對於一般年輕人，必須先想好往後可能不時出現以萬元計的物業維護開支，變成供樓以外的長期開支，最終唯有節衣縮食捱麵包度日。 除了要留意按揭年期外，也要留意因而受影響的月供金額。 還款期短，每月供款便會增加，最低入息的要求也會上升；所以置業人士就要計算一下，若果未能借足30年，入息能否通過壓力測試？ 唐樓成交量沒有像二手市場般興旺，而且質素差距較大，所以銀行較常出現唐樓估價不足的情況，買家最好找多2 – 3間銀行作估價，找出最高估價的銀行。 總括而言，除考慮舊樓按揭年期和成數問題，還要記得考慮樓宇類別。 有一點值得注意，即使成功批核舊樓9成按揭，但舊樓在未來的升幅和變現能力會一直下滑。
事件令樓主感嘆，說可能單位實在太舊，有超過50年歷史，結果有價無市。 換言之，購入舊樓作自住是不用擔心以上情況，但如是投資用途，就要小心按揭年期問題，加上一般舊樓按揭成數較低，成交也不及樓齡較小的盤活躍。 不少舊樓座落在交通方便、民生商店及配套都發展成熟的地方，例如北角、灣仔、西灣河等地區。 有關還款期方面的問題，要申請高成數按揭，大部分財務機構的還款期是以「75年減樓齡」，上限大約會為30年~35年。 但如果是樓齡50年以上、樓宇質素較低、甚至是大廈出名多劏房，則不容易申請八至九成高成數按揭或按揭成數可能會扣減一成。
- 一般而言，樓齡較新及有保養維修的唐樓，較易獲批最高按揭成數。
- 太古城、美孚新邨、黃埔花園這些香港耳熟能詳的老牌屋苑，由於管理完善及位置相宜，屋苑樓價一直抗跌力強，成為樓市的藍籌。
- 近年舊樓都有不少劏房出租，只有幾間中小型銀行肯接受申請，當一般出租物業批最多5成按揭。
- 銀行一般以「70至75年減樓齡或人齡」計算出最長按揭年期(以較低者為準)，而唐樓樓齡一般都有40、50年。
由於高成數按揭須同時滿足銀行及按保公司的審批要求，所以即使買入物業屬於藍籌屋苑，銀行願意批出30年按揭，但按保公司則只批出25年，按揭年期就只能做25年。 因此，如業主真的有意購買樓齡比較高的物業， 必須要留意銀行所計算的最長貸款年期是否會影響每月入息要求（ 壓力測試 ）及每月供款額， 以免失了預算。 現時香港有不少住宅物業都已經超過50年，例如唐樓、洋樓等等。 由於這些物業很大可能會被一些財團或發展商收購， 因此吸引不少投資者就看準此機會而購買。 例如唐樓樓齡為50年，最長還款期為25年(75-50)。 故樓齡超過45年的唐樓，不可以申請最長30年還款期。
換言之，如果樓齡達50年的唐樓，就不可能借足30年供款年期。 如買家有需要申請按揭，普遍會於簽定臨約時，便要向銀行提出預先批核申請，並確保能於繳款期前(120天)完成審批；買家於期內付清樓價尾數，才算完… 按揭年期愈短，每月供樓總額便會增加，未必人人能夠負擔得起，加上目前處於低息時期，付出的供樓利息較19… 老牌大屋苑一向受不同類型買家歡迎，因為伙數多，市場流轉相對較快。 然而，不少藍籌屋苑都開始要面對樓齡高的問題，或多或少會影響按揭部署。
買新樓的按揭成數一般偏低，而買舊樓的按揭成數有機會做到9成。 如果心思思想買舊樓甚至是較為有些歷史的村屋，舊樓按揭年期又是怎麼計算？ 新樓和舊樓按揭成數截然不同，如果想做到舊樓9成按揭需要留意下面步驟。 由於唐樓一般需要驗樓，按揭審批時間較長，建議預留至少兩個月以上成交期。 很多時唐樓未能估足價，如果低於買入價太多，按證公司或會以估價計算按揭成數，亦即是「借唔足」。 有些客人會在不同銀行估價，以為找到估足的銀行，並在那銀行申請按揭，便能借足，其實這是有風險，如果大部分銀行「估唔足」，按證公司有機會以自己估價計算按揭成數。
申請資格
很多唐樓設有平台，少不免有些僭建物例如簷篷，不過這些並不會影響高成數按揭。 估價行一般會根據僭建規模計算「還原費用」，如果還原費只佔樓價很少百分比，一般都不會扣減按揭成數。 唐樓申請六成按揭問題不大，如果是樓齡50年以下，一般可以借足八至九成按揭；例如九龍城不少樓齡只有20幾年的無唐樓，樓價400萬元或以下，都可以試批九成按揭。 若您以聯權共有形式與另一名人士持有物業，您便不可以單獨申請安老按揭，物業的所有業主必須共同參與安老按揭，而所有借款人必須是相關物業之業主（聯權共有）。 任何情況下，均毋須透過任何中介人申請安老按揭貸款。 即使年金年期 (即10 年、15 年或20 年) 已屆滿，物業業主仍可繼續居住在原有物業至百年歸老。
如果唐樓有劏房的情況，則只有數間銀行可以承造按揭，唯利息通常比一般唐樓按揭更高，同時按揭成數最高為5成。 若不涉及結構性改動及不影響主力牆，一般改動如僭建簷篷、改建開放式廚房等，不會影響按揭申請。 然而，估價行會根據僭建規模，計算「還原費用」，若金額相對樓價百分比低企，普遍不須扣減按揭成數。
香港有很多只有樓梯的唐樓，多數人會覺得較難申請按揭，但其實理解了財務機構背後批核原則，六成以上高成數按揭亦有機會批出。 如果單位有改裝，但不涉及結構性改動且還原費用少，那銀行會計算還原費用來批出按揭，但如果還原金額較大，便會扣減按揭成數。 綜合市場報價，目前H按利率可低至約1.4%；P按利率則為「P-2.5%」，實際利率2.5%。 另外，現金回贈可達1%，如果經按揭中介申請按揭，可獲更高總回贈。 樓齡方面，還款期通常以「70-樓齡」或「75-樓齡」計算，個別銀行能做到「80-樓齡」，除一般住宅外，亦適用於洋樓、唐樓。 另外，樓齡大一樣可做到「H+1.3%」，個別銀行甚至可以不計樓齡。
唐樓按揭批核時間
不過一些高尚住宅區，例如何文田區唐樓，由於業主立案法團經常維修，保持大廈質素，樓價600萬元以下，大有機會獲批八成按揭。 若果業主仍然擔心，建議先到銀行預批按揭，才簽臨約買樓。 不過就算未能獲批高成數按揭，獲批六成按揭機會亦非常高。 樓齡50年或以上的單位，呎價通常非常「筍」，不少準買家都會匆忙落訂，把握時機。 因為不少樓齡50年或以上的單位都有業權完整性的問題。 在買樓落訂前必須到土地註冊處查冊，包括了解物業的業主誰屬、業權是否完整，以及物業是否有僭建部分、有沒有收到維修令等等。
有些買家想購入舊樓收租，留意想將舊樓出租，最高按揭成數只有五成。 例如該單位是500萬，首期就要250萬，當然，如你已正在收租，租金會被計算入壓力測試。 如果租約打了釐印，則可將租金七成計入壓力測試，反之只能計算租金六成作壓力測試。 如果你本身有按揭，或收入來自非香港，按揭成數要減一成。 假如另一樓齡為55年的舊樓單位，那按揭年期最多為20年。
一般來說，只要物業樓齡是大概60年或以下 並且同時沒有經營一些違法行為， 銀行都可以接受這類型物業的按揭申請，業主最高可以申請9成按揭。 而在計算按揭貸款年期方面， 它們都會以「75減」減去樓齡或人齡來計算， 以較低者為準。 如唐樓已供完，準買家需要向業主了解所提供的是否原裝契。
然而，利息和按揭保費須累計入安老按揭貸款的總結欠。 不同銀行有不同的內部指引，一般來說，樓齡+按揭年期不可超逾70或75年。 假設某銀行的內部指引是樓齡加按揭年期不可高於70年，一個樓齡45年的物業，獲批的按揭年期上限便是25年。 基於有關指引，銀行批出的按揭年期，未必與按揭申請人要求的一樣。
反之，如果唐樓質素欠佳、樓齡大於50年、有僭建等，則有機會被扣減按揭成數。 唐樓樓齡普遍較高，而且僭建改動較為常見，令按揭申請難度較高，但只要了解銀行審批要求，申請仍能暢通無阻！ 唐樓勝在入場費較低，同時可敍做高達八至九成按揭，吸引不少買家入市。 本文以Q&A形式全面剖析唐樓按揭，包括按揭成數、最新利率回贈、拒批伏位等，助你提高唐樓按揭申請勝算。 如果擔保人入息不夠供樓，便需要轉為借款人，和業主住在同一單位中，才可用擔保人的年齡去計算年期和每月還款額。 如按揭成數超過6成，需要經按揭保險，最長還款期只能以「75-樓齡」計算，部分藍籌屋苑，樓齡可能超過45年，按揭保險公司仍可試「80-」。
申請按揭，驗樓注意事項
以樓齡50年為例，如果經按揭保險申請8至9成按揭 ，大部分按證保險計劃均需要以「75年減樓齡」計算還款期，換言之，樓齡50年物業最多只可做25年按揭。 換句話說，買家每月需承擔更多供款金額，帶來一定程度財政壓力，部分準買家甚至因而過不了壓力測試。 買入樓齡半百嘅藍籌屋苑，亦要考慮將物業出售時會遇到嘅問題。 由於按揭年期長短會直接影響通過壓力測試月入要求，按揭年期愈短，壓力測試月入要就愈高。
銀行驗樓
當然部份銀行為了吸納唐樓買家，會以「80減樓齡」計算最高年期，但利率可能會較高。 唐樓的入場費較一般私樓低，二百多萬就可以入市，而且同樣受惠於新按揭保險。 準業主可能要面對估價不足或違規(包括僭建或劏房)的情況、而且可承造的最長按揭年期和最高按揭成數亦有不同的限制。