而小編過往參 觀不少銀主盤內部的狀況都非常惡劣，可能要預留一筆資金作裝修。 建議入手前先諮詢專業意見，以及在律師協助下將所有欠款 /問題 列明並計算清楚，以免招 致不必要的損失。 測量師陳東岳表示，不少代理行或拍賣行都可提供免費法律服務，若有拍賣行不能提供服務，令準買家對單位的契約有信心，只顧不斷催促簽約，市民便不宜光顧。 他觀察到不少市民購買銀主盤前處於兩難局面，一方面拍賣即將進行，同時又不明白單位的契約是否有問題，一時間亦找不到法律意見。 即使查清楚公司無債務問題，新買家亦未能鬆一口氣，因前業主有其他個人債務隨時用了銀主單位做登記，新買家入住後或被迫要面對無謂的滋擾。
兩者分別在於前者涉及債務糾紛，而後者則涉及法律問題。 蔡漢陞形容，拍賣行雖是逆市之「尋寶地」，但去年大家（同行）都是勉強「捱住先」，大家都在嚴冬下「緊守崗位」，暫未聽聞其他拍賣行出現財政上的困難。 在疫情下拍賣行亦盡量安排其他工作予同事，例如積極尋找其他貨源以及尋找潛在買家，如果只靠被動客源，不論是純業主貨或銀主盤，生意都會「減少得好緊要」。 銀主盤缺點 本網站是以實時上傳信息的方式運作，本站對所有信息的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 用戶不應完全信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 由於本站是受到「實時發表」運作方式所規限，故不能完全監查所有即時信息，若讀者發現有留言出現問題，請聯絡我們。
銀主盤缺點: 將軍家
其實作為銀主盤的銀主，拍賣物業是幫助業主賣出理想的價錢還債，賣出前會為物業做合理估價，因此認為買銀主盤就等同於執平貨是一個錯誤的想法。 銀主盤缺點 但當然，這也很視乎銀行何時對銀主盤進行「估價」。 在樓市大升大跌時，不同時期作估值也會起一定作用。
有些銀行會在物業淪為銀主盤一刻估價；也有一些銀行在拍賣開始前才進行估價，視乎不同銀行而定。 假如銀行在物業淪為銀主盤後馬上估價，但其後市況突然急升，買家在拍賣場上便有機會因此執平貨了。 銀主盤缺點 例如，一些物業可能是聯名擁有，而當中只有一名業權持有人無法償還銀行債務而要變賣業權還債。
銀主盤缺點: 買入銀主盤流程
另一方面，買銀主盤的時候買家亦要留意，銀主盤平價在市場上出售有種種原因，可能是業主無法還款，或者更嚴重的有可能是事故單位等。 而銀主盤較為常見的情況，是原業主可能有欠下水費、電費、管理費等等，這些與物業本身相關的費用，新業主在買入物業時要為物業承擔。 很多業主都要透過按揭經銀行借款買樓，但萬一有業主出現財政困難，例如經濟轉差導致失業或減薪，無法繼續還款而斷供。 另一方面，假如業主未能就供款問題與銀行達成協議，銀行有權沒收物業出售。 若樓市轉弱，物業淪為負資產，業主看淡樓市而主動放棄供樓，也是被稱為「銀主盤」。 《性轉換篇》變成顏值極高的萌妹，率領同樣變成女生們的真選組隊員們對抗凹凸教。 《靈魂轉換篇》阿銀跟土方交換靈魂之後，真選組被土方（阿銀）搞成像《北斗神拳》的飛車爆走團，自身除了服裝受到影響外，還變得服從土方(阿銀)。
當中，有提供物業相關貸款的29間財務公司從銀行取得的資金總額為200億元。 因此，這些財務公司是否穩健，並不會對銀行體系帶來系統性影響。 買入銀主盤除了要考慮樓價及是否能取得按揭外，仲要留意會有有「手尾」跟，不少銀主盤的 銀主盤缺點 原業主有多於一個債項，即使單位已經易手，仍有可能會有追數公司上門滋擾。
如果想透過代理或拍賣行購入銀主盤，有何要注意？ MoneySmart即為大家解析箇中原因，教大家免中伏。 此外，物業的價值亦會參考有否發生意外事故、內籠裝修、景觀、坐向等因素。 所以，即使低於市價成交，亦有機會單位已十分殘舊，業主需要花一筆費用在裝修上。 銀主盤缺點 一般來說，如果單位不涉及僭建、業權不清等問題，銀行審批銀主盤與住宅按揭沒有太大分別，銀行會以入息、還款能力等標準，批出按揭。
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成功競投後，之後的銀主盤買賣流程與一般二手買賣相若，買家可找按揭申請貸款買入單位，只要銀主盤沒有產權問題，不會影響銀行對物業的估價，以及按揭貸款比例。 在經濟轉壞時，有不少業主不惜用個人物業向財務公司借貸，如果未能及時清還，物業就會被財務公司變成銀主盤。 有律師及業界人士警告，購買這類銀主盤的人要小心，物業可能沒有樓契。 他們的言論嚇了我一跳﹗銀主無契並不出奇，但銀主盤無契就不可能。
- 不過，當業主按揭成數越高，樓價下跌時成為負資產的機會亦會越大。
- 他稱，若以讀者的個案，他發現到原業主債主去年曾將單位註契，指出涉及一宗欠債官司，但卻發現未有判決，他必須了解原業主為何欠下巨款、事件是否已經解決、為何判決沒有登記等。
- 還可以一次操縱上百名忍者屍體作戰線，這能力把敵人的屍體回收再利用。
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- 假如銀行在物業淪為銀主盤後馬上估價，但其後市況突然急升，買家在拍賣場上便有機會因此執平貨了。
- 只要業主願意賣樓，基本上也會找到買家，跟2003年時劈價盤互相踐踏出貨，截然不同。
自稱是漫畫雜誌瑪格麗特(台版改成夢夢)派。 持刀的手臂在河邊與銀時戰鬥時，被新八砍掉。 使用村田鐵矢製作的機械武士刀「紅櫻」，再次與銀時戰鬥被「紅櫻」附身而發狂，最後戰敗身亡。 銀主盤缺點 曾經收留被真選組追殺且受傷的桂，劇中與桂關係曖昧。 也是桂的幻想劇場中的女主角「松子」的原形。
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）銀主盤一般開價較同類型單位的二手價格平，不少市民見「有筍貨執」想入市。 不過業界人士指出，若事前不做好功課，買家隨時「偷雞唔到蝕揸米」，提醒一定要做好風險評估，好像業權問題、有否僭建等均要詳細了解；更要明白這類單位可能因為被丟空一段時間，保養較差。 此外前業主往往因為有其他債務用了相關地址作登記，新買家或要面對不必要的滋擾，皆屬潛在風險。 銀主盤缺點 銀行收到銀主盤，若未去到最危急關頭，不會拍賣，先行委託地產代理放售。 如買家對該銀主盤有興趣，可經代理落標洽購。 買銀主是價高者得，多採用「暗標」方式出售，當銀主收到「OFFER」(出價)後，不會即時答允出售，一般有招標時期，截標後，銀主會將單位售予出價最高買家。
- 被日輪說「你最近變得愈來愈像銀時」而臉紅《性轉換篇》變成相當英俊的完美硬漢。
- 所有有意買入銀主盤嘅買家，可以搵地產代理以心宜價格向銀行入標即可，而入標會以「暗標」形式進行，即銀行不會公開其他報價。
- 故小編會建議大家可委託律師查契，翻查單位是否因為任何其他欠債而有傳票，業權是否完整等等。
- 現時，若然買入一個單位並於三年內轉售，需繳付15%的從價印花稅，此稅項亦適用於財務公司三年內回收之銀主盤，而銀行回收的銀主盤買家則不需負責此稅項。
- 當業主斷供按揭2至3期後，銀行或財務公司可申請收回物業，再做估價，再將物業拍賣，以貼近市價出售。
要買到便宜的銀主盤，除了在拍賣會上價高者得外，事前亦要花多點時間準備，以免做不到按揭。 買家買入該單位後會被視為非自用住宅物業申請按揭，如果本身沒有按揭負擔者，按揭成數只有五成 ; 相反，按揭成數只有四成。 當買家簽了臨時買賣合約後，即表示已接受物業的所有現況，假如之後發現有業權問題，買家亦不能再向向銀行提出爭議。 暗殺將軍篇時將軍德川茂茂疑似被服部全藏斬首。 之後顯示德川茂茂並沒有死，死的是茂茂的影武者影丸，而这都是服部為了保護將軍設的騙局。
即使業主擁有負資產物業，只要準時還款，物業並不會淪為銀主盤。 惟「正資產」業主在週轉不靈時，還可變賣物業以支欠款；可負資產業主如資不抵債，出售物業也未能「貨銀兩訖」，那物業就有較大機會淪為「銀主貨」，加入拍賣行列。 銀行會根據按揭條款，以及相關民事法律規定，向法庭申請沒收物業後所出售的物業。 銀主盤缺點 不論以「公開出售」抑或「拍賣」形式出售，銀行及拍賣行均會參考估價行估價作基準。 部分銀行會於物業成為銀主盤時進行估價，又或者拍賣行會於拍賣當日委託數間估價行對物業進行估價，並以中位數作為物業拍賣的底價。
銀主拍賣好處是出售房子意欲較強，開價較不少二手房業主實在，但要留意銀主盤多以拍賣形式出售，價高者得，最後拍出價未必一定低於市場價，拍賣前最好做足功課瞭解清楚樓房市場價，以免盲目追價得不償失。 去年下半年受到中美貿易戰、加息影響，香港樓市開始出現下調。 根據金管局公佈的最新資料，2018年第四季錄得262宗新增的負資產個案，涉及金額11.89億港幣，是七個季度以來首次「零的突破」，市場因而始現「銀主盤」。 銀主盤缺點 一旦經濟環境欠佳，業主因財政狀况轉差而斷供。 當銀行收回這些斷供物業後，適逢樓市跌，物業最新估值會被拉低，更可能低於當年的買入價。 銀主盤有時或連租約出售，買家買入後會被視為非自用住宅物業申請按揭，沒有按揭負擔的申請人，按揭成數只有五成。
有時銀行在所有報價中，沒有一個是可接受時，便不會出售單位，因此即使是報價最高亦不一定買得到。 同檥道理，在拍賣行中，即使是叫價最高，亦會因叫價未達銀行及業主可接受的範圍，銀行都可收回物業不作出售，重新評估留待下次招標或拍賣。 銀行收回物業時，一定會為物業做估價，並會以貼近市價出售物業，並不會只以業主餘下借款將物業出售。 銀主盤缺點 假設銀行收回出售，並為物業估價約價HK$700萬，即使業主餘下借款額為HK$250萬，銀行會以近估值的HK$700萬開售，而不會急急以HK$250萬出售，補回貸款額就算。 銀主盤拍賣可分「公開放售」和「公開拍賣」兩種。