特首林鄭月娥去年10月發表《施政報告》將九成及八成按保的樓價上限分別調高至800萬元及1000萬元，為首期不足而具供款能力的用家提供更多置業選擇，俗稱為「林鄭Plan」。 過往的「林鄭Plan」雖加速住宅物業成交，但只主要集中於千萬以下物業，現時部分較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元，「林鄭Plan」下的換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。 以1000萬元單位為例子，原先的按揭成數最高為8成，即首期需要200萬元，而放寬按揭成數至9成，首期減少至100萬元，減少100萬元或50%的首期開支。 另以1200萬元單位為例子，原先的按揭成數最高只有5成，即首期需要600萬元，而放寬按揭成數至八成，首期減少至240萬元，即減少360萬元或60%的首期開支。 此外，若以1500萬元單位為例子，原先的按揭成數最高只有5成，即首期需要750萬元，而放寬按揭成數後最高按揭額為960萬元，按揭成數增至64%，首期為540萬元，即減少210萬元或28%的首期開支。
另以1,200萬元單位為例子，「林鄭Plan」下的按揭成數最高只有五成，即首期需要600萬元；而「波叔Plan」下放寬按揭成數至八成，首期減少至240萬元，即減少360萬元或60%的首期開支。 最後，自僱人士或非固定入息人士，例如中小企老闆、保險代理、地產代理等等，雖然可以受惠「波叔Plan」上車，但最高按揭成數僅為8成，想申請9成按揭亦只能望銀行而興嘆。 至於業主希望將住宅甩名、轉名或加名，由於會被視作一宗新買賣，理論上可以用「波叔Plan」申請按揭保險。 但由於該宗交易是內部轉讓，按揭保險公司或會向借款人查詢轉名原因，如果有合理懷疑是為了重做按揭套現，可能會遭拒批。 另外，甩名及加名的個案，原業主本身擁有該物業，並不符合「首置」，難以申請超過8成按揭。 1000萬以上樓價壓力測試方面大致和1000萬以下相同，壓測前供款比率上限維持於50%，即每月供款不得高於月入50%。
- 另一方面，新措施或可協助原本要用發展商一按較「貴息」的買家，回到低息銀行按揭的懷抱，亦對新盤市場有利。
- 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。
- 目前1,000萬元或以下物業做八成按揭，首置客已可免去壓測，政府應考慮將有關豁免延伸至1,000萬至1,500萬元物業，同樣可收啟動換樓鏈、鼓勵市民生育之效。
- 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。
陳先生一家三口加上工人共有4人，兒子已經年滿10歲，希望給他一個獨立房間增加私隱，工人自己亦需要自己空間，故打算買入3房單位。 然而，如果想選擇樓齡較年輕的單位又不想住在太偏遠地區，大部份樓價至少要千萬以上，而且陳先生發現千萬樓按揭規則與千萬樓價以下並不一樣，所以非常頭痛。 經絡按揭今次與大家分享1,000萬樓以上的按揭攻略，讓大家置業更有預算。 各類型物業可申請的按揭成數不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋，按下方目錄連結，可快速跳往各類物業的按揭成數上限。 從事金融業月入8萬元的Jenny正計劃買入車位投資，同時亦希望可以買樓上車。 如果按揭申請人以資產類別申請，不論是1,000萬以下還是1,000萬以上的物業，同樣以四成按揭計算。
物業轉名或除名印花稅，近親和非近親有什麼分別？
同時，新措施也有助鼓勵發展商推出更多較大面積的單位，或有助樓價更健康發展。 樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。 近日二手樓升溫帶動個別納米樓出現轉勢，其中菁雋更出現高價成交。 不過納米樓申請按揭較一般二手樓複雜，今次為大家拆解納米樓按揭細節，包括按揭成數…
不過他又指，雖然1,000萬至1,200萬元的樓宇可借八成，但對申請人的收入要求也相對大幅提高，需要謹慎計算個人負擔能力及壓力測試。 換言之，以購買1,000萬元住宅單位為例，最盡可借到900萬元，首期由200萬減至100萬元。 而1,200萬元物業的基本首期由600萬則降低至240萬元，減幅達60%，大幅降低上車門檻及首期要求。
1000萬港元以上至1125萬港元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬港元，1200萬港元或以下，最高按揭成數80%。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦指，放寬按保成數後，最低入息要求也會提高。 例如1,200萬元物業，以往最多只可借五成，以三十年還款期計算，每月入息約5.7萬元便可順利通過壓測；但如果可借足八成，入息要求便增至超過9萬元，計入保費後，每月還款可達至4萬元。 參考2019年底放寬按保，當時八成按揭貸款的樓價上限將由$600萬增加至$1,000萬，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由$400萬提升至$800萬。 該次放寬前，正值反修例事件，二手住宅成交量由上半年的約2.3萬宗，下調至下半年的1.7萬宗。 按保放寬後，縱使2020年初新冠疫情已開始影響香港，但當年的二手成交量仍然回升。
1500萬按揭
假如申請按揭保險， 則可以借取最追960萬元，多借約200萬元。 這類買家要注意的是，假如樓價超過1920萬元，例如1921萬元，並不能借取高成數按揭，而只可借取4成，首期就出現了約192萬元的斷層。 然而，過往的「林鄭Plan」雖加速住宅物業成交，但只主要集中於千萬以下物業，現時部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元，「林鄭Plan」下的換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。 現時疫情再度嚴峻，重擊香港經濟及樓市，是次再度推出逆周期措施，為樓市打下強心針，對樓市屬正面支持，可謂適時的做法。
此外，要留意的是，今次的放寬，受惠的樓價範圍其實是上升至$1,920萬以下的物業，價值$1,200萬至$1,920萬的物業，標準按揭成數是五成。 在新按保計劃下，可透過按保取得較成數按揭（五成至八成），但貸款額上限為$960萬。 例如一個樓價$1,500萬的物業，在新按保下，可借$960萬，按揭成數是64%。 目前1,500萬元物業最多可借五成，並需壓力測試，以30年還款期計算，最低入息要求為每月71,000元。
自2019年施政報告中推出「林鄭Plan」，可見市場反應非常正面，加快了二手及換樓市場的流轉，即使當年放寬後不久遇上疫情襲港，樓市亦未見受到打擊。 事實上，根據香港按揭證券有限公司資料顯示，去年全年新取用按揭保險金額突破千億，宗數達到2.3846萬宗，創有紀錄以來的年度新高，反映買家對高成數按揭有一定需求。 財政司司長陳茂波宣布將修訂按揭保險計劃，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1000萬元提升至1200萬元，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則由現時800萬元提升至1000萬元，有關措施即日生效。 雖然部份銀行會酌量用60至65減村屋樓齡，但申請按揭保險時，多數以55減村屋樓齡計，譬如購入32年的村屋，按揭年期就只剩23年。 除了每月供款額比30年按揭多約四分之一，申請人的最低入息要求也相應提高。 不過，假如買家、借款人或擔保人本身有另一宗按揭，他的按揭成數將需要扣減一成。
事實上，根據香港按揭證券有限公司資料顯示，去年全年新取用按揭保險金額突破千億，宗數達到23,846宗，創有記錄以來的年度新高，反映買家對高成數按揭有一定需求。 除了每月供款額比30年按揭多約四分之一，申請人最低入息要求也相應提高。 壓力測試要計「供款與入息比率」，當中所指的「按揭供款」，在大部分的情況下，會根據申請人想借的整筆貸款額，來計算月供款項。 金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。
金管局寫明，銀行仍然要計申請人的 DTI，而且要保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，但有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。 另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。
另外，為免樓價高於1,200萬元的住宅按揭成數急跌至5成，亦擴大按保計劃適用範圍至樓價1,920萬元，最高貸款額同樣是以960萬元為上限，最高按揭成數5成至8成。 換言之，在新按保下，首次置業人士以及換樓客均能受惠低首期輕鬆入市。 新計劃將可申請最高8成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限則由現時800萬元提升至1,000萬元。 此外，今次按證公司更擴大按保計劃適用範圍，為價格1,200萬港元以上至1,920萬港元的合資格物業提供按揭保險，按揭成數最高為五至八成，按揭貸款以960萬港元為上限。 按保放寬後，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由$1,000萬增加至$1,200萬，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時$800萬提升至$1,000萬。
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據政府統計處資料，過去十年生育率呈下跌趨勢，由2012年每千名女性有1,285名活產嬰兒；於2017年跌至僅1,125名。 政府憂慮，將按揭成數放寬至1,000萬至1,500萬元物業，將令市民負擔大增，但實際上負擔有限。 然而，三年的樓價升幅加上最初首期總共320萬元，意味A君需多儲230萬元才有足夠首期換樓；計及印花稅更最少需儲272萬元，談何容易。 若能放寬按揭成數，使1,100萬元物業可借七成按揭，A君只需要多儲52萬元已可完成換樓夢。 除然之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。 您可用千居按揭計算機，只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字，便可得出每月供款額。
壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 「波叔Plan」推出後，樓價1,200萬元可造最高八成按揭，而1,600萬元可造最高六成按揭。 買家可以約1,200萬元買入兩房單位連車位並申請高成數按揭。 「連契車位」就與一般住宅一樣，理所當然地申請高成數按揭；假如本身是兩張獨立契，住宅與車位必須屬同一賣家及以同一張臨約一齊出售，才可申請高成數按揭。 在「林鄭Plan」推行時，1,000萬元的單位的按揭成數最高為八成，即首期需要200萬元；而「波叔Plan」下，放寬按揭成數至九成，首期減少至100萬元，即減少100萬元或50%的首期開支。
事實上，普通家庭內兩夫婦加上一名子女、一名傭工，一家四口居於兩房單位，生活空間相對狹窄，勢打消市民生育逾一名子女的意願。 目前居住在2房物業的業主，若擬換樓至3房，樓價大多達1,000萬元以上，僅能做5成按揭的情況下，難度極高。 銀行一般會看半年佣金收入的平均數，並考慮收入的波動性風險作出折讓，一般以該平均數六至八折作為每月供款。 她又認為，按保放寬後，早年採用發展商一按的用家亦增加機會可透過按保轉用銀行低息按揭，以免在低息蜜月期後捱貴息。
以回報率計算，車位租金不值一提，但如預算長住，為免業主加租或收回車位而需另覓車位的麻煩，不少人也會考慮買入車位自用。 「波叔Plan 」的樓價範圍調升至1,920萬，令預算樓價1,600萬元的上車客都可以6成按揭上車。 以這個樓價為目標，九龍及港島不少屋苑的兩、三房，甚至名牌屋苑的兩房單位都進入範圍。 至於較貼近巿區的新界港鐵站上蓋屋苑，亦有大量兩三房單位包括在內。 「波叔Plan」的樓價範圍調升至1920萬，令預算樓價1600萬元的上車客都可以六成按揭上車。
於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。
預計1200萬元至1500萬元的大單位，甚至豪宅，亦會受惠於換樓活動，成交增加。 前者所需首期較多，但全筆按揭的條款跟住宅按揭一樣；後者所需首期較少，而車位按揭的供款年期只有15年，利率較高而回贈較少。 車主最煩惱就是泊車位，視乎地區需求，車位價格大約百多萬至三百多萬元、租金介乎3,000至6,000元不等。
在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 3 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。 不少打算買入1,000萬以上物業的人士有按揭在身，像1,000萬以下物業情況一樣需要削減一成至四成。 所以如果是買入第二層1,000萬以上物業，或者希望樓換樓至千萬樓上的人士，需要仔細留意成數下跌對按揭的影響。 如對樓換樓按揭有任何疑問，歡迎致電與經絡按揭的按揭專員聯絡。
購買1200萬物業首期降低240萬
由於1200至1920萬元樓價只能借取最高960萬元實額的按揭，即是每一元樓價都要真金白銀繳付，當樓價超過1600萬元時，只能借取不高於六成按揭，樓價再上升動力會減少。 筆者認為，在進一步放寬按揭成數前，1000至1500萬元樓會跑贏大巿。 最新的高成數按揭「波叔Plan」，雖然把高成數按揭的樓價上限提升至1920萬，但對於大部份上車客來說，該樓價上限並沒有太大意義。
我告訴他，專業的經紀是不會教買賣雙方刻意做低樓價，把真正的樓價隱藏起來的；因為這樣做是犯法的。 用得最普遍的是把一部分成交價視作是買傢俬的價錢，分開來支付。 這種限制對二手市場的交易影響很大，原因是按原先的安排，一千萬元以上的樓宇交易只能做五成按揭。 結果是999萬元的樓宇買賣可以借八成，而1,001萬元的樓宇買賣則只能做五成按揭。 前者只需199.8萬元首期，後者則要500.5萬元首期。 這樣大的差距，令樓價在剛出一千萬元以上的樓宇交易，幾乎在二手市場絕跡。
若將按揭放寬至七成，並免去壓測，所需首期將降低300萬元，而最低入息要求則升至84,000元，如夫婦兩人同為貸款人，每人入息要求僅上升6,500元，中產家庭應能負擔。 到底在新計劃下，要借盡最高960萬元貸款的話，每月入息要多少呢？ 假設供款30年，息率為鎖息上限2.5厘，連同加借按揭保費，每月供款要約3.9萬元，而加息3厘壓力測試下，每月入息要約9.3萬元。 如果仍不清楚如何計算，及非固定入息非首置人士又如何安排？ 政府新一份《財政預算案》放寬高成數按揭的樓價上限，最新修訂的按揭保險計劃，9成按揭的樓價上限，由800元提升至1000萬元。
在「林鄭Plan」推行時，1000萬元單位的按揭成數最高為八成，即首期需要200萬元；而「波叔Plan」下，放寬按揭成數至九成，首期減少至100萬元，即減少100萬元或50%的首期開支。 另以1200萬元單位為例子，「林鄭Plan」下的按揭成數最高只有五成，即首期需要600萬元；而「波叔Plan」下放寬按揭成數至八成，首期減少至240萬元，即減少360萬元或60%的首期開支。 若以1500萬元單位為例子，「林鄭Plan」下的按揭成數最高只有五成，即首期需要750萬元；而「波叔Plan」下放寬按揭成數後最高按揭額為960萬元，按揭成數增至64%，首期為540萬元，即減少210萬元或28%的首期開支。 恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。
如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 政府於新一份財政預算案公布放寬按揭保險，首置人士9成按揭樓價上限由800萬元放寬至1,000萬元，而8成按揭樓價上限由1,000萬提升至1,200萬元。
新計劃將可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1000萬元提升至1200萬元，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則由現時800萬元提升至1000萬元。 此外，今次按證公司更擴大按保計劃適用範圍，為價格1200萬元以上至1920萬元的合資格物業提供按揭保險，按揭成數最高為五至八成，按揭貸款以960萬港元為上限。 在香港，價值逾千萬的單位比比皆是，許多有穩定收入而且高薪的家庭，如果想早日入市過千萬單位，一般都要拿出逾五百萬，即五成首期，才能入市。 但其實有意購入價值較高單位的用家，其實可以考慮市面上的一些按揭證券公司提供的按揭計劃。 這些按揭計劃適用於多數的住宅單位，無論是一手或二手，一按轉按或加按，也可以考慮。
不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。 1000萬元以上至1125萬元最高可申請900萬元按揭；C. 1200萬元以上至1920萬元樓價最高可申請960萬元按揭，俗稱「波叔Plan」。 「林鄭Plan」仍然保留了舊Plan的一個缺憾，就是當樓價剛超越了高成數按揭上限時，一刀切的回復到原本的按揭成數上限。 例如舊制600萬元樓價可以申請最高8成即480萬元按揭，601萬元樓價則只能申請6成即360.6萬元按揭，兩者首期相差一倍達120.4萬元。 而「林鄭Plan」下，樓價1000萬元至1001萬元，首期更相差1.5倍達300.5萬。
按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 另外，由於按證公司批核按揭保險比銀行更嚴謹，借款人需要有穩定及持續入息，賺取佣金、自僱人士會較難申請，按證公司對於首期來源和層樓是否屬自住用途等，亦有嚴格考慮。 今年財政預算案中，對有意置業人士來說的其中一大焦點，相信就是修訂按揭保險計劃，又稱「林鄭Plan 2.0」或「波叔Plan」。
對於免去壓測會否增加金融體系風險，筆者指出，目前壓測以H按封頂位2.5厘，計算每月供款入息與比率（DTI）；有關比率不能逾50%，另外當利率增加3厘，至5.5厘後，比率不能逾60%。 筆者建議，政府應考慮放寬1,000萬元以上物業按揭成數，幫助市民達成換樓需求。 對於未有放寬按揭，政府解釋，香港樓價仍然偏貴，市民負擔吃力，憂慮鬆綁令樓價進一步上漲。