所以大家應該明白，保單逆按揭其實是一項貸款安排，而非社會福利。 一般情況下，定息按揭計劃較浮息按揭計劃可提供較高的每月年金及最高一筆過貸款金額。 目前浮息按揭的利率是以P-2.5%計算，而定息按揭的利率首25年年利率3%及隨後年期為P- 2.5% 計算。 逆按揭壞處 貸款機構將根據安老按揭貸款的總結欠 (包括利息)，以複息計算利息。 買樓時，我們要向銀行申請按揭借錢，而逆按揭就是反其道而行，將供滿的物業抵押予銀行，獲取資金。 在計劃下，借款人可選擇在 10 年、15 年或 20 年的固定年期內或終身每月收取年金。
反而, 原地踏步的朋友, 每每見我買樓, 都會叫我幫佢留意下. 8年前,購任自住單位, 佢就恨得牙痕耳氧, 每每跟我講, 說當時佢可以來探我新屋入伙時, 地產貼的金額, 仲可以買入細D的單位, 點點點… 至於1樓所言的，我估熟知漢代推恩令歴史的博士未必全然同意。 假如每對父母都將自己的房產之價值用盡，最終只會令家族必須將土地賣給財團或銀行，變相令土地更為集中於有權勢的人之手，大大削弱家族後代在貧富懸殊劇化之社會的存活率。 其實，每個家族都有義務將土地循環再用，亦即將土地平均留給自己的子女。 做不到呢點嘅家族，除非其子孫特別出色，否則在此消彼長的情況下，當現代農奴，亦即供樓給業主的租客之機會頗大。 你可以想一想，假設第1個出生的地球人在地球插了旗，死後將地球按了給銀行，咁第2個出生的地球人就得永世當銀行的奴隸了。
- 不過，若物業為未補地價的資助房屋，業主則須年滿60歲，而非55歲。
- 如申請人的個人資金不足以償還整筆按揭貸款，可以透過完全將物業轉按，使用新承造銀行批出的貸款額，償還原有按揭，從而得到保費退款。
- 申請保單逆按貸款時的年齡越高及選擇的年金年期越短，每月年金的金額亦會越高。
- 逆按揭又稱為安老按揭，最大的原因是一般情況下，借款人可終身毋須還款。
- 按證保險公司及香港年金公司是按揭證券公司的全資附屬機構。
- 由此可見，年金的主要功能在於提供長期穩定退休收入，以對冲長壽風險，故其回報及風險均相對較低。
而貸款額相對於抵押品的價值(即Loan To Value Ratio, LTV)愈高，則貸款人的風險愈高。 而由借款人取用按揭的第一天起，未償還按揭餘額相對於抵押品價值的比率，便會不斷變化。 變數有兩個，第一是抵押品價值—樓價可升可跌；第二是按揭餘額本身。 但如果物業價值再高點，就會逐漸減少按揭金額，換言之，借款人不能取回與物業原有價值相同的金額。 假設最終不贖回物業，銀行就會獲得業權，簡單點說，銀行可用較少的金錢買借款人的物業。 業主可以選擇還借貸額與否，後人可以代為還款，贖回物業；如果不還，後人亦毋須代為還款，不過不可以繼承物業，由銀行收回再出售還債。
逆按揭壞處: 每月供款額
如果你希望在身後把物業留給你的子女或摯愛，你可與他們商討還款安排(見下表)。 香港按揭證券公司推出安老按揭計劃，為55歲以上擁有住宅物業人士，提供一筆過或每月年金收入。 經絡按揭一次過教你安老按揭能取得的按揭成數、申請流程、費用及影響年金收入的因素。 逆按揭壞處 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。
根據條例，放債年息超過年60%即屬犯罪，若涉及在法庭上追數，年息超過48%的交易，也會被表面推定為敲詐性。 因此，用現時的單位申請逆按揭本來是她的首選，直至她向銀行查詢所有成本之後，她對逆按揭又有少許卻步了。 逆按揭壞處 人到中年了, 眼見周遭朋友, 有些早前置了業, 有些在升巿前賣走了, 有啲原地踏步.
即使物業是以公司持有，都要證明該三人已經全權持有該公司，同時也需要已還清所有貸款。 如果有多於三名聯名業主希望申請的話，銀行有較大機會拒絕批出申請。 物業與商品不同，樓價短期或受供求反覆而起落，但長期隨地價上漲及建築成本增加而升值。 逆按揭壞處 因此，市民若未能受惠於公營房屋福利，即使節衣縮食，也置業求安居，待他朝退休後有蔽身之所。 所以置業按揭實質上與租賃貸款無異，以借款人現金收入流轉為批核基礎，而且只要物業維修保養得宜，樓齡折舊並不影響抵押品市值，更勝租賃貸款一籌。
逆按揭壞處: 退休後補充收入來源
事實上，因為每份保單的條款都可能有不同，真有興趣的可先申請，一來可知是否符合資格，二來可更準確知道能夠取得的年金金額，這樣才好決定。 或者有朋友會問，假如身故賠償金額不足清還保單逆按貸款的話點算？ 對此，大家不用擔心，差額會由按證保險公司承擔，借款人的其他遺產不會受影響。 請聯絡參與保單逆按計劃的貸款機構或轉介機構(參與機構)，它將解釋計劃的詳情（包括《資料冊》、《重要通知》、《貸款資料列表》及《資料表》），並初步評估是否符合申請資格。 逆按揭壞處 4 上述每月年金金額是根據一家知名保險公司的一份特定壽險保單作出釐定，共只作說明用途。 一般情況下，因應對借款人的壽險保單的身故賠償進行的年度審核結果，每月年金金額會於年金年期內保持不變或隨著年金年期而有所增加。
要做到保單逆按，該保單必須符合特定條件才能申請，不過香港按揭證券有限公司並沒有列出那些人壽計劃符合資格。 如果你曾經破產，而已經有解除令，基於居屋有政府作擔保，佷大機會可以成功申請按揭。 逆按揭壞處 不過如果購買的是私人樓宇，即使破產令已經解除，畢竟曾經的信貸紀錄不良，你的TU需要上升至合理水平，才可以申請按揭。
投保人壽命愈長，所收取的累積年金金額便會愈多，反之亦然。 由此可見，年金的主要功能在於提供長期穩定退休收入，以對冲長壽風險，故其回報及風險均相對較低。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 逆按揭壞處 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。
與2003年樓市谷底比較，現時樓價幾乎是當時的4倍，置業難度當然比那時高。 但現時的置業難度，並不比上一個高峰期，即1997年為高。 以2.5厘貸款利率（P-2.5）為基礎，假定其中一個人能活30年。 本專頁一切言論不代表任何保險公司，並不構成任何要約，招攬，邀請，誘使或任何建議及推薦。 讀者請獨立思考及自行作出決定，如因相關言論或文章招致任何損失，概與本網頁「DarkMoney 逆按揭壞處 黑識理財」無關。 如果有錢在手，盡量先付多點首期，承造較低成數按揭，就算做到9成按揭也盡量只做6成，這種說法是否正確？ 不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支，無論是投資放租，抑或為家人添置居所，事前要多比較不同單位的質素。
香港早年時，置業按揭條件頗苛，年期約七年，利率浮動，以最優惠貸款息為基礎，而且最低是一分（10% pa） 。 隨市場需求殷切，年期於70年代及80年代再三放寬，促使房地產市場不斷發展。 至於利率結構，亦在80年代隨着競爭擴大而撤銷下限，後來更有銀行推出同業拆息為基礎之選擇，惜未成氣候。 至於年期，市場各有準則與習慣，但多以30年為限，皆因借款人一般在20來歲加入職場，在30歲左右有能力置業，成家立室，距離通常退休年齡60歲約30年。
唔好咁天真信晒政府推銷宣傳話可以成世住係度，唔駛搬唔駛還錢，直到百年歸老。 不論是哪一種提取年金的方法，安老按揭的未償還按揭本金都是遞增的。 表面看，對貸款機構來說，借款人如選用固定年期領取年金，由於整體年金金額固定，會較易 計數。 但萬一借款人長命百歲，雖然在指定年期後已不會獲派年金，但利息在其後還是會照樣計算，銀行還是要在借款人身故之後，才可收回業。
在申請按揭時，銀行會檢閱申請人的信貸報告，也就是俗稱的TU。 信貸報告記錄了你的貸款活動，如信用卡卡數、還款紀錄、私人貸款額、按揭供款紀錄等等。 如果你曾拖欠還款、按揭斷供、破產、被追數，信貸報告通通都會顯示，有助銀行了解申請人有沒有其他按揭、私人貸款及信貸評級。 前者會影響你能借到多少錢，後者則會影響你到底能不能成功申請按揭。 富達國際香港退休金及個人投資業務銷售總監陳宇昕表示，年金是長期的保險產品。 投保人可選擇以一筆過或分期方式投保，及後承保人便會在指定年期或年齡內，以每年、每月或每季的方式向投保人派發穩定的金額。 【理財方法】香港按揭證券公司推出「退休三寶」，即「安老按揭計劃」（逆按揭）、年金及保單逆按揭。
然而，借款人仍須清還保單逆按貸款的總結欠，包括累計利息和其他已加借入總結欠的費用。 2021年7月19日按揭證券有限公司宣佈，安老按揭推出「高年金定息按揭計劃」，每月年金金額較浮息按揭計劃可高達三成，每月按揭保費增加至0.25%，由7月20日起接受申請。 逆按揭壞處 10 HKMC退休3寶指由按證保險公司營運的安老按揭計劃和保單逆按計劃，以及由香港年金有限公司(香港年金公司)承保的香港年金計劃。 7上述定息按揭計劃的每月年金金額是按首25年年利率3%及隨後年期為香港最優惠利率減2.5%計算，只供參考。
日本4月核心通膨率急劇上升至2.1%，在世界各國央行爭相加息以遏制通膨之際，讓黑田東彥更難傳達維持超低利率的信息了。 到目前為止，該日本央行行長堅信，鑒於疫情持續影響經濟，日本需要維持寬鬆政策不變。 日本通膨率超出央行目標 令堅守鴿派的黑田東彥面臨複雜局面「眼下宜維持貨幣寬鬆，包括負利率政策，」他說。 當保單逆按貸款生效以後，每次成功申請更改年金年期或提取一筆過貸款，須支付 逆按揭壞處 1,000 港元的手續費。 輔導：申請人需要聯絡合資格的輔導顧問進行會面，以了解安老按揭特色、借款人的權益及責任及取得安老按揭貸款的法律後果。 即使年金年期 (即10 年、15 年或20 年) 已屆滿，物業業主仍可繼續居住在原有物業至百年歸老。
其實睇晒所有目前的招數，基本可發現今天物業按揭已經是超嚴緊，能入場的人根本已是強者，係這些措施下，大跌風險不高。 警方昨晚在跑馬地拘捕一名男子，涉嫌和早前網上流傳虛假政府新聞公布有關。 地監局表示，共收到兩宗相關投訴，局方會配合警方調查。 逆按揭壞處 熱門自僱人士行業不得不數化妝師，服務範疇包括婚宴、廣告或大型表演活動等。 結婚旺季特別忙個不停，密密做、job接job，月薪甚至比淡季時期高出數十倍。
理論上抵押物業是不可出租，唯借款人的物業已持有超過一年，並已聲明退休，或是因為接受長者或醫療護理服務而需遷出物業，借款人便可申請將抵押物業放租。 其實申請逆按揭即是向銀行貸款，長者抵押自置物業給銀行，以換取銀行每月的貸款。 長者在百年歸老前不用向銀行還款；不過，長者去世後，銀行便會出售所抵押的物業，用以償還欠款。 值得留意，每月年金金額在選定的年金年期內會維持不變。 金額一經訂定，將不受樓價、利率、通脹、通縮或其他經濟因素影響。 對借款人來說，最理想的情況當然是在高位鎖定估值，將獲取金額最大化。 不然，承造逆按揭後，即使日後物業升值，借款人也較難享受。
如果申請人有為第三者作為按揭擔保人，該名申請人需要扣減一成成數。 不過，如果申請人本身持有的物業沒有承造按揭，或者已經供滿按揭，該名申請人的按揭成數毋須下降一成。 保單逆按和安老按揭同是香港按揭證券有限公司推出的計劃，透過按揭提供穩定的年金收入給退休人士。 不同的是前者是利用人壽保險，而後者利用樓宇達到自製長糧的效果。 逆按揭壞處 然而，保單逆按揭是貸款的一種，當中涉及利息開支、按揭保費、法律費用以及其他開支，加上壽險保單的身故賠償金額也有可能因年度審核而有所不同，故每月收取的年金金額或會不同。 安老按揭又稱為逆按揭，是一個讓五十五歲以上業主申請的貸款安排。 一般儲蓄人壽保險可以讓持有人提取現金紅利及滾存的利息。
經濟平穩增長，樓價薪俸穩步上揚，令業主得益，有財力換樓，應付家居需求，改善住房素質。 沿用表1置業個案為例，假設業主在30歲首次置業，樓價500萬元，借貸350萬元，其後售舊換新，將舊樓套現悉數用作新樓首期，原按揭條件不變，只是還款年期前後合計仍維持360期（表2）。 若業主在108期後換樓，舊樓約值775萬元，套現清還原按揭後，淨所得約500萬元，悉數用作首期，而新樓應可借貸約400萬元，即市值約900萬元。 逆按揭壞處 此外，業主在15年後借貸能力（換樓意欲）將下降，因為退休年齡愈近，還款期數遞減之影響愈大。 換樓鏈對房地產市場興旺舉足輕重，因為低價樓有承接，高價樓始有成交，小單位有市，大單位始有盤。
最近香港房地產物業價格再反覆飆升，而中小型單位升幅顯著，更出人意表。 在主理財金之官員唱和下，金融管理局在2月底又再推出「逆週期措施」，是五年多以來第七次收緊置業按揭指示（俗稱「辣招」），調控銀行信貸風險。 財金官員未能釋懷者，應是美國利率調頭攀升，似乎迫在眉睫，而聯邦儲備局主席早前公開評論，用詞審慎，更加深其疑慮，惶恐物業按揭重蹈97亞洲金融風暴之覆轍。 一般來說，買家買樓申請按揭，第一步均會先向銀行申請按揭，銀行會視乎銀碼最高可批出50%-60%按揭，我們會稱之為「一按」。 逆按揭壞處 根據現時金管局規定，1,000萬元或以上物業，銀行最多只可以借取50%按揭；而1000萬以下則最高可以借取60%，但貸款上限為500萬元。 假如出售物業後所得的款項超過安老按揭貸款，銀行會將全數償還安老按揭貸款後的餘額歸還給借款人(或他／她的繼承人)。
若想轉至高成數按揭套現，物業價值要在 600 萬元或以下，最高可敍造8 成按揭。 另外，借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」，如在罰息期間，透過轉按而提早償還按揭，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點。 轉按即重造按揭，新按揭銀行會對申請人申請當時的財務狀況作出評估，並重新進行壓力測試，以衡量最終批出成數。 如借款人想將整個當時價值 700 萬元的物業轉至由另一間銀行承造按揭，重新進行物業估價，就叫轉按套現。 3) 當您一成功申請，物業價值及貸款利息便會被鎖定，日後不論樓價如何升跌、利息如何變動，一切都與您無關，老人家可更安枕無憂。
香港長者協會主席麥漢楷指逆按揭計劃的利息與一般私樓按揭利息無異，並無優惠，而且手續費、律師費及輔導費高，質疑計劃缺乏吸引力。 逆按揭的意義，是讓長者將物業抵押給按揭公司，但長者仍可繼續居於其物業內，並每月獲發一定金額作為生活津貼，直至百年歸老。 逆按揭壞處 如果業主在首6 個月內想終止按揭，可以獲得全數退還保費，不過貸款仍要清還，並要繳付解除安老按揭嘅法律費用。
雖說本計劃是一項貸款安排，但按證保險公司要求銀行容許申請人隨時全數清還保單逆按貸款以贖回人壽保單，而無需繳交任何罰款。 當然，申請人仍然需要支付利息以及按證保險公司收取的按揭保費等其他費用。 逆按揭壞處 有些長者可能持有多個物業，但逆按揭只限將自住的單位進行抵押。
以前父母輩會希望將自住樓留給下一代，但這個觀念隨著逆按揭愈來愈普及而改變。 不難發現一群40多至50多歲的業主們，開始向自住樓埋手，透過逆按揭每月打造多一份收入，提升退休後的生活保障。 逆按揭壞處 如果申請人數增加至2人，其他情況不變，每月年金下降至$69,000。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。