1000萬按揭必看攻略

2022年2月23日發表的財政預算案中,宣布放寬按揭成數,樓價1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬可以借高達8成按揭、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元,意味購買上述售價內的物業,首期將大幅減少。 如果申請人本身有按揭,收入來自香港以外地區,樓價1000萬以下按揭成數會降至最高按揭成數為四成(貸款額上限300萬),1000萬以上按揭成數為三成。 在生活如此艱難的香港,相信大家買樓時,普遍都希望用最少的首期上車,再攤長慢慢供。 不過,為管理香港資產市場帶來的潛在風險,金管局設有壓力測試,以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法,方便準買家為買樓作出預算。 故此,不要認為按揭保費一式一樣,其實因人而異,除了根據你是否首置客及物業價格而定外,不同供款年期,以至你選用浮息抑或定息按揭,也會影響你的保費佔樓價比率,個別詳情可向按揭中介、銀行或按證公司查詢。

壓測後供款比率上限為60%, 亦即當利率上升3厘後,每月供款不得高於月入60%。 值得留意是,如果本身已有按揭在身,壓力測試則需作出相應調整,壓測前供款比率上限為40%,壓測後比率上限為50%。 金管局對千萬以上物業的按揭成數較為嚴謹,1,000萬以上的按揭成數為五成,如果收入來自非香港地區,更要下跌一成。

能借八成按揭的物業價格,由900至1,200萬,上調至1,125萬至1,920萬,貸款上限為960萬。 貸款金額上限及物業樓價上限為:1.已落成住宅物業的樓價為 900 萬港元以下(貸款上限為 720 萬港 元); 或2.樓花物業樓價為 450 萬港元以下(貸款上限為 360 萬港元)。 另一注意的是,如果申請人以資產作收入申請,不論是1000萬以下或者1000萬以上的物業,同樣計四成按揭。 其實綜合以上,政府對1000萬以上物業按揭成數未設最高貸款額,所以理論上,如果有買家想買4000萬的物業,按揭成數上也能借取2000萬。

就算是一手樓盤,樓花期又未必能及時入住,加上發展商高成數按揭之低息期一般很短,影響樓換樓的意慾。 現時即使買家想借七成按揭置業,仍需透過按保計劃申請,若樓價超出按保樓價上限,即1000萬元以上的話,買家要再儲至五成首期,才可置業或換樓。 這裡討論的是自住物業的按揭成數限制,有意入市的人士,大概也聽說過所謂的「林鄭plan」,所指的就是2019年10月施政報告提出的按揭成數放寬。 兩大類分別是「舊按保」及「新按保」,前者為600萬元樓下物業提供最高八成按揭,400萬元樓下物業提供最高九成按揭;後者則為1,000萬元樓下物業提供最高八成按揭,800萬元以下物業提供最高九成按揭。

  • 即供期付款的好處是,定價一般比建築期付款計劃低(樓花期越長折扣率越高),但便要未入夥先供樓。
  • 對於首置申請者來說,原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101,但現時即使不符壓測亦可按足9成,最低月入要求大減近萬元至HK$42,674,亦較承造8成按揭的月入要求低,惟每月供款相應之下必然上升。
  • 最新2022財政預算案,提升首置人士可申請最高「九成按揭」貸款的樓價上限由HK$800萬到HK$1000萬,而HK$1000萬以上至HK$1,200萬的物業,則可承造最高8成按揭。
  • 自僱人士如開立公司,並須繳交交利得稅,可利用中小企貸款借8成(頭按6成+中小企貸款)。

假設購買HK$800萬住宅物業,銀行亦估足價,首置人士若循按揭保險途徑「上車」,購入已落成住宅物業,最多可按90%,即借HK$720萬,首期需付HK$80萬。 不過即使首置人士有足夠首期,都未必等於可以成功「上車」,記得要計清楚自已是否可以通過按揭壓力測試。 假設申請人屬首次置業,無按揭在身,只要供款與入息比率不超過 50%,就合資格透過按保申請高成數按揭。 銀行會為首置申請人進行壓測,但壓測的重點是用來決定保費高低。 如果首置申請人符合供款比率,但壓測不合格,仍然可申請高成數按揭,不過就要支付更高的按揭保險費用(約為原本保費之 10%)。

如果置業者想要買樓花,就不能透過按保以即供付款,須選擇建築期的付款方式,再由銀行為買家做「現樓按揭」,待物業取得入伙紙時才正式放款「找尾數」。 同時,值得留意,雖然購買1,200萬以上至1,920萬物業,可承造五成至八成按揭,貸款額上限為960萬,但申請者也所需繳付保費,而過往由於不能申請按揭保險,是以無須繳付。 另外,正如前文所講,新計劃之下,首置客即使壓力測試未能過關,仍有機會獲批按揭,但按揭證券公司或會因應承擔風險上升,而減少保費折扣。 一般情況之下,按揭保費會有約65折,如果「爆壓測」的話,折扣或減少至約71折,折扣率視乎申請人入息及信貸狀況個別去審批。 市場對政府進一步放寬按保計劃普遍反應正面,並預期可激活1,000萬元以上的住宅物業交投;而高收入的首置客,以及上車後三兩年就想「UPGRADE」的換樓客,都會是最受惠於新計劃的置業族群。 政府對上一次放寬按揭成數,是在2019年10月公布的《施政報告》。

問題5: 購買居屋、村屋、唐樓的「按揭成數」,跟私樓有沒有分別?

所謂「資產」會計算現金、股票價值,但需存放在銀行超過三個月;物業價值也計算,但只計算估值一半,及需扣減尚未清還按揭本金;部份銀行也接納海外物業,但就僅以買入價一半作準。 伽瑪提一提首置準業主,千祈不要以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI (Debt-to-income ration)、不用做壓力測試。 金管局列明,銀行仍然要計申請人的 DTI,而且要仍然保持在 50% 之內,而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟,不過只是豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。 舉例,假設申請人本身供款比率為 50%,銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試,然後即使發現申請人「肥佬」,DTI 超出了加壓後上限(60%),亦不會因此拒批。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額,提供了保障;理論上,對銀行而言,批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 在後者的計算中,銀行模擬了按揭行率上調的環境,在「加 3 厘」的加壓情況下,再測試申請人是否有充裕的供款能力,這就是所謂的「壓力測試」了。

按揭申請人/家庭的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)亦具有限制,基本DSR上限為50%;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR最高只能為60%。 但對首置人士則比較寬鬆,更可說是免壓測,因為即使加3厘息後的壓測不合格,只要DSR仍是50%,仍可敘造最高8成或9成按揭,但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行,如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試,銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率,作為評估借款人還款能力的參考。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以 50%為上限備注 3,並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高 8 成或 9 成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。

1000萬按揭

換言之,以購買1,000萬元住宅單位為例,最盡可借到900萬元,首期由200萬減至100萬元。 而1,200萬元物業的基本首期由600萬則降低至240萬元,減幅達60%,大幅降低上車門檻及首期要求。 而香港按證保險有限公司亦公布,擴大按保計劃適用範圍為價格1,200萬至1,920萬元為合資格物業,惟有關按揭貸款以960萬元為上限。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限,並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款,其保費會因應風險因素作額外調整。

申請人以資產計算收入

240萬獨立車位屬1000萬以下物業,不論任何價格,最高按揭成數為五成,如收入來自香港以外地區或有按揭在身的話,就要減一成。 在供款與入息比率方面,1000萬以上和1000萬以下每月供款不得高於月入五成,壓測方面,當利率上升3厘,每月供款不得超過月入六成。 400萬以下最高按揭成數為九成,400至450萬按揭成數八至九成(貸款上限360萬),450至600萬按揭成數上限為八成。 800萬以下最高按揭成數為九成,800至900萬為八至九成(貸款上720萬限),900至1000萬貸款上限為八成。 800萬以下按揭成數最高達九成; 800至900萬則八至九成(貸款額為720萬上限) ; 900至1000萬貸款上限為八成。

1000萬按揭

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,政府因應物業市場變化而放寬按揭保險門檻,對樓市可算是…詳情請看。 舉個例,如果買入樓價為1200萬的物業,借貸額5成為600萬,如買家無按揭在身,用H+1.3% 按揭計劃(最高2.5%封頂),分30年還,壓測要求為約5萬7,月供為20,421元 。 1000萬以上樓價壓力測試方面大致和1000萬以下相同,壓測前供款比率上限維持於50%,即每月供款不得高於月入50%。

預算案

但若希望買$1,100萬的新盤,須借8成才能夠上車,那你便要考慮選擇「波叔plan/林鄭Plan」或「呼吸Plan」了。 從最高按揭成數來說,「林鄭Plan」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 600萬以上樓價的高成數按揭,令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。 但要注意,雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期,部份更可還息不還本。 但當低息期過後,約是第三年,利息可能會大幅升高和加入本金的還款,令負擔突然增加。

放寬按保釋放購買力

當中樓市重點為將按揭貸款的樓價上限升至1,200萬元,令近期稍為平淡的樓市即時再現憧憬。 這個被視為林鄭Plan 2.0(坊間又有人稱為波叔Plan或財爺Plan)計劃內容的重要細節,大家可以利用此文章作參考。 金管局在2020年8月宣布,放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期措施,按揭成數上限上調10%。 如果本身沒有按揭貸款的申請人,按揭成數由原來40%上調至50%;而有按揭貸款的申請人則由30%上調至40%。 如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地),按揭成數會較原先下調一成。 例如本身一層600萬元物業,原本銀行可承造最高60%按揭,但收入非來自香港的申請者,其按揭成數會收緊至50%;若該名申請人本身已持有多於一層物業,而按揭又未還清,則其按揭成數會較正常下調20%。

雖然不用繳交按揭保險,但卻要進行壓力測試,且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。 最新2022財政預算案,提升首置人士可申請最高「九成按揭」貸款的樓價上限由HK$800萬到HK$1000萬,而HK$1000萬以上至HK$1,200萬的物業,則可承造最高8成按揭。 而且首置人士即使未符銀行壓力測試,仍可申請最高8成或9成按揭,但其供款與入息比率仍須不超過 50%,保費亦會因應風險因素作出額外調整。

同時,2022新按保擴大適用範圍,樓價$1,200 – $1920萬以內也可作承保,貸款上限為$960萬。 銀行一般會看半年佣金收入的平均數,並考慮收入的波動性風險作出折讓,一般以該平均數六至八折作為每月供款。 烏克蘭受到俄羅斯入侵後,網絡服務受到影響,特斯拉行政總裁馬斯克向烏克蘭提供星鏈服務,使烏克蘭國民、政府及至軍方可使用網絡服務。 俄國航天局長羅戈津(Dmitry Rogozin)近日指控烏克蘭亞速營內有… 短期內,加息對股巿、科技股、初創公司的影響會較大,但對必需品的影響會較小,在這情況下,我還是對香港的樓巿保持一個穩定而樂觀的態度。 (圖片來源:政府新聞處)另一方面,外圍都在傳要加息,甚至有些國家傳出了2022將會加息六次的消息,當然會影響樓價,最簡單的,加息會令按揭成本增加,從而不利於樓巿。

但其後,因樓價真的飛升急速,能夠透過承借按揭保險上車的物業也買少見少。 根據HKMC,物業價格 1000 萬港元或以下之現樓私人住宅物業按揭成數超過 60%,但不超過80%,而貸款額上限為 800 萬港元。 按揭保險計劃不接受主要收入並非來自香港的人士之申請,如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上,除非能夠証明與香港有緊密連繫,否則不被接納。 另外,由於按證公司批核按揭保險比銀行更嚴謹,借款人需要有穩定及持續入息,賺取佣金、自僱人士會較難申請,按證公司對於首期來源和層樓是否屬自住用途等,亦有嚴格考慮。

但「呼吸plan」往往先苦後甜,優惠過後負擔大增,而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試,最後更有可能未能轉按,甚至賣樓離場。 此外,為免可敍造按揭成數在樓價稍高於1,200萬元時驟降,按證公司將擴大按保計劃適用範圍,為價格1,200萬元以上至1,920萬元的合資格物業提供按揭保險,按揭成數最高為五至八成,惟有關按揭貸款以 960 萬元為上限。 樓價800萬以下的村屋,如果本身屬於首次置業及有固定收入人士,可最高取85%按揭,否則最高只得80%按揭;1000萬以下則可借取最高80%。 按揭證券公司也表明,不會接受「樓花村屋」、「祖」、「堂」物業及有轉售限制的村屋申請。 以「擔保人」身份協助上會的物業,符合條件的申請人也可透過「按揭保險」申請最高90%按揭,但卻要繳付較高的保費而已。 香港按揭證券公司對「擔保人」的定義較銀行嚴謹,只接納借款人或抵押人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚,並不接受「朋友」作為「擔保人」。

第二,供款入息比率全以50%為上限,並須符合銀行壓力測試。 不過,首次置業人士就算未通過壓力測試,仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款,不過其按揭保險保費,會因應風險因素調整。 第三,如果按揭是高於「林鄭plan」前的原計劃限制,即8成按揭保險下的600萬及9成按揭保險下的400萬,就要付出額外15%的保險費。 第四,「林鄭plan」只適用於「已落成住宅物業」,所以「二手樓」、「一手現樓」都符合資格,但樓花的話,就要等物業獲發入伙紙及滿意紙後,才能使用「林鄭plan」。

本人願意接收新傳媒集團的最新消息及其他宣傳資訊,本人同意新傳媒集團使用本人的個人資料於任何推廣用途。 以2022/23年度的差餉寬減上限作為參照,新安排可讓政府於日後推行一次性差餉寬減措施時節省約31億元。

如果是居屋或綠置居,綠表人士最高按揭成數可造九成半,白表最高按揭成數為九成。 如果買入的是房協物業就跟私樓無異,即1000萬以下最高六成按揭,如果用按保,最高去到9成。 如果按揭申請人以資產類別申請,不論是1,000萬以下還是1,000萬以上的物業,同樣以四成按揭計算。 陳先生一家三口加上工人共有4人,兒子已經年滿10歲,希望給他一個獨立房間增加私隱,工人自己亦需要自己空間,故打算買入3房單位。 然而,如果想選擇樓齡較年輕的單位又不想住在太偏遠地區,大部份樓價至少要千萬以上,而且陳先生發現千萬樓按揭規則與千萬樓價以下並不一樣,所以非常頭痛。 經絡按揭今次與大家分享1,000萬樓以上的按揭攻略,讓大家置業更有預算。

此外,透過經絡按揭申請按揭的客戶當中,涉及按揭保險計劃的申請個案突破三成,佔整體個案的 32.7%,對比放寬措施前一個月的 25.4%增加 7.3%,並創下有紀錄以來新高。 審批來說,按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多,需時亦較長。 但要注意,「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試,但若要轉按,仍要提供入息證明及通過壓力測試,對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。 若未能轉按,便只能被「呼吸plan」的高息綁死,甚至因償還不了貸款而要賣樓。

財政司司長陳茂波於《財政預算案》提出,可申請最高8成按揭貸款的樓價上限提升至1,200萬元,首次置業人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限,則增至1,000萬元,同時亦會建議修改差餉制度。 如果申請人收入來自香港以外地區,1000萬以下按揭成數最高五成,貸款上限不得超過400萬。 昔日未放寬按揭成數前,政府規定所有價值1000萬至1200萬港元的住宅物業,最高按揭成數為五成 ; 價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數為六成,但貸款額最高為500萬港元。 後來在2019年政府提出放寛住宅物業按揭成數,上車更輕鬆,特別是600萬至1000萬元的住宅物業成為不少人置業首選。

透過「擔保人」上會,銀行在審批按揭時會更嚴謹,所以跟持有「第二套房」一樣,其按揭成數會較正常收緊一成;但若「擔保人」本身沒有按揭在身,則可照正常程序審批而不須收緊一成。 如果你本身並非首置客,但也購入單位是作自住用途,則最高只可以申請80%按揭。 問題是,這種情況也很大機會被視為「非自用」看待,亦有機會不符合申請按揭保險的資格,投資物業的最高按揭成數只為50%。 伽瑪市場策劃團隊成員包括多位來自不同範疇的專業人士,包括會計師、律師、金融業資深從業員,透過一站式服務,協助客戶解決首次置業按揭各種棘手問題。 因為銀行模擬假如按揭利率上調,在「加 3 厘」的加壓的情況下,借款人是否有充裕的供款能力,這就是所謂的「壓力測試」了。

在新計劃下,政府放寬了首置客的壓力測試要求,就算未能通過壓力測試,只須因應風險因素加徵按揭保險的保費就可受理。 財政司司長陳茂波在新一份預算案中稱,多年來政府一方面遏抑投資和投機需求,另一方面盡力協助市民置業安居。 政府在2019年底放寬了由香港按證保險提供的按揭保險計劃,市民反應正面,樓市也維持穩定。 註二:計劃於二○一九年十月十六日修訂前之合資格物業價格上限(即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元)仍適用於所有住宅物業,包括未落成的住宅物業。 但當然風險卻是物業落成後,貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。

不少打算買入1,000萬以上物業的人士有按揭在身,像1,000萬以下物業情況一樣需要削減一成至四成。 所以如果是買入第二層1,000萬以上物業,或者希望樓換樓至千萬樓上的人士,需要仔細留意成數下跌對按揭的影響。 如對樓換樓按揭有任何疑問,歡迎致電與經絡按揭的按揭專員聯絡。