不過負資產只是單位的估值狀況，與是否斷供沒有直接關係。 造成銀主盤的原因說到底是斷供，當社會上的業主供款能力普遍下降，就會有較多銀主盤，甚至是半新樓銀主盤出現。 例如一個單位的銀行開價是 500 萬， 最高的拍賣或標書金額為 400 萬時， 銀行有可能不會接受， 但如果是 450 萬的話， 銀行有可能都可以接受的。 如果銀行收到的最高價格的標書， 都覺得不能接受時， 銀行便會選擇不將其單位出售， 而將其留在下一次的招標或拍賣。
，由於銀主盤由收樓到賣出只少歷時半年什至更長。 聯名買樓注意事項 多過一位以上的業主（共有人）共同擁有同一項物業（共有產權）。 業主可選擇「聯權共有」﹙Joint Tenancy﹚或「分權共有」﹙Tenanc… 故此， 有興趣想要購入銀主盤的朋友， 最好事先了解清楚， 如果單位已經是慘不忍睹， 銀主盤按揭 當然便要出一個更低的價錢了。 麥玲玲指，過往曾接觸購入山頂及中半山銀主盤的買家，購入後將單位室內設計改變，如改動大門，以變一變格局，轉一轉運氣。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。
銀主盤按揭: 銀主盤按揭注意事項
簡單來說，簽合約後，銀主基本上是不會負責單位之任何問題。 銀主盤買賣一般以臨時買賣合約作為分界線，簽署合約後，等同買家已接受物業之業權及樓宇狀況，有別於一般樓宇買賣可讓買家在交易期內提出業權查詢。 此外，銀主盤買賣過程中，買方不可將單位轉售，而銀主亦不會負責清理單位內之任何傢具或雜物。
進行拍賣時，拍賣行會為銀主盤開價，而每次舉手則為增加金額。 而成功投得銀主盤嘅買家須即時簽訂必買必賣合約並繳付大訂。 近期疫情陰霾之下，二手市場不時出現銀主盤，在樓價高企之下，有興趣置業的人士，或者會想轉戰到價格較低的銀主盤市場尋寶。 【新盤付款】屯門海皇路項目供樓優惠及按揭攻略… 新界西北近年有不少新盤推出，最新就有屯門新盤海皇路項目，由於市場反應踴躍，發展商日前再加推50伙單位應市，折實價552.43萬元起。 銀主盤按揭 【供樓開支】3大方法抵銷利息支出 近日有網民反映銀行的按揭計劃保守，擔心供樓壓力增加，事實上現時按息上升導致的每月供款增加幅度相當輕微，大家亦可考慮循以下3大方法抵銷利息支出… 假如買家最高出價仍低於銀行底價，那銀行便改為將單位留待下次重新拍賣。
銀主盤按揭: 購買銀主盤注意事項
首次置業若購買800萬以下物業，按揭成數可達9成。 其實，新舊業主的財政狀況均是獨立，如果單位本身沒任何僭建，而新買家能通過銀行的供款入息比例（DSR）及壓力測試，按揭程序與一般物業相近。 市場估算目前銀主盤數量約百多個，與2003年曾高達4,000個銀主盤比較，現時銀主盤數量僅佔高峰時期之3%，故此屬於很低水平。 銀主盤按揭 不過，銀主盤的數量未必能即時反映樓市真實情況，因銀行或財務公司收回物業之前，往往業主已經斷供數月，故數字會略為滯後。 而物業變成負資產亦不等於淪為銀主盤，因為只要業主按時供款，銀行是不會沒收物業。 如果簽約後才發現有問題，可能會影響銀行批核按揭。
- 當業主斷供按揭2至3期後，銀行或財務公司可申請收回物業，再做估價，再將物業拍賣，以貼近市價出售。
- 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。
- 另外，一定要查清楚物業背景，最好委托律師查看業權有否瑕疵、是否屬於凶宅、是否符合建築物條例或其他法庭頒令、視察物業有否僭建問題、結構間隔改動等。
- 故小編會建議大家可委託律師查契，翻查單位是否因為任何其他欠債而有傳票，業權是否完整等等。
- 全球印銀紙，銀行水浸，超低息環境下，資金應該…
香港樓價高企，不少準買家吼實各區筍盤，希望慳得就慳，以靚價購得心頭好。 雖然近年銀主盤相對市價的折讓有限，但若然夠眼光，再加上少少彩數，置業開支隨時慳到幾十萬元。 今次就等各路專家贈你五個入市貼士，買銀主盤不會再盲摸摸。 喺金融風暴前，一般進行銀主盤拍賣後，已經可以抵償欠債。 銀主盤按揭 但喺金融風暴後，好多物業都係負資產，往往銀主盤拍賣後，都未可以抵償欠款，令銀行唔願意出售銀主盤，造成唔少呆帳。 不論以「公開出售」抑或「拍賣」形式出售，銀行及拍賣行均會參考估價行估價作基準。
銀主盤按揭: 買家購入銀主盤必讀
不過，由於部分銀主盤係連租約出售，是否能夠睇樓則要視乎租客意願。 而部分銀主盤並非「交吉」出售，即原業主沒有清空單位就遷出而銀行亦不會代為清空，故大家睇樓時發現單位非交吉出售亦不用覺得出奇。 當業主向銀行貸款購買一個單位，其後無力供款，銀行便可根據按揭條款和《物業轉易及財產條例》規定，向法庭申請拍賣該單位，以拍賣所得償還貸款。 銀主盤按揭 如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數，就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃，保費以貸款額計算，可一次過支付，或計算在貸款額內分期付款。 但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。
近期銀主盤湧現，不少是因為中小企或內地買家資金周轉出問題，放棄供款或借單位作高槓桿借貸，視單位尤如「提款機」不斷加按套現，最終無力還款「爆煲」被銀行沒收。 最誇張個案為九龍塘豪宅翠亨園一伙低層單位，自2006年起不斷向財務公司加按借貸高達24次，雖然部分貸款已償還，惟最終亦「按爆」淪銀主盤，近日正以1,500萬元放售。 銀主盤按揭 銀主盤要特別留意買賣合約額外條款，一般法律訂明買方不可以提出業權查詢、反對或質詢，簽署買賣合約等同已接受該物業之業權。
堪輿學家麥玲玲稱，銀主盤的風水不一定差，要夾人運、地運以判斷。 首先，要查清楚單位是否先天風水不濟，若歷代業主們財務狀況均出現問題，有八至九成機會屬單位先天風水問題。 敍做按揭為樓宇買賣中重要的一環，中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，坊間可能認定銀主盤估價不足，或以為買家向銀行敍做的按揭成數，會較一般住宅物業低，但實際上，銀主盤與一般物業的估價並無分別，按揭成數亦相若。 銀主盤按揭 第二個方法，透過財務公司購入銀主盤前，要查看有沒有「法庭頒令」。 因為由法院判令作出住宅物業出售或轉讓，是可以豁免額外印花稅，但還要多看「法庭頒令」中是否包含「售賣權」的頒令條款。 就算業主擁有物業估價較按揭低，只要準時還款，物業唔會變為銀主盤。
銀主盤日常聽就聽得多，但要入手，也要先做足功課，了解清楚所有細節，購入才能沒後顧之憂。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 銀主盤按揭 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。
否則，當成交進行時律師樓發現不能給予良好業權，便申請不到按揭，也不能「踢契」取消交易。 銀主盤樓價雖然比市價有折讓，但需要查清楚物業的財務情況，例如上手業主是否已還清債務，物業住址是否屬於財務機構登記的地址，以免買入後仍被財務公司滋擾。 另外，當完成買賣後，地租、地稅、管理費、水費、燃料費、電話費、差餉等欠款，賣方沒有責任主動公佈數字及提供收據，買家要自行查核細節，否則有機會承擔有關財務責任。 雖然銀主盤開價較市價低，但亦考驗買家對契約的了解，因為銀主準備的買賣合約通常附加一堆條款去保障自身利益，例如要求買家負責銀主律師費、不擔保單位業權是否完整和買入單位指定時間後方可轉售等。 買家簽約前宜謹慎了解合約內容，細閱文件內的所有條款，確定自己清楚明白合約內容才好簽署。 與二手樓買賣相似，只有當業主急需現金時，才會願意以較低價出售。 一些銀主盤業主，除了將物業按給銀行外，亦會向其他財務機構再按樓貸，經多次抵押後，令自己債台高築，急需現金還款，便要以較低價快速賣出單位。
銀主盤按揭: 銀主盤 購買注意4點 減低風險免中伏
而在銀主盤買賣合約上，一般會列明交易後，舊有銀主不會再負擔相關單位任何債務，故單位如被追討過去所有未繳的管理費，則需由新買家負責。 小編會建議大家購買銀主盤時，最好先準備資金作裝修。 原因是有時單位可能丟空了一段時間，單位內或會出現牆紙天花剝落，水管滲漏等情況。 銀主盤主要都是以拍賣形式出售，價高者得，在熱烈的競投氣氛下，成交價有機會比巿價高，而且為防止短炒圖利，銀主盤的合約均附有轉售年期限制。 若銀主看好樓巿升勢，銀主盤開價有機會高過巿價，好像大譚陽明山莊現時有一銀主盤開價$2,600萬，高於銀行估價的$2,300萬，所以無論對於投資者或用家，銀主盤不一定是筍貨。 銀主盤按揭 銀主盤亦可能是業權有問題的單位，俗稱「有釘」在身，原因可能是原業主拖欠管理費或大廈維修費，又或是物業有僭建物被屋宇署或地政署發出清拆令、維修令等。 買家在購入單位時需「拔針」才可做樓契，除了當中所牽涉的費用外，律師費亦會較一般樓宇契約為高，買家需多預留資金。
而且成交期也會被銀主限定為 45天， 不像其他的二手樓買賣中， 可以與賣家商討， 故此， 有需要做按揭的朋友們， 請預備好所有文件， 預早申請。 若業主或債務人拖欠銀行或財務機構的按揭，在機構一再催促下，債務人仍無力履行合約，機構便可把物業收回拍賣，以拍賣所得資金來償還欠款，該類單位就稱之為銀主盤。 但律師認為情況很罕見，因為如果真的出現一份「偽裝按揭契」，而被稅局視為「買賣協議」，理論上原業主在轉讓給財務公司時，已經繳付了一次全額印花稅。 銀主盤按揭 跟財務公司借少少，但就要支付如此巨額稅項，道理上說不通。 因為「臨時買賣合約」也是一份「可徵收印花稅的買賣協議」，所以我們慣性把「臨時買賣合約」作為計算「額外印花稅」的起首日期。 按個案中推算，原業主在2016年9月簽約，理論上2019年9月已過了三年額印期限。
這代表單位經歷了一段空置期，物業內部有機會日久失修而出現種種隱藏問題，有意購入的買家應先搞清楚物業目前狀況才決定是否出價競投，並最好預留一筆錢作裝修之用。 另一買家關心的，就題按揭問題，買銀主盤一般可正常做按揭，銀行審批銀主盤按揭時，大致與一般住宅泉的按揭相同，同樣根據物業估值及買家還款能力等因素，評估可批出的按揭成數。 只要銀主盤沒有產權問題，銀行對物業的估價便不會受影響。 銀主盤按揭 另外，不少人會存有誤解，認為銀主盤會較一般的二手樓便宜。 其實銀行收回物業時，會再為物業做估價，一般都貼近市價，因此拍賣時不會只以業主餘下借款將物業出售。 而銀主盤的拍賣終究價高者得，因此最後賣出價未必會低於市場價格。 購買一般二手盤，需要查册，買銀主盤就更加要這樣做。
因此，只有部持有大量現金的資深投資者，願意低價買入守博一博。 由於銀主盤的出現，很大可能是業主欠債無法供款，物業的管理費及水電費相信亦欠交多時，如土地註冊處上列明有拖欠管理費，買家需要預留金錢支付管理費等欠款。 銀主盤並非不可做按揭，原則上銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別，同樣銀行會根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數。 至於叫價方面，買家其實只需要說出自己認合理的價格便可，不一定要符合銀行的開價。 假如銀行叫價HK$620萬，買家給出HK$580萬，而銀行又收不到其他更高的標書，銀行與業主都接受HK$580萬的報價。 在進行買賣銀主盤的交易時，要即時簽署正式買賣合約及繳付一成訂金，並要簽署「必買必賣」條款。 必買必賣是雙方附加簽訂的條款，規範雙方必須完成交易，若之後任意一方反悔不出售或買入，對方則可通過法律途徑追討財務損失。
同檥道理，在拍賣行中，即使是叫價最高，亦會因叫價未達銀行及業主可接受的範圍，銀行都可收回物業不作出售，重新評估留待下次招標或拍賣。 但銀主盤的成交期一般只有1個月，在未必夠時間承造按揭保險的情況下，最高按揭成數只有6成，故出現銀主盤按揭成數偏低的情況。 銀主盤的售價通常比市價便宜一些，所以拍賣時不乏有投資者捧場。
物業估價較按揭金額高時，若業主週轉不靈時，重可以變賣物業以支欠款；如果「資不抵債」，出售物業亦未能「貨銀兩訖」，物業就有較大機會成為「銀主貨」，加入拍賣行列。 即使業主擁有負資產物業，只要準時還款，物業並不會淪為銀主盤。 惟「正資產」業主在週轉不靈時，還可變賣物業以支欠款；可負資產業主如資不抵債，出售物業也未能「貨銀兩訖」，那物業就有較大機會淪為「銀主貨」，加入拍賣行列。