除此之外，加按需要找律師來進行處理，因此要預留一筆額外律師費支出。 按保規定，如果物業價值 600 萬元或以下，而原來貸款額為 480 萬元或以下（即物業本身最高造 8 成按揭），可以透過「套現再融資按揭保險計劃」申請轉按，以圖於新按揭銀行爭取更新按揭成數。 現時很多客人在申請按揭貸款時都會找按揭轉介公司協助處理申請。 一般按揭轉介公司會為客人提供額外的現金回贈，亦有部分轉介公司會為客人解答有關按揭的疑問。 但要注意，若想取得轉介公司的額外回贈，客人需要填妥按揭轉介表並交給銀行及轉介公司方可得到額外回贈。 轉按程序 符合壓力測試要求：當初業主選用發展商呼吸Plan時可能無需壓力測試，但如果選擇轉按便必須符合金管局壓力測試要求，當利率上升3厘，每月還款額不得高於月入60%。 如果申請人有多於一個按揭在身，壓力測試要求便調整至50%計算。 如果物業樓價有一定升幅想套取資金，亦可透過轉按達到。 例如當初買入物業為500萬，當時申請六成按揭，貸款額為300萬。
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轉按程序: 律師樓協助簽契
一般來說，二按的息率會較一按為高，這也跟「按揭保險」有不同。 部份由發展商提供的「二按」計劃，一般也會採取較循序漸進的方式上調息率，例如起首兩年可接近跟「一按」息率睇齊，大致維持於2.5厘-2.75厘水平；但在第三年起則會大幅上調至5厘-6厘。 而且一般「二按」的年期一般較短，最長多數為25年，比起「一按」最長可以做到30年略短一點。 一聽到「二按」是經由「財務公司」四個字批出，因為「財務公司」往往令人聯想到「大耳窿」，難免令人多少有點介心。 轉按程序 但實際操作上，究竟買家選擇「二按」又會有什麼風險呢? 正因為上述因素，二按提供者多數是「財務公司」如果是由一手新盤提供的二按，則多由發展商旗下財務公司，或經發展商夥拍的財務公司來處理「二按」。 加按是在原有正在還款的按揭貸款上，在進行抵押加按，增加貸款額，因此加按只能夠在原有貸款的銀行才可以進行。 不少業主會透過轉按套現，作為購買新一層樓的首期開支，無論是投資放租，抑或為家人添置居所，事前要多比較不同單位的質素。
- 由於風險較大，二按的利率會比加按高，但利率高同時按揭成數亦會較高，而且往往不需要入息證明，手續簡單。
- 同樣地，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，均有機會賺取現金回贈。
- 申請轉按想獲得最優惠利率的話，需要花時間做大量資料收集，再比較各大銀行的轉按利率、現金回贈和罰息期等轉按資料。
- 部份由發展商提供的「二按」計劃，一般也會採取較循序漸進的方式上調息率，例如起首兩年可接近跟「一按」息率睇齊，大致維持於2.5厘-2.75厘水平；但在第三年起則會大幅上調至5厘-6厘。
- 第二種叫 轉按套現，即由另一間銀行為物業重新估價，透過物業升值，轉按套現，借出現金作其他用途。
- 另外如果業主再罰息期之內轉按，一般需要向銀行支付貸款額一部份，作為賠償。
- 例如新計劃以P按計算的H按封頂位較原有計劃高，如按息急升，或遇上香港銀行加息，就會有機會要支付更多錢供數。
假設兩年前物業的買入價為500萬，當時按揭貸款為300萬。 若樓價下跌至400萬，最過可借貸金額為240萬，若要轉按客人便需要抬多46萬。 若客人想透過轉按賺取銀行現金回贈，當樓價下跌時便未必可行，故第一步需為物業作估價。 在銀行進行審批同時，申請人可物色適合的律師進行轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起。 每間銀行提出的轉按優惠各有不同，個別的按揭利率會較為優惠，部份現金回贈則較高，如果要逐間銀行查問便要花大量功夫。 轉按程序 經絡按揭能夠為大家提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠，而且不會向客戶收取費用。 如果轉按想選用按揭保險新例（「林鄭Plan」），轉按不能套現，但如果轉按目的是甩走發展商按揭或甩名則沒有問題。 如果想套現便要選用按揭保險舊制的「再融資按揭保險計劃」，即樓價600萬以下最高可借八成。 最後，申請退保須符合幾個特定條件，包括物業必須是自住用途、過去沒有超過60天遲還款紀錄、按揭成數為九成以下等，相信一般業主均能符合申請資格。
而且當對方因某些原因而未可立即贖回樓契，按揭擔保人就仍被視為帶有Mortgage Count，將來個人置業就最好向同一銀行申請按揭。 例如親人、情侶身分、夫婦都可以做按揭擔保人，亦有個別銀行只接受已婚夫婦、子女、父母這些直系親屬做按揭擔保人的。 (未滿18歲、破產、弱智人士都不適用)，理論上有些銀行就擔保人人數不設上限，但如果擔保人人數多，也會令銀行或按保公司質疑還款能力。 先等銀行批出按揭再委託律師樓處理程序可以避免先交律師費但銀行唔批按揭風險。 一般買賣律師費視乎樓價，不過費用平均約$7000-$15000。 Mortgage Link戶口對轉按客户來說很受歡迎，他們承造新的按揭貸款後能夠把備用資金放在這個高息戶口，待有需要時候先提出資金，進一步慳息。 轉按程序 假設物業買入時價值 500 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 300 萬元，當中尚餘 230 萬元未供。 過幾年後，物業現時估值為 650 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 390 萬元。 二按， 即使第二次按揭，即是在原有的按揭貸款以外， 另外再向另一間財務公司再申請多一次按揭貸款， 中間牽涉了兩間不同的財務機構。 當你決定要為物業申請加按時， 便等於重新再申請一次按揭貸款， 在這樣的時候所有手續和要求， 都要按照申請按揭貸款來重新做一片。
轉按程序: 財務狀況
申請過樓宇按揭的你都應該知道，按揭審批過程一般較長，而且涉及贖契和重新簽訂按揭契約等，需時可能要超過一個月。 若業主進行「除名」及「加名」等內部轉讓程序，在操作上會被視為一宗「新買賣」。 轉按程序 由於是一宗「新買賣」的關係，很大機會可以藉按保做到最高80%按揭來加大貸款額，從而達到套現效果。
這個情況下，透過完全將物業轉按，借款人可利用新借入的 450 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的 150 萬元可以提取，套現成流動資金。 如借款人想將整個當時價值 700 萬元的物業轉至由另一間銀行承造按揭，重新進行物業估價，就叫轉按套現。 隨後，如果買家想將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按，這就稱之為「轉按」。 實際上，如果客人想盡快完成整個申請過程，客人可以係申請按揭貸款時同步授權律師樓進行贖契。 若同步進行贖契，中間可省卻等待銀行審批嘅兩個星期。 按揭保險公司列明如業主在兩年內 「甩按保」，可退回25%保費；三年內「甩」，便可退回15%。 轉按程序 如樓市大升，在三年內經按保上會的業主，可將按揭成數轉按至6成，可成功甩按保，並退回15％按揭保險費。 不是所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保障，所以業主在使用ML戶口存款前要避免這項Mortgage Link 風險，應先向銀行查詢。 ML戶口的高息存款設上限，一般為按揭貸款額的50%，只有少數銀行將高息存款上限設為按揭總額60%。 另外，業主要留意隨時間，貸款額會變少，因此可享的高息存款額上限，亦會隨之變少，是Mortgage Link 主要風險之一。
成功轉按後，至提取貸款當日，律師樓會先還款予原銀行，加按套現的金額會入票到借款人戶口，翌日才會入賬。 如果因為種種原因入伙推遲，令到環聯信貸資料過了三個月有效期，銀行便要重查環聯，並且需要借款人提供最新入息證明。 轉按程序 當業主知道入伙日，可以在該日期前三個月申請按揭。 不過銀行要確定貸款提取日前物業已經入伙，才肯放出貸款。 業主申請轉按時，不必通知原銀行，直至轉按批出後，並簽署貸款信，律師樓會向原銀行索取樓契，以及安排餘下程序。
在承造按揭後，銀行都會設立罰息期，如果業主在承造按揭後2年至3年內轉按的話，需要支付0.5% – 3%的罰息金額，把罰息扣減轉按後的回贈，對業主來說還是蝕本生意。 借款人能夠申請保費退款甩按保，只要轉按時貸款額係樓價60%內並足夠清還現有按揭就可以同時甩按保，退款額為第1年至3年退回分別 40%、 25%及15%的退款。 退回保費的條件是，借款人必須完全償還整筆按揭貸款。 舉例，如果物業買入時價值 轉按程序 1000 萬元，未供完之貸款額為 500 萬元，借款人可選擇將未供完之 500 萬元轉至向另一間銀行借貸，即是平手轉按。 對有意向申請加按、轉按及二按套現的朋友， 在申請以前， 請記得先行理解清楚所有銀行及政府之規定， 不然的話， 便有可能因為不了解情況而最終引致申請不成功而蒙受損失。 但如果樓契仍然掌握在銀行手中， 業主想向同一間銀行申請加按的話， 可能與申請普通按揭相比， 要預多一點時間。
不過，亦有部份業主即使已經贖契，也會重新進行翻按，並把借出的資金放在「按揭… 男方作為擔保人，會被當有按揭在身，若果未來想買樓，銀行審批會較審慎，按揭成數將削減1成，例如買入1,000萬元以下物業最高按揭成數減至50%… 值得注意的是，甩擔保人時並不需要擔保人去申請或簽署，可以由貸款人單方面去處理；此外，如果在罰息期內甩擔保人，大部分銀行均可以免除罰息。 聯絡按揭所屬銀行，再向銀行提供入息證明申請重新審批按揭。 假設借款人的收入成功通過壓測，又或者能找到另一個擔保人「頂上」，原有擔保人通常可以成功「甩保」。 轉按程序 一般而言，較常見的「甩名」方式之一是業主賣樓，因為當業主賣出物業時，由於原按揭銀行會收回所有未償還按揭貸款，所以業主及擔保人亦再無「欠債」。 安信業主私人貸款特色是大額借到足，貸款額按物業估值及個人信貸狀況計算，而且不限物業種類，私樓、唐樓、單幢樓及未補地價居屋的業主均可申請，就算聯名物業，一人申請都可以。 由於目前市場上絕大部分人均選用P按或者H按，即是說他們的按揭利率是與銀行最優惠利率或者同業拆息利率掛勾，而這個數字是可以浮動的，亦即是說他們的按揭利率有機會出現波動。
因此，提早申請轉按最著數－加息不關自己事，減息銀行卻要跟從，有點「輸打贏要」，惟對於業主而言，是相當合情合理。 假設罰息期為兩年，供了第21期供款後便可以申請，銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。 現時好多人都已經被教育得很好，只要層樓一過罰息期就會自動自覺去做轉按。 轉按程序 筆者相信無做轉按者原因有二：一，不知道銀行有現金回贈；二，嫌麻煩。 樓價有升值：打算轉按套現的人士在單位樓價上升時，能把升值部份太取資金，如果單位沒有升值便無法做到。
按揭擔保人不易做，因會影響個人將來買樓或借其他貸款，首先要注意的是如果層樓的按揭未完，那擔保人就被視為本身已有按揭。 如不經按保計劃，借6成或以下按揭，成數會扣10%。 相反，經按保計劃，借7成以上按揭，就要在按揭保費方面付多點。 當申請按揭的借款人士因為收入不穩定，或者不足，就要找第3方做按揭擔保人，即使是首置，借高成數按揭的話，銀行都會考慮到還款能力的問題，而要加擔保人，將兩者的入息合併計算。 轉按程序 另一個常見的原因是如果借款人人齡高，加上供款年期，超過了上限，批不足30年還款期，都有機會加一個人齡較低的擔保人，增加供款年期。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。
同樣地，銀行會先將物業進行估值，以當前估值來計算可做到的按揭成數及金額。 以「最高按揭金額」減去「尚欠銀行按揭餘額」，就是可套現出來的金額。 舉例一層400萬物業，物業價格升值至600萬，而業主尚欠銀行300萬元貸款，按六成按揭門檻計算，業主可套現60萬元。 所謂「按揭保險」就是借貸人在傳統六成按揭以上，再向按揭證券公司多借的20-30%貸款額。 由於物業已經升值，變相以新估值來計算按揭，並轉至減六成以下就可以除去「按揭保險」。 要除「按揭保險」就是可以退回保費，因為香港按揭證券公司也規定，如果在首三年退保，可獲最高按揭保費15%作為退保費。 轉按程序 簡單而言，「轉按」就是將貸款人的按揭，由一間銀行轉移至另一間銀行承造。 一般計算，銀行會先委託估價行為單位進行估值，將最新估值扣減償欠銀行的貸款額後，再按當時按揭成數來決定可否轉按，銀行會當新按揭去審批，故買家需再進行壓力測試。 早幾年，由於銀行長期維持H按息率在H+1.7厘，及後因近年銀行出現減息戰，而一度減至H+1.25厘，之後倒升至H+1.4厘，當中出現約0.3厘息差，成為了轉按慳息的誘因。
鑑於不少買家擅於透過財技來賺取利益，但銀行卻無法透過交义銷售來獲取利潤，故在2019年中，龍頭大銀行有意逐步淡出「轉按」生意，匯豐銀行削減「轉按回贈」，其他銀行也跟隨，令轉按市場出現一陣冷峰。 不過，其後隨著《施政報告》2019中，特首林鄭月娥提出新按保政策，卻又令冷卻了的轉按市場有死灰復燃跡象。 「財務公司」不受制於金管局，但卻受制於《放債人條例》，主要由「牌照法庭」、「警方」及「放債人註冊辦事處」負責處理。 「放債人註冊辦事處」則負責處理放債人牌照申請、「牌照法庭」則對財務公司牌照申請作裁定、而「警方」則負責執法及處理續牌申請。 轉按程序 根據條例，放債年息超過年60%即屬犯罪，若涉及在法庭上追數，年息超過48%的交易，也會被表面推定為敲詐性。 MoneySmart按揭專員不但協助申請人配對最合適你的產品，更可節省申請的時間和減低申請轉按的風險和不確定性。 因此，貸款人drawdown後如發現田土廳沒有紀錄，不必擔心，註冊需時。 收到樓契後，準備按揭契和其他文件會因律師樓而異。
客戶於新銀行簽了貸款信後，新銀行會寄loan instruction給律師樓，律師樓根據loan instruction準備按揭契文件。 當貸款成功提取後，新銀行火險亦會即時生效，而舊銀行的火險，如經已支付一年保費，可以退保取回部分保費。 借款人應主動向原銀行申請火險退保；否則，便手持兩張火險保單。 轉按程序 不過如新屋宛已有 master policy，便不需要買火險，也不需要退保。 是可以向銀行申請減息及調整現金回贈率，即使已簽署貸款信，只要貸款尚未提取，申請人仍可以向銀行爭取重新定價（repricing）。
如未能於有效期內完成業權轉讓，業主便需要重新提交申請及繳付有關費用。 除上述轉讓業權的手續費外，業主並須繳付一切有關轉讓業權的費用，例如房委會批契費、申請更改按揭貸款安排的手續費 (如適用)、厘印費及簽契費等費用。 獲發轉讓同意書後，業主須自行聘請律師辦理轉讓手續。 根據房委會現行政策，轉讓業權必須以不涉及金錢代價的轉讓契據形式辦理 (破產個案除外)。 轉按程序 律師須擬備一份轉讓契據初稿，交往房委會法律事務分處批核。 申請人需另付有關之行政費用(現時為港幣2,350元，並會不時作出檢討)。 申請書所提供的個人資料，將用作處理轉讓業權申請及提供予差餉物業估價署作發出徵收差餉 / 地租通知書之用。 透過近親轉讓獲得另一邊業權的一方需要重新通過壓力測試做按揭，如果未能通過整個近親轉讓就會不成功。