不過，凶宅沒有明確的法律定義，而且查冊亦不會顯示，因此買家需要向地產代理或律師查詢。 與一般買賣二手樓不同，在成交期上買家沒有話事權，是由承按的銀行決定，一般成交期為45天。 買家申請按揭要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。
- 要避免有關情況，就需要看懂物業查冊業權情況，不…
- 該土地包括位於中國廣東省珠海市香洲區九洲大道與迎賓南路交叉口西北側之地塊，總地盤面積為 38,416.01 平方米，合共總樓面面積為 198,775.90 平方米。
- 當然銀行是不會公開其他標書的報價，這種入標方式稱作「暗標」。
- 【明報專訊】樓價明顯上升，不少年輕夫婦急於買樓「上車」。
- 而該盤3月錄至少兩宗二手買賣個案，當中有三房戶做價高達825萬元。
- 讀者林先生於簽約購買銀主盤的前夕來電查詢，購買銀主盤要注意的事項。
不少人認為銀主盤售價必然會較市價低，是低價入市/上車的選擇，但就忽略了購買銀主盤有機會面對的問題。 這次由中原訓練學院院長郭昶為大家剖析購買銀主盤的注意事項，助大家入市前審慎了解潛在風險。 至於公開拍賣，世紀21測量行董事蔡漢陛表示，跟據法庭指引，銀主盤的拍賣精神，是為幫助債仔降低債務，銀主是不能賤賣銀主盤的。 銀主盤買賣 銀主盤於當日拍賣前大約3小時，銀主會委託三間測量師行為該銀主盤估值，撇除最高及最低，以中間價作為當日拍賣底價，臨場最後一分鐘才通知拍賣師。 銀主盤拍賣理論上比較公平及持平，即使市道差，債權人亦不能賤賣債仔資產，香港講求司法公正。
銀主盤買賣: 第四：新業主需繳丟空期間管理費 注意大廈維修費
去年10月政府推出新按保措施，為首次置業人士放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限，措施對樓市有何影響…… 銀主盤是指業主因個人財務狀況出現問題而無能力支付或拖欠銀行按揭貸款，根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定，銀行會將該物業收回並再次出售，將賣樓所得的資金用作償還有關欠款。 同理，如單位銀主盤在丟空過程中，有涉及水電費、斜坡維修費，外牆維修費等，若被追討，亦有機會需由新買家負擔。 銀主盤買賣 故買入銀主盤前，買家必須先向代理、律師及賣方了解背後所需支付的債項，需要時準備相關資金。 買家應先到銀行估價、留意樓市行情、按個人需要和經濟能力而定價。 拍賣會上「舉手不回」，「舉手」有法律約束力，買家必須遵守合約。
- 有意置業但資金有限，有人會想到「銀主盤」。
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- 銀主盤簡單來定義就是屬於「銀主」的樓盤，但誰是銀主呢？
- 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。
- 若果物業遺失樓契，即使申請人宣誓補領，亦不代表銀行會願意提供按揭。
- 其實，新舊業主的財政狀況均是獨立，如果單位本身沒任何僭建，而新買家能通過銀行的供款入息比例（DSR）及壓力測試，按揭程序與一般物業相近。
銀主盤價錢一般較市價平約5至20%，視乎供求多寡，但必須清楚物業，可能要預留更多律師費、時間作查核之用，抵唔抵買要好好計算，衡量過後先下決定。 銀主盤亦唔會隨意以低價出售，避免製造短炒誘因，通常會在合約列明限制買家轉售物業的條款，所以要多加留意合約細節。 銀主盤買賣 至於拍賣，拍賣行會先開出低價，買家需要在拍賣當日，買家需要帶同臨時訂金參與拍賣。
銀主盤買賣: 物業有否改裝或僭建等違法問題
部份業主可能會將物業二按予財務公司，當無力還款給財務公司時，財務公司亦有權向法庭申請，將物業拍賣。 買樓後，業主需要定期向銀行還款，一般都是每月一次。 銀主盤買賣 可是，若果業主不幸因某些原因而遇上財政困難，無法繼續還款，銀行有權沒收物業，並委託地產代理或拍賣行把物業公開放售或拍賣，以償還貸款。
這個時候就要考驗買家睇契約的功力，簽約前宜謹慎瞭解合約內容，細閱文件內的所有條款，有疑問應向律師查詢，確定自己清楚明白合約內容才好簽署，否則簽約後，一切權責就再與銀主無關。 當業主向銀行貸款購買一個單位，其後無力供款，銀行便可根據按揭條款和《物業轉易及財產條例》規定，向法庭申請拍賣該單位，以拍賣所得償還貸款。 業主在買入了銀主盤後， 有可能需要負責支付前業主拖久的管理費及水電費。 而且成交期也會被銀主限定為 45天， 不像其他的二手樓買賣中， 可以與賣家商討， 故此， 有需要做按揭的朋友們， 請預備好所有文件， 預早申請。 原業主供款出現問題或停供，銀行有權和法庭申請收樓，亦有權變賣物業。 變賣銀主盤一般透過兩種方式，第一種是公開拍賣。
第一，相關地產代理行會主動聯絡潛在買家，代理買家在拍賣行競標銀主盤。 第二個途徑就是買家親臨到拍賣行參與銀主盤拍賣會，然後再親自出價。 當成功成交銀主盤，拍賣行亦會向你抽取拍賣代理費和佣金。 一般大眾對銀主盤的買賣流程未必相當了解，而銀主盤買賣流程相較繁複。 我們常見的買賣物業，業主一般都通過地產代理放盤，亦稱為「經紀盤」。
銀債往往涉及金錢糾紛，買家不妨委託律師對單位進行土地查冊，以瞭解單位業主的屋契有沒有問題？ 亦可向代理及律師瞭解物業狀況，查清楚單位是否凶宅、僭建、曾改動間隔等。 買到低於市價的銀主盤亦需留意按揭安排，一般銀行不太願意為成交價遠低於市價的單位承造按揭，若成交價太低就可能需要一畢過付款，又或需轉向財務公司承造按揭，按息較高而按揭成數會較低。 想知更多關於銀主盤按揭安排，即與麥氏地產按揭專員聯絡，解答問題專業詳盡，成功承造按揭更有驚喜現金回贈。 銀主盤買賣 在各大媒體上，常見有「銀主盤劈價成交」消息，令準買家認為銀主盤就是減價貨。 所謂「銀主盤」，原理是原業主未能償還物業貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請人可償還債務。 一般而言，銀行不會「賤賣」銀主盤，只會按市價放售，其後買賣雙方如何協調價錢，則是後話。
如果是「公開出售」，銀行大多會委托地產代理處理有關手續，售價會參考市價為基準。 買家可以先找地產代理幫忙向銀行入標(暗標形式)，提出心水價格。 例如銀主盤開價$650萬，最高入標價為$570萬，若銀行願意接受以$570萬成交，那麼買家便可以低於市價買入銀主盤，但萬一銀行不接受，那就未必可以低於市價購入單位了。 銀主盤買賣 當業主斷供按揭2至3期後，銀行或財務公司可申請收回物業，再做估價，再將物業拍賣，以貼近市價出售。 留意的是，銀行不會只以業主餘下借款將物業出售。
未補價第二市場樓價回落，居屋王旺角富榮花園三房戶，樓價最新跌至618萬元。 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。 他亦補充，若果那宗欠債官司或其他涉及問題已經解決，或一些小額債項如管理費，可於成交當日由律師託管部分樓款解決，便不用太擔心。 他稱，成交期間突然出現另一個債主，表示要追索該單位，而又成功取得法庭拍賣令的機會甚低。 環亞物業拍賣師曾傑俊表示，上述代理的說法絕對不可接受，因為銀行亦可以賣錯樓。 他稱，部分銀主盤出售時，是有法庭的拍賣令，但部分是沒有，銀行是單以債權人身分賣樓。 銀主盤最常用的銷售途徑是公開拍賣，準買家在出價競投之前，宜了解市價，做好估價，在心中設定上限。
大家偶爾會聽到新聞指某銀主盤低市價10%至20%，但記住所謂市價只是參考近期成交的相近物業價格，買家最好先睇樓，留意其樓層、坐向、景觀等都會影響價值。 市場消息透露，上述為凱樂苑D座低層5室，實用面積約390方呎，單位內已有裝修，屬一「梗房」間隔，客廳另設玻璃房，望樓景，現由大型銀行放盤，第二市場每方呎開價約1.4萬元。 資料顯示，上址於2019年4月以近260萬元購入。 (星島日報報道)拍賣場交投氣氛不俗，有銀主盤及遺產貨獲承接。 此外，深水埗大南街264號唐樓低層戶，屬遺產貨，面積631方呎，開價344萬，每口5萬，獲約5組客爭購，經34口價以457萬沽出，呎價約7242元，較開價高約33%。 House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。
例如一個單位的銀行開價是 500 萬， 最高的拍賣或標書金額為 400 萬時， 銀行有可能不會接受， 但如果是 450 萬的話， 銀行有可能都可以接受的。 如果銀行收到的最高價格的標書， 銀主盤買賣 都覺得不能接受時， 銀行便會選擇不將其單位出售， 而將其留在下一次的招標或拍賣。 拍賣會是以價高者得形式進行，一般拍賣底價都會較市價低，以吸引買家出價。
銀主盤買賣: 買賣過程
所以，即使低於市價成交，亦有機會單位已十分殘舊，業主需要花一筆費用在裝修上。 一般來說，如果單位不涉及僭建、業權不清等問題，銀行審批銀主盤與住宅按揭沒有太大分別，銀行會以入息、還款能力等標準，批出按揭。 如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 時至今日，忠誠拍賣行之服務廣為客戶認可，為行內盤源及拍賣場數最多之物業拍賣行，每週處理多項法院令及銀行物業之拍賣，本公司之專業代理並擅於處理複雜之物業買賣。 銀主盤買賣 近年，拍賣服務更繼續拓展至雜項及機械拍賣業務。 不少銀主盤可能丟空多時，並非交吉放售，即原業主遷出前沒還原單位，銀主亦不會代為清空單位，因此要有心理準備入面會茸茸爛爛，買家要預留一筆錢作裝修用途。
是次銀主盤樓層較高，但開價再低約47萬元，反映價格已回落。 事實上，自今年3月中起，多個近年開售新居屋都出現銀主盤。 最初是何文田冠德苑B座中高層9室，放盤約半個月，於第二市場以609.5萬元賣出。 而長沙灣凱樂苑D座低層5室，實用面積約390方呎，上月由銀主未連地價以546萬元放盤，以實用面積約390方呎計，每呎叫價約1.4萬元。 根據香港房屋委員會最新資料，4月第二市場公屋及居屋共錄189宗成交，按月升約51.2%，而5月暫錄15宗同類買賣，較上月同期少4宗。
同檥道理，在拍賣行中，即使是叫價最高，亦會因叫價未達銀行及業主可接受的範圍，銀行都可收回物業不作出售，重新評估留待下次招標或拍賣。 有時在新聞上會看到銀主盤低市價出售，令人感到購買銀主盤就是「執平貨」。 銀主盤買賣 看著樓價一直升，有興趣置業的人士，或者會想轉戰到價格較低的銀主盤市場尋寶。
由於銀主盤多數是業主欠債無法供款所致，當銀行入禀法院申請破產令，到收回物業，最後成功出售，過程所涉及的法律程序需時至少1年，換句話說物業必須經歷一段空置期，物業內部有機會因日久失修而出現各種問題。 因此有意入手的買家宜預留一筆錢作裝修之用。 不少銀主盤拍賣時的業權較散亂，例如只賣出三分一業權，通常無法承造按揭。 另外要小心樓契問題，有銀主盤拍賣時未能提供樓契，當中涉及不少原因，買家必須委託律師查問清楚。 如果樓契遺失，可以由業主需要找律師宣誓遺失樓契及說明原因，部份銀行仍會承造按揭，但條款相對較為嚴謹。 銀主盤買賣 通常來說， 銀行都會為單位定下一個開價， 有興趣買入該單位的業主不會知道銀行的開價， 也不會知道其他潛在買家的開價， 銀行私下收集了不同的標書後， 會看看其中開價最高的標書， 以決定是否賣出該單位。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。
有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場出價。 銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。 如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。 買家可致電有關的拍賣行或會計師行詢問銀主盤的資料，亦可要求現場到該銀主盤單位參觀。 不過，銀行都不會向「半契樓」承按，而且要集齊業權需時，業權愈多人持有，要集齊時間愈長，甚至可能不能集齊。 因此，只有部持有大量現金的資深投資者，願意低價買入守博一博。 相對於有人住緊的連租約，更多銀主盤可能是掉空多時，入面茸茸爛爛，買家要預留一筆錢作裝修用。
該土地包括位於中國廣東省珠海市香洲區九洲大道與迎賓南路交叉口西北側之地塊，總地盤面積為 38,416.01 平方米，合共總樓面面積為 198,775.90 平方米。 故此， 有興趣想要購入銀主盤的朋友， 最好事先了解清楚， 如果單位已經是慘不忍睹， 當然便要出一個更低的價錢了。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 銀主盤會根據估價來定價，但一般業主放盤則由賣方自由叫價。
有別於一般買賣由雙方商議成交期，銀主盤的成交期是由銀行決定，一般約一個半月，如需申請高成數按揭，應盡早提交申請。 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」，不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸，甚至要與業主夾人緣。 這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。 銀主盤買賣 但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。
他續稱，如果整個單位要拆卸重建，還原成本會很高，銀行對物業估價偏低，批出按揭成數亦低。 銀主盤的原業主斷供，物業的雜費如水電費、管理費亦會欠交一段時間，買家需要預留多些錢繳交這些費用。 業主斷供，相關單位的質素和狀況很難估計，有些單位內籠狀況跟一般單位無異，但亦有些內籠狀況很差，殘舊而堆滿垃圾，這會影響售價，保養差的銀主盤，自不然要以低價出售，才可以吸引其他買家。 銀主盤買賣 而銀主盤在賣盤之後，金額用作抵償原業主的債務，即使無法完全償還，也跟新業主完全無關。 例如，假設原業主欠下銀行500萬，物業以480萬賣出，當中二十萬差價也是由原業主負責。
另外，首期不足的買家，更可透過香港按揭證券有限公司申請按保，借取七成以上按揭，按保審批時間普通約兩至三星期。 相反，鑑於「銀主盤」成交期往往只有約一個月，缺乏彈性，因此新買家未必有足夠時間申請按保，只能借取較低按揭成數。 買家可以先到土地註冊處，或要求代理行或拍賣行查冊。