非住宅物業按揭 內容大綱
金融管理局宣布，放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，將有關貸款適用按揭成數上限上調十個百分點，一般個案上限由四成上調至五成，明日生效。 公屋住戶可以透過「租者置其屋」買入自住的公屋單位，由於可獲房委會作擔保，因此在申請按揭時會獲得較多優惠，還款期最長有25年，可以申請到九成半按揭，而且不需要通過壓力測試，利息也跟私樓沒有太大分別。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。 若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。 相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。
金管局早前宣布將非住宅物業按揭貸款的按揭成數上限，由四成提高至五成，市場形容為輕微「減辣」，能夠幫助在疫情下面對資金周轉需要的商舖業主獲取資金。 不過，由於今次政策調整並未有放寬入息與供款比率，以及壓測，故業主做按揭時最好留意以下要點。 申請人需向轉介公司及銀行表明轉按的目的，然後為物業進行估價，並如新造按揭一樣進行壓力測試，以便審批按揭。 要留意，工商物業估不足價的情況時有發生，並且會直接影響按揭貸款額。
另外，住宅物業的按揭回贈會較高，平均都有1%回贈，但非住宅物業的按揭回贈只有約0.35%，變相成本較高。 金管局又說，本港經濟及物業市場前景，仍然相當不明朗，會繼續密切留意最新發展，並會因應物業市場周期變化，推出適當措施以保障銀行體系穩定。 有工商舖代理認為，放寬措施只起到紓緩作用，對一些有資金需要的人士可能更易出售，手上的工商舖物業作套現周轉。 非住宅物業按揭 新冠肺炎疫情下，香港甚至環球經濟大受影響，減薪裁員之聲此起彼落。 每當有任何風吹草動的時候，市場就開始出現一些要求減辣的聲音，希望政府逐步撤除樓市辣招，避免樓市極速下行的風險。 另外，由於在工商舖按揭方面，政府沒有對物業價格設上限，所以就算舖價貴，例如成千萬，理論上也可借一半按揭。
- 如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。
- 香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。
- 樓市恢復熾熱，繼政府上月公布針對「一契多伙」出招，金管局今日(19日)宣布三項逆周期新措施調控樓市，包括非首置按揭成數上限再下調一成，主要收入來自香港以外地區借款人的供款入息比率上限亦下調一成，即時生效。
- 如果申請車位按揭時，申請人沒有其他按揭物業在身，最高可以申請到五成按揭，反之便會扣減一成，二車位按揭還款額最長為15年。
- 不過，由於今次政策調整並未有放寬入息與供款比率，以及壓測，故業主做按揭時最好留意以下要點。
例如一層600萬元的物業，銀行原本可批出60%按揭，現在卻只能批出40%按揭。 如果本身並非收取「固定收入」的買家，包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請80%按揭。 按揭證券公司有清楚列明，如果收取佣金的申請者，佣金只會計算最近六個月，把近六個月的佣金取一個平均數計算。 還款年期方面，住宅按揭最長的還款年期可達30年，不過非住宅物業的按揭還款年期上限，最多只可以達到10年至15年左右，換言之以年期上限作比較，每月供款的負擔最高可達住宅按揭的2至3倍。 由於低息環境仍然持續，兩者H按的封頂息率仍為2.5厘。
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如果是一般按揭的話，住宅自住物業，樓價在 $1,000 萬以下可以借到 50% 五成按揭，而貸款額不能超過 $400 萬。 換句話說， 50% 貸款額相等於 非住宅物業按揭 $400 萬，即是可以買到價值 $800 萬的住宅物業。 如果是樓價超過 $1,000 萬以上，則最多只可借到 40% 四成按揭。
如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。 不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 非住宅物業按揭 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。
若果非首置人士想申請八成按揭，要向銀行證明新買物業是自用。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，非首置人士申請按揭時，需要向銀行解釋先前購買舊有物業的目的。 透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 如果1個2,000萬物業，原本印花稅為170萬，新例後調整至85萬，節省一半達85萬。 另一方面，如果陳先生打算買入新盤，發展商有機會為1,000萬以上的物業提供高成數按揭，我們也能提供另類高成數按揭計劃以供選擇，詳情可以和我們的按揭專員聯絡。
浮息按揭有兩種，包括「銀行同業拆息按揭計劃」 及「最優惠利率按揭計劃」 。 HIBOR比較浮動，Prime rate 則比較穩定及可以預料。 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 非住宅物業按揭 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。
先釐定首次置業（首置）和非首次置業（非首置）的定義。 一般而言，從未擁有住宅物業的人，第一次買樓，可以稱得上是首次置業。 陳景宏表示，住宅樓價對比去年5月高位只調整2.7%，上半年的成交量更是上升8%。 在非住宅物業市場，寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇價格下跌10%至15%，核心地區的商舖跌幅尤其顯著。 筆者認為，今次政府再次推出針對非住宅物業的減辣措施，實屬適時的做法，並且對本港的營商環境相對正面，長遠對後市能起支持作用。 最新施政報告中的房屋政策，主力於增加土地以及資助房屋的供應方面著手，另一較為矚目的政策則是撤銷非住宅物業的雙倍從價印花稅。 美國聯儲局今晨宣佈維持低息政策，政策制定委員會一致決定將短期利率目標區間維持在0至0.25%不變，議息結果對香港的按揭帶來甚麼啟示？ 非住宅物業按揭 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。 新政策下商舖業主有機會向銀行取得較高按揭成數，假設店鋪市值1,000萬元，可做五成按揭以獲得500萬元資金。 不過，若商舖業主手上不只有一宗按揭，不管是自住物業或是另一個商舖或車位，都會令可借出的按揭扣減一成，即是由五成跌回至四成，按上述例子計，即是只能借出400萬元資金。
非住宅物業按揭: 物業類型與按揭成數
醫生、會計師、律師及按證保險公司接納的其他專業除外。 正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。 如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。 部份人因沒有工作、或退休人士，他們希望用「資產」作按揭申請。 所謂「資產」會計算現金、股票價值，但需存放在銀行超過三個月；物業價值也計算，但只計算估值一半，及需扣減尚未清還按揭本金；部份銀行也接納海外物業，但就僅以買入價一半作準。 如果購入的為第二層物業，則最高按揭成數不可超過30%。 而600萬元以下物業，則可選擇80%按揭(舊按保)、或90%按揭(新按揭)；400萬元以下物業則可選擇90%按揭(新按保)、或90%按揭(舊按保)。 如果打算買入非住宅物業作投資用的話，就要考慮出租的回報率是否足夠。 由於近日政府的新措施並放寬供款與入息比率的申請條件，因此供款與入息比率上限的要求仍然維持不變，一般情況上限為50%，低於住宅物業60%的上限。 限聚令下，睇樓活動受到影響，交投減少，樓價出現下調壓力，相信第三季負資產住宅按揭貸款宗數會上升。
有些大業主會拆售工廈，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈了。 若分拆後面積太細，有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。 由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐? 非住宅物業按揭 不少印刷廠、藥廠、食品工場都仍在經營，如果環境過於嘈雜、走廊滿佈雜物，分分鐘影響出租率和工廈估價。 陳又指，新措施是因應樓市週期演變，樓市風險高才推出的收緊政策。 由於樓市交投量及價格不單受到銀行融資因素，故難預計新措施推出後所產生的影響。
轉按除了為了賺取回贈及節省利息之外，對工商物業業主而言，是可以獲取低成本資金的一個方法，雖然手續可能會較繁複，資金未必可以很快到手，一般而言轉按需時最少兩、三星期甚至一個多月。 不過轉按的業主大多都申請首次按揭，對這些手續並不陌生，如果需要資金周轉但無太急切需要的老闆/工商舖業主們，可以考慮轉按套現。 加按是向現有首次承造按揭的銀行或財務機構，將原有物業再次抵押，將還款期再次延長（因為供款）以取得更多資金，幾乎所有銀行及部分財務機構都有承造加按服務，可獲取的資金要視乎多種情況，包括入息、壓力測試等而定。 非住宅物業按揭 如果有境外收入或非本地收入的你真的想申請按揭，就要計算好收入能否過壓力測試。 假如你心水想買自住物業，而本身沒有按揭在身，以自身收入計算，供款額不能夠超過入息的 40%，以及加了 3 厘息後，不能超過你入息的 50%。
非住宅物業按揭: 工商舖按揭利息、還款年期
另外由於居屋有房委會會作為擔保，因此不論綠表還是白表申請人，也不用通過壓力測試，亦不需要申請按揭保險，已可以申請到較高成數的按揭。 現時港公務員視乎不同職級，能申請供樓津貼，可以計入入息之中，因此公務員在申請按揭時，變相能提高每月的收入水平，通過壓力測試時會更加輕鬆，同時也可以提供按揭成數。 非住宅物業按揭 非首置人士指的是已有物業在身，並計劃買第二層物業的人士。 非首置人士申請按揭必須通過壓力測試，以加三厘的「假定利率」計算，供款不可佔多於月入的60％。 至於首次置業作自住用途人士，則可免除壓力測試，愛綠表資格申請人，再購買新居屋和綠置居，由於有政府作為擔保人，同樣可以免除壓力測試。
金管局指，有迹象顯示非住宅物業可能進入下行周期，是08至09年以來首次，目前沒有預測放寬可以釋放多少資金。 金管局總裁余偉文表示，住宅物業市場維持平穩，而不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇的價格和成交量均出現顯著調整。 非住宅物業按揭 買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。 假設工商舖位為800萬，借到盡50%按揭，20年還款期，按揭利率2.5%，即月供21106元。
非住宅物業按揭: 【與施永青對談】放寬非住宅物業按揭成數 投資者維持審慎
放寬按揭成數只會令買家較易入市，但不會令買家以高於市價搶購工商物業。 工商物業主要是收租用途，如租金下趺，樓價也會跟隨下趺。 如果物業為現樓，則可按正常程序作出審批，自住及有固定收入人士，視乎銀碼最高可做到90%按揭，但若物業本身屬於樓花物業，則視乎物業何時落成，才能看可否申請90%按揭。 一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。 非住宅物業按揭 當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地)，按揭成數會較原先下調一成。 例如本身一層600萬元物業，原本銀行可承造最高60%按揭，但收入非來自香港的申請者，其按揭成數會收緊至50%；若該名申請人本身已持有多於一層物業，而按揭又未還清，則其按揭成數會較正常下調20%。
鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢將繼續影響營商信心，非住宅物業市場預期會持續受壓。 考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素，金管局認為現時適合放寬適用於非住宅物業的逆周期宏觀審慎監管措施。 非住宅物業按揭 金管局放寬非住宅物業（包括商舖、寫字樓、工廈等）的按揭成數至最高5成，除了適用於一役非住宅物業買賣外，同時適用於物業轉按。