金管局收緊按揭 內容大綱
借款人須按雙方同意的利率及還款年期，按時向承按人支付本金及利息。 由於承按人有權在借款人違約（例如斷供或破產）時，有權將物業收回，作放售或出租等以補償損失，因此可以比其他類型貸款為低的息率去批出按揭。 風險是很複雜的，例如你的工作是否隱定，樓價跌四成時你是否仍供得起兼很少機會失業呢？ 例如做政府工，那麼即使現在入市，你的防守力仍會比其他人高，但如果不是，你即使付得起首期，你也有機會變成負資產，公司可能會裁員，或你因高追而一世負債，失去了所有自由，包括選擇工作的自由，以及要有做公司的奴隸的心理準備。 金管局收緊按揭 國際貨幣基金組織（IMF）最近下調今明兩年香港的經濟增速預期，警示要提防外圍經濟低迷帶來的下行風險，但指香港發展良好，出現房地產泡沫或滯脹的可能性低，IMF反而認為香港要警惕樓價下跌的風險。
曾俊華重申，關注樓市的泡沫風險，會增加土地供應及加強銀行的風險管理，確保本港樓市健康發展。 他又表示，金管局正研究進一步收緊銀行的按揭貸款，相信很快會有公布。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 同樣地，由於房委會旗下的居屋以及綠置居均有政府作擔保，審批較寬鬆，綠表(第二市場)/ 綠置居買家最高可做95%按揭；白表(白居二)買家最高可做90%按揭。 但因擔保年期是由首次發售起計30年，若樓齡過高令擔保年期過短，部份銀行容許用60%按揭計；或訂立條款在期過後，需改用60%按揭計算。 金管局收緊按揭 部份銀碼符合申請「舊按保」的物業，也可以申請最高90%按揭。 但香港按揭證券公司有規定，若希望申請「舊按保」的物業，其樓花期不可長於一年、以及必須受預售樓花同意方案規管的物業，也表示重建「舊契樓」並不符合條件。 一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。
金管局收緊按揭: 問題1: 申請人的入息會否影響「按揭成數」?
今後新取用按揭再借二按，銀行會收到土地註冊處電子提示，基本上可堵住一大漏洞。 對於既有的按揭帳戶，金管局仍然要求銀行不時進行檢查，「放生」之說難以成立。 不過申請按揭保險需要同時繳交按揭保費，金額按借貸額和供款年期而定，保險費用為樓價的1.1至4.35%。 不準確的資料或可降低你的信貸評分，甚至可能是詐騙活動的徵兆。 再者，在今日「瘋狂」的樓市下，已置業的本就是財政能力不錯的人。 當細價樓都狂升，就意味一群財政能力欠佳的人(所以才要吼細價樓)在哄搶接棒。 金管局收緊按揭 這群現在才入市的人，不少是按捺不住羊群心理，深信「有買貴冇買錯」、「唔買遲啲更上唔到車」的情緒。 換言之，就是一群彈藥最少的人，選擇在防守力最弱的時機高位入市，當市況稍有不利，他們最先沒頂，也是最可能率先破產的一批。 克雷格回應香港樓價走勢時表示，樓價高企主要因為供不應求以及長期的低息環境，去年底至今香港樓盤均價上升超過1成。
即使非住宅物業價格顯著回落，但住宅物業價格仍未見明顯跌勢，中原城市領先指數 年初至今微升0.4%，而差估署的私樓樓價指數，今年1至6月亦升1.7%。 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。 香港壽司郎母公司FOOD & LIFE Companies最近隆重宣布，今個夏天旗下「壽司郎居酒屋杉玉SUGIDAMA」將首次衝出日本登陸香港，並選址灣仔區開設全球首間海外分店。
- 本港流動金融資產或存款佔GDP比重仍相當高，認為香港家庭負債情況健康。
- 部份買家在入市時未必有足夠財政能力，或年紀較高的買家，需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。
- 新世界發展主席鄭家純較早前出席中期業績記者會表示，若金管局收緊按揭，對樓市有一定影響，若力度過猛，甚至會打擊上車人士，但仍要視乎政府推出措施力度。
- 近日，就有網友PO出家裡放置多年的毛筆畫，相當特殊的筆法，讓人看不清寫有何字，對此內行人則出面喊話，該作品相當珍貴，要原PO好好珍惜。
當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 如果你本身並非首置客，但也購入單位是作自住用途，則最高只可以申請80%按揭。 問題是，這種情況也很大機會被視為「非自用」看待，亦有機會不符合申請按揭保險的資格，投資物業的最高按揭成數只為50%。 金管局近期審視這項措施後，決定要求採用「內評法」的銀行把2013年2月以前批出的住宅按揭貸款的「風險加權比率」在2016年6月底前全面提升至15%的下限，而在2015年6月底前引入10%的下限。 永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全表示，該行承做多重按揭時，一般會降低第二項按揭成數5個百分點，即最高僅65%，或要求客戶存入相等於5%還款金額作定存，直至供款期滿，他坦言，有關存款幾近附加抵押品性質。 消息人士透露，金管局八月中致函銀行，查詢銀行在承造多重按揭貸款（multiple mortgage）時，有否根據金管局六月十日發出的通函要求批出按揭，包括降低按揭成數，或要求客戶存放充足的現金於存款戶口，以應付一定的供款期。 消息透露，當局近日針對收緊第二套房按揭，向銀行釐清有關定義，並嚴查銀行有否落實執行，要求未有採取行動的銀行向當局「解畫」。 據了解，銀行近月已將第二套房按揭成數降至60至65%，多家銀行更加大客戶對二套房壓力測試，至高達現有按息加4厘。 尚乘集團董事總經理曾慶璘指出，尚乘會按盛世優質客戶需要，提供一按最高樓價50%至60%，及二按最高樓價20%，一按按息為P-2.7%(現時為2.55%)、二按按息為全期P(現時為5.25%)，提早還款不會有罰息期。
金管局收緊按揭: 港金管局新措 收緊住宅按揭
不過，如果買家只能承造五至六成按揭，意味他們需要自己準備四至五成首期才可以，鑑於樓價飛升，買家未必有足夠首期。 香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。 400萬元以下的物業，可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭，但貸款額上限鎖定為360萬元；450萬至600萬元下的物業，則最高可做80%按揭。 金管局收緊按揭 買樓承造按揭，不時聽到有人說：「你做幾成按揭?」實情就是「按揭成數」的意思，背後關乎準業主打算支付部份首期後，餘額就向銀行申請按揭，而該部份也就俗稱為「按揭成數」。 隨著樓市出現泡沫，政府及金管局採取一連串逆周期措施來遏制，其中針對「按揭成數」就曾多次收緊。
至於已獲銀行承諾提供貸款但未提取的按揭，亦屬計算範圍之內，惟加按及轉按物業，以及換樓客戶提供已出售原有物業的臨時合約，銀行可豁免對其申請進行額外審慎的批核要求；換言之，業主敍做第二套房或以上的物業按揭，全部納入收緊多重按揭的政策範圍。 他相信，未來數年透過政府及港鐵賣地，面積低於200方呎的「納米樓」將絕迹。 金管局收緊按揭 有人也認為，大陸人是借香港將資產轉移，所以樓市沒有跌的誘因。 這產生兩個問題：第一，大陸人要轉移資產，就是不相信中國模式，那麼我們憑什麼相信一個雞飛狗走的國家，其經濟會繼續繁盛下去？
由於金管局主要維持銀行體系穩定，故是次發通告指引，相信僅為向銀行作溫馨提示，經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓表示，現時投資者所能承造的按揭成數已不高，故相信金管局是次做法純屬風險管理，實質對樓市成交打擊不大。 對於投資者而言，經濟學家關焯照認為，投資者入市與否最主要是衡量樓價升幅期望，即使現時租金收入扣減率調高，對樓市的影響較輕微，加上現時主要是細價樓不斷創新高，而此類單位入市的買家大多為用家，故影響不大。 金管局收緊按揭 至於房協的二手市場，包括白表(白居二)或綠表(第二市場)的單位，房協沒有作出擔保，一般來說只可以做最高60%按揭，除非屬於按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑，則可以承造最高90%按揭。 在簽署「臨時買賣合約」前，需透過按揭保險計劃提供的預先批核服務查詢物業估值、以及是否符合按保申請資格。
現時為轉換唯一住宅物業的香港永久性居民買家而設的退還部分稅款的機制亦會保留。 請參閱「從價印花稅」- 建議的新「從價印花稅」稅率的常見問題。 請注意這些常見問題是根據政府現時的建議擬備，而這建議須經立法落實，並可能在立法過程中有所修訂。 金管局總裁陳德霖指，樓市在2014年下半年開始恢復活躍，住宅物業市場量價齊升，中、小型住宅物業市道尤其暢旺。 此外，香港家庭負債佔本地生產總值的比率亦持續上升，已達到64%的歷史新高。 金管局收緊按揭 有見及此，金管局認為有必要推出新的逆周期措施，以保障銀行和金融體系的穩定。 事實上，金管局對非正規二按的控制有愈來愈嚴謹的趨勢，由數年前限制本地銀行向財務公司提供資金經營按揭業務，到要求銀行檢查既有按揭客戶是否涉及二按；到要求銀行取採用土地註冊處電子通知。 一系列行動都顯示，金管局深明限制銀行一按後，部分業主會轉向借取二按。
【星島日報報道】金管局再加辣抑樓市，推第八輪逆轉周期措施，提出三項收緊按揭措施，即時生效。 包括增加按揭貸款的資本要求、調低有多項按揭借款人的按揭成數、收緊海外借款人供款入息比率要求。 金管局總裁陳德霖昨日表示，各項措施旨在提升銀行在周期逆轉時的抗震能力，同時希望對首次置業人士的影響減到最低。 並強調措施主要針對較高風險人士，包括具多按揭貸款，以及收入來自外地的按揭借款人，但他相信新措施不多不少對樓巿會有影響。 金管局第一項措施是採用「內評法」去計算資本充足比率的銀行，將新做按揭貸款風險權重下限，由目前的一成半提升至兩成半，即提高按揭貸款的資本要求。 第二項措施是涉一個或以上現有按揭貸款借款人的按揭成數上限下調一成，陳德霖表示，目前多於一個按揭借款人申請宗數，佔新造按揭比例兩成，相信新措施有助減低銀行風險。 第三項措施則是將主要收入來自香港以外地區借款人「供款與入息比率」上限，下調一成。
金管局收緊按揭: 按揭計算機
他指，當局明白收緊按揭的措施會無可避免對一部分用家及首次置業人士帶來影響，所以一直以來在推出逆周期的措施時，都會盡量作出平衡和取捨，希望盡量減低這些措施對用家，尤其是首次置業人士的影響。 金管局收緊按揭 但近期樓市，尤其細價樓持續升溫，金管局職責所在，不可以不採取進一步監管措施去保障香港銀行和金融穩定。 但當然風險卻是物業落成後，貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。
按揭證券公司表示，有鑑於金管局今日宣布有關住宅按揭貸款的審慎監管措施，按揭證券公司將暫停接受七成按揭以上的貸款部分申請按揭保險，即合資格物業而獲得保障的將會是六成按揭以上的部分。 然而，有固定收入及供款與入息比率不超過45%的首次置業人士，仍可申請敘造最高九成按揭貸款。 政府與金管局多番強調只為有能力者提供高成數按揭，如此說法似乎不無道理，假如借款人收入豐厚、且相定穩定，將高成數借款攤分未來償還，似乎風險有限。 然而政府去年修改按保安排，除了提升九成及八成樓按的樓價上限，同時放寬壓力測試要求。 在去年10月前，九成按保申請者的每月供款佔入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）不可多於45%，而在壓力測試下，即假設目前息率上升3厘後，申請人的DSR不可多於60%。 但在新安排下，九成樓按申請者在壓測前的DSR提升至50%，壓測後DSR理論上雖維持於60%，但政策卻容許收入符合DSR為50%、但未能通過壓測者可藉付出額外保費，仍可申請九成按保。
同時需向銀行遞交「住宅發售計劃第二市場」附加文件，例如「購買資格證明書」副本及申請按保文件，同時銀行必須採用房協規定標準按揭契據文件。 雖然不用繳交按揭保險，但卻要進行壓力測試，且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。 金管局收緊按揭 港府與金管局以組合拳調控樓市，先有堵塞一約多伙避稅漏洞措施，繼而收緊發展商建築融資比例，金管局最新推出辣招更是直截了當，收緊按揭壓抑樓市風險。 是次為自2015年之後，金管局再度收緊按揭，亦為當局第八次推出逆周期調控措施。
不過雖然如此，據悉銀行向未能經過壓測者批出高成數樓按時，仍有一定要求，如匯豐銀行要求借款人DSR須達65%。 本港負資產個案自去年第四季起迅速上升，這料與港府去年放寬高成數按揭貸款限制有關。 然而問及會否因目前情況收緊政策，金管局表示社會對此仍有需求，故仍會繼續以目前方式提供高成數按揭。 然而經濟下行，不少市民均面臨減薪、甚至失業風險，政府去年卻放寬了樓按申請壓力測試的要求，借款人的風險因而大增，金管局強調只為「有能力者」提供高成數樓按，似乎說不過去。 金管局收緊按揭 據新華網報道，其他措施還有，對於主要收入非來自香港的按揭貸款申請人，貸款的最高按揭下調至少10%。 所有價值700萬港元至1000萬港元住宅物業的最高按揭調低至60%，但貸款額不可超過500萬港元。 所有價值在700萬港元以下的住宅物業最高可以做70%按揭，但貸款額不可超過420萬港元。
根據現時2015年2月金管局修訂政策，準買家在銀行可承造最高五至六成按揭，視乎物業價值而定。 700萬元以下的物業，最高可以承造60%按揭；700萬至1,000萬元以下的物業，則最高可承造60%按揭，但貸款額上限為500萬元；至於1,000萬元或以上的物業，則最高只可承造50%按揭。 此外，金管局在2013年2月推出第六輪逆周期措施的同時，亦要求採用「內評法」管理信貸風險的銀行就住宅按揭貸款的「風險加權比率」引入15%的下限。 爲了讓這些銀行適應要求，金管局當時決定下限只適用於新造按揭。 金管局收緊按揭 2008年金融海嘯，美、英政府為免銀行體系崩潰，都要以公帑支持銀行業，那些都是在有關主權國本身註冊的銀行，政府以公帑資助，也說得過去。 香港的主要銀行，卻大多是以其他主權國為基地，如果這些銀行出事，香港政府是否應該出手相助，會是一個重大政治問題。 因此，金管局在外圍風高浪急之際，進一步收緊按揭指引，可說是金管局恰如其分的措施。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。
措施中，將供款負擔比率及壓力測試的要求收緊，絕對是合宜之舉。 我們認為金管局有可能再收緊，包括第一套房按揭在內的壓力測試要求，當按息上升2厘時，供款不逾月入50%。 原因在於現時的極低息環境不會永遠存在，未來（也許是2015年後）按息必升，但不見得一般家庭收入會有明顯增長，為了減少體系風險，不如一早收緊壓力測試要求，減少借款人多借的風險。 金管局收緊按揭
陳德霖指出，雖有多個因素影響樓價，但相信是次出招不多不少對樓巿會有影響。 中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，第二項措施是針對壓抑投資需求，出招前一般投資人士仍可獲銀行提供達五成按揭，出招後一般持有一套按揭以上的非自用投資人士可造按揭成數降至四成，入市投資成本直接增加一成，將令買家投資意欲減低。 第二招令整體樓市的投資氣氛緩和，尤其令熾熱的一手樓巿降溫。 另一方面，由於投資者可借成數降低，或令買家申請發展商高成數一按的比例進一步增加。 香港銀行公會主席、中銀香港副董事長兼總裁岳毅表示，金管局新一輪物業按揭的監管措施提升銀行風險管理和抗震能力。 金管局收緊按揭 香港住宅樓價今年起持續上升，金管局在現階段推出新一輪按揭貸款的審慎監管措施是必要的。 有關措施有針對性地提高按揭貸款的風險管理，銀行業界對此表示支持。 在環球利率長期低企下，有關措施將有助維持香港銀行體系穩健經營，以及香港住宅樓市健康發展。 【本報訊】金管局進行現場審查後決定兩項按揭優化措施，包括收緊投資物業或租金收入的供款佔收入比率（Debt Servicting Ratio，DSR）限制。 僅網站公布 反映非重拳出擊 市場視今次為曲線收緊按揭行動，旨在降低銀行承擔風險之餘，亦同時減低買家供款能力。
金管局為防按揭用家「計得太盡」，不僅將借款人的供款與入息比率上限劃一為50%，更要求銀行為申請人承受利率回升2厘壓力測試下，供款與入息比率不可超越60%。 金管局副總裁阮國恒亦稱，七月份樓價整體升3.5%，投資者炒賣蔓延至一般住宅，按揭風險上升，由於住宅按揭貸款佔本地使用貸款總額三分之一，若按揭出現問題，對銀行影響很大。 銀行批出按揭貸款的供款與入息比率平均低於40%，但近期有關比率介乎50%至60%的情況趨升，故將比率的上限劃一為50%。 金管局收緊按揭 在談及本港家庭負債佔本地生產總值（GDP）比率升至80%時，總裁余偉文指出與香港經濟下行，私人銀行客戶借貸投資金融市場，及按揭貸款亦有增加，強調當局會與銀行密切監察客戶擔保資產是否足夠。 要求採用內評法計算資本充足比率的銀行，對新造住宅按揭貨款的風險權重下限，由現時15%，提高到25%。