消息指，昇御門2座高層B室，面積1,306方呎，屬4房間隔，在淪為銀主盤後，由渣打銀行以2,277萬元放售，意向呎價17,435元。 結果單位最終淪銀主盤，而叫價相對當年購入價，仍低46萬元或2%。 律師表示，一般財務公司跟原業主定立一份「按揭契」後，理會轉交稅局作評核，看看需否繳交全額印花稅。 相關文件多數會註冊上土地註冊處，透過查冊可得知外，也可透過律師向稅局查問，支付160元便可獲取一份支付印花稅的證明文件。 根據稅務局對「額外印花稅」指引，「售賣人或轉讓人取得有關物業後，於36個月或以內轉售或轉讓該物業」就需要徵收「額外印花稅」。 指引列明，怎樣為之「取得」要視乎該份文件是否一份「可徵收印花稅的買賣協議」，會由該日起計算三年期。 雖然根據條例中，並沒有列明「額外印花稅」由買賣雙方哪一方支付，只表示需由買賣雙方協商，但市場上約定俗成均由賣方支付，為何今次個案卻要陳先生去承擔? 背後跟陳先生在簽臨約時，合約上很粗略地寫出：「印花稅由買方全數支付」有關。
，而半契樓嘅賣方一般無法提供樓契，由於沒有完整樓契作抵押，因此銀行亦不會批出按揭。 因此買入「半契樓」要有不能從銀行取得按揭貸款嘅心理準備。 與「公開出售」一樣，假如買家最高出價仍低於銀行設下嘅底價，銀行便不會出售物業，留待下次重新拍賣。 若該銀主盤於拍賣當人有興趣買家眾多，最後投得物業嘅價格有機會高於市價，所以並不存在銀主盤必然大平賣嘅結論。
銀主盤按揭: More In 按揭指南:
不過新手買家要小心承造銀主盤按揭比一般物業複雜，有幾點按揭事項需要留意。 在按揭角度而言，銀行不會因為物業是銀主盤而調低估價，產生「借唔足」問題。 不過申請按揭時，仍需要律師樓證明該物業擁有良好業權。 因此，建議先找律師樓查詢心儀單位能否取得良好業權，才好去簽約。 銀主盤按揭 否則，當成交進行時律師樓發現不能給予良好業權，便申請不到按揭，也不能「踢契」取消交易。 買入銀主盤除了要考慮樓價及是否能取得按揭外，仲要留意會有有「手尾」跟，不少銀主盤的 原業主有多於一個債項，即使單位已經易手，仍有可能會有追數公司上門滋擾。
- 「半契樓」業權不完整，買家購買後都未能全權處理物業，單位已由其他業權人居住，新買家難以完全有居住權，即使出租物業，亦不會取得全部租金，需要與另一位業權人分配。
- 而物業變成負資產亦不等於淪為銀主盤，因為只要業主按時供款，銀行是不會沒收物業。
- 祁連山將按每股對價股份發行價每股10.62元人民幣，向該公司及中國城鄉發行對價股份，以支付置出資產與置入資產的差額部分。
- 部份人因為經濟環境轉變，自身出現財政問題，無能力償還按揭貸款。
- 去到拍賣行競投，心中一定有底價，如果叫價超越底價就切勿高追。
- 在樓市大升大跌時，不同時期作估值也會起一定作用。
近期疫情陰霾之下，二手市場不時出現銀主盤，在樓價高企之下，有興趣置業的人士，或者會想轉戰到價格較低的銀主盤市場尋寶。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 目前市場並沒有對銀主盤的正式統計，只有很粗略的數字。 2003年，本港銀主盤高達2,000個，而今日就約只得50個，是高峰期四十分一。 銀主盤按揭 數字不及當年般多，原因之一，跟政府奉行在家工作，影響法庭審理案件。 因此不少銀主盤的內部總會較為破舊，甚至因為日久失修，造成天花牆身剝落、傢俱破敗等問題。 新買家在出價之前，必須先到現場視察，再考慮裝修費及維修費問題。
銀主盤按揭: 按揭小知識 你要知！
專業投資者看中這點，先以平價購入，然後跟另一個業權持有人商討，達成協議後便可持有物業全部業權，屆時再出售獲利。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 銀主盤按揭 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。 【銀主盤入門】在市道不景下，若手上有一定資金但又不算多，想置業除了可抽居屋之外，銀主盤成了上車的另一途徑。
而小編過往參 觀不少銀主盤內部的狀況都非常惡劣，可能要預留一筆資金作裝修。 建議入手前先諮詢專業意見，以及在律師協助下將所有欠款 /問題 列明並計算清楚，以免招 致不必要的損失。 不少銀主盤拍賣時的業權較散亂，例如只賣出三分一業權，通常無法承造按揭。 另外要小心樓契問題，有銀主盤拍賣時未能提供樓契，當中涉及不少原因，買家必須委託律師查問清楚。 如果樓契遺失，可以由業主需要找律師宣誓遺失樓契及說明原因，部份銀行仍會承造按揭，但條款相對較為嚴謹。 銀主盤樓價雖然比市價有折讓，但需要查清楚物業的財務情況，例如上手業主是否已還清債務，物業住址是否屬於財務機構登記的地址，以免買入後仍被財務公司滋擾。 銀主盤按揭 另外，當完成買賣後，地租、地稅、管理費、水費、燃料費、電話費、差餉等欠款，賣方沒有責任主動公佈數字及提供收據，買家要自行查核細節，否則有機會承擔有關財務責任。 買樓後，業主需要定期向銀行還款，一般都是每月一次。 可是，若果業主不幸因某些原因而遇上財政困難，無法繼續還款，銀行有權沒收物業，並委託地產代理或拍賣行把物業公開放售或拍賣，以償還貸款。 在這種情況下，銀行便是單位的「業主」，被沒收的物業被稱為「銀主盤」。
若原業主斷供單位外，還欠下貴利數未還，新買家有機會遭受追債人騷擾。 銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。 銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。 經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。 最後，若準買家簽約買銀主盤，臨成交前突然有其他債主「起釘」，會否影響業權？ 如果已簽署買賣合約，並已註入土地註冊處，即使臨成交前的「釘」，亦沒有優先權，債主不能向新買家追討。 不過，如果該「釘」一直在物業冊上，雖則沒有優先權，但對下手買家有心理影響，不利物業成交。 買銀主盤時，也不需害怕土地註冊處上的其他「釘」，例如街債或官司，只要擁有拍賣權銀行賣出物業後，所得資金扣除第一押記，餘下便分給所有債權人。
銀主盤按揭: 銀主盤按揭
銀行角色只是債權人身份，只求賣到樓，冇保證物業一定平靚正，所有物業問題要買家自己負責。 對銀主盤有興趣的買家，要了解單位出售原因，問題於成交前能否解決，如果唔清楚就唔好簽約。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。 簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。 在1997至2003年大跌市期間，銀主盤數量曾突破逾萬個。 近期銀主盤湧現，不少是因為中小企或內地買家資金周轉出問題，放棄供款或借單位作高槓桿借貸，視單位尤如「提款機」不斷加按套現，最終無力還款「爆煲」被銀行沒收。 最誇張個案為九龍塘豪宅翠亨園一伙低層單位，自2006年起不斷向財務公司加按借貸高達24次，雖然部分貸款已償還，惟最終亦「按爆」淪銀主盤，近日正以1,500萬元放售。
而物業轉售方面亦有限制，條款或會列明買入後多久才可轉售等。 簡單來說，銀主盤就是業主拖欠、無力或者因為任何原因，沒有向銀行支付按揭供款。 最終被銀行向法庭申請收回抵押物業，並把物業於市場出售，將賣樓取得的款項償還按揭欠款。 大部分網民均認為無契樓問題多，建議開帖的網民買其他單位。 中原按揭董事總經理王美鳳曾指出，無契樓的買家若然取得完整的樓契核證副本，個別銀行仍會接受按揭申請，但取態上會較保守，當中的按揭息率及條件較遜。 銀主盤按揭 不過，部份銀行仍然難以接受補契物業，尤其對於一些已轉手多次的單位，銀行或未能確定補回的樓契是否完整，擔心若有契據缺失，業權便有瑕疵。 不過，銀主盤的數量未必能即時反映樓市真實情況，因銀行或財務公司收回物業之前，往往業主已經斷供數月，故數字會略為滯後。
中交建以所持公規院、一公院及二公院的100%股權，與中國城鄉所持西南院、東北院及能源院的100%股權及祁連山全部資產及負債，進行置換。 祁連山將按每股對價股份發行價每股10.62元人民幣，向該公司及中國城鄉發行對價股份，以支付置出資產與置入資產的差額部分。 該公司表示，分拆所屬子公司公規院、一公院、二公院，通過與祁連山進行重組的方式實現重組上市。 買入銀主盤或需預留裝修費用，由於銀主盤由收樓到賣出只少歷時半年什至更長。 若銀主盤並非連租約出租，即單位可能已經掉空多時無人住，買入單位或需進行適量維修翻新先至「住得人」。 本網站之內容不能保證絕對準確和可靠，且亦不會承擔因任何不準確或遺漏而引起的任何損失或損害的責任（不論是否侵權法下的責任或合約責任又或其他責任）。 根據銀主盤契約，如果列明契約不齊全，買家也必須接受，為確定合法交易，買家有責任要自己補回所有遺失契約。
銀主盤日常聽就聽得多，但要入手，也要先做足功課，了解清楚所有細節，購入才能沒後顧之憂。 銀主盤按揭
在進行買賣銀主盤的交易時，要即時簽署正式買賣合約及繳付一成訂金，並要簽署「必買必賣」條款。 必買必賣是雙方附加簽訂的條款，規範雙方必須完成交易，若之後任意一方反悔不出售或買入，對方則可通過法律途徑追討財務損失。 由於交易時間緊促，如果想買入銀主盤，就要預備充足的首期，以700萬銀主盤為例，買家要有心理準備無法承造按揭保險。 銀主盤按揭 假設承造6成按揭，便要預留280萬首期，比透過按揭保險承造9成按揭的情況多出210萬。 除了拍賣外，銀行亦可委託地產代理放售物業，開價一般以市價做參考。 買家可經代理「入標」，將出價寫入標書，再場遞交至銀行。 由於銀行不會公開其他標書的報價，因此這種入標方式稱作「暗標」。