香港按揭證券公司對「擔保人」的定義較銀行嚴謹，只接納借款人或抵押人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚，並不接受「朋友」作為「擔保人」。 以近期開售的旺角樓盤千望為例(見下面表)，一個定價743萬元的單位，承做九成按揭，還款期30年，實際利率1.38%，每月供款22,695元。 若果申請人收入為7萬元，高過壓力測試所計算的63,280元，理應可以過關。 非固定收入按揭 按揭保險有助於置業人士以較低首期資金上車，只要帶備香港身份證、物業買賣合約、最近3月個內發出的住址證明、工作及入息證明，按揭專員將會協助處理申請。 有首置免壓測的說法，事實上銀行仍然會為首置申請人進行壓力測試。 則壓力測試的用處是來評估申請人是否付額外按揭保險費用，而非用來調整按揭成數。
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非固定收入按揭: 按揭比較注意事項
另外，銀行亦可能會要求自僱人士／無固定收入者提供較長時間的現金收入證明，以及進行較嚴格的壓力測試，以證明有確實的按揭還款能力。 現時香港按揭證券有限公司（HKMC）規定，申請人要符合相關的條件，如有固定收入、供款佔入息比率少於45%，以及壓力測試後少於55%等，可獲批承做高成數按揭。 提升首期是其中一個辦法，透過增加首期，可減少借貸額。 非固定收入按揭 資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。 曾經有谷友問我們，能否透過借稅貸來作為置業首期，答案是不能夠! 目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。 雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。
一般来说，非固定收入人士如果有六个月的薪金证明，包括银行月结单、公司粮单及税单等，如果月与月总入息偏差不大，半年计的平均薪金可以通过压力测试，再加上信贷纪录良好，银行批出按揭机会仍大。 一般自僱人士都覺得因自己非固定入息、現金收入、未必需要交稅，因此一定是做不到按揭。 不錯，如要做高成數按揭，確實困難，但如果借6成或以下，其實不是想像中難。 非固定收入按揭 不少非固定收入人士忘记报税步骤，但如果想按证公司申请高成数按揭，税单是必须提交的文件，未能提交便不能获批高成数按揭。 银行决定申请人是否属于非固定收入人士，除了留意对方过往的收入是否稳定，亦会留意对方是否属于自雇人士。
非固定收入按揭: 申請高成數按揭 Kol都無難度
如果薪酬主要是以佣金或現金形式發放，而底薪不足，最高只可借 8 成，與非首置人士一樣。 每家银行的折扣标准不同，也有一些较大的银行并不采取折扣计算。 受疫情及经济前景不明朗影响，2020年部分香港银行在楼宇按揭放款方面，收紧了审核标准。 例如，据称汇丰在审核那些非固定收入人士的收入情况时，会根据近6个月的收入总额，打八折计算。 但有消息指出，由于疫情缓和，经济可望逐步恢复，增强了香港的银行界的信心，因此汇丰已经取消上述做法。 兼職模特兒的自由工作者楊靜文平均月入逾2萬元，年初曾定下3年內儲夠首期買樓目標，但其後得悉非固定收入人士僅能做8成按揭，需繳兩成首期，令她卻步。 她說，「好難儲夠兩成首期，都係等結婚之後，同老公一齊上車，應該會做到9成按揭。同埋一齊供，就唔使咁吃力喇！」她暫時會努力儲錢投資將錢滾大。 另外，租金、股息可計入個人收入，可增加獲批按揭成數。
雖然林鄭plan可以允許爆壓測而不需要通過壓力測試都可以借高成數按揭，不過非固定收入人士要在這個情況獲得批核的可能性比較低。 上周某大銀行放寬對非固定收入人士按揭申請的入息計算標準，不再把這類人士的平均收入打八折。 銀行恢復疫情前的做法，可視為疫情對樓市影響進一步減少的訊號。 銀行對各個非固定收入行業的平均月入會有初步了解，例如會假設的士司機平均月入為1萬至2萬元。 在審批樓按時，便會比較申請人之過去3至6個月的平均月入與行業月入水平，再作合理薪酬及供款能力評估。 非固定收入按揭 王美鳳稱，例如的士司機可提供租車紀錄及的士職業牌，地盤炒散可提供判頭給予的工作單據。 事實上，固定收入的首置人士購買400萬元以下可申請9成按揭(連同按保);400萬元以上至450萬元以下，則按揭成數為8至9成，貸款上限為360萬元;450萬以上劃一最高按揭成數為8成。
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- 如果物業為現樓，則可按正常程序作出審批，自住及有固定收入人士，視乎銀碼最高可做到90%按揭，但若物業本身屬於樓花物業，則視乎物業何時落成，才能看可否申請90%按揭。
- 據銀行的普遍定義：如保險經紀、的士司機、私人補習教師等等，以及其他未受僱於僱主及公司的人士，均可能被銀行定義為非固定受薪人士，而最多只能承造8成按揭。
你可以選擇於一個固定年期或終身每月領取貸款金額(每月年金)，為你帶來穩定的退休收入。 與一般的物業按揭貸款不同，參與逆按揭計劃，你毋須擔心能否按時還款的問題，你亦毋須擔心自己能否一直居於已抵押物業直至終老的問題。 非固定收入按揭 如果你希望在身後把物業留給你的子女或摯愛，你可與他們商討還款安排(見下表)。 收入非固定的準買家，別以為銀行一定拒批按揭，只是銀行會用另一準則來計算入息。
非固定收入按揭: 按揭是否要做壓力測試？
樓宇按揭指的是一種有抵押貸款或金融期權，可幫助借貸人置業。 所以，如借貸人未能如期清還貸款，借貸機構有權取消借貸人贖回物業的權利，甚至收回物業。 近年樓價癲升，上車盤愈來愈不價「細」，不過只要有心揀「宅」，港九新界一樣有四球內上車盤選擇，不但有機會申請到高成數按保，且部分物業坐擁港鐵之便，返工去蒲時間盡在掌握。 名采策略姚雲龍指，有任職美容顧問的單身首置客獲銀行批出九成按揭，以342萬元購入炮台山單幢樓明月大廈一個開放式單位，實用呎價18,000餘元，首期34.2萬元。
樓價癲升下，就算你薪高糧準，上車亦有難度，更何況保險經紀或全職Youtuber等屬非固定收入人士，上車條件就更加多。 然而，只要計算好投資成本及風險，上車其實指日可待。 非固定收入按揭 金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。
其實，要借到高成數按保，並不一定是薪高糧準的律師、醫生、公務員、工程師等高質客，其他職業又未必無計，以下三個是近期成功申請八至九成按保的入市個案，證明一些看似「難過關」的職業都有成功例子。 簡單而言，如果現時有為家人的按揭作擔保，在未解除擔保人身份前，而又想為自己的物業申請按揭，按揭成數便需下調一成。 至于按揭利率，为了抢客，不少银行已经开始推H+1.3%的优惠利率。 这里的H指的是1个月银行拆息利率（HIBOR），通常由香港银行公会每天披露，例如4月1日的1个月HIBOR即0.12125%。 如果贷款人按H+1.3%，其当月的贷款利率就是按年化1.42125%进行计算。 一些受访的地产中介表示，欢迎汇丰放松对按揭人士的收入审核标准，这样有助于提升外界对房地产市场的信心，属于好消息。 预计未来一段时间，陆续还会有未完全恢复惯常审批的银行，将跟随汇丰等大行取消折扣计算。 业界人士预计，其他香港银行也会跟随，个别银行甚至会略为下调按息或提高现金回赠，以争取更多楼宇按揭业务。
王美鳳稱，非固定收入人士要養成每月入數習慣，因銀行會接納出糧戶口入數紀錄作收入證明。 其實銀行亦有一套方法去衡量這些非固定收入人士的入息和還款能力，一般來說，只要申請人能夠提供過去六個月的個人銀行入數紀錄、過去一年的稅單等，銀行就能夠估算到非固定收入人士的入息。 非固定收入按揭 當然，不同銀行的計數方法可能有所不同，需要再個別諮詢。 以「擔保人」身份協助上會的物業，符合條件的申請人也可透過「按揭保險」申請最高90%按揭，但卻要繳付較高的保費而已。
非固定收入按揭: 「壓力測試」五大常見問題
最簡單的是有固定月薪的受薪階級，如果有公司聘用證明、稅單、銀行戶口薪金入帳等紀錄，基本上月薪可100%計算為收入。 但自僱人士、又或佣金收入為主，收入不穩定的，計算又有另一標準。 若收入過於浮動，銀行或要拉長看一年或兩年不等的平均入息，看看能否通過壓力測試。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 像固定收入人士一樣，非固定收入人士同樣要通過壓力測試，即要符合當利率上升3厘，每月供款不得高於月入60%的規定。 如果薪金或入息文件不符合按揭入息資格，可嘗試用兩種方法解決。 第1個是增加擁有穩定收入的擔保人，由對方的入息幫助通過壓力測試。