時香港資金有機會外流，令香港拆息繼續上升，故按證公司對定息按揭利率進行調整。 首先，由於600萬元以上及申請按揭保險的單位必須為現樓，若有關樓盤的關鍵日期延遲，將大大影響買家獲批高成數按揭的機會。 事實上，發展商延期交樓偶有發生，若遇上此情況，買家除了抬錢上會外，亦可考慮向發展商申請延遲成交，惟當中或牽涉一些利息或手續費等開支，而最終發展商有權決定申請結果。 早前客人A遇到相似情況，當時他心儀的一手單位合約價為850萬元，樓花期只尚餘3個月，筆者建議客人選擇180天即供付款計劃，待簽署臨時買賣合約後，便協助客人向銀行申請高成數按揭，按揭成數高達九成。
金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。 車位方面，如與持有物業位處同一屋宛，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。
在「新按保」計劃推出後，首次置業人士的「壓力測試」要求獲得放寬。 即使首置客未能通過「壓力測試」，部分銀行仍可接受透過繳交額外按揭保費予按揭證券公司，來換取豁免壓力測試要求。 換言之，只要申請者收入不超過「供款比率」上限（50％），便可敍造高成數按揭。 由於不少買家未必能符合資格使用按揭保險的高成數按揭要求，一手住宅的發展商通常會與財務機構合作，在物業開售時提供一按高成數按揭優惠，為買家提供發展商按揭計劃，按揭成數通常達七至九成。 按揭成數、貸款額、還款年期等資料需要在新盤價單中列出。 新例之下，800萬元以下的物業可申請最高九成按揭貸款；1000萬元以下的物業則為八成。
什麼是「按揭成數」?
樓齡方面，一般以「75減樓齡」來計算，部分大型藍籌屋苑單位即使樓齡超過45年，仍有機會照樣獲批30年還款期。 不過，部分物業種類，例如村屋，則會以「55減樓齡」來計算。 若首期不足的話，首置人士經按揭保險「上車」，購買800萬元以下的住宅物業，假設銀行估價足，最多可借90%，即購買600萬元住宅物業，首期僅為60萬元。
首置者除了要預備首期外，亦須預留額外資金應付其他開支，包括經紀佣金、印花稅、按揭保險費、律師費和雜費等。 本人願意接收新傳媒集團的最新消息及其他宣傳資訊，本人同意新傳媒集團使用本人的個人資料於任何推廣用途。 短期內，加息對股巿、科技股、初創公司的影響會較大，但對必需品的影響會較小，在這情況下，我還是對香港的樓巿保持一個穩定而樂觀的態度。 短期內，加息令到資金成本貸款成本增加，也會在另一方面抑制樓市的上升。 然而我們也需要了解，加息另一方面也意味着經濟的復甦，其實是一個好的訊號。 按揭保險費根據按揭種類、成數及年期釐定，再分為「一次付清保險費」及「每年支付保險費」兩種。