法例規定，擬備保管箱物品清單是檢視證明書持有人的責任。 法例也規定，檢視證明書持有人和在場的公職人員須在清單上簽署核實，證明清單真確無誤。 如果你擬備保管箱物品清單時有實際困難，可要求在場見證檢視過程的公職人員協助擬備物品清單。 遺囑所指定的唯一遺囑執行人或所有遺囑執行人基於檢視證明書所說明的原因，不會擔任或不能勝任遺囑執行人。 然後把死亡證和認證文件送交該國或地區的中國大使館或領事館，進行第二次認證，以核實上述有關當局或外交部辦事處所發出的認證文件。
慳錢策略方面，如業主供完層樓，可考慮重按借取小額貸款，由於業主尚未還清貸款，銀行不會向業主收取任何存契費。 假設重按借20萬，首先將10萬放於高息戶口做對沖，另外10萬放於高息定期，如此一來，貸款的淨利息支出有機會少過存契費。 不論物業成交價為 $0 還是低於市價，稅局都會就物業作估價，向業主追討相差之印花稅。 如果是近親轉讓，政府會將視之為近親之間的資產處理，可獲豁減印花稅。 可以，例如加入兒子的名字也可以，但如果涉及按揭，銀行就會要求重新造按揭契，因為業權持有人改變了。
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香港的物業產權形式多樣，主要分為三種：由單人獨資擁有物業的「全權擁有」，而聯名持有則有兩種，以業權比例區分的「分權共有」，以及俗稱「長命契」的「聯權共有」。 想以低於市價的價錢買樓，可以考慮「銀主盤」，銀主盤往往是以低價成交，因此吸引一班想執筍貨的投資人士青睞。 遺失樓契 張聖典建議，買家簽署買賣合約時，最好跟原業主商討，在合約內附加說明，無論簽署合約前後，倘收到拆卸潛建物的書面命令，由原業主負責。 李兆波說，借貸人仍可能獲批按揭，但銀行會要求借貸人簽署更多協議，如何時拆去潜建物。 銀行批出的按揭，利率可能較高，貸款額可能低一些。
請注意，民政事務局局長已把有關的權力轉授民政事務總署署長，由二零零七年四月一日起生效。 申請上述證明書、授權書或通知書，請向遺產受益人支援組提出。 分權共有指把物業分成若干業權份額，比例沒有規限，如夫妻各佔一半業權，丈夫不肯出售其業權，但妻子肯出售其業權，這就稱為半契樓。 遺失樓契 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，這類型的物業涉及樓契的缺失、潛在的業權問題或法律訴訟事項，構成產權負擔。
出售居屋另一種方式是在過了轉讓限制後，透過補地價於公開市場出售，但這會令業主未賣樓先要支付一大筆錢，補價多與少，與現時樓價成正比。 商罪科早前接獲線報，指由黑幫和勝和操控的犯罪集團利用虛假入息及工作證明向3間銀行騙取貸款，至昨凌晨約4時警方採取行動，在港九多個地點及尖沙嘴一間財務中心拘捕12男4女（23至49歲）。 【本報訊】兩名有黑幫和勝和背景的銀行私人貸款部現任及前任職員，疑用自己知識組織了一個犯罪集團，以偽造的工作及入息證明，協助手下偽裝成百萬年薪的電訊商高層，成功向自己任職的銀行申請及騙得170萬元貸款。 遺失樓契 警方商罪科追查後昨凌晨採取行動拘捕12男4女，包括這兩名主腦，不排除稍後有更多人被捕。 當大家決定買一層樓，理論上是即時落細訂兼簽臨時買賣合約，過程中很多細節都要即場決定，包括成交日，而由簽臨約至成交日所需的時間，就是成交期。
遺失樓契: 按揭計算機
有年輕買家因購買曾遺失樓契的居屋而被部分銀行拒批按揭；亦有資深投資者以數百萬元現金購入「無契樓」後，再付數萬元買回樓契正本，市場上亦有半契及三分一契等「騎呢」物業，大多由現金充裕及資深投資者涉足。 雖然法律界人士指可透過宣誓補回副本，但專業人士提醒置業人士勿將之視作上車盤，盲目瘋搶會得不償失。 遺失樓契 過去數年發生多宗有人訛稱是單位業主，並藉口遺失樓契而要宣誓補領，最後憑核證副本成功申請按揭貸款，騙去銀行數百萬元。 經絡按揭轉介市場總監劉圓圓稱，銀行批出按揭貸款時需要樓契作抵押，若買家未能提供樓契，銀行不會批出按揭申請，即使遺失後透過宣誓取回副本，仍難通過所有銀行申請。
雖然這類物業最大誘因是樓價較一般低，但承受風險不小，物業買賣和承造按揭會受到影響。 根據《遺囑認證及遺產管理條例》，民政事務局局長在接獲申請後，可發出「需要支用款項證明書」、「需要檢視銀行保管箱證明書」、「自銀行保管箱取去物品授權書」，以及「確認通知書」。 發出這些文件的目的，是為了協助死者家人應付在死者去世後可能面對的困難，以及方便有關人士管理死者的遺產。 另外，買家擬購失契物業前，原則上須先向銀行查詢能否提供按揭，並核實原業權是否由單一業主持有，否則業權複雜增加風險。 遺失樓契 法律界人士謝天良指，一個單位只有一張正本樓契，雖然遺失可透過宣誓補回核證副本，惟遺失原因要相當清晰及可信，如業主年邁過世而遺失，否則不會受理，亦會嚴格審核是否有人發假誓。 莊錦輝指，如果遺失了樓契，需要聘請律師從田土廳勾回「核證副本」（certified true copy），業主需要宣誓遺失了樓契。
另外，雖然理論上田土廳有齊所有樓契副本，但如樓契涉及業權根源文件（如授權信），而且相關文件沒有於田土廳註明，一旦遺失原樓契，核證副本會變成「缺契」，律師樓有機會拒絕給予good title。 須注意，一般情況下，做核證副本及出售物業的時間點，不能相距太短，否則部分律師樓有機會不簽good title。 答：若樓契遺失，業主需要到律師樓宣誓，製作「核證副本」，俗稱影印契。 遺失樓契 律師樓並會於田土廳註明，樓契遺失及補回的樓契為副本。 例如，若業主想用現契做重按，很多銀行都需要驗樓，律師樓亦會查核樓契，以確保持有樓契者為業主本人。 反之，若律師樓及銀行知道樓契存放於銀行，會較有信心，免卻不少麻煩。 答：相比存放家中，將樓契儲放於銀行最大好處，是遺失機率極低。
遺失樓契: 保險箱長期供不應求
近年曾發生多宗財務公司及銀行遇到假業主申請按揭的騙案，騙徒得知物業的樓契曾經遺失後，冒充原業主以樓契副本去騙取銀行或財務公司的按揭貸款。 近日九龍塘一無契洋房以市價約八折、逾一億四千萬元沽出，引起市場一陣哄動，甚至有人認為「無契樓」是上車的另類選擇。 因樓契遺失或涉及法院命令等的「無契樓」存在頗多風險，例如大部分銀行不承做按揭，買家要一筆過付清樓價，甚至轉手困難等。
惟永隆不但拒驗證黃提供可證明其是業主身份的物業地契，更兩度向黃發律師信，限令他7日內清還按揭款項連利息，否則採取法律行動。 2004年12月，騙徒再將單位以75萬元轉售給被告，雙方都委任楊英澧律師行進行買賣。 及後被告再成功向永隆職員郭偉強申請按揭，借得53萬。 遺失樓契 郭事後向上級解釋，因被告兩個月前曾為「父親」的油麻地物業按揭任擔保人，認為他有能力償還貸款，遂批出按揭。 如果業主最終都未解除釘契，就可能違約，需要賠償買家損失，包括樓市升值後的差價、佣金、律師費用、退訂等。
- 即使交易涉及金錢，但如果成交價嚴重偏離市價，又不經代理交易，亦有機會被銀行視作送契。
- 但筆者認為，只要辦妥以上手續，一般銀行亦會接受其按揭申請，買家毋須過分擔心。
- 因為在銀行的批核指引上，是必須要以樓契正本作抵押，而未能提供的客人，都不會對此物業批出按揭貸款。
- 居屋一戶難求，但總有業主願意出售，放盤前便需要申請「可供出售證明書」。
- 供完按揭時，業主可以透過律師樓贖回樓契存放於私人地方，而這個時候亦都係遺失樓契的高峰時期。
- 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，銀行有夥拍的律師行合作辦理按揭貸款，律師行是檢查正本文件真偽最重要把關，銀行一般只會收到副本。
- 黃的單位曾遺失樓契，可被視為「無契樓」，即使補領副本亦對承做按揭及日後轉售有一定影響。
這類「無契樓」買賣風險相對「半契樓」高，所以適宜透過專業人士處理。 「樓契」絕對講得上是一個物業的生命，作為單位業權的證明，是一份把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。 在買賣物業的過程中，通常經律師協議後，律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約，買賣雙方簽署「轉名契」後，新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。 一旦物業因以上四個原因當中的任何一個原因而遭釘契，業主需要解決相關問題，才可以獲批按揭。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，以上情況申請轉按或新上會，則物業必需「除釘」後銀行才能批出按揭。 【香港樓市2022】釘契英文：encumbrances，物業被釘契，原因何在？
楊續解釋，當銀行懷疑物業背後可能涉及詐騙，應立即報警及停止交易，否則事主可因銀行疏忽提出索償。 案情指，詐騙集團先找人假扮炮台街物業的大業主，於2004年9月20日宣誓做法定聲明，訛稱遺失樓契正本，並補領樓契。 10月18日，假扮是大業主兒子的被告黃偉龍（39歲）往永隆銀行，向銀行職員郭偉強申請物業按揭600萬元，當日出示了「父親」的授權書、一份銀行月結單及5份油麻地物業的出租單位合約副本。 遺失樓契 惟郭對被告的授權書真偽起疑，大業主亦未有露面，因此拒絕申請。 而所謂的「無契樓」，即業主遺失樓契，例如在火災中燒毀，業主仍可透過律師辦理遺失樓契宣誓，補回副本手續一經辦理，這些樓契亦具法律效用的。
再者，當你轉按或賣樓時，在銀行保險箱申請拿出樓契也要1個月的時間。 銀行保險箱：收費雖然較為優惠，如果買賣物業涉及市區重建的樓契太厚，要存放在保險箱的費用會偏高。 另一些情況是，長者未至於遺失整份樓契，而是未有妥善保管，不慎拿了其中一些文件「墊骨頭」，最終令到樓契不完整，出現缺失。 如果發現已經遺失，應要求父母盡快到律師樓宣誓做「核證副本」，後人繼承這層樓時，便不致無契或缺契。 遺失樓契 好多時，大家都會聯想到存於銀行保險箱及律師樓，但有部份律師樓只會把樓契存於在倉庫內，若倉庫發生事故，同樣也會令單位失去了樓契。 而且早前有律師樓被接管，因人手及工序問題，未必能即時把相關契約取出，會出現一些延誤。
另一案件 再騙53萬貸款永隆於11月20日批出600萬貸款，並將款項轉賬至代表被告陳兆明袁燿彬律師行。 同月30日，被告與假媳婦到律師行簽署按揭文件，扣除因維修令欠交的40萬元維修費及數萬元雜費，該筆貸款實數為551萬元。 遺失樓契 被告再指示律師樓以支票方式，將款項存入其新開的戶口。 事後集團安排4至5人，陪同被告分開3次提走款項。
遺失樓契: 買賣樓和轉揭，選「固定收費」fixed Fee，置業有預算
由於「無契樓」難以申請按揭，故基本上買家需要有心理預備交易是以「一炮過」形式成交，因此「無契樓」的買家以投資者為主。 「無契樓」顧名思義，就是物業無咗張樓契，即賣方在放售物業時，未能向買方提供整份樓契或樓契中缺少部分重要文件。 SmartME以科技建造全面可靠嘅智能地產平台，分別推出以客戶為本嘅「放屋搵盤」及提升業界競爭力嘅「地產代理」程式。 遺失樓契 SmartME以速度為代理連繫買賣雙方，以嶄新模式為業主、買家及租客雙配對全港十八區嘅合資格地產代理。 無論放盤定搵樓smartME都能夠為你帶來更高效、多元、簡單嘅體驗。 如果你出售的住宅本身有銀行按揭，就要注意是否仍在罰息期。 雖然購買釘契樓承受風險高，但仍有專業投資者願意購買，因物業售價始終較低。
其他田土廳文件，比如屋宇署維修令或法庭釘契，是不會發出e-alert的。 釘契英文：encumbrances，釘契樓是指物業的業主違反物業法團條例或正牽涉法律訴訟事項，或者業主欠債等問題，相關事項登記在土地註冊處，這樣令物業難以買賣。 作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 遺失樓契 另外，銀行嚴格審批「無契樓」按揭申請並非空穴來風，過去數年發生多宗有人訛稱是單位業主，並藉口遺失樓契而要宣誓補領，最後憑核證副本成功申請按揭貸款，騙去銀行數百萬元。 但黃向銀行申請按揭時，有銀行拒絕其申請，幸最後獲另一銀行批出按揭，才不至於賠上訂金。
樓契是物業重要文件，如果樓契殘缺甚至沒有樓契變成「無契樓」，不但影響物業價值，當物業買賣時，買家律師發現會通知銀行，有機會基於風險因素拒絕批出按揭。 樓契是物業重要文件，如果樓契殘缺甚至沒有樓契變成「無契樓」，不但影響物業價值，物業買賣時，買家律師發現會通知銀行，銀行有機會基於風險因素拒絕批出按揭。 物業相關契約一般會在土地註冊處登記，需要搵律師從田土廳勾回「核證副本」（certified 遺失樓契 true copy），業主可委託律師透過宣誓而申請補回核證副本。 而一般費用係每份文件$200- $300，要視乎樓契有幾多份文件，樓契越厚，收費越貴。 但要注意一點：如果父母／業主已過身，不能宣誓，子女後人都不能代已故父母做宣誓，所以難以取回樓契副本，物業就會淪為無契樓，將來要放賣樓價會大打折扣，而且也不能重做按揭作套現用途。
在這個情況下，無契物業要買賣或者按揭都會有難度。 ROOTS上會今次會帶大家了解無契樓，以及教大家應該如何著手處理無契問題。 網上申請只適用於持有已啟動數碼簽署功能的「智方便+」帳戶或有效的個人數碼證書的申請人及相關人士使用（包括申請「可供出售證明書」的業主／業主代理人）。
- 有網民留言指，之前有類似經驗，落大訂後律師說無樓契，提醒事主不要答應買無契樓。
- 劏房是指一個單位被分間成兩個或以上的獨立單位，但每個單位都沒有獨立業權 ; 分契樓則牽涉單位業權上的分割，在間隔上都有較大規模的改動，也要取得屋宇署批准，符合《建築物條例》規定。
- 將來賣樓時，買家的律師樓有機會拒絕為樓契副本做good tittle，即證明業主有妥善/良好業權，導致銀行不能批出按揭。
- 即使物業在交易前就解除了釘契，買方亦應取得相關證明文件，比方對方欠銀行貸款，那應要銀行提交證明文件，證明業主已還清欠款。
- 如果你向銀行出示確認通知書後，銀行已把死者的全部款項 (即死者的全部遺產) 交給你，實際上你無須向法院申請遺產承辦書承辦遺產。
買家可要求代理調查清楚業主以及賣家是否同一人，如查出賣家宣稱是受業主授權，或是遺產盤及逆權侵佔個案，買家就更應小心處理物業的業權問題，免墮買樓陷阱。 自從出現「假業主」事件，除了銀行對此類物業的按揭申請「耍手擰頭」外，很多律師樓亦對「無契樓」買賣敬而遠之。 遺失樓契 由於處理「無契樓」買賣同時對律師樓而言風險亦大，若發生事故將對律師樓的信譽做成相當大的負面影響，因此律師樓亦「唔願做」。 若簽訂了臨訂才發現找不到律師樓代表完成買賣，最後恐怕撻訂收場。 由處理文件、註冊、至完成贖契需時三至四個月，而費用約為二、三千元。
由於絕大部分人買樓時不會以「一炮過」成交，多以支付物業首期再配合按揭的方式買入物業，而難以申請按揭這一缺點會大大減低物業的吸引力。 即使有買家願意接貨，據過往經驗其定價亦一定較估值折讓只少3成。 其實，買「無契樓」及「碎契樓」相對凶宅而言，居住心理影響較細，但申請按揭以及轉售十分困難，銀行很難才會批出按揭，買家要準備「一筆過」支付，所以並不適合資金不足的上車族。 遺失樓契 簡單而言，「半契樓」就是一份樓契一分為二，由兩名業主共同持有，每名業主各佔樓契權一半，但業主只出售其中一半業權，所以市場出現所謂半契樓。 而同一物業樓契權分為多份，由不同人持有，則是「碎契樓」。 這類物業的業權價值通常比市價稍低2至3成，甚至低至5成。
其中一名騙徒潛逃內地10年，去年返港自首，昨於法院認罪候懲。 另外，市場仍有其他另類單位，例如送贈契 ，即是在沒有金錢代價下，業權擁有人將物業轉贈給他人，較常見發生在年老父母送給子女。 這類物業的風險在於，若送贈物業者在破產申請書前的5年內，送贈或低於一般市價形式將財產轉讓給他人，債權人便有權向法庭要求追討該物業。 縱使該物業在送贈後5年內已出售給第三方，法庭仍可裁決送贈之交易無效，再由破產管理署接管物業。 遺失樓契 根據《遺囑認證及遺產管理條例》 (香港法例第 10 章)第 60D 條，檢視證明書持有人須在公職人員和銀行職員在場的情況下，擬備保管箱內的文件和物品的清單。 檢視證明書持有人和在場的公職人員須在保管箱物品清單上簽署核實，以證明清單真確無誤。 無論保管箱內的物品是否屬於死者所有或是否具有價值，也須遵守這項規定。
所以準買家們一定要留意，有意申請按揭的話要承擔當中風險。 如果銀行拒絕批核按揭就變相要買家 full pay 物業。 同年十二月，地產代理通知被告有買家願以六百萬元購入單位，被告答應，並承諾事成給予代理二十萬元佣金。 遺失樓契 至於黃志成與永隆的訴訟，高院在08年1月頒下判詞指，黃當年得知事件後即報警並通知永隆，永隆其後亦得知被用作按揭的身份證是假證。
理論上，若買了無契樓，買家須承擔難以申請按揭和轉售的風險。 但筆者認為，只要辦妥以上手續，一般銀行亦會接受其按揭申請，買家毋須過分擔心。 當然，每個個案的情況有所不同，準買家在購買前可先行向賣方清楚了解情況，再向銀行查詢會否承按，以策萬全。 莊錦輝表示，在釘契物業方面，需視乎個別情況銀行才會承造按揭，而且在部分情況下，按揭利率會較貴或調低按揭成數，高成數的按保則不會獲批。 遺失樓契 釘契物業的潛在風險巨大，建議買家不要因為市價較低而購買。 香港寸金尺土，其實不太建議放在屋企，即使放在銀行保險箱也不方便，加上保險箱收費不菲還要排隊，大頭蝦一族的也會經常遺失保管箱鑰匙。
估計提供該類「無契樓」的拍賣行甚少，幾乎清一色由投資者購買，這類物業無法承做按揭，買家必須一筆過付款，故不建議市民用作「上車」。 即使新買家或前業主透過宣誓及報失取回核證副本，惟經過多番易手的單位樓契文件繁多，即使有任何一份缺失，銀行可視之為業權有瑕疵而不批按揭。 黃先生早前購入將軍澳一個居屋單位，前業主曾遺失單位樓契，透過宣誓報失取回核證副本，並轉售予黃。 遺失樓契 其單位可被視為「無契樓」，即賣方在放售物業時，未能提供整份樓契，或者樓契中有重要文件遺漏。 律師梁永鏗解釋，「無契樓」可能因為業主遺失樓契、物業本身為逆權侵佔所得；業主在未「贖樓」下拖欠債務，最後單位被拍賣抵債；和因法院令而被拍賣物業等。
律師樓：不論是辦按揭或贖樓的律師行，必須是銀行核准的律師行，其實各間銀行都備有一張指定律師樓名單，這些律師樓才可以代表相關銀行辦理其按揭和贖樓手續。 缺契樓申請按揭會較為困難，影響下手買家意慾，售價少不免要打折，但由於嚴重程度不及無契，故此折扣幅度較輕。 男方作為擔保人，會被當有按揭在身，若果未來想買樓，銀行審批會較審慎，按揭成數將削減1成，例如買入1,000萬元以下物業最高按揭成數減至50%… 【按揭攻略】納米樓上會申請知多啲 遺失樓契 納米樓是指實用面積200呎以下的住宅單位，其中屯門菁雋單位最細面積只有128平方呎，成為全港最細的住宅單位。 【靜極思動】把握疫市轉按良機 現時的轉按人士，部份是約兩年前曾經承造按揭，現時已過銀行「罰息期」的人士。 而兩年前的最優惠的按揭計劃約為H+1.3%，與現時市面上最優惠的H… 答：一般而言，銀行存契費會隨住租金及人工升勢而增加，但據往年經驗，存契費不會每年上升，通常幾年才會加價一次。